门把手螺丝孔距85mm:房产新闻 2011-8-4

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【今日聚焦】二三线城市保障房建设喜忧参半阅读原文

从全国各省市已公开的保障房项目建设数据看，各地保障房项目建设进度“喜忧参半”，但总体而言，经济欠发达的省份明显更加积极，陕西、新疆、山西、宁夏、甘肃等经济欠发达地区的保障房建设开工率遥遥领先。业内人士分析，地方政府积极性高、土地成本较低是部分二三线城市保障房建设呈现开工率高、经适房建设进度快...... 全文↓来自:新华网  1天前

　　开发商参与瞻前顾后 民间资本“加盟”进退两难

　　两因素影响保障房建设

　　政府积极性与土地成本制约开工进度

　　从全国各省市已公开的保障房项目建设数据看，各地保障房项目建设进度“喜忧参半”，但总体而言，经济欠发达的省份明显更加积极，陕西、新疆、山西、宁夏、甘肃等经济欠发达地区的保障房建设开工率遥遥领先。业内人士分析，地方政府积极性高、土地成本较低是部分二三线城市保障房建设呈现开工率高、经适房建设进度快等特点的重要因素。

　　截至7月底，陕西2011年保障房建设项目已全部开工，并在规定任务之外增加了项目，使得陕西上半年保障房开工率达到了105.4%。其中，西安保障性住房已累计开工12万套，完成全年任务的96%。又如，重庆市政府对保障房建设非常重视，其开工率高于全国平均水平。中国证券报记者走访重庆多处保障房项目时发现，当地保障房尤其是公租房的建设管理机制已经相当完善，开工进度等具体指标数据都能在有关部门查询到。

　　与此同时，也有部分省市的保障房开工率仍不尽如人意。截至6月底，湖南全年保障房建设任务44.72万套，开工率为49%。其中，株洲县、常宁市、攸县、祁阳县、会同县等10个县(市)今年的计划项目没一个开工。河南全年保障房建设开工率为47%。其中，平顶山市开工率为35.4%，新乡为31.07%，开封为28.05%。

　　在建设项目方面，二三线城市往往更青睐经适房项目。这类项目风险低、资金回流快，是房企相对看好的优质保障房项目。而公租房项目是保障房建设中资金缺口形势最严峻的，由于利润率低，资金回流慢，社会企业参与公租房建设的热情一直不高。

　　住建部最新数据表明，全国1000万套保障房开工率已达56.6%。而二三线城市保障房建设呈现喜忧参半的特点，超额完成建设任务与开工率严重不足并存。

　　中国证券报记者调查发现，与一线城市相比，二三线城市经济实力相对较弱，在“限购令”扩至二三线城市的背景下，地方政府和其他参与建设主体的“利益博弈”正悄然浮出水面；部分城市土地出让收入难以持续高增长，保障房建设资金来源尚存隐忧。专家建议，各地应加快研究和建立民间资金的投入和退出机制，创新社会力量参与保障房项目建设的方式，确保保障房建设目标的完成。

　　资金持续投入存隐忧

　　土地收入或缩水 开发商资金压力加大

　　多位业内人士和专家指出，保障房建设的障碍仍旧是资金和土地，而且在未来一段时期内，地方政府和其他参与建设主体的“利益博弈”也将逐渐浮出水面。

　　中国证券报记者了解到，目前地方政府与社会企业合作共建保障房的模式可分为BT模式（即“建设–移交”模式）、代建模式和配建模式。其中以“商品房配建保障房”的模式来完成保障房建设目标成为大多数二三线城市地方政府的第一选择。如四川省副省长黄彦蓉就表示，目前该省就要求所有商品房的项目在土地出让时，必须配建5%的公租房项目。

　　目前大部分二三线城市地方政府仅依靠地方财政想要长期投资保障房可谓“有心无力”。一方面，自去年房地产宏观调控以来，部分投资需求和房地产开发商转战二三线城市，使得当地土地出让收入和房价节节攀升。而二三线城市限购的预期，或将导致对土地财政依赖度极高的地方政府收入大幅缩水。

　　而即使在保障房建设较为积极的重庆市，部分地区仍旧存在较大的资金压力。当中国证券报记者就保障房建设困难询问当地某区长时，对方表示“做得不够，会继续努力”，至于面临的困难，他表示不方便回答。海南省某县县长也坦言，当地财政收入几乎都来自土地出让。虽然今年该县的保障房建设指标不多，但项目资金也几乎由社会自筹。至于明年及之后几年的资金持续投入问题，甚至今年保障房项目后期的道路、公建等配套资金问题，都处于“仍在想办法”阶段。

　　另一方面，保障房项目建设投资所带来的经济增长效应是显而易见的。中信证券最新的研究报告指出，保障房建设预计将拉动房地产投资增长约10%左右。二三线城市的政府决策者面临两难选择。

　　就开发商而言，保障房建设利润较低，参与二三线城市保障房项目，多数企业更会再三思量。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，地方政府和其他参与主体，必须共同探索出适合当地实际情况的保障房建设模式。

　　其一，风险问题。某大型央企建筑企业相关负责人告诉中国证券报记者，他们参与保障房建设多采用BT模式，所以优先考虑一线或准一线城市。即使是二三线城市，也必须选择那些经济发展迅速、区域政策优越的市县为合作对象。他表示，BT模式最大的缺点是需要建筑单位垫资开发，后期存在政府违约和市场波动带来的风险。此前他们就遭遇过被地方政府“打白条”的情况。“主要是考虑到后续项目回购、资金回收等方面，碰到那些财政收入困难的地方政府，我们较吃亏。”

　　其二，资金压力。房地产企业除了承担项目相关各种城建配套设施外，如今又加上保障住房配建。虽然二三线城市拿地成本低于一线城市，但销售价格也远不及一线城市。而部分地方政府若想仅依靠土地出让收益来解决保障房建设资金问题，无疑很可能会将资金包袱完全甩给房地产企业。业内人士提出，经适房、限价房还可以通过直接销售回收成本，而公租房“只租不售”，需要更多的资金沉淀，这对于资金链“为王”的房企而言更是压力巨大。

　　亟须撬动民间资本参与

　　应努力创新进入与退出机制

　　就现实情况而言，二三线城市是“十二五”期间保障房建设的主力军，大量保障房建设任务都需要由数量众多的二三线城市完成，而对这些城市而言，仅靠地方财政投入显然“杯水车薪”，调动民间资本参与保障房建设的积极性迫在眉睫。

　　中国房地产协会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强认为，要吸引民间资本进入，就必须让民间资本看到可预期的收益。

　　金地集团董事长凌克表示：“保障房的建设资金、开发模式、政策配套、产权结构等方面，都需要政策进一步明晰。”凌克认为，要使得企业有积极性，需要灵活、创新的公共政策安排。

　　温州民间资本投资服务中心主任沈普芳道出部分民资的声音，希望二三线城市地方政府尽快建立和完善民资进入、合作、退出的机制。“比如参与公租房建设，是否可以考虑我们和地方政府共同持有房屋的产权？或者在退出机制上给予更多政策？”

　　专家建议，对于那些需要民间资本长期投入的二三线城市地方政府而言，应该对那些积极进入保障房领域的企业提供便利和相关优惠，让企业有顺利退出的机制。

　　国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，既然需要借助民间资本的力量，就必须充分尊重市场化的运行规律。“不应该强迫企业去建设小户型的经适房、两限房，二三线城市地方政府应该尽快调研数据，建设公众和市场真正需要的保障房。”

　　令人欣慰的是，在房地产宏观调控持续的情况下，一些大型房企正在积极参与二三线城市保障房建设。大型房企来更注重与地方政府保持密切关系，为今后拿地和占领市场做准备。以北京万科为例，其正大举参与河北省保障房建设。今年年初，北京万科与河北省住建厅签订了大规模的保障性住房建设战略合作协议，北京万科将与廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口6个城市合作开发保障性住房项目，规模预计为6000至8000套。


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【今日聚焦】家装陷阱看过来阅读原文

装修是件很熬人的事，少则几个月的东奔西跑，多则几年修复维权，轻松家装让众多业主望尘莫及，其实，要把装修变成一件愉快的事情并不难。首先，我们需要做足功课，了解一些隐患问题；其次，要选择信得过得家装企业和一个善良的设计师；最后，要抱着迎接新家的愉快心情迎接这些装修的日子。挑选建材的门道很多...... 全文↓来自:网易  1天前

　　《家装揭秘》栏目开栏的这一个月中，赢得了广大读者的关注，不少读者纷纷致电本栏目求助或是举报个别家企的不规范行为，对此，本栏目携手相关主管部门及业内资深企业共同帮助消费者维护自身合法权益，并对存在不良竞争行为的企业予以点名曝光，深得读者称赞。同时，应广大读者的强烈要求，记者将这一个月以来揭秘的五大家装乱象进行归纳总结，希望能帮助到更多的消费者。另外，本报的投诉热线029-87613139持续向读者敞开，您在装修工程中遇到任何问题或权益被侵害时，均可致电本栏目。

　　装修是件很熬人的事，少则几个月的东奔西跑，多则几年修复维权，轻松家装让众多业主望尘莫及，其实，要把装修变成一件愉快的事情并不难。首先，我们需要做足功课，了解一些隐患问题；其次，要选择信得过得家装企业和一个善良的设计师；最后，要抱着迎接新家的愉快心情迎接这些装修的日子。

　　鉴别建材防范偷工减料

　　挑选建材的门道很多，就拿乳胶漆来说吧，家得宝负责人推荐三点识别乳胶漆好坏的简便办法：一看外包装和环保检测报告。一般乳胶漆的正面都会标注名称、商标、净含量、成分、使用方法和注意事项。注意生产日期和保质期，各品牌乳胶漆标注的保质期1年到5年不等，尽可能购买近期生产的产品。现在一般的品牌乳胶漆都有环保检测报告或检测单。消费者看清楚检测单能对乳胶漆的环保性能有一个详细的了解。检测报告对VOC、游离甲醛以及重金属含量的检测结果都有标准。国家标准VOC每升不能超过200克；游离甲醛每公斤不能超过0.1克。二掂分量。一般来说，质量合格的乳胶漆，一桶5升的大约为7公斤左右；一桶18升的大约为25公斤左右。还有一种简单的方法，将油漆桶提起来，正规品牌乳胶漆晃动一般听不到声音，很容易晃动出声音则证明乳胶漆黏度不足。 三开罐检测。优质的乳胶漆比较粘稠，呈乳白色的液体，无硬块、搅拌后呈均匀状态，没有异味。否则说明乳胶漆有质量问题。还可以在手指上均匀涂开，在几分钟之内干燥结膜，结膜有一定延展性的都是放心涂料。

　　而对于墙地面铺设，《家庭居室装饰工程质量验收标准》中，要求墙地砖铺贴应平整牢固、图案清晰、无污垢和浆痕，表面色泽基本一致，接缝均匀、板块无裂纹、掉角和缺棱，局部空鼓不得超总数的5%，业主可以根据这些要求验收工地。

　　合同签不好维权难保证

　　太白南路的朱先生正在为自己的新家装修奔忙之际，一家名为乾龙装饰的家装公司找上了他，该公司一位姓乔的负责人声称他们是某知名家装公司旗下的子公司，装修设计、品质、服务等各项服务都是一流的，而且他们子公司的报价要比公司本部便宜很多。朱先生听说过他们总公司，觉得同样的服务，优惠的价格很划算，便同意与乾龙装饰签订合同，按合同规定朱先生先预付了3万多的首付款，对方随即开工。水电路改造刚做完，该公司的施工人员突然不来工地了。朱先生多次打电话联系，对方电话始终无人接。于是朱先生按合同上的地址找到了乔某所说的总公司讨说法。但对方告诉他，这个合同根本不是跟他们公司签订的，乔某早已辞职不干了。尽管如此，朱先生坚持认为，合同上签的是这家公司法人的名字，他们就应当承担一定的责任。

　　家装协会接到投诉后核查得知，这家名为乾龙装饰的公司正是当初辞职的乔某自己办的一个小公司，由于证件不齐，他们便谎称是这家大公司的分部在外接单。和业主朱先生签合同时，盖的是乾龙公司的章，法人、地址一栏填写的却是这家大公司的。事实证明乔某这种欺诈行为和这家大公司无关。

　　针对此次事件，尚工建议广大业主，签订装修合同首先一定要看清该公司合同上的法人代表是否与营业执照上的一致。如果两者不一致就不要草率签订合同。另外，业主如果对乙方公司不了解，在签合同之前一定要实地查看，除了营业执照之外还要看其人员配置是否完善，及税务登记证，组织代码证，银行开户许可证，国税、地税许可证等相关证件是否完备。

　　记者在海创亿邦了解到，很多业主在遇到装修纠纷后很难得到及时公正地解决，主要原因在于在签订家装合同之初就留下了很多隐患，消费者应有所防范。

　　首先，家装行业有统一的制式合同，如果装修企业提供的不是这种合同，消费者应该让他们给出一个合理的解释。

　　其次，业主对设计师口头承诺的东西要体现在合同备注中，对材料的品牌及型号要有文字说明，对增减项费用的出入范围要有明确的规定，签订合同的同时装饰企业要提供设计图纸及施工图纸。

　　最后，若在装修工程中发现商家又有任何违背合同的行为，应及时与其沟通，必要时应找相关主管部门寻求帮助。


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【市场观察】任志强：保障房保障有钱人 未来房价还会上涨阅读原文

一般来说，第一个发展阶段是人均一张床，1949年人均居住面积是4.2多平方米，但是建国30周年还没有改善。从世界各国来说，联合国提出的保障是你有一张床，意思是作为社会的安全网，不要让这些人掉下去，不要让这些人睡在大街上。但是今天我们说的保障房已经不是这个概念了。现在已经不是保障你有一张床了...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　任志强

　　研究院应该研究市场规律

　　政策都是少数人决定的，老百姓也搞不懂，你也搞不清楚他今天想什么招，明天想什么招，我觉得大河研究院不能去研究政策，不好猜出来。我们应该研究市场规律，我们从历史中可以看出应该是什么。我只能讲以后怎么办，以后也不是说市场的以后会怎么样，我可能估计一下按照国际惯例看看我们将来会发展到什么样。

　　现在谁有钱，我们就保障谁

　　一般来说，第一个发展阶段是人均一张床，1949年人均居住面积是4.2多平方米，但是建国30周年还没有改善。从世界各国来说，联合国提出的保障是你有一张床，意思是作为社会的安全网，不要让这些人掉下去，不要让这些人睡在大街上。但是今天我们说的保障房已经不是这个概念了。现在已经不是保障你有一张床了，当我们说税收提高到3500块钱以后，应该纳税的是3000多万人，颠倒了我们对市场的判断，到底我们应该保障什么东西都不知道。至少从现在出台的标准来看保障的是中产阶级，就是谁有钱保障谁。

　　第二个阶段称“户均一套房”，每个家庭都有一个独立的住房，这个住房的概念解决了家庭的尊严问题。过去我们看到更多的是四合院，好几个人住一套房，或者合居，现在是群居了。第三个阶段是人均一间房，中国发展研究会提出来人均一间房水平达到60%，但实际上达不到。接着就是提高居住质量，当人们居住水平提高后就需要有更舒适的，而不仅仅是供应了，这就到了第四阶段即扩大住房舒适度消费阶段。

　　发展的过程需要高速的建设

　　在发展的过程中，任何国家都不可避免地出现用大量的住宅建设来满足住房需求。美国和英国在不同年份中，尤其是二次世界大战之后，他们首先是住房建设，到居住房屋达到了户均一套以上，就是1：1.2的时候才开始出现下降。韩国占GDP的比重接近于9%，而我们国家现在约占12%左右，我们4万多亿的总投资，住宅投资占的比例很低，因为总投资里面大概只有70%是用于住宅的。我们现在全部的房地产投资，占固定资产的比重是22%，如果除去非住宅建设部分，我们占固定资产的比重大概只有12%到13%。其实世界各国在发展过程中都经历过高速的发展期。

　　从世界各国来看，中国平均一个家庭拥有的房子不到一套。我们用这些证明了现在住宅发展程度是高的，这是在不同时期，世界各国城市化发展过程中，日本、韩国与中国的对比。在同期对比中，韩国、日本远远大于我们。换句话说，如果我们的城市化进程在进入下一个发展阶段后，是不是要进入这样的过程，如果要进入这样的过程的话，我们可能翻两三倍才能满足城市化的基本需求。

　　到2030年还爬不到顶峰

　　这些改善性需求里面，城市化率占49%，折旧占24%，居住条件改善占32%，城市人口自然增加占3%。在2020年之后基本上能实现一个家庭有一个住房，然后维持一个低的平均水平。我们不可能出现韩国、日本的增长过程，政府不允许你一下子提高的，我们只能慢慢地爬，爬到2030年还爬不到顶峰，所以我们还得继续往上爬。

　　决定未来房价走势的条件第一个是家庭结构的变化。即每个家庭的人口是不是在减少，而家庭数量是不是在增多。第二个就是城市化率是不是在提高，我们一定会进入一个城市化率的高增长阶段。农民有钱一定要进城，但是供给量达不到。第三个是经济增长率，如果我们未来几年持续保持8%以上的经济增长，就必然会导致房地产的高增长。


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【市场观察】出租房分色管理:世界本多彩 何止红黄蓝阅读原文

当第一眼看到分色管理出租房的举措时，一些过往的旧词便浮现在我的脑海中。如果在某些国家，估计制定这一举措者会被起诉，遭遇官司。但这是在中国，管理者定然有着自己的独特逻辑。社会处于转型时期，治安维稳形势严峻，必须遵循特殊国情。乍一看来，似乎合情合理...... 全文↓来自:人民网  1天前

　　江苏常州正大规模推广对出租房按安全系数分色管理办法。出租房被依治安等情况分成重点户、关注户、放心户等级别，分别挂出“红黄蓝”三色铁牌。据介绍，常州市委书记把分色挂牌办法在全国政法工作会议上做了相应报告，全国很多城市去考察，“纷纷说好”。

　　当第一眼看到分色管理出租房的举措时，一些过往的旧词便浮现在我的脑海中。如果在某些国家，估计制定这一举措者会被起诉，遭遇官司。但这是在中国，管理者定然有着自己的独特逻辑。社会处于转型时期，治安维稳形势严峻，必须遵循特殊国情。乍一看来，似乎合情合理，不都是为了创造一片和谐天空吗？如果细思深究，就会发现其中的逻辑谬误，甚至感到脊背些微发凉。

　　常州作为东部发达城市，外来流动人口肯定不少，这对治安形势无疑是一项挑战。不过，来常州租房的外来人员不是“入侵者”，他们和常州人一样首先是中国人，是有着平等人格尊严的公民。事先人为地予以身份区隔，这算不算对人格尊严的歧视侵犯？或许那些底层的劳动者忙于生计无暇顾及，但作为政府机构，如此管理是不是不太妥当？据悉，常州市委书记把分色挂牌办法在全国政法工作会议上做了相应报告，全国很多城市去考察并“纷纷说好”。显然，全国不少的官员在社会管理过程中奉行实用主义策略，即只问效果不管方式。只要能保证那些外来人员不闹事就行，至于方式是否合理，那都是次要的。

　　透过表象，其实我们能发现近些年很多重大事件都起源于此。为了扩大城市建设拉升经济总量，强行拆迁被一些地方政府默然视之；为了保证社会的“和谐”，抓捕上访者并诬之为精神病；为了保证重大赛事的顺利进行，不惜将“高危人群”清理出去……这些扭曲情状，都是同一个“母体”的变种。客观地讲，我承认常州这种分色管理法是“有效”的，但“有效”的东西不一定就天然带有合法与正当属性。况且，这种做法的负面效应远超其“积极效果”，属于根子上的误区。

　　当前中国既处于发展的重要战略机遇期，又处于社会矛盾凸显期，社会管理领域存在的问题不少。正因如此，中央年初提出要适应经济社会发展新形势，加强和创新社会管理。胡锦涛主席重点指出，社会管理说到底是对人的管理和服务。作为公权部门，首先应该剔除那种“整治命令”思维，不要过分迷恋行政力量，学会运用经济、行政、道德、科技等手段综合管理。从这个意义上来讲，常州市的分色管理之法属于“旧瓶装新酒”，至少是不合时宜的。那些纷纷说好的考察者，更是向所有有识之士提了一个醒：世界本多彩，何止红黄蓝！


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【市场观察】北京房协:外地人理论上可凭“零纳税记录”购房阅读原文

来自福建的小山是众多的“北漂”之一，由于从事物流相关行业，因而买车是他当前最急迫的任务。“我的工资税前4000元，扣除三险一金也就三千出头，还不到调整后的起征点”，小山说，得知个税免征额提高到3500元的新闻，可谓喜忧参半。喜的当然是减轻了税收负担，可支配收入多了100多元..... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　个税起征点提高后，即使没有缴纳个税也可以到税务部门开具“零纳税记录”。对于这个记录，房协表示“理论上可以”以此取得购房资格，但记者咨询北京交通管理相关部门，未得到确切答复。

　　免税之喜

　　遭遇限购之忧

　　来自福建的小山是众多的“北漂”之一，由于从事物流相关行业，因而买车是他当前最急迫的任务。“我的工资税前4000元，扣除三险一金也就三千出头，还不到调整后的起征点”，小山说，得知个税免征额提高到3500元的新闻，可谓喜忧参半。喜的当然是减轻了税收负担，可支配收入多了100多元，忧的是不缴税就收不到税务局的缴税凭证，没有缴税凭证又没有北京户籍。小山似乎看到那张珍贵的“购车票”翩然飞去。

　　和小山有同样担心的人还有不少。由于北京实行车辆和房屋的限购政策，对于没有北京户籍和居住证的人士，需持有北京市有效暂住证且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险和个人所得税，方可参与购车摇号；购房稍微松一些，连续5年（含）以上的纳税证明或社保证明两者有其一便可。

　　企业个人

　　均可开“零纳税记录”

　　个税免征额提高后，不少在京打拼的朋友担心免税后收不到税务部门寄发的纳税凭证，从而失去购车购房的资格。

　　不缴个税就没有纳税记录吗？并不尽然。

　　记者从多家企业的财务部门了解到，由于企业现在都实行全员全额申报制度，即使不到起征点没有缴纳个税，税务部门也有记录。需要的话，可以由公司的财务人员到税务专员处开具“零纳税记录”；如果是个人，也可以自行到税务部门开具，但不同的税务所职能不同，需要提前咨询清楚。

　　“理论上”可购房

　　购车未确定

　　既然有了纳税记录，可以用它购房和参与购车摇号吗？

　　“零纳税记录也是一种记录，通过它能够证明纳税人连续几年在京工作，理论上应该可以作为非京籍购房的凭证。”北京市房协副秘书长陈志尽管认可“零纳税记录”，但并不鼓励，“如果月收入只有4000元，买房远远超过个人的购买能力，贷款也很难批下来。”

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟也认为，“应该可以，但到目前还没有人持零纳税记录获取购房资格，因为即使贷款50万元都需要月收入7000元以上。事实上限购后，近期外地人购房比例降至不足一成，已经非常少了。”

　　至于“零纳税记录”是否可作为摇号购车的资格，记者咨询了北京市交通管理相关部门，到今天中午发稿时止，未得到确切答复。


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【市场观察】保障房建设事关楼市调控成败阅读原文

2004年以来，中央先后启动了多轮房地产市场调控。其中，除2008年为应对金融危机出台了刺激住房消费的政策外，其他年份的政策主要是稳定房价、抑制投资投机性需求，政策工具包括土地、税收、金融、行政等。这些调控举措，在防止房地产投资过热、促进市场平稳健康发展等方面...... 全文↓来自:新浪网  1天前

　　中央政治局7月22日召开会议，强调要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，确保落实保障性住房建设计划。这是继7月20日国务院常务会议以来，中央高层又一次聚焦保障房建设。

　　有媒体称2011年为中国保障房“建设元年”，此话并不为过。从1998年我国启动房地产市场改革以来，从来没有哪一年保障房建设受到如此程度的重视，加快保障房建设已成共识。落实好千万套保障房事关本轮楼市调控的成败。

　　2004年以来，中央先后启动了多轮房地产市场调控。其中，除2008年为应对金融危机出台了刺激住房消费的政策外，其他年份的政策主要是稳定房价、抑制投资投机性需求，政策工具包括土地、税收、金融、行政等。这些调控举措，在防止房地产投资过热、促进市场平稳健康发展等方面起到一定的效果，一些涨幅过快的城市房价得到了有效控制。但毋庸讳言，这几轮房地产市场调控都不够彻底，效果不能持续，普通民众的住房问题并没有得到有效解决，一些城市调控后不久房价又出现反弹，陷入一种被人们称之为“越调越涨”的怪圈。

　　为什么会出现这种反常的现象？原因有多方面，比如一些地方对土地财政依赖严重、对中央调控执行不力等，但保障房建设投入少、供给不足也是一个重要原因。

　　保障房供给偏少、有效覆盖范围偏窄，将直接导致两大后果：一是住房市场供给渠道单一，购买住房“独此一家别无分店”；二是广大中低收入家庭被推向商品房市场，市场需求进一步放大。由于房地产市场调控只“压”(调控)少“保”(保障房)，市场供给结构并未发生根本性改变，供需矛盾并未出现实质性缓和，楼市调控稍稍松绑或退出，房价必然会出现反弹，普通百姓难以从中真正受益。

　　房地产市场调控要想取得显著效果，彻底解决城市中低收入家庭住房问题，关键还在于增加保障房供给，改变楼市单一供给结构，有效分流商品房市场刚性需求，并对商品房市场形成一定的压力。

　　本轮房地产市场调控，中央一再强调要加快保障房建设，2011年要开工建设1000万套保障房，抓住了问题的“命脉”。

　　首先，加大保障房建设力度，能改变商品房一统天下的市场格局。1000万套保障房开工建设后，保障房将基本占据住房市场“半壁江山”。2010年全国房地产开发企业住宅竣工面积6.12亿平方米，商品房销售面积10.43亿平方米。1000万套保障房，按照每套60平方米计算，大概是6亿平方米。

　　其次，加大保障房建设力度，能惠及更多中低收入群体及社会“夹心层”。2010年，保障房在原有廉租房、经适房、限价房基础上，又增加了公租房。公租房将成为保障房的生力军，这在很大程度上解决社会上“夹心层”的住房问题，拓展保障房覆盖范围。

　　最后，加大保障房建设力度能为房地产调控不放松“保驾护航”。每逢楼市调控，市场上便会响起“调控可能误伤经济”的论调，今年也不例外。随着楼市调控的深入，这些论调或更加响亮。影响不能说没有，风险也可能存在。但1000万套保障房的开工建设，能有效化解这些问题。

　　加大保障房建设力度是本轮调控的一个亮点，也是中央切实保障民生的大手笔，彰显的是信心和决心。各地应充分认识1000万套保障房在本轮楼市调控中的地位，在保民生、保增长中的方位，切实落实好1000万套保障房开工建设的任务。


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【市场观察】限购大棒欲扫京沪广深周边城市阅读原文

据国家统计局近日发布的数据，6月份，全国新建商品住宅价格环比增幅进一步放缓，但二、三线城市房价走势相对活跃，呈现领涨态势。从住宅销售价格指数看，二、三线城市依旧占据着新建住宅和二手住宅同比涨幅的前列。乌鲁木齐新建住宅价格指数同比上涨9.2%，名次却位列70城市之首，其二手住宅价格指数也位列前三...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　“限购令”已迫近二三线城市 CFP

　　随着二、三线城市房价领涨全国，“限购令”向二、三线城市扩展的信号也越发明显。易居房地产研究院专题研究报告中指出，北京、上海、广州、深圳周边的中小城市最有可能进入新一轮限购名单。业内预计，包括进一步限购在内的新一轮楼市调控政策极有可能在8月份公布。

　　 二、三线城市房价领涨

　　据国家统计局近日发布的数据，6月份，全国新建商品住宅价格环比增幅进一步放缓，但二、三线城市房价走势相对活跃，呈现领涨态势。从住宅销售价格指数看，二、三线城市依旧占据着新建住宅和二手住宅同比涨幅的前列。乌鲁木齐新建住宅价格指数同比上涨9.2%，名次却位列70城市之首，其二手住宅价格指数也位列前三。此外，南昌、长沙、兰州、秦皇岛新建住宅价格指数同比涨幅也都在7.5%以上，位居涨幅前10之列。

　　同期，一线城市房价基本与上月持平，但个别豪宅项目涨幅依旧明显。以上海市场为例，德佑地产数据显示，今年7月和1月同时有10套以上成交的60多个楼盘中，仅有三分之一的楼盘出现了下跌，而三分之二以上的楼盘却出现了上涨，其中多个豪宅楼盘都出现了10%以上的上涨。

　　 调控新政或再次降临

　　国家统计局数据显示，70个大中城市中，实施限购政策的39个城市房价涨幅明显放缓，普遍低于31个非限购城市的房价涨幅，这表明限购政策短期内起到抑制房价的作用。国务院日前提出，房价上涨过快的二、三线城市也要纳入限购范围。银监会主席刘明康也指出，要密切关注二、三线城市的房地产市场风险。这一切表明新一轮房地产调控风雨欲来。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出：下半年中央经济政策，可能像2008年三季度，将会非常纠结，房地产调控也将进入一个进难、退亦难的窘局，限购政策中央不会松，奈何地方小动作太多；总体而言，由于房价涨幅总体趋缓，所以最终实行限购的城市数量会比较少，预计不会超过20个，极可能为10个左右。

　　至于市场最为关注的新一轮限购城市名单，上海易居房地产研究院专题研究报告指出，当前在尚未限购城市中，有一类城市位于北京、上海、广州、深圳周边，随着投资、投机需求涌入，导致这些城市的房价上涨偏快，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等地，这些城市最有可能进入新的限购名单。此外，房价绝对值以及今年涨幅较高的城市，包括珠海、台州、昆山、岳阳、丹东、秦皇岛等地也可能成为备选城市。

　　 开发商谋降价、转型

　　对于调控政策继续深化，开发商已经开始应对。德佑地产研究主任陆骑麟认为，继前周二、三线城市限购令被提上议事日程后，上周旨在加强楼市调控的“沪四条”又接踵而至，一些开发商对于本次调控的长期性和广泛性有了充分的认识，因而采取了降价跑量的策略。

　　除了降价，对于大型房地产企业来说，混业经营不失为可行选择。今年以来的房地产调控政策主要针对住宅市场，不少房产企业的经营业绩明显滑落，因此向商业地产转型成为新的趋势，如绿地集团就宣布从以住宅开发为主向商业地产全程营运商转型。

　　英国皇家特许测量师学会在最新的房地产周报中也指出，第二季度，中国GDP依旧以9.2%的强有力的速度增长，缓解了“硬着陆”的可能性，而中国房地产投资市场继续保持强劲上升趋势，尤其是在办公楼方面，再次被证明是一个极具吸引力的投资点。


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【市场观察】二手房月度均价终结“八连阳”阅读原文

7月份，连涨8个月之久的深圳二手房价格终结了上涨步伐，环比出现10.2个百分点的跌幅。这是中原地产内部成交系统显示的最新统计数据。市房地产研究中心主任王锋表示，一手房限价趋严，不少区域二手房价反超一手房，倒挂现象严重，正承受着越来越明显的降价压力。“二手房降价已成市场共识，一些业主放盘诚意增强...... 全文↓来自:搜狐网  1天前

　　房产中介在公路旁举牌推介二手房。

　　7月份，连涨8个月之久的深圳二手房价格终结了上涨步伐，环比出现10.2个百分点的跌幅。这是中原地产内部成交系统显示的最新统计数据。

　　市房地产研究中心主任王锋表示，一手房限价趋严，不少区域二手房价反超一手房，倒挂现象严重，正承受着越来越明显的降价压力。

　　“二手房降价已成市场共识，一些业主放盘诚意增强，议价空间加大。至四季度，二手房价格相比目前有望回调10%－15%，前期涨幅偏大的片区可能下跌两成。”中联地产市场部研究经理周庆亮相信，一手房限价，二手房价高位僵持难以长久，回落是迟早的事。

　　月成交量大减4000套

　　7月11日，深圳正式实施二手房按评估价征税政策，至7月底恰好连续执行了三周。此前业界预测的成交量锐减现象果然出现。据市规划国土委公布的数据，最近三周，深圳二手住房成交过户量分别为214套、207套和241套，而新政实施前一周成交量多达3724套。近三周成交量相加只及其零头，周均成交量跌幅达到94%。

　　多年来，深圳二手房成交量一直是一手房的三倍左右，但评估征税后，这一“惯例”上演了大逆转。最近三周，深圳一、二手房成交比例分别为2.8：1、5.7：1和4.4：1，二者的成交比例罕见地换了位。

　　整个7月份，虽然一、二手房成交量尚未出现逆转，但占比已经相当接近。其中，一手住房成交3838套，环比6月的3058套，增加780套，增幅为26%；相反，二手住房成交大幅下滑，全月成交仅有5037套，环比6月的9094套，大减4057套，降幅为45%。这是今年7个月来二手房成交量的次低点，仅高于2月份。

　　房价9个月来首次下跌

　　据中原地产统计，7月，深圳二手房价格也出现了少见的环比下跌，而且跌幅达到10.2%，这是去年10月以来9个月间的首次下跌，结束了连续8个月上涨的走势。

　　数据显示，去年10月，受出台限购令的影响，深圳二手房价环比前一个月略有回调，为18915元／平方米，此后8个月，二手房价格逐月攀升，直到今年6月份的25515元／平方米，累计上涨6600元／平方米，涨幅达35%。7月，受评估征税新政抑制，加上南山和盐田豪宅成交大幅减少，全市二手房价回落至22917元／平方米，跌幅为一成（右图）。

　　据中原地产对全市188个楼盘成交价格的跟踪监测，7月份，上述楼盘成交均价止涨回落。在188个样本楼盘中，7月有成交的楼盘仅58个，成交的楼盘占比只有31%，大部分楼盘出现零成交。其中，23个成交楼盘价格相比6月出现上涨：涨幅大于10%的楼盘占3%；涨幅在5%－10%之间的楼盘占7%；涨幅在0－5%之间的样板楼盘占29%。相应的，有35个成交楼盘价格相比6月有所下跌：跌幅在10%－5%之间的占19%；跌幅在5%－0%之间的占41%。总体上看，7月成交的样本楼盘中，价格上涨的楼盘大幅减少，占比低于四成，而价格出现下跌的楼盘比例增加，跌幅主要集中在5%－0%之间。

　　市场看涨预期出现逆转

　　近期，房地产调控进一步强化。深圳楼市不仅面对二手房评估征税的压力，而且继国家要求二三线城市扩大住宅限购范围之后，住建部官员又明确表示，限购年内不会取消也不会放松。

　　世联地产研究总监王海斌认为，如果房价没有实质性下降，如果CPI涨幅不控制在3%左右，如果保障房不大量上市，就别指望此轮房地产调控放松。

　　政府的态度十分明确，政策方向坚定不移，市场预期也渐趋一致。中联地产周庆亮肯定地说，后市看跌已成业内共识。一手房限价后仍加速推盘抢跑就是实例。因为资金链日益紧绷，开发商压力递增，无暇继续观望了。以龙华片区为例，一手房从此前的24000元／平方米跌至目前的20000元／平方米附近，而周边二手房仍高居在23000元／平方米的位置，伴随大量二手房买家转向新盘，二手房价下跌已是大势所趋，部分区域下半年的跌幅有可能达到两成。

　　二手房业主也有些坐不住了。在福田香蜜湖片区投资了一套豪宅的罗先生感到后市难测。房子压在手里已有两年，加上利率不断上升，他面临断供的压力。可是以33000元／平方米的价格放盘了几个月，委托了四五家中介，均未成交。近日，罗先生咬咬牙，向中介透底：如有诚意买家，30000元／平方米也可以谈。

　　中原地产分析，贷款利率提高，还贷压力加大，部分首次置业者推迟购房计划；限购将绝大多数的投资者挤出市场，购房需求因此减少。按评估价征税政策实施，二手房购房成本提高，大部分购房者选择观望，成交量大幅下降，市场进入政策消化期。另外，随着调控政策的不断细化，新房市场面临着前所未有的“严控期”，开发商的资金链越绷越紧，降价促销、以价换量成为其快速回笼资金的主要手段。随着降价优惠的幅度不断加大，部分购房者正转向购买新房，二手房购买力进一步削弱。目前，市场上降价的预期已然形成，并且随着政策的持续细化，未来二手成交量将进入一个较长的低迷期，成交价格将会继续下跌，且跌幅拉大。

　　相关报道

　　新房成交量价齐升

　　深圳特区报讯（记者 谭建伟）据国土部门公布的数据，上周深圳新房成交套数为1063套，环比上升了12.37%；成交均价为25482.71元／平方米，环比上涨了35.25%。

　　从各区看，罗湖、龙岗、宝安的成交量下降。其中，罗湖成交2套，环比下降了81.82%；宝安成交310套，环比下降了3.43%。南山、福田、盐田的成交上升。其中，南山成交246套，环比上升了182.76%；福田成交10套，环比上升了233.33%。南山的纯水岸九期的成交数据上周开始录入系统，福田的桐林公寓新盘推出，它们均带动了所在区成交量的提升。

　　成交价格方面，上周环比涨幅明显。南山上涨了28%，盐田上涨了12%；其他各区的成交均价都下跌，罗湖下跌了3.38%，福田下跌了1.03%，龙岗下跌了18.83%，宝安下跌了4.38%。据分析，均价较高的纯水岸九期的成交数据开始录入系统，拉高了全市的成交均价。


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【地方动态】上海7月二手房成交下滑10% 两到三成中介关门阅读原文

8月2日，汉宇地产发布报告预计，7月上海的二手房成交量将比上月回落10%左右，跌破1.2万套。汉宇地产的这一预估数据，是根据旗下门店的成交数据及对上海全市的同步预估作出的。前述汉宇地产的报告提到，6月上海二手房成交套数为13117套，按照往年惯例，高温酷热的季节性因素会使得7月的成交套数下滑...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　5月份以来，上海已有20%~30%的小中介出现关门现象。

　　8月2日，汉宇地产发布报告预计，7月上海的二手房成交量将比上月（环比）回落10%左右，跌破1.2万套。汉宇地产的这一预估数据，是根据旗下门店的成交数据及对上海全市的同步预估作出的。

　　前述汉宇地产的报告提到，6月上海二手房成交套数为13117套，按照往年惯例，高温酷热的季节性因素会使得7月的成交套数下滑5%~7%。而今年7月上海二手楼市还同时受到了新盘热销、限购从严的非季节性影响，成交量预计将回落至1.1万~1.2万套之间，“跌破了行业盈亏平衡点”。

　　据汉宇地产分析师付伟介绍，当二手房月成交量低于1.2万套，意味着整个中介行业会处于亏损状态；在1.2万~1.5万套间，意味着盈亏平衡；在1.5万~1.8万套间，意味着向好；超过1.8万套，意味着繁荣。

　　网上房地产显示，截至昨日发稿，上海市二手房挂牌房源为165916套。

　　“8月市场或更冷”

　　据付伟介绍，7月上海的一手新房整体均价保持了2.5%左右的小幅上扬，但相比部分区域的二手房，一手新房的价格并不算高。如果把税费等成本计算在内，二手房更显劣势，部分板块甚至会出现一二手房价格倒挂。

　　21世纪不动产截至2日对上海全市重点板块40个标杆楼盘的监测显示，二手房房源成交价的上涨趋势在7月基本终止。40个标杆楼盘中，7月小户型环比上涨的楼盘量为零，这一现象属年内首次。中户型房源价格环比上升的楼盘仅有1个，也为年内最低。

　　除了一手房市场的价格压制，楼市调控“沪四条”的出炉，同样在影响着上海7月的二手房市场。

　　汉宇地产市场副总经理孙文勤说，经过一年多的楼市调控，上海当前的购房群体中，外地户籍的购房者占比已不足四成，但其中仍有相当比例是补缴税单获得购房资格的。

　　孙文勤也提到，考虑到相关规定是12个月的纳税证明或社保证明，因此如果从现在开始逐月缴税、缴社保，被抑制的需求在明年下半年能得以释放。

　　孙文勤判断，季节性因素、新盘热销、限购从严，这三个因素的合力，使得上海7月的二手房成交量环比回落约10%，而这三大因素在8月并不会有所改善，相反，随着新建商品住宅库存逐月累积，新盘降价促销的预期正愈发强烈，所以到8月，上海二手房市场或许较7月更寒冷。

　　两到三成小中介关门

　　对于7月上海的二手房市场，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔则相对乐观。

　　据黄河滔预计，7月上海全市二手房成交与6月相比会小幅下降约1.5%。一方面，前期调控政策的持续高压及限购扩大的预期，对买家心态施以利空影响；另一方面，“沪四条”的出炉，在一定程度上抑制了局部板块的需求释放。而目前市场成交主力多为改善和首次置业需求，预计后市成交量的起伏不会太大。

　　付伟也称，虽然7月上海的二手房预计成交量将跌破1.2万套，但相比二三月份六七千套的月成交量，这一成交量还不算最低。

　　据付伟介绍，5月份以来，上海已有20%~30%的小中介出现关门现象。如果8月二手房市场继续低迷，小中介关门的速度将加快，大中介的扩张步伐也会停止。

　　小中介日子难过，有数据可作证。

　　来自沪上一大型中介机构——中原地产的二手房成交数据显示，7月上海中原旗下门店的二手房成交套数，较6月增加19.45%；成交均价21207元/平方米，较6月同期下滑12.23%。

　　对于上海中原7月二手房业绩的爆发，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，这与该机构5、6月份积累有效客源的释放有关。事实上，上海中原旗下门店7月份的二手房来客量和带看量同样不容乐观，“环比下滑幅度在20%~30%”。宋会雍预计，这一下滑情况，将体现到该机构8月的二手房成交数据上。

　　上海中原地产2日发布的报告也提到，该机构旗下门店7月二手房交易小幅回暖的同时，高端物业交易滞缓，二手房总体交易市场向下倾斜。


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【地方动态】8月起石家庄廉租房“一年一申”变“动态受理”阅读原文

今后石家庄廉租住房保障申请审核开始动态受理，符合条件的家庭可以随时到居委会领取表格。昨日，记者从石市住房保障和房产管理局和石市保障性住房管理中心获悉，2011年度廉租住房保障的申请工作从8月1日起开始，改变了以前的一年一申请的方式，实行“定时申请、随时受理、及时审核、按时发放...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　社区居民关注办理廉租住房保障申请登记的通知。

　　今后石家庄廉租住房保障申请审核开始动态受理，符合条件的家庭可以随时到居委会领取表格。昨日，记者从石市住房保障和房产管理局和石市保障性住房管理中心获悉，2011年度廉租住房保障的申请工作从8月1日起开始，改变了以前的一年一申请的方式，实行“定时申请、随时受理、及时审核、按时发放”。即每月1日——10日的工作日，申请家庭均可向户口所在地居委会提交申请。如遇年度复核或实物配租工作开始，受理审核工作需进行时间调整的，另行通知。伴随申请家庭从交表到领取到保障证最多仅需60天，未来将有越来越多的低收入住房困难家庭被第一时间纳入到保障大伞下。

　　昨日下午记者在棉四居委会、药东社区居委会等现场看到，办理廉租住房保障申请登记的通知已经张贴出来，陆续有居民到居委会领取申请表。在光华路清晖园等一些小区的公示栏里，也都醒目地张贴着受理申请的通知。药东居委会等居委会的相关工作人士介绍，凡户口在其辖区内的居民，符合条件的都可以到居委会登记申请。

　　相关人士提醒，本月的申请时间为8月1日到8月10日，但居委会录入信息的时间是11日，请申请家庭填好表后在10日前尽早提交到居委会。逾期本月将不再审核，只能下月再提交申请了。


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【地方动态】河北临城廉租房地基下沉 质监部门称不知情”阅读原文

河北省临城县居民近日反映称，建设中的临城县惠民住宅小区配套建设廉租房，出现楼基下沉的问题。临城县建设局质监站负责人2日在接受记者采访时表示，此事他们不知情，但“楼基没问题”。2日，中新网记者来到位于临城县南街的“惠民住宅小区配套建设廉租房”施工工地现场。记者看到，承建单位为邢台卓远建筑工程有限公司...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　建设中的临城县惠民住宅小区配套建设廉住房

　　

　　挖开的楼基，正在加固水泥和钢筋

　　河北省临城县居民近日反映称，建设中的临城县惠民住宅小区配套建设廉租房，出现楼基下沉的问题。临城县建设局质监站负责人2日在接受记者采访时表示，此事他们不知情，但“楼基没问题”。

　　2日，中新网记者来到位于临城县南街的“惠民住宅小区配套建设廉租房”施工工地现场。记者看到，承建单位为邢台卓远建筑工程有限公司，正在建设的楼房为1号楼和2号楼。楼房主体共五层，已建成三层，1号楼与2号楼的楼基已经全部被挖开，楼两侧堆满了刚挖出来的地基土。已经能看到楼房的地基了，工人们正在把一楼户与户之间楼基打通，给楼基加注了钢筋和灌注水泥。

　　施工的工人告诉记者，楼已经盖到了三层，突然有人发现地基下沉了。没办法只能把楼基上的土挖开，重新给楼基加注水泥和钢筋，对楼基进行加固。至于当初建楼时有没有加注钢筋和水泥，楼基为什么会下沉，工人说“不清楚”。

　　居民李某说，太不像话了，这简直就是“豆腐渣”工程。“五层的楼盖了三层就地基下沉，这能住人吗？国家给了廉住房这样好的政策，他们就这样糊弄人啊？”

　　就此事，临城县建设局质检站孙智芬站长表示，她不知情，但“楼基绝对没问题”。


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【地方动态】武汉住宅用地基准价五年涨一倍 豪宅标准或更新阅读原文

昨日武汉市物价局公布2011年武汉市土地级别与基准地价，其中住宅用地基准价最高达11635元/平米，比2007年的5848元/平米上涨近一倍。基准地价作为法定基准价格，是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价值、核算土地资产收益的主要依据。武汉市于2000年首次在市区范围内开展土地定级...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　长江商报消息

　　昨日武汉市物价局公布2011年武汉市土地级别与基准地价，其中住宅用地基准价最高达11635元/平米，比2007年的5848元/平米上涨近一倍。

　　基准地价作为法定基准价格，是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价值、核算土地资产收益的主要依据。

　　武汉市于2000年首次在市区范围内开展土地定级与基准地价评估，2004年9月与2007年6月分别进行了两次成果更新，其中第二次更新成果自2008年3月1日起执行至今。

　　新的土地级别与基准地价新增了商务办公用地，共分商业、住宅、商务办公、工业四类用地，分别分为9个等级、7个等级、6个等级、5个等级。其中，住宅用地最高级别主要分布在汉口永清片、沿江片、武昌中南路等地区，Ⅰ级地级别基准地价为11635元/平方米；比2007年的5848元/平方米最高价，高出近一倍。

　　商业用地方面，最高土地级别分布在汉口中山大道、解放大道、建设大道沿线，Ⅰ级地级别基准地价为22602元/平方米。

　　此外，商务办公用地最高级别主要分布在汉口建设大道、新华路、解放大道沿线，Ⅰ级地级别基准地价为15880元/平方米；工业用地高级别主要分布在城市内环线以内，Ⅰ级地级别基准地价为1640元/平方米。

　　据悉，此次市区土地级别与基准地价更新，定级估价范围涵盖市区面积为1086.67平方千米。新的土地级别与基准地价利用调查所得的土地收益资料和市场交易资料，对商、住、工用地土地级别进行检验，并选择了近期收购、转让、评估等交易实例进行验证，证明结果比较合理，为城市土地资产管理提供了依据，已于2011年8月1日起执行。

　　据了解，由于基准地价的更新，更多非普通住宅将变为普通住宅。被划为普通住宅的房主将会少交契税和营业税。

　　意见规定中心城区(七个中心城区、东湖开发区和武汉开发区)普通住房应同时满足：小区容积率在1.5(含)以上；单套建筑面积在140平方米(含)以下；单价7000元/平方米以下，总价不超过100万元(含)。反之，不满足其中一个条件即为豪宅。

　　因此房屋总价的将随着基准地价的更新而变化，而且基准地价上调，那么将有更多非普通住宅变为普通住宅。

　　在二手房交易中，非普通住宅交易契税是按成交价的3%缴纳，普通住宅按1.5%缴纳，首次置业90平方米以下的按1%缴纳。另外，二手普通住宅未满5年将按差额缴纳5.5%营业税，非普通住宅则按成交价全额缴纳。

　　本报记者 张磊

　　豪宅标准或更新

　　基准地价不会直接抬高房价

　　提高基准地价，会否推高房价？昨日，中国指数研究院（华中）副院长胡超表示，基准地价提高之后，也明显低于目前武汉地块的实际成交价，基准地价只会对竞拍底价产生影响。

　　据介绍，地块的成交价的高低还是由市场供需情况来决定的，因此基准地价的提高不会直接推高房价。

　　而有房地产开发商则表示，开发商拿地的时候，还要无偿提供部分公建配套费用，基准地价提高之后，一定程度上增加了开发商的开发成本。

　　胡超坦言，更新后的基准地价能客观真实地反映不同区位的土地价值，土地招拍挂底价的确定需要综合考虑一级开发成本，以及每个地块的具体情况，都要经过综合评估才能确定，基准地价产生的影响并不大。

　　“由于房价发生变化，基准地价才跟进调整，而不是房价随着基准地价进行变化，因而基准地价只能叫更新。”策源地产高级经理叶文垠指出，对于搬迁户的补偿标准而言，基准地价也仅仅是一个参考，它只能反映某片区域的土地平均价值。

　　据了解，在武汉已经采取市场比较法以后，拆迁人和被拆迁人都有协商的空间。


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【地方动态】郑州市政府掏腰包 让老旧小区旧貌换新颜阅读原文

据郑州市房管局物业管理处程建颖介绍，经过房管部门的摸底排查，初步统计郑州市市区共有1900多个老旧小区，整治改造的工作量非常大，任务很重。事实上，去年12月18日，市政府已经原则通过此项工作计划，此后各区已经着手进行准备，例如中原区已经将改造50个老旧小区列入该区的十件实事...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　老旧小区内私搭乱建现象严重

　　

　　老旧小区内电缆线纵横交错

　　阅读提示

　　因为单位改制、企业倒闭等原因，郑州市不少老旧小区存在脏乱差、建筑老化、私搭乱建、各种基础设施缺乏等问题，存在管理难、保洁难、安全难。

　　昨日，郑州市政府发布信息，将从今年开始实施《老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划》，此计划将通过对老旧住宅小区实行先整治、后引入物业管理服务的方式，实现建成区老旧住宅小区的物业基础设施整治改造和物业管理的全覆盖，彻底改善老旧小区居民的生活环境。

　　整治范围

　　1900多个老旧小区5年改造完毕

　　此次老旧小区物业基础设施改造和物业管理覆盖工作，将把物业基础配套设施不健全、不完善，小区缺乏基本的物业管理条件以及零星分布的老旧住宅小区全部列入整治改造范围。

　　按照计划，从2011年开始，郑州市将利用5年时间，对全市老旧住宅小区物业基础设施进行整治改造。其中，第一年(2011年)完成总量的10%，第二、三年分别完成25%，第四、五年分别完成20%。

　　据郑州市房管局物业管理处程建颖介绍，经过房管部门的摸底排查，初步统计郑州市市区共有1900多个老旧小区，整治改造的工作量非常大，任务很重。事实上，去年12月18日，市政府已经原则通过此项工作计划，此后各区已经着手进行准备，例如中原区已经将改造50个老旧小区列入该区的十件实事。今年年初，财政部门已经安排5000万元专项用于此项工作。市政府文件正式出台后，此项工作将很快正式启动。

　　整治标准

　　12项“整容”措施让小区变靓

　　按照要求，老旧小区通过整治改造，要达到美化、亮化、绿化、净化、整洁、通畅的要求，同时实现“八有”目标，即“有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修”。对于基础设施薄弱的小区，要达到灯亮、路平、水通、安全，同时实现“四有”基本目标，即“有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修”。

　　整治改造的具体项目包括：改造、疏通上下水；整修路面；改造供电设施，维修、增设路灯；修建垃圾池；合理设置非机动车库(棚)，因地制宜设置小区机动车停车场地；封闭小区，修建围栏、小区大门，设立门岗值班室或岗亭；配建监控房，完善视频监控设施；拆除小区违法建(构)筑物，清除各种堆积物品和影响环境面貌的非法设施；合理配置小区绿化；合理配建物业管理用房；规范设置小区总平面示意图、门牌号；安装邮政信报箱等。

　　长效管理

　　三种模式可供选择

　　整治改造后的小区究竟要采取哪种管理方式，要根据小区内的房屋规模、环境、配套设施和产权状况，居民的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况来确定。市政府计划采用三种方式，来实现改造后老旧小区的长效管理——

　　首先是专业化物业公司进驻：小区成立业主大会，由业主大会或社区居委会选聘物业企业，提供专业物业管理服务。

　　其次是后勤式管理：由房屋管理(产权)单位后勤部门负责，对本单位家属院(楼、区)实施过渡性物业管理。然后，通过制定政策和措施，引导和鼓励房屋管理(产权)单位，通过体制改革和机制创新，逐步引入社会化的物业服务企业进行管理服务。

　　第三种方式为社区介入：对暂不具备专业化管理条件、业主委员会又没有成立的小区，由社区组织力量为小区居民提供基础性的物业服务。对无主管楼院、零星住宅和规模较小的住宅区，由街道办事处、乡镇政府实施区域整合，可选择专业公司进驻、分项委托服务、组织小区内低收入人员从事物业服务等方式为小区提供基础性的物业服务，从而达到“四有”要求。

　　资金筹措

　　产权单位、政府财政各承担一部分

　　许多老旧小区设施破旧，管理不善，很大程度上是因为没钱，那么对老旧小区物业设施改造所需的资金由谁来出呢？

　　市政府规定，老旧小区物业基础设施整治改造所需经费，按以下方式解决：原产权单位筹措原则上不低于50%(单位自筹一部分，公有住房售房款列支一部分，符合使用物业维修资金条件的申领一部分)，不足部分由市、区财政根据预决算按1∶1配套解决。

　　原产权单位不存在的，公有住房售房款、物业维修资金按比例使用后不足时，由市、区财政根据预决算按1∶1配套解决。

　　物业基础设施整治改造后引入社会化物业管理的老旧小区，可协商低于政府指导价标准收取物业服务费用，业主、市财政、区财政按1:0.5:0.5的比例分担。财政补贴期限不超过两年。

　　保障措施

　　相关方案要征求居民意见

　　目前市政府已经成立了“市老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作领导小组”，由分管副市长任组长，相关部门负责人和各区区长为成员，各区也成立了相应工作机构。

　　市政府要求，相关部门要主动配合整治改造工作，履行物业管理和整治改造工作中的责任，水、电、气、暖、消防、电信等相关单位要按照职责同步完成整治改造中的对应任务，并依据相关政策优惠或减免整治改造所需费用。各区要设立整治和管理覆盖资金专户，专款专用。在项目实施上，必须实行工程招标和监理，确保工程质量。

　　此外，市政府还要求，各区应及时制订小区整治和管理覆盖长效管理方案，在小区内公示,并书面征询小区居民意见。长效管理方案还须报市住房保障局备案。


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【地方动态】广州中心住宅地价拟涨110% 专家称房价未必跟涨阅读原文

昨日，广州市国有土地使用权基准地价更新成果听证会在广州大厦举行。据悉，拟公布的2010年7月1日基准日的新一轮基准地价，中心城区商业、居住、工业用地基准地价平均价格水平分别为10297元/平方米、3364元/平方米、692元/平方米。商业用地上涨64.3%，住宅用地上涨110%，工业用地小幅上涨...... 全文↓来自:腾讯网  1天前

　　资料图片

　　

　　听证会现场。

　　昨日，广州市国有土地使用权基准地价更新成果听证会在广州大厦举行。据悉，拟公布的2010年7月1日基准日的新一轮基准地价，中心城区商业、居住、工业用地基准地价平均价格水平分别为10297元/平方米、3364元/平方米、692元/平方米。商业用地上涨64.3%，住宅用地上涨110%，工业用地小幅上涨2.7%。这一标准经过修改呈报给市政府后将于年底实施。

　　2004年以来广州已先后更新公布实施了4次基准地价。本次基准地价更新成果涵盖广州市越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区和萝岗区所辖范围。

　　2009年7月1日基准日的上一轮基准地价，广州中心城区商业用地平均价格为6267元/平方米，住宅用地为1599元/平方米，工业为674元/平方米。

　　市国土房管局表示，中心城区因具有完善的公共服务设施和市政基础设施以及“三旧”改造相关政策的影响，土地取得成本较高，因此基准地价水平高于花都、番禺、南沙等外围地区。

　　影响

　　基准地价上涨房价未必跟着涨

　　许多人误认为，基准地价的上涨会引起房价的上涨。对此，专家特别强调，土地的成交价格是由拍卖来定的，与基准地价没有关系。基准地价此次拟涨64.3%，但也只有市场成交价的7成而已。而房价更是与基准地价的上涨没有关系，因此，市民无需恐慌。

　　房改房要补交更多土地出让金

　　基准地价的调整和市民密切相关的是，市民在出让一些未补交地价的房改房时，基准地价将作为补交土地出让金的依据。此次住宅基准地价平均拟上调110%，就意味着要补交更多的土地出让金了。

　　拆迁补偿与基准地价不直接挂钩

　　另外市民都十分关心的问题是，日后拆迁的补偿是否与基准地价对接？对此，市国土房管局则表示，两者不可直接挂钩。拆迁补偿还要考虑地上覆盖物等因素，基准地价是国有土地价值的体现，而具体拆迁补偿也需要拆迁方与被拆迁人的沟通。

　　专家意见

　　基准地价要不要跟着市场走？

　　听证会上，市国土房管局发言人陈述完更新成果后，在座的专家学者对这次基准地价的更新给予了肯定。

　　对比北京、上海等城市，广州的基准地价更新时间很快，而且成果经过了大量的实地调查，具有科学性而且很丰富。

　　但在基准地价是否要跟着市场走问题上，专家意见有分歧。社科院数量经济研究所所长欧江波强调，基准地价的真实性尤为重要，不要让基准地价承担过多的社会责任，需谨慎对待，使基准地价不断趋于真实。市政协委员曹志伟则指出，基准地价不应跟随市场，因为政府与市场的职能不同，基准地价应该作为国家的宏观调控手段。

　　市人大代表林永亮则认为，本次基准地价更新成果的数据反映的是以往市场的状态，未必是未来的市场发展趋向和态势，因此要更多地说明和解读数据来源的依据，希望在公布的时候对基准地价的增量作一个详细的解释。


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【地方动态】长春：楼市火热源自“优惠”阅读原文

今年的夏日尤其炎热，而本月的长春楼市相比往年同期却同样的火热。在一系列政策的“打压”下，各开发商不得不推出各种给力措施来吸引购房者。那么开发商为什么要如此“厚道”地推出一系列优惠措施呢？在限购政策实施以来，想买房的市民普遍陷入观望，投资性需求也因受政策所限而淡出楼市...... 全文↓来自:新华网  1天前

　　今年的夏日尤其炎热，而本月的长春楼市相比往年同期却同样的火热。在一系列政策的“打压”下，各开发商不得不推出各种给力措施来吸引购房者。

　　那么开发商为什么要如此“厚道”地推出一系列优惠措施呢？在限购政策实施以来，想买房的市民普遍陷入观望，投资性需求也因受政策所限而淡出楼市，这让新盘项目的去化速度大大增加，开发企业迫于回笼资金的压力，下半年不得不加快推盘节奏。如何把房子顺利地卖出去，成了开发商不得不面对的难题。

　　于是，尽管不少项目还没有确定开盘时间，优惠招牌却早已高高举起，想在8月份买房的市民这下有的挑了，不少楼盘都“集体”推出了优惠措施。这让本应该“冷清”的8月楼市着实“火”了一把。

　　但是，值得购房者注意的是，虽然限购政策并没有一丝放宽，可让购房者翘首以盼的“降价”却没有在“限购令”期间出现。眼前的优惠确实让人心动，但是购房者应该理性对待这种限购期间的“优惠”，以免在“限购令”期间买房造成不便。

　　诚然，“限购令”确实起到了一定的作用，可是“限购令”即将在年末“寿终正寝”。“限购令”截止后，政府是否有新的政策代替？还是将“限购令”死灰复燃或继续完善？在“限购令”截止后，房价究竟会涨还是会降？我们不得而知。

　　种种迹象显示，下半年楼市调控政策仍将趋紧。如何甩掉沉重的包袱，加快项目的销售周期快速回笼资金，是开发商们亟需破解的课题。

　　但有一点，供应量的增加如不能带来成交量攀升，价格战或许就不可避免。


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