房地产估价师《经营与管理》练习1.1

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　2、影响物业收益的因素主要有物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、朝向和面积。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　3、土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　4、以当前潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵守的根本原则。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　5、财务净现值是指房地产开发项目按目标收益率各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　7、城市规划应服从房地产开发的需要。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　8、对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　9、物业投资者一般拥有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　10、房地产同时具有经济寿命和自然寿命，一般情况下，经济寿命等于自然寿命。但如果房地产维护良好的话，在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　12、建筑物内无楼梯时，室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　13、在非概率抽样中，调查者按若干分类标准确定每类规模，然后按比例在每类中选择特定数量的成员进行调查称为定额抽样。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　14、敏感性分析是一种静态的不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　15、除价格因素外，开发成本、政府政策、相关产品价格、对未来的预期和开发商利润等也会影响房地产市场上的供给数量。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　A.古典学派的理论

　　B.流动性偏好理论

　　C.IS-LM曲线模型的理论

　　D.马克思的利率决定理论

　　7.房地产开发投资企业所得税税率为(  )。

　　A.30%

　　B.32%

　　C.33%

　　D.25%

　　8.申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件中，如果建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的(  )。

　　A.20%

　　B.30%

　　C.40%

　　D.50%

　　9.某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为(　 )元/m2.

　　A.2350.00

　　B.2937.50

　　C.3250.00

　　D.4062.50

　　10.对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是(  )。

　　A.地价

　　B.建造成本

　　C.贷款利率

　　D.资本化率

　　1.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有( )。

　　A.土地

　　B.劳动力

　　C.资本

　　D.经验

　　E.环境

　　2.制定物业管理计划的租金方案和出租策略时,正确的有( )。

　　A.从总体上说，物业租金必须能抵偿所有投资成本

　　B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

　　C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率

　　D.市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

　　E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

　　3.房地产开发项目市场定位的主要工作包括( )。

　　A.预测开发成本

　　B.选定目标市场

　　C.确定消费群体

　　D.明确项目档次

　　E.设计建造标准

　　4.可贷资金利率理论认为(  )。

　　A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成.

　　B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

　　C.利率是由货币的供给与需求决定的

　　D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

　　E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

　　5.下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有( )。

　　A.销售税费

　　B.租金收益

　　C.物业增值

　　D.股权增值

　　E.抵押贷款规模

    答案：1.ABCD 2.ACDE 3.BCD 4.AB 5.BCD

　6.工程成本控制的主要对象是主要费用的(　)

　　A.变动费用

　　B.固定费用

　　C.材料费用

　　D.人工费用

　　答案：A

　　7.(　)对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。

　　A.看地

　　B.对房地产开发项目进行财务评估

　　C.市场研究

　　D.土地使用权的取得

　　答案：C

　　8.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在(　)。

　　A.3个以上

　　B.5-10个之间

　　C.5个以上

　　D.3-10个之间

　　答案：D

　　9.开标会议由(　)主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。

　　A.开发商

　　B.招标机构

　　C.专家

　　D.招标管理部门

　　答案：A

　　10.编制招标工程标底按其所用的基础数据不同，可以(　)为基础编制。

　　A.施工图预算(

　　B.以概算额

　　C.扩大综合定额

　　D.以平方米造价包干为基础编制

　　A.宏观环境预测

　　B.行业预测

　　C.企业的销售预测

　　D.产品预测

　　2.下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是(　)

　　A.细分市场通常能够吸引好几位竞争对手

　　B.弥隙市场通常能够吸引好几位竞争对手

　　C.细分市场只能吸引一个或少数几个竞争者

　　D.弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者

　　3.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现(　)的模式。

　　A.同质偏好

　　B.同形偏好

　　C.集群偏好

　　D.分散偏好

　　4.一种产品差别值得开发的前提条件是满足下列(　)

　　A.优越性

　　B.固定性

　　C.可支付性

　　D.独特性

　　5.公开招标通常适用于工程项目(  )的开发项目建设。

　　A.建设周期较长

　　B.工程性质比较特殊

　　C.规模较大

　　D.技术复杂

　　E.工期紧迫

　　A.地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发

　　B.开发费用高昂、环境污染严重

　　C.旧城区人口密度大、建筑密度小

　　D.旧城区的建筑物多是危旧房

　　E.旧城区受城市规划限制更苛刻

　　7.政府对房地产市场政策干预的原则是(  )。

　　A.目标的确定性

　　B.政策的可间断性与协调性

　　C.政策的针对性

　　D.政策的导向性

　　E.政策的公平性和效率

　　8.土地费用估算主要包括(  )。

　　A.划拨或征收土地的征地拆迁费

　　B.出让土地的土地出让地价款

　　C.转让土地的土地转让费

　　D.租用土地的土地租用费

　　E.转让土地应缴纳的手续费

　　9.目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有(   )。

　　A.销售税金

　　B.土地使用税金

　　C.房产税金

　　D.企业所得税

　　E.城市规划税

　　A.市场供求风险

　　B.周期风险

　　C.变现风险

　　D.通货膨胀风险

　　答案：D

　　解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

　　2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于(　)的考虑结果。

　　A.大陆政策多变

　　B.占领世界投资市场

　　C.风险转移

　　D.投资组合

　　答案：D

　　解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

　　3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于(　)。

　　A.系统风险

　　B.资本价值风险

　　C.比较风险

　　D.个别风险

　　答案：D

　　解析：个别风险是投资者可以控制的风险。

　　4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元/年，则其面临(　)。

　　A.市场供求风险

　　B.周期风险

　　C.变现风险

　　D.通货膨胀风险

　　答案：D

　　解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

　　5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01%，这是基于(　)的考虑结果。

　　A.大陆政策多变

　　B.占领世界投资市场

　　C.风险转移

　　D.投资组合

　　答案：D

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　17、所谓资金的时间价值是指同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　18、房地产同时具有经济寿命和自然寿命，一般情况下，经济寿命等于自然寿命。但如果房地产维护良好的话，在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　19、复利计息有间断计息和连续复利之分，在实际使用中都采用连续复利计息方式计算。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　20、开发项目的竣工验收应以开发商为主，并由其组织有关部门进行验收。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　22、保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

　　答案( )

　　A、T

　　B、F

　　23、在其他条件相同的情况下，新、旧区房地产开发成本费用的主要差别是前期工程费。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　24、成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。

　　答案( )

　　A、对

　　B、错

　　1、建筑装饰材料按( )分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。

　　A、建筑装饰部位

　　B、制造工艺

　　C、化学成分

　　D、力学性能

　　2、在我国商品房取得《预售许可证》时，开发项目处于()阶段。

　　A、决策阶段

　　B、前期阶段

　　C、建设阶段

　　D、租售阶段

　　3、物业管理就是利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以( )手段管理物业。

　　A、行政

　　B、法律

　　C、商业经营

　　D、市场

　　4、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。

　　A、能够保值和增值

　　B、受通货膨胀的影响

　　C、贷款利率较低

　　D、经营成本较低

　　5、下列哪项是物业管理中经营计划的核心。

　　A、经营费用估算

　　B、预算

　　C、预期收益估算

　　D、制定租金方案

　　1：A 2：C 3：C 4：A 5：B