房地产估价师《经营与管理》练习

　　A.成本收益率

　　B.投资收益率

　　C.现金回报率

　　D.财务内部收益率

　　E.财务净现值

    答案：DE

　　2.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是(  )。

　　A.资金运动的时间始点

　　B.日历年度的年初

　　C.某一基准时刻

　　D.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点

　　E.既可有现金流入也可有现金流出的时间点

    答案：ACE

　　3.对于原有划拨土地上的存量房地产，在不改变土地利用条件的情况下，可以采用国有土地使用权(　 )等方式对原划拨国有土地资产进行处置，土地使用者获得相应条件下的土地使用权。

　　A.出让

　　B.划拨

　　C.租赁

　　D.作价入股

　　E.授权经营

    答案：ACDE

　　4.宣传作为促销组合因素之一，在(  )等方面起着十分重要的作用。

　　A.刺激对企业产品的需求，增加销售

　　B.改善形象

　　C.提高知名度

　　D.提高产品品质

　　E.选择目标市场

    答案：ABC

　　5.房地产开发项目可行性研究的作用包括(  )。

　　A.是项目投资决策的依据

　　B.是编制项目销售方案的依据

　　C.是筹集建设资金的依据

　　D.是编制下一阶段规划设计方案的依据

　　E.是开发商与有关部门签订协议、合同的依据

　　A.表明了负债占资产的比例

　　B.反映了项目的财务风险程度

　　C.资产负债率越高，则企业应变能力越强

　　D.属于长期偿债能力指标

　　E.房地产开发企业的资产负债率一般较高

    答案：ABDE

　　7.房地产开发项目的主要不确定性因素有(  )。

　　A.开发期和租售期

　　B.权益投资比率

　　C.资本化率

　　D.贷款利率

　　E.运营费用

    答案：ACD

　　8.下列关于净现值标准差的表述中，正确的有(   )。

　　A.净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优

　　B.可以完全衡量项目风险性高低

　　C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

　　D.净现值标准差系数大的方案为优

　　E.可以反映项目年度净现值的离散程度

    答案：ACE

　　9.房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有(  )。

　　A.国家经济政策

　　B.地理环境

　　C.国外市场情况

　　D.市场需求与供给情况

　　E.项目投资估算

    答案：ABCE

　　10.下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有(  )。

　　A.资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资

　　B.抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务

　　C.按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金

　　D.房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀

　　E.一般委托专业机构和专业人员实施经营管理

　　A.变现风险

　　B.时间风险

　　C.或然损失风险

　　D.通货膨胀风险

　　2.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以(  )。

　　A.提高投资收益

　　B.降低系统风险

　　C.降低个别风险

　　D.使投资毫无风险

　　3.2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2,商品住房3750万m2同期住房空置量为750万m2,其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置量为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是(　 )。

　　A.9%

　　B.12%

　　C.15%

　　D.20%

　　4.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的(　 ).

　　A.产品质量

　　B.产品性价比

　　C.规模和结构

　　D.产品档次

　　5.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是( 　).

　　A.自然周期与投资周期同步变化

　　B.投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期

　　C.投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

　　D.投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

　　A.全租金方式

　　B.毛租金方式

　　C.净租金方式

　　D.基本租金方式

　　7.不应计入收益性物业经营费用的是(  )。

　　A.抵押贷款利息

　　B.公共设施维修费

　　C.房产税

　　D.物业保险费

　　8.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是(  )。

　　A.税前现金流=有效毛收入-经营费用

　　B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

　　C.税后现金流=税前现金流-所得税

　　D.税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

　　9.某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积(  )。

　　A.92500m2

　　B.88800m2

　　C.80000m2

　　D.76800m2
 
　　10.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以(  )所需的时间。

　　A.经营收入抵偿全部投资

　　B.全部现金流入抵偿全部现金流出

　　C.净收益抵偿全部投资

　　A.债权人通常是商业银行

　　B.不能用于偿还土地购置贷款

　　C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权

　　D.还款资金来源通常是销售收入

　　2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是( )。

　　A.发行公司债券

　　B.权益型房地产投资信托基金

　　C.发行股票

　　D.商业银行贷款

　　3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括( )。

　　A.政府政策性资金

　　B.国内外企业入股的资金

　　C.个人入股的资金

　　D.资产变现的资金

　　4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是( )。

　　A.债务融资成本分析

　　B.资金占用费分析

　　C.资本金与债务资金的比例分析

　　D.担保费分析

　　5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是( )。

　　A.基础租金是租户能接受的最低租金

　　B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

　　C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金

　　D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

    答案：1.B 2.A 3.D 4.C 5.D