陈氏太极老架二路:房产新闻 2011-8-18

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【今日聚焦】楼市难逃“以价换量”宿命阅读原文

楼市限购令推广半年，实施限购城市商品房成交量大幅下跌，投资客被挤出，但购房者期待的价格松动却不明显。与此同时，限购城市扩容、房价上涨最高限额等新一轮政策悄然推出，使升级版限购令能否成为压垮高房价的最后一击，成为楼市关注的焦点。成交量的全面下跌源于限购令对于购房门槛的提升...... 全文↓来自:搜狐网  1天前

　　楼市限购令推广半年，实施限购城市商品房成交量大幅下跌，投资客被挤出，但购房者期待的价格松动却不明显。与此同时，限购城市扩容、房价上涨最高限额等新一轮政策悄然推出，使升级版限购令能否成为压垮高房价的最后一击，成为楼市关注的焦点。

　　一线城市成交量普跌

　　来自北京市房地产交易管理网昨日的数据显示，限购政策实施半年北京楼市成交量极度萎缩，期房住宅签约套数为35530套，现房住宅签约为6183套，二手房住宅签约为50242套，合计住宅总签约仅为91955套，这是北京楼市从2009年爆发式上涨开始，首次半年楼市总签约量不足10万套，创造了最近三年的最低，总成交量环比上一个半年下调了46.5%，同比更是跌幅达到了58.8%。其中下调最多的二手房更从5月开始连续数月徘徊在8000套左右，实际过户数量更是已经接近2008年均值。

　　成交量的全面下跌源于限购令对于购房门槛的提升。今年2月17日开始，包括北京、上海在内的一线城市以及部分二线城市开始执行楼市限购令。以北京为例，要求外地户籍购买住房须提供五年纳税证明和社保证明，这将大部分需求关在了门外。而银根收紧后，首套房利率优惠基本绝迹，购买二套房首付和利率均大幅提高，三套房的按揭大多已经暂停。

　　北京房地产中介行业协会副会长李文杰告诉记者，限购导致直接需求减少，以北京为例，外地户籍五年购房资格的最长限制时间，影响了大部分外地需求入市。而限贷继续收紧，几次加息及贷款优惠利率的取消，使得目前购房贷款第一套恢复基准、第二套1.1倍，相比去年，目前购房利息基本已经翻倍。特别是二手房受到评估值减少贷款额度收紧的影响，即使首套房大部分也需要首付四成以上。二套房很多贷款额度不到三成，而且贷款交易时间相比春节前平均拉长了超过半个月，信贷收紧明显抑制了交易量和拉长了交易时间。

　　“而买卖双方博弈加剧，限购限贷使得购房者期待价格下调，但是投资手段匮乏、通胀依然是阻碍价格下滑的关键因素。”在李文杰看来，特别是城区部分房主依然坚挺价格、惜售，这使得在价格依然居高不下的情况下，购房者入市谨慎，进而导致成交量的大幅缩水。

　　北京链家地产首席分析师张月则认为，开发商为了应对调控中的重压，同时对政策放宽抱有幻想进而导致推盘速度下降，供应紧张也是拉低成交量的另一原因。以北京为例，1-7月，北京商品房竣工面积为630.1万平方米，比上年同期下降27.5%。

　　投资需求被挤出

　　限购令门槛的提高在促使成交量大幅下跌的同时，也限制了投资需求的进入。

　　北京中原地产提供给记者的一份调查显示，在限购令出台半年后，非北京居民购房比重维持在10%以内，最近半年外地户籍在京购买二手房住宅及商品房住宅的总量不足万套，但是特别值得关注的是，在整个住房市场成交量明显回落的情况下，本地居民首次购房在数量上不降反升，同比增加14.7%，如果从新政后算起，则同比增加了39.3%。而在投资方面，新政以来，北京投资需求已经基本为零，而这一数据在去年同期北京中原抽样调查显示则高达25%以上，在通州等部分热点市场，之前的投资比例超过四成。

　　北京市房协此前发布的前7月北京房地产统计数据也显示，当前的调控政策抑制了投资投机性需求，居民自住性需求得到较好满足，首次购房的比重占到88%，比限购令出台前高出13个百分点。

　　北京市房协副秘书长陈志认为，成交结构的变化可以显示，限购半年来的北京首次投资需求已经基本清空，目前市场上交易冷清，市场需求主要为本地刚需为主导，这也使得部分郊区项目签约率比较高；其次，存量房交易税费应该减少，增加持有环节税费，目前来看市场已经回归理性，投资需求需要离场为市场增加房源及降价促销。但是比较高的交易环节税费影响了出售的积极性，而且持有环节压力不大也使得没有再购房机会的投资者不舍得割肉。

　　新建普通住宅价格微跌

　　成交量大幅萎缩，但是成交价格却并未出现明显降幅。

　　据链家地产统计，目前北、上、广、深四个一线城市推出特价房促销的楼盘数量仅占在售楼盘数量的不足5%，且多数属于尾盘，因此降价仍属于点降阶段，还未步入普降期，以北京为例，北京市房地产交易管理网签约价格数据显示，楼市总成交均价最近半年为21788元/平方米，环比之前半年均价下调了0.8%，而相比去年依然是上涨了3.7%。与此同时，部分已经纳入限购的二线城市，由于种种原因，房价也依然看涨。

　　“现在只能说是过快上涨的市场开始稳了，稍微有一些下调，但是现阶段房地产市场健康稳定发展的基础还不牢固，通胀预期依然比较强烈，调控政策一旦松动，市场极有可能再现报复性反弹。这些都需要在下半年进一步观察。”陈志告诉记者，作为房地产市场的长效制度性安排还在调研过程中，直接影响或改变地产发展模式的根本性制度还未出台，在这样的情况下，现阶段楼市调控的重点应该是决心不动摇、方向不改变、力度不放松，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，继续做好调控政策的执行和落实工作。

　　值得一提的是，与限购令涉及的一二线城市相比，多数未实施限购令的二三线城市却迎来了房价爆发式上涨。来自中国指数研究院针对50个未限购城市楼市的最新调查报告显示，这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时，开发商纷纷加快在二三线城市“掠地”，部分地区房价涨幅存在透支风险。

　　升级版限购+综合调控

　　“除了已经明确扩大限购范围之外，下半年保障房的大量入市、信贷的持续收紧、土地供应的提速综合作用，都将成为迫使楼市从量变到质变的主要因素。”在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，加快保障房建设，其实是对房地产市场化改革以来住房保障长期弱化的一种“补课”，此前监管层除了明确提出力保1000万套全年任务外，各地方建设的保障房项目也将在下半年迎来集中供应的阶段，特别是公租房的入市，将拉低部分刚需对于购买的需求。

　　而在土地供应层面，统计数据表明，全国今年上半年住房用地供应计划完成57406.82公顷，比去年同期增加2%，但仅完成全年任务的26%，尽管下半年供地任务艰巨，既要防止土地出让溢价过高，也要减少土地流标流拍现象，但从目前包括北京在内的一线城市试点的“限房价、竞地价”等措施来看，土地供应的提速在下半年已经成为板上钉钉的事。“面粉供应的多了，面包自然会有的。”

　　北京中原地产三级市场部研究总监张大伟也指出，今年上半年房地产开发贷和购房贷两头均明显收缩，两者累计同比下降四成多。从目前市场反应来看，房企资金链普遍绷紧，去库存动力在增强，下半年只要房地产信贷政策能坚持，开发商的资金链势必趋于紧张，以价换量的情况随时可以迎来。

　　“现在市场比较担心的是美国信用降级，对其经济二次探底的担忧，这次危机会不会影响到中国经济，从而动摇限购令？应该说影响有限。”住建部政策研究中心副主任王珏林认为，美国信用降低对我国的影响主要体现在我国在美国投资以及外贸领域，但影响是有限的。并且这次美国危机的风暴远没有2008年那么严重，研究好应对措施，保证经济平稳发展应当没有什么问题，房地产行业的限购政策也暂时不会受到影响。

　　库存量攀高 降价一触即发

　　事实上，随着调控的深入，一线城市的库存量已经不断攀高，以北京为例，链家地产提供给记者的一份统计显示， 截至目前，北京的住宅库存相比春节后的92900套上涨了1.3万套左右，上涨14.2%，逼近11万套大关。按照供应均价计算为8300亿元，而其中的住宅库存也已经达到了3300亿元。在目前北京楼市签约量依然低迷的情况下，成交价格是否下调将主要受到供应量的影响，一旦供应量突然上涨，局部区域将开始明显的价格调整。

　　“半年的房价统计数据更多反映的是结构性变化，虽然目前明确拐点依然还未来到，但是部分郊区已经明显开始出现了降价促销，调控的效果已经逐渐清晰化。”张大伟认为，从前7月北京楼市情况可以看到，开发商的资金压力和库存积压都已经明显增加，预计年底到明年初将有大量项目进入供应，供应量达到顶峰2-3个月后，市场将明显变化。从目前来看，包括保障房及普通商品房，预计都会在年内达到供应高点，也就是说今年四季度到明年初将可能是市场明显的拐点，当然前提是调控政策不放松。

　　事实上，目前北京通州、大兴、房山、顺义都有比较典型的促销降价项目，但是部分项目促销的力度还未得到市场的认可，比如通州年内供应的6个住宅项目合计供应的3356套住宅，截至目前签约总套数只有520套，以价换量成趋势，买房人对于目前的促销行为认可度不高，更期待实质性的降价。

　　但是随着最近“新国五条”的出台，预计3-4季度降价求量的行为将增加。北京市下半年的潜在供应量为900万-1000万平方米左右，明年上半年潜在供应量超过1000万平方米；最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，提供住宅总套数有可能超过15万套。根据目前市场消耗量计算，预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。7月开始已经有超过110个项目有开盘计划，而且其中大部分将在郊区五环外，这将在局部区域出现明显的供应潮，市场将在供应达到顶峰后开始更明显的价格调整。


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【今日聚焦】家居设计：让西班牙的味道飘进来阅读原文

当您忙碌了一天，拖着疲惫的身子回到家时，瞬间躺在这样的一张大床上，立刻会感觉到全身心的放松。倚靠着床头下的抱枕静静地读着小说，是再好不过的享受了。如果您家是田园风格，那么选择一款白色实木质地的大床在卧室中会显得足够的和谐，不会让您有压抑的感觉，给人清新明快的安逸感...... 全文↓来自:搜狐网  1天前

　　夏天来了，您是否想领略一下西班牙的美丽风景？您是否想享受一下西班牙的海滩、阳光、自由自在的美好生活？您是否对西班牙人的生活充满了遐想？这些也许不再是您曾经的憧憬了，只要您将它们搬回您的家中，您也可以像西班牙的贵族们一样生活，体验古典的贵妇人的生活情趣，所有一切将不再是奢望和梦想了，幽雅高贵的氛围都将围绕在你的左右。

　　床 让疲惫飘走

　　当您忙碌了一天，拖着疲惫的身子回到家时，瞬间躺在这样的一张大床上，立刻会感觉到全身心的放松。倚靠着床头下的抱枕静静地读着小说，是再好不过的享受了。如果您家是田园风格，那么选择一款白色实木质地的大床在卧室中会显得足够的和谐，不会让您有压抑的感觉，给人清新明快的安逸感。床头的雕花设计也是格外的别致，给人幽雅温馨的舒适感。床垫格外的柔软，躺上去浑身的疲惫立刻会被释放掉。床不仅是让你休息的地方，更是让你舒适放松的港湾，毕竟我们人生中有1/3的时间是在床上面度过。

　　

　　餐桌 让生活优雅

　　如果您平日里想享受一下西餐的独特意境，想体验欧式家具特有的风格，这款家具会给你带来独特的韵味。但对于小户型的业主来说，的确有些奢侈，不光是在价格上，空间上也需要足够大的餐厅。平日里在桌上摆上雍容华贵的花束，会给您的餐厅带来别样色彩。边缘的涡卷纹装饰在餐桌周围错落有致地分布着，给视觉上带来别样的感受。灰白的主色调也给餐桌布置上留下更多挥霍色彩的空间。晶莹纯净的白色餐具，娇嫩的花朵搭配细颈宽口花瓶，华贵的金色酒杯以及晶莹剔透的烛台，让古典餐桌霎时渲染上现代式的优雅。

　　

　　妆台 让岁月驻颜

　　一位优雅冷静的白领女性显然不能缺少这样一款妆台。妆台对于女性来说，象征着高贵和典雅。工作人员介绍说，涡卷纹和雕花是这款妆台最能体现西班牙特色的地方。不管是小户型还是大户型的女主人选择这样的一款妆台，都会为您家增添无限的色彩，白色的主打风格，看上去幽雅清新，并未占用家中太多的空间。妆台抽屉的拉手更是格外的别致和小巧玲珑，上面装饰着各种花纹和图案，与涡卷纹的图案交相辉映。妆台的线条带着鲜明的复古风潮，在背景墙的衬托下有种岁月沉淀的优雅韵味。

　　沙发 让心境自然

　　回到家中首先映入眼帘的便是客厅里种种让人心仪的家具，如果您家是别墅或是客厅足够大，选择这样的沙发，会使家中显得高贵典雅。在客厅的中央点缀上大大的地毯，地毯上零星点缀上小小的图案，会给人耳目一新的感受。客厅中配上温馨的吊灯，光线柔和淡雅给客人舒适安逸之感。工作人员介绍说：“现代人们生活所崇尚的自然质朴，就使得西班牙风格的家具散发出地中海生活的浪漫与自然情调，在这种理念的指导下，西班牙风格的客厅在设计上热情奔放。”


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【市场观察】抄底楼市？且慢！阅读原文

近期沸沸扬扬的美债危机，在诱发全球股市跳水的同时，也引发了我国楼市新一波“抄底论”。在A股市场，已有主力资金盯上房地产板块，而在地产界，一些开发商甚至扬言，年内楼市最好的入手时机恐怕就在当下。但分析人士指出，中央和各地方政府在“限购”政策的执行力度上从未松口，目前最值得警惕的就是...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　近期沸沸扬扬的美债危机，在诱发全球股市跳水的同时，也引发了我国楼市新一波“抄底论”。在A股市场，已有主力资金盯上房地产板块，而在地产界，一些开发商甚至扬言，年内楼市最好的入手时机恐怕就在当下。

　　但分析人士指出，中央和各地方政府在“限购”政策的执行力度上从未松口，目前最值得警惕的就是，在一线城市限购的情况下，开发商纷纷转战尚没有执行“双限政策”的二、三线城市，从而使二、三线城市房价出现异常上涨。针对这一情况，7月中旬召开的国务院常务会议明确提出，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

　　就在决策层强调房地产调控不变，二、三线城市限购名单和限购具体措施尚未公布的情况下，美债危机出现，一些开发商和投资者认为，如果世界经济“二次探底”真的来临，各国救市将不可避免，在此情况下，我国拉动内需势在必行。如果要拉动内需，房地产市场肯定会借势上扬。

　　此前，多地楼市出现“量跌价滞”现象。如今，各种因素都在促成楼市“买方市场”的到来，但专家提醒，现在还远不是“抄底”的时候。一方面，虽然美债危机会引发人们的保值需求，但房地产价格在经历严厉调控后，虽保持平稳，却仍在高位运行。

　　另一方面，在调控政策尚未松动的情况下，一线城市刚需人群的购房机会十分珍贵，从个人角度讲，刚需人群要选择合适的楼盘，用好购房机会，宜多方考虑，谨慎置业。

　　同时，从二、三线城市看，投资客大量聚集，试图赶在限购名单出台前入市“抄底”。不过，二、三线城市限购名单还未公布，限购范围有多大，现在仍未可知，匆忙出手，很有可能被“套牢”。加之二、三线城市的楼市泡沫越吹越大，泡沫一旦破裂，不会像一线城市有刚需人群接盘支撑。所以二、三线城市“抄底”风险很大，投资者需要警惕。


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【市场观察】楼市调控或现松动阅读原文

距离国务院提出“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”已经有一个月了，但是那些二三线城市将会被限购仍在层层迷雾中，一些疑似将限购的城市，开发商更是加紧推货，致使部分区域房价出现短期猛涨。二三线城市“冷对”限购令，使得目前的楼市调控也显得暗流涌动。有专家甚至判断，当前楼市内外环境交加，新的调控政策继续出台...... 全文↓来自:网易  1天前

　　8月15日，距离国务院提出“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”已经有一个月了，但是那些二三线城市将会被限购仍在层层迷雾中，一些疑似将限购的城市，开发商更是加紧推货，致使部分区域房价出现短期猛涨。

　　二三线城市“冷对”限购令，使得目前的楼市调控也显得暗流涌动。有专家甚至判断，当前楼市内外环境交加，新的调控政策继续出台难度增加，而作为目前楼市调控最大法宝的限购令有可能明年春天松动，再过段时间后有可能会取消。在一直猛力刹车的房价，又将会再次重演V型反弹一幕？

　　 二三线城市限购：良方OR毒药

　　一扇门关上的同时，一扇窗却被打开。对于楼市资金来说，也是如此。在一二线城市大举限购后，未列入限购的二三线城市迎来的楼市春天。更大的风险显然不仅是资金流向的不确定性，更在于整个行业发展阶段的风险系数正在不断提升。

　　国家统计局统计数据显示，6月全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅更是超过一线城市。

　　知名房地产专家蔡为民(博客,微博)分析称，中央一开始并不全面限购，而采取这种“边走边看”的方式，从而导致的二三线城市房价今天的局面。“最初限购时留出缺口，资金大举留向二三线城市，也拖累这些城市的房价。但是，如果不留口子，瞬间全面限购，资金可能转向大宗商品炒作，一样后患无穷。 ”

　　蔡为民认为，相比上海、北京等一线城市，二三线城市房价的飙升缺乏合理的需求支持，很多只是暂时的假性繁荣，一旦出现政策的变动，崩盘可能性更大。 “70%以上房价上涨过快的三四线城市未来必然崩盘。 ”他表示，在通胀形势的担忧中，一些人出于财产保值的需求，在一线城市限购后改往二三线城市置业，实属 “病急乱投医”，并无实际居住需求。这种假性需求同炒股一下，可以随时撤出，后市崩盘完全可以预期。

　　“从地方政府角度看，为了当前利益，他们必然不希望限购，也不愿配合限购。”蔡为民预测称，他同时也表示，从历史经验看，这样的资金实则是“甜蜜毒药”，制造楼市泡沫，越多反而越不利。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也认为，限购不限购，博弈仍在进行。房价的上涨必然来带地价的上涨，可以给地方政府带来大量的土地收入，而房地产税收也依赖于交易量的支撑，对于地方政府来说，限购肯定不是一个好消息。但是，二三线城市房价上涨过快，如果不抑制，必将来带更大的危害，地方政府需要负责地权衡利弊。对于限购，中央也有规划，不会纵容地方政府一味追求短期利益。

　　但是，中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天则提出的不同看法。他向记者直言，这波限购政策，只是扩大了限购的范围，但并没有给出被限购市场民间资金的出路引导，仅仅是把这些资金从一线赶到二三线再到三四线。在他看来，三四线城市在全国性房企业绩增长中扮演了重要角色。资料显示，近3年时间内恒大整体业绩翻了8倍，2011年半年度销售额429亿元，同比增长达103%，逼近去年全年500亿的销售额，其中多达20%以上的销售额来源于三四线城市的贡献。

　　“二三线城市限购政策将更具灵活性，投资客进场还存在市场机会。 ”同策咨询研究部总监张宏伟如是说。他向记者表示，调控政策尤其是二三线城市应用应该保持一定的灵活度，同时，根据当地房地产市场情况变化，各地当前限购政策出台也应为后续政策出台留有市场空间，这样更能够体现政策的灵活性、动态性、持续性与有针对性。诸如补缴纳税证明及社保这方面二三线城市有可能不及上海那么严格，因此，从操作层面来讲，短期投资客仍然存在进场的机会。

　　 是否出台尚难判断

　　据媒体报道，央行最新公布的金融数据表明，前期紧缩性货币政策效果显著化，在通胀见顶预期及国际金融形势不确定性忧虑背景下，市场预计紧缩政策将放缓应变，定向宽松预期加强。

　　在此预期之下，房地产调控政策将何去何从？是否会重演2008年救市一幕？中小企业是否利用灰色地带炒作房地产？本未实施限购政策的二三线城市是否会面临更大的房价压力？新增限购城市，从最初预计的50个到现在预测可能不超过20个，似乎就是一个悲观的前兆。

　　宋会雍对此表示，货币政策放宽与仍在走高CPI有些背离，应该来说，总量还是会把控，但会有所侧重，从一些投资热点转向中小企业等。这种结构性调整其实一直在进行，但信号的释放可能会被误读成新的投资机会。

　　“新一波资金流向楼市？不太可能。”宋会雍表示，政府已经承担了一次救市的后果，背负的压力无需多言，不会再犯一次同样的错误。对于严峻国际金融形势带来的压力，这不该成为自身错误决策的辩护词。国际形势直接影响的是外贸出口，于房地产而言关系并不大，如果因此而调整政策走向，可能带来新一波的楼市投资炒作风潮。

　　对此，蔡为民也表示，尽管国际金融形势有二次探底的可能，但是政策不会快速逆转，另一个“4万亿”出现的可能性并不大，房地产市场再次快速注入资金救市的可能性也不大。不过，他同时认为，暂停加息、下调存款准备金率、放松限购等举措可能会渐渐实施，相对温和非激进的应对措施下，有可能反弹，但报复性疯涨的可能性不大。

　　张宏伟表示，首先从外部环境来讲，美债欧债危机导致中国又面临着输入性通胀的市场压力，这有可能导致中国货币政策也有可能面临微调。这有可能导致当前楼市调控政策逐步放松，通过房地产进一步提振国民经济的发展速度，这也有可能导致当前二三线城市限购政策更具有灵活性。对于房价来讲，这个政策逐步放松的过程有可能导致房价稳步上涨，而不是爆发式上涨。

　　 房价上涨压力隐现

　　限购令从一开始出台，就被开发商认为是最大危害。多位房企负责人在提及限购令的时候就连连摇头。“成交量下来了，价格动不了了。 ”国家统计局数据也显示，70个大中城市中，实施限购政策的39个城市房价定基涨幅明显放缓 （2010年房价作为基期房价），普遍低于31个非限购城市的房价定基涨幅。 6月份，39个实施限购的大中城市房价定基涨幅为4.53%，即房价比2010年上涨了4.53%；31个非限购大中城市房价定基涨幅为4.82%，房价比2010年上涨了4.82%,可见，实施限购城市的房价定基涨幅明显小于未限购城市的房价定基涨幅。自2010年底至2011年2月份，主要大中城市开始推行限购政策，从房价涨幅走势上看，限购政策实施5个月以来，限购城市房价定基涨幅持续高于非限购城市房价定基涨幅。以遏制房价过快上涨为目的的限购政策效果逐步显现。

　　然而这个最大调控法宝有可能在明年会有所松动。

　　在今年1月的“新国八条”中的措辞是：“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，也即中央承认限购只是暂时的权宜之计。杨红旭认为，按当前市场走势，下半年全国住宅市场还将继续降温，保持调整态势，尤其是下半年将迎来房价拐点，房价只要保持基本稳定或小幅下跌半年左右，政府就会认为调控效果显著，也就会适度放松限制性政策。另外，如果经济下滑速度超过政府预期，也会促使房地产调控政策松动。在已出台的限购文件中，部分城市如贵阳、济南等，明确提出政策有效期截止到2011年12月31日，南宁规定截止至2012年2月29日。因此，预期明年将有部分城市放松限购措施。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生也赞同此观点，在近期参加一次房地产峰会上，她作出了大胆预测：“我预计明年春天有可能会出现松动，再过段时间后有可能会取消。”而一些开发商们也开始闻风而动。记者获悉，一些高端项目，近期传出对赌限购令的情况，项目与限购客户签署内部协议，如果明年限购不取消，将支付客户交付部分房款的相应利息。


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【市场观察】京东：赚钱不靠房地产阅读原文

“我不认为一家电子商务公司需要上千亩土地自建物流中心，拿投资人的钱去造仓库，难免有圈地之嫌。”近日，仲量联行中国区物流基础设施总监、董事王成志对时下电商纷纷斥巨资砸向物流地产抛出“圈地论”，并称“电商企业要更专注做电子商务业务才对，而不是拿地、造仓库。”一石激起千层浪...... 全文↓来自:搜狐网  1天前

　　本版撰文

　　动辄斥资上百亿的电商物流建设乃是电子商务企业的“圈地”行为？日前，电商企业耗巨资建设物流的火爆热情遭到业界的质疑。

　　“我不认为一家电子商务公司需要上千亩土地自建物流中心，拿投资人的钱去造仓库，难免有圈地之嫌。”近日，仲量联行中国区物流基础设施总监、董事王成志对时下电商纷纷斥巨资砸向物流地产抛出“圈地论”，并称“电商企业要更专注做电子商务业务才对，而不是拿地、造仓库。”

　　一石激起千层浪，8月15日，京东商城CEO刘强东通过微博对上述言论给予反击，称京东耗巨资建物流并不靠房地产赚钱，而是为了提高购物体验和降低物流成本。

　　一库难求电商圈地建仓

　　近年来，电子商务爆发式的增长带火了物流行业。据罗兰贝格管理咨询公司的最新数据显示，过去三年，中国电子商务市场实现了年均90%的增长，其中B2C市场的规模更是由93亿元上升到1083亿元，年均增长率高达242%。而且，未来三四年电子商务市场还将保持强劲爆发的态势。

　　与此同时，成倍激增的网购订单也让电商企业的物流短板暴露无遗，其中仓储不够用，仓储租金上涨等都给电商企业带来竞争的压力。于是，一些电商企业在资本市场获得资金注入之后，第一时间便考虑自建物流和仓储体系。

　　据了解，首当其冲最先布局的是京东商城，自2009年以来，京东商城自购土地已接近1400亩，并且计划今年同时开工建设7个一级物流中心和25个二级物流中心。

　　而另一电商巨头阿里巴巴的物流战略也于2011年初浮出水面：自筹100亿元，并与其金融合作伙伴共同筹资近千亿元，逐步在全国建立一个立体式的仓储网络体系。此外，包括当当网、凡客诚品等在内的电商企业也都在寻找合适土地自建仓储物流网络，至今，电商企业对于投资建造物流中心的热情仍在持续升温。

　　“现在找仓库用地实在太难了。”一位国内知名电商企业物流主管感慨，北京、上海、广州等一线城市，均出现了一库难求、地价跳涨等库荒现象。据其介绍，以北京为例，通州今年有一块物流用地拍出的价格飙升至250万元/亩，在上海、广州等地，物流用地的一手地的价格也接近每亩50万~60万元。

　　京东反驳称大型库房稀缺

　　“库荒现象足见物流地产现在被炒得有多热”。对于时下电商企业热衷于物流建设，王成志称：“电商企业投身物流用地的目的还是赌地价升值，由于土地的供应量是有限的，因此物流地产甚至比商业地产更有升值的空间。另一方面，这部分资产可以被包装成为日后上市的一个卖点。”

　　“目前中国仓库的投资回报率在全球范围内算是较高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商业地产的平均收益率。”他认为，电商投资物流地产不是一个健康的成长方式。同时指出，“电商企业至今仍没有一个盈利，拿投资人的钱去造仓库，难免有圈地之嫌。”

　　对此，京东商城CEO刘强东反击称，这是源自对大型电商物流的不了解所造成的。目前，国内根本就没有可以容纳数百万种商品的超大型单体库房，大型电商只能自建或者合作代建。

　　刘强东称，在京东亚洲一号没有建成前，京东在北京租赁了7处库房，导致购物体验和物流成本都很不好，这是京东圈地的最主要原因。

　　对于业界“圈地”的质疑，当当网相关负责人回应称，对此表示不予置评，“对当当网而言，物流库房大多以合作租赁为主，建库房的初衷是提供更快的送货速度，照顾顾客的体验。”来源信息时报)


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【市场观察】地产黑马 中原谋局阅读原文

将东方鼎盛列入“金砖地产”是基于对这个地产圈内“黑马”的一种了解。金砖地产，本来寓意就是这些并不是只指全国范围的龙头，只要是那些产品品质受到青睐、融资渠道通畅、品牌突出、楼盘地段较好的房企，即便不是全国性的，但在购房者心目中...... 全文↓来自:凤凰网  1天前

　　将东方鼎盛列入“金砖地产”是基于对这个地产圈内“黑马”的一种了解。金砖地产，本来寓意就是这些并不是只指全国范围的龙头，只要是那些产品品质受到青睐、融资渠道通畅、品牌突出、楼盘地段较好的房企，即便不是全国性的，但在购房者心目中，也是有一定的分量存在。从7月郑州楼市销售来看，尽管楼市依然低迷，但东方鼎盛旗下的东方·鼎盛时代楼盘反而处于热销。所以，从各个方面考量，东方鼎盛这匹黑马，实至名归。

　　A辐射全国 倾注中原发展

　　东方鼎盛地产（集团）发展有限公司设立于郑东新区CBD商务外环路。公司借势于中原经济区发展和郑州经济文化中心这一平台，充分发挥省会的经济统领优势和企业自身的资源优势，用心经营，倾力拓展，目前已成为辐射全国、倾注中原发展的实业投资集团。

　　东方鼎盛地产集团公司下设近20家子公司，分布于国内及省内多个市地。其投资和经营的领域有：商业地产及住宅的开发与经营、交通基础设施投资建设、旅游地产项目开发、教育投资与管理、酒店投资与经营、金融投资及商业贸易等，形成了多业态并举的发展格局。

　　随着中原经济区上升为国家战略，为充分发挥中部地区的区位优势和综合经济优势，企业制定了“以郑州为中心、以洛阳和商丘为两翼发展，适度进入其他市地和外省省会城市，并细分为项目规模发展目标和企业品牌发展目标。项目规模发展目标为用五年的时间完成不低于150万平方米的开发，销售收入超百亿的项目规模发展目标；企业品牌发展目标分两步走，用三年时间形成在郑州地产界初具知名度，用五年的时间打造企业在郑州具有较高知名度的地产品牌。不断提升企业做大做强的综合实力，不断提升企业的品牌影响力和行业竞争力，不断提升企业员工的待遇和福祉”的五年发展规划。这些举措，必将为企业在中原经济未来若干年内实现稳固、快速和持续发展，起到积极的指导作用。

　　B中原谋局 实业投资涉及广泛

　　为此，东方鼎盛公司审时度势、乘势而上，积极在中原谋篇布局，其实业投资涉及：投资建设了大庆至广州高速公路驻马店境内53公里的公路，投入建设资金26亿元，现已建成通车。郑东新区投资建设了24万平方米的东方·鼎盛时代商住项目。郑东新区政务区正投资建设东方鼎盛国际商业写字楼项目。郑州南区储备500亩的建设土地，将打造一个集旅游、商务会议、商业地产等于一体的综合体。在商丘地区，投资建设有德信商务写字楼项目、东方锦江酒店项目、锦江国际花园项目，夏邑学校项目等，新近又在商丘市主城区拟开发两处房地产项目。在洛阳地区，根据企业发展战略，拟规划启动一个较大的城市综合体建设项目。

　　C肩挑重担 传承人文的使命

　　正如东方鼎盛地产集团总裁代杰接受采访的时候对记者说过的那样，“对消费者而言，由于房产品的特殊性，大多数消费者是倾其一生积蓄来购买，开发商的核心社会责任是确保投放市场的产品，能够为消费者提供设计合理、质量可靠、性价比高、配套完善的房子和居住环境，赢得消费者的信赖”。

　　东方鼎盛作为一家重品牌、重口碑的房地产企业，坚持以最少的居住户数营造最高的居住舒适度，以最低限度的建筑指数迎合郑东公园的自然生态，体现的是我们对社会责任的一种担当，也是企业在做项目时的一个重要原则。为此，我们在郑东新区新的城市发展圈内打造的东方·鼎盛时代项目，其设计、景观、人文、配套等都充分考虑了新区大环境的特点和消费者的需求。该项目遴选国际国内知名的规划设计单位、承建单位、景观设计单位和监理单位等进行了合作。这些企业在各自的领域都拥有响当当的品牌和信誉，本身就是一张王牌，强强联合也势必增强项目的品牌影响力。


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【市场观察】百年地契能否换房产证？阅读原文

今年已60岁的温阿婆的祖屋最早是她太公在清宣统三年（1911年）购置的土地，这张已有百年历史的地契是她最原始的凭证。2008年市长大接访，徐志彪副市长接访后指示国土房管部门调查属实并给予确权，但是继续办证却遭遇两个细节难题。今年8月11日区长接访，天河区主管城建的副区长丁建华接访老人...... 全文↓来自:新浪网  1天前温阿婆笑得十分开心。百年前地契。1984年的建筑许可证明。

　　2008年国土房管部门调查属实并又给予确权 下周研究解决方案

　　今年已60岁的温阿婆的祖屋最早是她太公在清宣统三年（1911年）购置的土地，这张已有百年历史的地契是她最原始的凭证。

　　2008年市长大接访，徐志彪副市长接访后指示国土房管部门调查属实并给予确权，但是继续办证却遭遇两个细节难题。今年8月11日区长接访，天河区主管城建的副区长丁建华接访老人，表示暂拟下周邀请职能部门开会研究解决方案。

　　文/图记者刘显仁

　　温阿婆随身文件夹带着太公在宣统三年（1911年）及民国8年（1919年）分两次在沙河大街购买的地契是最原始的证明。记者看到的这两张已经发黄、残破的地契，其中一张民国8年的地契字迹清晰，是当年温阿婆太公温太原向番禺鹿步司李氏购置，共花费8个银元。据她介绍，当年太公温太原买下这块约700平方米的地后，家人一直用至上个世纪70年代末，成了危房（旧门牌：沙河新村8号）。

　　祖屋：2层旧楼已残破

　　老人所说的祖屋现址是沙河大街北侧的沙东二巷4号。本报记者一行在温阿婆的带领下，沿着宽曲狭窄的小巷找到了这栋旧楼，共有2个梯口。温阿婆跨进大门，指着入口的梯口处说，这是堂兄家，梯口前的老式信箱醒目地写着个“温”字；第2个梯口则是她妹妹、叔叔家。

　　记者在现场发现，这栋旧楼已经残破不堪，地面角落也不时看到白色饭盒等垃圾。

　　温阿婆说，自家姐妹都已是白发苍苍的老人，如果自己不能办成的话，估计到了下一代根本不可能办下来了。温阿婆憋着一口气一定要办下来还有个原因，在于上个世纪80年代初由于家贫无法翻新祖屋，将大部分太公购置土地转让给省测绘局，结果对方建起的8层宿舍却早已办下房产证，“我们后辈难以面对太公”。

　　2008年给予确权

　　1982年温家与省测绘局基建办公室协商，由省测绘局在平房南侧围墙起向北退缩1米后另在200平方米范围内，先拆建成2层混合结构的楼房给温太原的三个子女；余下的约500平方米土地交由省测绘局。

　　1984年，市郊区城建局给温太原核发了《修建工程许可证》，同意复建砼结构2层，用地面积192.6平方米。由于老大一家共有3个儿子，2层不够分，所以在1985年，该局又同意加建一层砖木结构瓦屋面33.5平方米。

　　1992年，市国土房管局对沙东二巷4号之2、之3给省国土厅核发了《房地产权属证明书》，土地面积512平方米，建筑面积1822.4平方米，但沙东二巷4号（即温家2层老宅）则一直没有办理房地产登记。

　　2008年广州市大接访，温阿婆特意来到天河信访办找到接访的徐志彪副市长，徐志彪当即安排国土部门介入调查。市国土房管局认为，沙东二巷4号用地自上世纪80年代初一直由私人使用至今，并建有上盖建筑物，该局同意按现房屋建基面积给予确认土地使用权。但是具体办证过程中遭遇困境：

　　一是1984年市郊区城建局给温太原核发的《修建工程许可证》可能不够规范，在工程项目一栏填写的竟然是“临建”。其次，办理继承公证时，公证部门要求出示温太原的死亡证明及户口簿。由于年代久远，温阿婆根本找不到了。

　　8月11日，本次区长接访，分管城建的副区长丁建华当即表示全力帮助老人完成心愿，双方决定把会议时间推迟至下周。


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【市场观察】协信地产凸显“三三战略”阅读原文

协信地产的爆发，并非一蹴而就。事实上，早在2007年，很多业界人士都认为协信地产已具备了全国扩张的实力。但为了让商业模式更加独特、清晰，有更多人才储备来满足未来快速增长以及跨区域运作的需要，有更多资源积累来支撑全国扩张的蓝图，公司当时确定的却是2008~2010年间“积蓄力量，赶超一流”的发展规划...... 全文↓来自:网易  1天前

　　新近出任协信地产CEO的刘爱明

　　近来，关于协信地产的重大新闻不时见各大报媒头条。

　　6月2日，协信地产拿地成都；7月上旬，万科原执行副总裁刘爱明加盟出任CEO；近期，协信地产首个突破传统地产范畴的新项目重庆总部城全新亮相。

　　业界专家认为，这意味着经过三年积累，协信地产已完成商业、资本和人力资源模式的三大突破，目前正在全国形成“三线扩张”之势。

　　三年积累

　　协信地产的爆发，并非一蹴而就。

　　事实上，早在2007年，很多业界人士都认为协信地产已具备了全国扩张的实力。但为了让商业模式更加独特、清晰，有更多人才储备来满足未来快速增长以及跨区域运作的需要，有更多资源积累来支撑全国扩张的蓝图，公司当时确定的却是2008~2010年间“积蓄力量，赶超一流”的发展规划。

　　“这三年，协信其实是在练内功。”协信地产相关负责人表示，经历了三年积累，未来协信地产的扩张将更加稳健，更具竞争力。

　　三大突破

　　这三年，协信地产完成了商业、人力资源、资本三大模式的突破。

　　首先是商业模式的突破。目前，除了传统的精品住宅，“协信造”综合体已蜚声全国，“星光系”商业更是名声大噪。而目前最火的重庆总部城，则意味着协信地产已率先在创意产业地产方面取得了重大突破。

　　其次是资本模式的突破。近年来，协信的不少项目都是采取合作开发模式，以快速做大规模，合作者包括汉威基金、苏州圆融发展集团有限公司等。

　　还有人力资源模式的突破。目前，协信地产70%以上的中高层来自于全国各地优秀企业，这为其全国扩张奠定了快速本土化的基础。

　　三线扩张

　　从去年开始，协信地产全国扩张的蓝图徐徐展开。目前，协信地产已有项目的城市包括重庆、成都、苏州、无锡和三亚。而据接近协信地产的知情人士透露，北京、上海、大连、西安、贵阳、南通、常州等城市，也已进入协信地产的视线。

　　协信地产相关负责人表示，协信地产全国扩张的主要方向，是长三角、环渤海和以重庆为中心的中西部。目前来看，协信地产在重庆大本营持续做大做强，重庆之外的比重也迅速扩大。

　　重庆晚报记者 王春龙

　　作者：王春龙


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【市场观察】社科院报告：房地产行业整体竞争水平较弱阅读原文

中国社会科学院和中国市场学会品牌管理委员会15日在京发布的《中国房地产企业品牌竞争力指数报告》指出，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展；万科、恒大、保利引领行业发展；行业财务表现优秀...... 全文↓来自:新浪网  1天前

　　中国社会科学院和中国市场学会品牌管理委员会15日在京发布的《中国房地产企业品牌竞争力指数报告》指出，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展；万科、恒大、保利引领行业发展；行业财务表现优秀，市场表现令人失望。

　　该报告使用的中国企业品牌竞争力指数(CBI)是能够反映中国自主企业品牌整体竞争力水平的体系，涵盖财务、市场、潜力及客户四个指标，研究样本为销售额行业前200名的国内房地产行业的自主品牌。

　　整体竞争水平较弱

　　报告指出，根据中国178家房地产自主企业调查数据统计结果可知，中国房地产行业的CBI值为51.55。按照CBI的相对值意义解读，距离100分的较强竞争力阶段还有很长的路要走。

　　课题组成员、社科院研究员杨世伟说，如果将企业竞争划分为规模竞争、效率竞争和创新竞争三个阶段的话，中国房地产企业竞争仍处于规模要素主导的第一阶段，虽然个别企业竞争水平已经处于效率竞争和创新竞争水平，但就中国房地产企业总体竞争水平而言，与技术创新和品牌经营的效率竞争和创新竞争阶段仍有很大距离。

　　粤沪京浙四省市垄断行业发展

　　报告指出，符合本次调研要求的178家房地产上市企业，主要分布于华东、华北和中南三大区域，占据上市公司总数的98%，而广东、上海、北京、浙江四个省份占上市公司总数的66%，中国房地产上市企业集中分布于三大经济热区长三角、珠三角和京津唐地区。中南、华北地区的CBI均值分别为54.12、56.15，高于全国均值51.54。广东、北京、浙江三省市CBI得分分别为56.9、56.6和54.0，均高于行业平均值51.5，广东CBI得分最高，在众省份房地产行业中具有较强的竞争力。

　　杨世伟说，房地产企业目前已形成三足鼎立的竞争之势，一定程度上也揭示了中国区域经济发展的不均衡，西北地区、西南地区和东北地区房地产行业的发展仍处于竞争劣势，需要成长一批具有综合竞争力的企业带动区域地产行业的发展。

　　万科、恒大、保利引领行业发展

　　报告指出，根据中国房地产企业品牌竞争力分级评级标准，对调查的178家上市公司进行分级评估，按照一般惯例分为五级，5A级企业3家，4A级企业17家，3A级企业87家，2A级企业50家，1A级企业21家。企业评级分布合理，呈橄榄形。

　　杨世伟说，5A级房地产企业共有3家，包括万科、恒大、保利，占房地产上市公司总数的2%，但三家的营业收入为1324亿占178家营业总额的19%以上，三家企业的CBI均值为95.64，远高于行业平均指数值51.55，三家企业的品牌价值分别为244亿元、198亿元和173亿元，所以这三家企业是中国房地产行业当之无愧的领军企业，引领中国房地产行业的发展方向。

　　杨世伟说，值得关注的是，87家3A级企业和50家2A级企业，占据行业上市公司比重的77%。其平均指数分别为58.56和41.90，处于行业平均指数的上下区间范围内，两大集团基本代表了房地产行业发展的平均水平，并且企业之间指数分布比较均匀，可以说是势均力敌。

　　财务表现优秀市场表现令人失望

　　报告指出，由于近几年中国房地产市场的井喷式发展，房价的不断攀升等因素使得各房地产企业近年来营业收入、净利润都保持了良好的增长态势。这次调查得房地产企业在品牌财务表现力得分均值为4.0059，一定程度上说明中国房地产企业财务表现良好，但效率因素和增长因素还处于较低水平。市场竞争表现力得分均值仅为1.7820，表明中国房地产企业在市场竞争力水平相对较弱，品牌化经营是提升市场经营效率的重要途径，中国房地产企业品牌化建设迫在眉睫，实现由财务规模主导的竞争思维向提升市场竞争力的效率优先竞争思维的转变是中国房地产行业未来的重要战略走向。

　　加大西北西南东北地区房地产行业发展

　　针对CBI指数所反映的结果及问题，杨世伟提出了中国房地产企业品牌竞争力提升的几点建议。

　　首先，目前中国房地产企业竞争仍处于规模要素主导的阶段，而品牌化经营是提升企业经营效率的重要途径，因此房地产企业要注重品牌化建设，实现由财务规模主导的竞争思维向提升市场竞争力的效率优先竞争思维的转变。

　　第二，中国房地产企业竞争处于近乎寡头垄断的境地，21世纪中国需要一大批优秀的房地产企业支撑其城镇化进程。因此，国家应加大西北地区、西南地区和东北地区的房地产行业发展，加大中游房地产企业的政策扶持力度并予以品牌化建设的指导。

　　第三，中国房地产企业应加强市场竞争体系、客户服务体系以及品牌基础建设体系的规划和实践，尤其是注重成立专门的品牌规划部门，加大品牌定位体系、品牌文化体系、品牌质量监督体系、品牌客户服务体系以及品牌社会责任体系的建设，以塑造具有高度社会责任和高客户忠诚度的品牌形象。


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【市场观察】楼市调控伤及刚需 降价触痛房奴神经阅读原文

“我们是7月底才付的首付，就在开发商推出特价房的前几天。短短几天时间里，20多万元就凭空蒸发了！”北京通州楼盘华业东方玫瑰A4栋的业主小许向中国证券报记者介绍情况时，愁容满面。之所以选中华业东方玫瑰，小许主要看中它是毛坯房，价格便宜。她买的71平米小两居价格...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　“我们是7月底才付的首付，就在开发商推出特价房的前几天。短短几天时间里，20多万元就凭空蒸发了！”北京通州楼盘华业东方玫瑰A4栋的业主小许（化名）向中国证券报记者介绍情况时，愁容满面。

　　之所以选中华业东方玫瑰，小许主要看中它是毛坯房，价格便宜。她买的71平米小两居价格17500元/平米左右，总价120多万元。就在她买房几天之后，开发商推出了优惠促销8.1折、最低14500元/平米的特价房，小许没买几天的新房瞬间贬值20多万元。

　　“我们是真正的刚需，估计一辈子也就买这一套房子了，看华业东方玫瑰前前后后好几个月，直到我们交首付时，售楼处工作人员还信誓旦旦地说不可能降价，称以后开盘的楼栋都是精装修，要卖2万多一平米。当时看人家说得诚恳，所以就咬牙买下了。”

　　7月28日得知开发商即将推出小区A9栋“特价房”消息时，小许两口子还觉得是“假新闻”。小许苦笑道，当初买房时双方父母考虑到月供压力，几乎是“砸锅卖铁”凑够了100多万元首付款，又从银行贷款20多万元。降价差不多意味着，自己刚从银行贷款的20多万元瞬间蒸发了，还得为这蒸发的房贷支付利息。

　　和小许一样苦恼的还有业主小新（化名）。她是以19000元/平米左右购买的88平米大两居，粗略估算，账面损失40万元。据小新介绍，她购房时首付70万元左右，银行贷款100万元，期限30年，本息总计240多万元。而如果按照14500元/平米的价格，首付额不变，则自己只需贷款约60万元，本息总计约140万元。这么一算，银行利息就多付了近100万元。

　　小新表示，“有业主计算过，如果把自己此前购买的88平米房子退掉，即使赔上10%的违约金，剩下的钱去买A9栋更大的特价房也够了。”

　　业内人士表示，目前北京楼市成交量大幅下跌，导致房地产开发商资金枯竭、销售压力骤增，此前的小幅降价“试水”或将蔓延为大面积的实质性降价。在这一过程中，不排除部分中小开发商“病急乱投医”，为迅速回笼资金而采取“损招阴招”欺瞒购房者甚至违规操作。在房价下降过程之中，房产纠纷案可能增多。

　　中国证券报记者从通州法院了解到，自去年新一轮房地产调控以来，通州地产房价波动加剧，当地房产类经济纠纷案件有所增加，虽然并未有大规模涌现的局面，但购房人意欲违约的情况比较多。

　　中原地产研究总监张大伟直言，此次“降价潮”和2008年那一轮性质不同，因为目前市场上的降价预期强烈，预计大部分项目继续降价的可能性非常大，特别是部分郊区下调幅度甚至会超过10%至20%。虽然“特价促销导致纠纷”短期内很可能影响周围项目跟进降价，但预计通州区域存在持续降价的可能。

　　上海市华荣律师事务所律师许峰称：“如果购房者和开发商是真实的、自愿的签订合同，从合同的契约精神来说，在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，所以在下调时也很难要求开发商退差价，开发商有降价的权利。”许峰表示，A4栋老业主通过法律途径解决问题的可能性不大。

　　中国证券报记者了解到，目前华业东方玫瑰A4栋大概销售了一半。针对A4栋老业主的集体维权行动，楼盘开发商华业地产方面表示将统计每位老业主的需求，并于8月19日给出最终解决方案。

　　不仅是通州区域，大兴、房山等很多京郊区域也已逐渐开始出现特价房、大促销等变相降价行为。由于目前仍处于调控期间，购房者如果要在房价泡沫本就比较明显的区域置业，最好对该楼盘、区域、潜在的降价风险及调控政策趋势等有较明确的认识，从而最大程度避免风险和纠纷。


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【市场观察】一二手市场联动 地产中介谋生路阅读原文

自限购令实施后，二手房销售情况一天不如一天，为了缓解压力，最近不少二手房中介公司跻身一手房市场争食一杯羹，企图借一二手市场联动缓解目前面临的困境。业内人士指出，一二手市场联动主要针对的销售人群是经济实力较强的投资者，投资领域也主要以相对偏远的本地住宅盘...... 全文↓来自:新浪网  1天前业界提醒投资客考察投资项目时要对风险有清醒的认识

　　自限购令实施后，二手房销售情况一天不如一天，为了缓解压力，最近不少二手房中介公司跻身一手房市场争食一杯羹，企图借一二手市场联动缓解目前面临的困境。业内人士指出，一二手市场联动主要针对的销售人群是经济实力较强的投资者，投资领域也主要以相对偏远的本地住宅盘和处于尚未发展起来的三线城市外地商铺出手，由于投资外地可能面临多重风险，业界建议投资者谨慎对待，切勿盲目跟风。

　　现象：

　　中介组团投资豪购商铺和海景房

　　最近，位于广州北京路附近的一商铺项目开售，吸引了过百位佛山投资者前往考察购铺。据记者了解，组织该项目考察的是佛山满堂红地产中介公司，而这次考察，仅是该公司采取一二手市场联动后所组织的近8场组团考察中的一场。

　　据满堂红地产中介市场部陈经理透露，从7月初开始，满堂红采取一二手市场联动策略，每个周末都会组织投资者去广州、清远等地考察一手住宅和商铺项目，近2个月已组织了8批考察团。“这种组团考察给我们带来了较好的经济效益，目前我们已经促成了3单广州商铺的交易，而在上周末，我们又为佛山里水的一个住宅房地产项目促成了13单交易。”

　　除了瞄准商业项目出手，风景优美的旅游地产和海景房等，也是佛山投资客关注投资的热点。据业内人士周先生透露，位于海陵岛十里银滩的保利银滩从6月份开售至今，总共销售了3.5亿，其中有1.5亿是被佛山人购买，而组织这些投资者前往看房投资的，其中就有不少是二手地产中介公司。

　　探因：

　　一二手市场联动成中介救命法宝

　　“如果现在不采取一二手市场联动，二手中介公司根本没法维持。”据和记地产、合富置业等多家地产中介公司透露，一二手市场联动几乎已成为目前整个地产中介行业的生存法宝。不仅大型地产中介公司在做，连一些此前从不曾涉足一手房地产的小中介公司，最近也终于按捺不住加入了一二手市场联动销售大军。

　　一二手市场联动到底能为二手中介公司带来哪些效益呢？据业内人士揭秘，帮助一手开发商销售一手住宅和商铺，至少可以获得2个点的佣金，个别大方的开发商甚至可以给出2.5～3个点的佣金。“现在很多一手地产开发商由于扛不住资金压力，除了开始小幅降价，也在大力拓展销售渠道，其中与二手地产中介联手，吸纳二手房地产市场的客户资源已成为一手房地产开发商既节省成本又收效显著的方法。”

　　目前，一二手市场联动的销售项目除了本地一些相对偏远的楼盘，周边的三线城市，如肇庆、清远等地的旅游地产、专业市场商铺和商业中心商铺等项目，都是一二手市场联动销售的重点区域。

　　建议：

　　事先详细了解项目背景不熟不投

　　不过由于一二手联动促销项目多以投资者并不熟悉的周边城市房地产项目为主，因此业内人士提醒投资者，切勿盲目跟风，在考察投资项目时要对风险有清醒认识。

　　由于一二手联动主要以外地商铺项目居多，因此业内人士周家均提醒投资者，在选择外地商铺投资时，有可能面临回报周期长、回报率和升值空间不确定等诸多风险。“现在很多外地商铺都是炒概念居多，而这种炒概念的东西本身就跟炒股票一样虚多实少，如果投资失利，不仅赚不了钱，很有可能被套牢。”其次有些开发商为了吸引投资者，暗中开出了10年返租等种种诱惑条件，其实返租本身所隐含的风险就相当大，不确定性非常多，属国家政策不允许的范畴；另外商业项目和城市发展本身都存在较大的不确定性，再加上商业项目的投资回报周期较长，对开发商和运营商的要求更高，因此需要对开发商和运营商的能力有个全面了解。

　　为尽量避免投资风险，满堂红市场部陈经理建议投资者秉承“不熟不投”的宗旨，即在对一个项目进行投资之前，一定要详细了解该项目的背景、周边配套设施，周边市场的租金、楼价、租金回报率、出租率等重要数据；其次，如果是投资专业市场或商业地段的商铺，还要了解清楚开发商和运营商的综合实力、商业运营经验等，且对该区域未来的发展趋势等也要有一定了解。


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【地方动态】杭州楼市叫停变相促销 直接打折时代能否来临阅读原文

“以前开盘都会有‘存抵’活动，但近几天刚开盘的一个项目已没有‘存抵’活动了。”亿丰蔚蓝郡工作人员告诉记者。“存抵”是指意向客户先行向开发商的合作银行存入一定资金，开盘购房时能抵更多的金额或凭此享受开发商的优惠。对开发商来说，“存抵”活动可以提前圈定一些客户...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　“存2万抵5万”“存5万抵20万”……在很多城市，“存抵”活动是开发商一种常见的促销手段。杭州的开发商们近日却陆续接到市房管局通知，所有“存抵”活动一律取消。这类变相打折、促销活动的叫停，会否推动开发商今后直接打折促销？

　　“存抵”促销被叫停

　　“以前开盘都会有‘存抵’活动，但近几天刚开盘的一个项目已没有‘存抵’活动了。”亿丰蔚蓝郡工作人员告诉记者。

　　“存抵”是指意向客户先行向开发商的合作银行存入一定资金，开盘购房时能抵更多的金额或凭此享受开发商的优惠。

　　对开发商来说，“存抵”活动可以提前圈定一些客户，同时也可以进行变相打折等优惠活动。“实际上开发商申请预售证、进行价格申报时一般都会报高一点，为打折、‘存抵’等活动预留了空间，所以消费者得不到多少便宜。”杭州快房网首席评论员程伟明说。

　　杭州市房管局市场管理处工作人员俞晓军表示，“存抵”活动违反现有规定，对楼市健康发展有很多不利影响。“存抵”活动会误导消费者，同时，为了弥补差价，开发商会高报预售价格，导致楼市价格虚高。

　　据了解，2010年4月份，住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，第一条就明确规定，对于未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　楼市销售形势严峻

　　2011年上半年，杭州楼市成交量创5年同期最低，存量房数量大幅攀升。按透明售房网的数据，照杭州楼市上半年的成交量，现有存量房要卖16个月。

　　住在杭州网的报告显示，截至6月30日，杭州主城区存量房达29371套，住宅存量达18065套，两者均刷新了两年来库存最高纪录。

　　成交量的下降也体现在二手房交易上，据杭州我爱我家房产租赁公司市场研究中心周包军经理介绍，今年上半年公司的成交量同比下降了30%左右。

　　值得注意的是，今年上半年杭州楼市在调控政策下虽然成交量大幅萎缩，但楼市价格却保持平稳，均价徘徊在2万元左右。

　　业内人士表示，“存抵”等活动是开发商托市的重要手段。面对严峻的销售形势，开发商不得不制造热销、抢购局面，同时通过“存抵”等变相促销手段误导公众，制造虚高市场价格假象，影响公众预期，达到托市目的。

　　全面叫停“存抵”等变相促销活动后，开发商的预售申报价格将会降低，申报价格更接近市场成交价格，公众对楼市下行预期将会更加明朗。“可以还原一个更加真实的市场，楼市价格更趋透明。”程伟明说。

　　直接打折时代或将来临

　　7月12日，国务院常务会议提出，房价上涨过快的二、三线城市也要纳入限购范围，楼市调控政策再度加码。

　　与此同时，央行货币政策和商业银行信贷按揭政策都剑指楼市，加息、银根收紧、提高房贷首付比例、取消利率优惠正在影响楼市“博弈”，开发商的资金链正在经受多方考验。

　　而从市场表现来看，7月以来，杭州楼市依旧低迷，成交量继续萎缩，存量房数量进一步攀升。在“存抵”等活动被叫停、销售形势异常严峻的情况下，开发商的资金压力加大，楼市折扣空间增大。

　　据住在杭州网首席评论员丁建刚观察，杭州的楼市正在发生变化，新的价格体系正在悄然形成。近期有开发商推出部分8折优惠房源，虽然不是全线打折，但这样低的直接折扣在杭州楼市已多年未见了。

　　程伟明表示，“存抵”活动取消后，开发商只能直接打折了。直接打折对市场的降价信息传导作用更为强烈，也会大大强化购房者的降价预期，杭州房地产市场正步入洗牌阶段。

　　今年下半年，杭州楼市销售形势依然严峻，而叫停“存抵”等变相促销活动更是捅破了开发商“暗降明挺”房价的窗户纸。在成交量继续萎缩，存量房数量进一步攀升的情况下，杭州楼市下行的预期和动力十分充足。更多的楼盘将进入打折促销行列，楼市直接打折时代或将来临。


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【地方动态】温州楼市一夜入秋：满城尽闻降价声阅读原文

“目前急着抛售的主要是资金链紧张的炒房者。”21世纪不动产温州运营总监黄慧华表示，这段时间房东着急卖房的案例比以往多了不少，尤其是一部分拆借资金来炒房的人。据介绍，温州房地产市场比较特殊，投资投机成分比较多，这些炒房者资金多是借贷来的，或通过担保公司，或通过高利贷，本想短期见利后还上，但市场行情不好。在这些炒房者中...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　“资金周转急卖”“白菜价出售”“大降价”……极刺眼的文字出现在多家房产中介门店的房源信息上，使得“抛房”的气氛愈发浓厚这里不是别处，正是中国民营资本最集中的城市之一温州。

　　一切看上去充满戏剧性：向来被认为是炒房团发源地的温州，如今正陷入一场“抛房”尴尬。

　　近两周，刊登在温州媒体上关于抛售房产的广告多了起来，有时报纸上甚至连续几个大版面都是售房广告。在外界人士看来，温州全城正在刮“抛房风潮”。

　　《每日经济新闻(微博)》记者为此赴温州实地调查，结果发现，“抛房风潮”来自于两股力量：一是炒房者，二是急于自救的中小企业主。

　　炒房客变身抛房客

　　昨日（8月16日），记者在温州市水心街道、上陡门、新城等地看到，多数房产中介生意冷清。

　　“目前急着抛售的主要是资金链紧张的炒房者。”21世纪不动产温州运营总监黄慧华表示，这段时间房东着急卖房的案例比以往多了不少，尤其是一部分拆借资金来炒房的人。据介绍，温州房地产市场比较特殊，投资投机成分比较多，这些炒房者资金多是借贷来的，或通过担保公司，或通过高利贷，本想短期见利后还上，但市场行情不好。

　　在这些炒房者中，黄洋 （化名）的经历似乎极有代表性。上星期，黄洋终于等来了银行放贷，款项只有500万元，而他之前向银行申请的是1000万元，还缺一半，对他而言，这是一笔“救命”钱。黄洋是温州当地一鞋业公司老板，年初时，他以鞋业公司的名义向银行贷了一笔半年期的生产资金，这笔钱最终却被用于炒房。然而，由于市场“萧条”，半年到期后，他只好向民间借债用来偿还到期的银行贷款，9月中旬到期，利率每月1毛，原想再从银行借钱来还民间借贷，但现在银行信贷紧缩，贷款利率上浮且很难贷到。对黄洋来说，如果9月份再还不上钱，他的房子以及经营多年的公司将被查封。情急之下，黄洋只想将手中的房子低价脱手。

　　“前一阶段单价卖4.6万元，现在可以减少3000元。”黄洋有一套京都城的期房，总面积146平方米，如果现在有人买，他愿意总房价直接减去50来万。据他称，现在更多的只是问问，如果到了8月底，再没有卖掉，他打算单价再降3000元。

　　“当地很多购房者是借钱来的，期限基本上在3~6个月左右，但如今银行贷款难，导致不少人资金链紧绷。”温州当地一炒房者向《每日经济新闻》记者透露，有些到期债款还不上，房地产市场行情不好，只好向高利贷举债。

　　事实上，除了炒房者，还有一批人也加入了抛房潮中。“目前一些制造业者，在银行贷不到款，民间借贷利率又高，只好卖掉自己的房产自救。”温州中小企业发展促进会会长周德文对记者表示。

　　周凯（化名），从事房产中介已7年多，经营的多是别墅排屋等高档住宅。昨日，他对《每日经济新闻》记者表示：“现在找我代理卖别墅的特别多，我手头有一套8000多万元的独立别墅，锦绣园四期，405平方米。前两天，房东告诉我，自己企业资金周转，银行未贷到款，如果有人买，他可以直接降价500万元。”

　　卖方普遍降价

　　今年上半年，温州二手房市场遭遇“重创”。数据显示，1~6月份温州主城区二手房交易量4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套，今年比去年比去年同期减少了近4成。而在7月份上旬，甚至出现零交易量的情况。

　　记者采访发现，温州市中区一套学区房，70平方米，房东承诺单价可降5000元，总价减少35万元。“房东都急哭了。”代理该套房产的中介人员向记者说，“温州市区的一套学区房价格一直要41000元/平方米，现在还没有卖掉，眼看9月份贷款就要到期，房东真的要哭了，房东说36000元/平方米也卖。”

　　温州楼市成交的冷淡让不少炒房者心慌。“目前已成交的单价都比原来低两三千元。”科威国际不动产温州某门店负责人称，“成交下滑，房价的微妙变化加剧了炒房者的恐慌心理。”

　　周德文则认为，炒房者信心不足导致了目前这种抛售现象。

　　“现在房产投资者的资金链紧张，压力确实很大。”温州市工商联房地产商会副秘书长卓学宋表示，限贷、限购等调控政策重击了这些炒客，尤其是限购，直接限制了房产的交易。


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【地方动态】上海今年下半年试点廉租房先租后售阅读原文

为缓解此间人均住房面积7平方米以下却又买不起经适房的“下夹心层”家庭住房困难，上海市房管局16日首次透露，上海的部分区下半年将会试点廉租房先租后售的政策，让困难群众有希望逐步改善住房条件。据上海电视台当天晚间报道，上海市房管局方面表示，今年下半年将加大房源筹措力度...... 全文↓来自:新浪网  1天前

　　为缓解此间人均住房面积7平方米以下却又买不起经适房的“下夹心层”家庭住房困难，上海市房管局16日首次透露，上海的部分区下半年将会试点廉租房先租后售的政策，让困难群众有希望逐步改善住房条件。

　　据上海电视台当天晚间报道，上海市房管局方面表示，今年下半年将加大房源筹措力度，努力提高廉租房实物配租的比例，即符合廉租房保障标准的家庭中，越来越多的人可以不再领着政府的租金补贴到处租房，而是直接入住政府提供的房源中，而在这些实物配租的廉租房中，今年下半年可试点先租后售，明年在全市推开。有关官员称：保障家庭租赁一定周期后，允许其按照规定的标准来购买，或者说当廉租保障家庭符合经适房的标准以后，把原来租住的住房，按照规定购买下来。

　　上海市房管局当天还透露，全市范围内的第一批经适房申请受理家庭总共有33052户，其中已有28700多户通过审核，目前原卢湾区、原黄浦区，以及徐汇区已进入摇号选房阶段，其他十个区也将陆续在9月上旬前开始选房摇号，预计今年年内全市第一批经适房申请家庭都可完成购房签约。


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【地方动态】限购令出台半年 京楼市成交量腰斩阅读原文

据北京市房地产交易管理网数据显示，近半年来，北京期房、现房及二手房合计住宅总签约仅为91955套。据北京中原地产数据统计显示，这是自2009年楼市爆发式上涨开始，首次半年楼市总签约量不足10万套，创造了最近三年的新低。受贷款成本加大、楼市放量紧缩影响...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　今年2月16日，北京正式公布贯彻“国八条”的限购令，到8月16日已满半年。昨日，据北京市房地产交易管理网数据显示，近半年来，北京期房、现房及二手房合计住宅总签约仅为91955套，总成交量环比之前6个月下调了46.5%，同比跌幅更是达到了58.8%。

　　成交量半年内下降一半

　　据北京市房地产交易管理网数据显示，近半年来，北京期房、现房及二手房合计住宅总签约仅为91955套。据北京中原地产数据统计显示，这是自2009年楼市爆发式上涨开始，首次半年楼市总签约量不足10万套，创造了最近三年的新低。

　　受贷款成本加大、楼市放量紧缩影响，楼市总成交量环比之前6个月下调了46.5%，同比最高更是跌幅达到了58.8%。其中下调最多的二手房销量从5月份开始连续数月徘徊在8000套左右，实际过户数量更是已经接近2008年均值。同时，据中原地产的调查数据显示，在本轮调控的系列政策下，目前市场投资需求基本归零。

　　住宅均价环比降0.1%

　　面对京城楼市的限购低潮，成交量下降和房价的下跌幅度并未完全同步。根据北京房地产交易管理网签约价格，北京中原地产统计结果显示：最近半年来，北京楼市价格停涨。楼市总成交均价近半年为21778元/平方米，环比之前半年均价下调了0.8%，但相比去年同期依然保持了3.7%的上涨。记者注意到，这一数据是将新建商品住宅、办公写字楼及商业用房综合统计的。如果只看新建商品住宅的数据可以发现，均价环比限购前仅下调0.1%，同比去年仍上涨了3.1%。

　　对此，北京市房地产协会副秘书长陈志认为：“无论是成交量还是成交价格在这半年里的涨势都停止了，因此可以说抑制过快上涨的目标已经有了明显效果。”


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