面部神经痉挛医院:猎房网房产资讯 2011-9-7

有良开发商细讲购房陷阱:售后返租风险大阅读原文

有良开发商细讲购房陷阱:售后返租风险大阅读原文

　　一直以来，房地产开发商就是奸商的代名词--他们唯利是图，不遗余力地压榨老百姓的血汗钱，任凭道德的审判也难撼利益熏心;他们面目狰狞，公开叫嚣没有义务为穷人盖房子，面对板砖无数，却也能闲庭信步，心安理得;同样也是他们，能为自己的私生活挥金如土，而面对骨肉同胞的不幸遭遇却一毛不拔，冷眼旁观……

　　凡此种种，国人对开发商群体的集体谴责，甚至将其推上道德的审判台，原因无外乎在既有的体制下住房承载了国人过多的不可承受之重。

　　作为这个群体中的一员，笔者扪心自问，良知尚在，故受朋友之邀，将自己从业10余年的经验汇编成文，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。

　　购房陷阱一：售后返租，看上去很美

　　住宅项目基本上不会采用售后返租的销售模式，而一些地段较差的商业项目大多会采用这种伎俩。但是这些项目往往孕育着多重风险，甚至是一些致命的风险。 售后返租，顾名思义，就是开发企业将物业销售给购房人，同时再与购房人签订面向特定租赁对象、特定期限和特定回报率的租赁合同。

　　举例来说，有一大型商业项目，开发企业将项目拆分销售给众多购房者，同时这些购房者将已购物业出租给开发企业指定的租赁对象3年时间，为此开发企业或者其指定的企业在租赁期内每年支付给购房者当时购房款8%的租金作为回报。而这3年的租金可以一次性折抵购房款，也就是说假如当初10000元一平米的物业，只要你签订了这个租赁合同，即可用7600元一平米的价格购得，但是前3年的租赁期间你将收不到任何回报，只能等3年后重新签订租赁合同，再约定租金。

　　先让我们来分析一下，为什么开发商会采用这种销售模式：

　　1、投其所好，便于销售。开发企业就是看中一些购房人贪图省心，租给开发企业或者其指定的企业后省去了自己奔波出租的麻烦。

　　2、让销售更有噱头。这些商业项目往往地段比较差，难以形成商业气候或者需要较长时间的培育，导致开发企业资金回笼速度慢，财务成本上升等原因。所以就将其包装成理财产品来卖，以总价小、回报稳定、坐拥物业升值来打动购房者。

　　3、占有溢价利润。这类项目往往采用先提价后返租的方式来销售，销售价格一般都比周边散售类同性质非返租物业要高出许多。即便是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价格低。

　　4、转嫁风险。这类项目基本上不会和购房者签订太长时间的返租合同，因为返租只是为配合销售，将项目销售一空这才是目的。所以签个3年的返租合同就足够了。不过关键就是这个3年(商业项目的培育期一般就是开始的这3年)，如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价;如果商业项目培育失败，开发企业是绝对不会吃亏的，反正已经卖完了，最坏的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的风险也只能由购房者自己承担。

　　再让我们分析一下购房者可能存在的风险：

　　1、如果遇到无良开发企业会，则会成立一个独立的壳公司作为特定的租赁公司，而不会以开发企业出面承租这些已经销售的物业。这样一来即使今后经营不善，壳公司申请破产即可，不会波及到开发企业。壳公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文。更别说今后每年的返租额了。

　　2、如果以租金的形式返还，承租方现金的支出必须要有财务凭证，所以他们必定会索要，一般返租合同肯定不会涉及到这点，或者是被开发企业故意忽略了，忽略的目的就是把住对自己有利的证据，以备不时之需--很多人是不愿意提供的，因为国内对房屋出租的税率虽然各地都不一样，但加上地方附带税种后都挺高的。

　　3、物业的外墙、楼顶和室内广告牌位的使用是会产生收益的，但这些收益已经被承租方支付的固定收益覆盖，所以这些收益往往被购房者忽略，而被开发企业私吞。

　　4、买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，都被反复计算，宗旨就一个：利润的最大化。所以这类返租物业就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。

　　5、这些返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱。一旦乱了，物业的商业价值就低了。

　　所以这些售后返租类的项目存在着巨大的不确定性，而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险。当然我并不是反对所有的售后返租类项目，只是这类好项目凤毛麟角，太难甄别，关键还是要认品牌企业，不过也要当心伪品牌企业。我建议对于一般的购房者还是不要拿着可能是一辈子的积蓄去赌这一把。

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房产税实行七个月效果有限 或扩大征收范围阅读原文

房产税实行七个月效果有限 或扩大征收范围阅读原文

　　有关部门权威人士近日向《经济参考报》记者透露，重庆正酝酿调整房产税改革方案，很可能会考虑扩大征收范围，即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。有分析人士表示，已经实行七个月的房产税对重庆房地产市场影响有限，这是此次酝酿调整房产税征收范围的原因。

　　作为房产税改革试点城市之一，重庆自今年1月28日起对部分个人住房开征房产税。根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》(以下简称《办法》)，在重庆市主城九区，对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税。其中，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

　　税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓分析认为，此次重庆酝酿的房产税改革“扩围”的一个可能是把高档住房范围扩大，比如将高档住房界定为建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价1.5倍(含1.5倍)以上的住房。《办法》也曾提到，未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。“征收范围扩大之后，带来的影响是对房地产市场的打击会进一步加剧。”刘桓接受《经济参考报》采访时说。

　　有分析人士认为，重庆此次酝酿调整房产税改革方案的原因与实施效果有关，专家表示，应理性看待政策效果，对住房保有环节征税势在必行，存在的问题应逐步解决。

　　自房产税改革在重庆、上海两地试行之后，政策效果就一直深受关注。上述权威人士表示，据估算，此次重庆征收的税额可能在1亿到2亿之间。这似乎也在预期之中，早前有消息披露，重庆每年预计征收房产税2亿元。就上海而言，上海市国家税务局、上海市地方税务局有关负责人年中在网络上与网友互动时透露，上海市房产税试点总体平稳，认定应征房产税的住房约七千多套。

　　“目前为止，上海征的套数不多，重庆征的钱数也不多，但能不能由此就说房产税没用?我觉得下结论为时尚早。”在刘桓看来，上海、重庆房产税改革效果不太明显与限购有关系。重庆与上海都在实行不同程度、不同办法的限购，按照两地房产税改革试点办法，一部分征税对象属于限购范围，也就说原本是税源的房子不卖了，税的作用就没有凸显，所以，用现在的数字说房产税实施效果不好为时尚早。

　　另外，推出房产税改革时相当一部分人期待它能够使房价迅速趋于理性回归，抑制房地产过热问题。财政部财科所税收政策研究室研究员孙钢接受《经济参考报》记者采访时表示，原来寄希望更多的是与房价的关联度，现在来看，这种逻辑本身可能有估计过高的成分。对房产税的效应恐怕还需要有新的认识。

　　中国人民大学财金学院教授安体富告诉《经济参考报》记者，从调节房价的角度，房产税能发挥作用，但是作用有限。房产税主要作用不在于调控房价，而是要成为地方的主体税种，进而规范政府的行为。

　　重庆市市长黄奇帆近日接受媒体采访时也表示，重庆不是为了杀高房价而出台房产税，重庆发布房产税改革试点政策将促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全。

　　安体富认为，对住房保有环节征税势在必行，存在的问题应逐步解决。研究表明，上海、重庆两市作为房产税的首批试点城市，开征新税种后需要解决的问题仍很多，比如评估问题、征收难度问题、地方财政可持续发展问题以及基本公共服务均等化问题等等。

　　“在初期，房产税改革步伐慢一点是可以理解的，很多情况要一步一步地摸索。”孙钢表示，拿征管来说，房产税是需要纳税人主动缴税的，但我国的征管模式是以企业为中心的，对个人来说，到现在为止，新的模式还没有完全建立起来，征管模式要有一个根本性改革才行。

　　至于未来一段时间内是否应将房产税改革推广至全国，孙钢预测，如果房价过快上涨趋势得到遏制的话，各地竞相出台房产税改革方案的动机会有所弱化，房产税改革向全国推广的时间有可能会推迟。

　　刘桓也认为，房产税改革试点是否要进一步扩大到其它地方或者铺开至全国要审慎考虑。目前相当一部分购房者是为投资，在没有别的更好的投资市场的情况下，对房地产市场打压过度，会引起货币供应和货币需求的不对称。在这种情况下，房产税改革扩大试点范围应慎重。

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地方政府再次提出限价 被疑以限价逃避限购阅读原文

地方政府再次提出限价 被疑以限价逃避限购阅读原文

　　最新消息，韶关将从9月18日起，通过加强商品房预售价格备案管理、商品房销售明码标价等措施来平抑房价过快增长的势头。这是迄今为止韶关对房地产业实施的力度最大的一次平抑房价措施。

　　但也有分析指出，按照住建部对列入新增限购城市名单的5项建议，韶关原本理应“限购”，此番大有通过“限价”来逃避威力更大的“限购”的嫌疑。实际上，韶关并不是近期第一个有此举措的城市，今年6月以来，部分城市重提“限价”，均被质疑为以“限价”换“限购”。

　　不过广东省住建厅有关负责人表示，如何调控楼市由各地根据自身实际情况决定，省住建厅重视的还是各地能否完成年初确定的房价控制目标，否则就将进行约谈问责。

　　◎政策韶关3种涨价暂缓发放预售证

　　根据韶关市政府最新发布了《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》(以下简称《通知》)，韶关市将从2011年9月18日起，加强商品房预售价格备案管理，开发商有3种涨价行为将招致监管部门暂停商品房预售许可证等处罚：

　　首次申请预售许可证的商品房项目，申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。无类比的项目，备案均价高于半年内韶关市区商品住房实际成交价格10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。

　　在售项目申请预售许可证的，申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。

　　已发放预售许可证的商品房，凡实际成交价格高于备案价格的，暂停办理该项目的商品房买卖合同网签和商品房合同备案登记。

　　《通知》还要求，在售商品房必须一房一标、明码标价。并称，韶关还将调整住房供应结构，加大普通住房和保障性住房建设，近期也将在全市范围内清理和降低涉及房地产开发的各种收费，减轻开发成本。

　　◎质疑 涨幅超台州为何不限购？

　　中原地产研究二部经理胡广东认为，韶关限价选择在“金九银十”的当口，是稳定市场的举措。韶关市房协会长陈清华也表示：“限价是直接让利于民的举措，受惠最多的还是普通市民。”

　　但也有质疑指出，按照住建部上月提出的新增限购城市名单的5项建议(符合两条以上建议限购)，韶关理应进行“限购”而非仅仅“限价”。

　　据了解，住建部的5条建议中，“6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的”两条，韶关均有触及。

　　韶关市房协公布的数据显示，今年上半年，韶关市区成交楼房均价为4864元/平方米，同比上涨15.9%。此外，韶关是我省5个列入国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况统计的城市(广州、深圳、惠州、湛江、韶关)之一，6月新建商品住宅价格指数同比涨幅位列第16位，7月排名更提前到10位。7月房价涨幅超过了此轮首个出台限购令的台州。

　　◎纵深 地方政府限价换限购费“苦心”

　　尽管有分析认为，韶关外来购房者只有14%多，有约85%都是改善居住条件为主的刚性需求购房者，因此“限价”的调控效果可能会比“限购”更好。但还是有不少业内人士指出，韶关此时打出“限价令”，颇有将其当作阻挡“限购”落地的盾牌的意味。

　　亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫也指出，韶关用限价代替限购，在控制房价上涨幅度的同时，实际上是有利于开发商的。

　　实际上，韶关并不是近期第一个提出“限价”的城市。早在6月中旬，廊坊市香河县首开行政“限价”先河，要求对本行政区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制;秦皇岛市也将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米;烟台也采取“限价”，要求商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。

　　业内人士指出，住建部此轮提出限购建议至今，只有台州一个城市出台限购令，而一些城市重提限价，反映出地方财政对房地产业的依赖，对中央楼市调控的抵触。

　　广州市社科院研究员彭澎表示，“这种办法规避了限购的风险，可以说是限购大限逼迫下的缓兵之计，希望借此蒙混过关。”一旦成功，必将影响到其他二三线城市，为了避免限购带来的土地出让减少以及房地产业的停滞，很多城市可能会竞相效仿。“但是从增城、从化的经验来看，限价效果不太理想，最后可能非限购不能控制房价了。”

　　◎回应 广东省住建厅：关注房价控制目标完成

　　针对韶关的最新动作，省住建厅有关负责人昨日独家接受南方日报采访表示，根据国务院常务会议精神和住建部要求，省住建厅已经向各市下达了限购的方案、标准，住建部也已对认为需要限购的广东城市地方政府提出了要求，目前各地正在研究、讨论当中，陆续会正式出台。“但最终是否实施限购，还是由各地政府根据自身实际决定”。

　　该负责人表示，限价和限购都是调控的方式，省住建厅更关注的还是调控的效果，即各地能不能完成年初提出的房价控制目标。根据《广东省城市政府落实住房保障和稳定房价工作约谈问责暂行办法》，新建住房价格出现过快上涨势头、未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价等情况，省住建厅都将对地方官员进行约谈问责。

　　-相关报道

　　市民反映：限价有助抑制韶关房价

　　对于韶关出台的限价，市民也有不同看法。一位韶关市民说：“对于普通居民，房价太高承受不了。这个政策对广大市民还是有好处的。”也有市民说：“大家都知道韶关在三线城市里面升价都升得挺快，政府应该加大监督。”

　　“此次颁布的限价《通知》，3种涨价行为都是针对预售的商品房，如果购买商品房现房的话，价格就不在控制之内了，是不是这一方面就难以做到价格稳定了呢?”韶关市某事业单位工作人员肖小姐说出了心中的疑虑。在酒店工作的李先生则认为：“对我们老百姓来说，限价可能没有多大影响。怎么限价韶关房价也跌不到哪里去，因为和其它城市比较韶关房价不算高。”

　　在王先生看来，韶关房价从某种意义上来说是被外来客炒高的。“除非政府坚持目前这种强硬的态度，那么房价就可能下行;而如果房产政策明年初转向，二三线城市房价可能将出现报复性反弹。与下跌的可能性相比，反弹的力度可能很大。但短期内，我觉得房价会企稳，不会大幅度降低。”因此，王先生认为：“要真正实现降价，政府必须加强调控政策的持久力度。”

　　一位不愿意透露姓名的房地产业内人士陈先生认为，《通知》最关键、最根本的是“加大加快土地供应”。由于韶关供应土地是两个极端，开发量大的一个是城区边缘，一个是江边、山边。如果能加大土地供应，从源头上降低开发成本，土地多、竞争大、老百姓选择多，房价就自然会下降。

　　对于韶关出台了“限价”而非“限购”措施，韶关学院经济管理学院杨树臣教授认为会有所区别。他说：“这种方式跟限购还是有区别的，限价主要是通过政府行政手段来使房屋价格有所控制。而限购会造成供需关系变化，购房者会减少。两者之间的效果会有所不同，限购可能在价格方面发挥的作用更大一些。”

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炒楼不划算改向放贷款 开发商转向多渠道融资阅读原文

炒楼不划算改向放贷款 开发商转向多渠道融资阅读原文

　　开发商闹钱荒，这已经是公开的秘密。银行越来越难贷款，即使贷到款，钱也迟迟到不了账，而房价却依然“淡定”。记者了解到，开发商早已不再把银行贷款当唯一的融资渠道，民间借贷、基金、私募、担保公司等，多渠道融资正在“输血”房地产。

　　多元化的融资成本比较高，年息大多数都超过三成，开发商的资金成本压力正在增大，加之今年各种建筑成本增加，建安成本又涨，但楼市在严控之下持续低迷，房价滞涨。那么，开发商还能扛多久，楼市还要胶着多久?

　　不当房东当债主

　　投资楼市，前景不明，倒不如借给开发商，至少还有抵押房产

　　“年息18%，钱贷给开发商”，福州一家与房地产业务有往来的企业，这几年来一直在内部集资，把资金注入开发企业，而这只是民间融资的一个缩影。在更靠近市民的资金，很多人放贷根本就不知道资金流向，只知道月息是一分还是一分五，其中一部分直接流入楼市，而有的转了多手流入楼市，其成本经过中间环节而被提高。

　　“基金给开发商是33.6%的年息，但是扣除各种税费等费用，到出资人手上的利润，年息是20%左右”，一位参与基金融资的出资人杨女士告诉记者，家里人原来打算把钱投入楼市，目前楼市滞涨，投资房地产不合算，不如把钱直接投给开发商，收益更可观，如果开发商不行了，买房贬值也是亏，而借贷投资出现状况，还有开发商抵押房产在。

　　采访中，记者注意到，目前很多投资者被“限购”挤在了楼市门外，正在四处寻找资金的投资渠道;而不少投资者是由于楼市滞涨，转投其他行业;而一些资金还在等待房价调整，择机入市。

　　年息基本超两成

　　很多都在三成以上，“灰色融资”非常发达

　　“月息2.8%，年息大概在33.6%”，日前，记者从福州一家典当行企业了解到，他们正在成立一个基金，定向给一个房地产企业的二期项目。据了解，该基金做了多重保险措施，不仅有开发商的房子作为预登记抵押，还有开发企业的股权抵押，此外还有第三方提供的担保，“很安全”。

　　“开发商已经进入了多元化融资的时代”，业内资深人士林先生告诉记者，开发商早已不把银行作为唯一的融资渠道，民间借贷、担保、信托产品等融资渠道更为灵活。

　　“按照法律规定，个人和企业资金是无法直接给开发商的，可办理‘委托贷款’，定向借贷给开发商，银行收取一定的中间费用，开发商向银行提供抵押”，林先生告诉记者，无论是民间借贷、担保公司，还是其他的融资渠道，融资成本相对较高，基本年息超过两成，很多都要在三成以上。

　　“民间有大量的闲置资金，他们也在四处寻觅投资渠道，这些资金急需一些方式和企业对接。”据了解，由于现在的金融制度，目前很多融资还是在用打擦边球的方式。而在此前的一次演讲上，中国社科院副院长李阳坦言，1—4月份，中国在“灰色地带”融资非常发达，今年1—4月就接近5万亿规模，60%替代信贷，规模已超过了银行。

　　不靠银行靠其他

　　这也是调控一年多，诸多开发商还能扛住的原因

　　“已经通过了审批，但是钱款却无法及时到账，贷了一个多亿元，只给了一部分，还有较大资金缺口”，一位房地产业界人士告诉记者，存款准备金率不断上调，银行的资金卡得比较严，目前大的开发商能得到一定的资金补给，但是银行的钱款远远无法满足楼市的巨大需求，这是开发商被迫选择其他渠道的主要原因。

　　“福州一些开发商已经形成了稳定的其他融资渠道”，林先生告诉记者，经过了几轮调控，开发商对于资金链的安全把控要求更高，他们会寻找适合企业的融资渠道，这也是调控一年多来，很多开发商还能“坐得住”的主要原因。

　　观察

　　成本高企房价滞涨 开发商还能扛多久？

　　今年来，建筑材料都在涨价，建安成本大涨，开发商虽有多元融资渠道，但资金成本大涨，资金链仍然面临较大压力。另一方面，今年福州的楼市签约量总体低迷，房价基本滞涨，那么，为什么开发商要“硬撑”价格呢?

　　“降价是开发商最后一步，万不得已而为之。降价的后遗症比较大”，林先生告诉记者，老盘降价，老业主肯定有意见，而降价对其品牌等各方面也有负面影响，而且降价市场是否一定会买账等等都是问题。因此，开发商轻易不会走降价这步棋。

　　“时间问题，开发商也会进行成本评估，到了撑不住的时候，就得以价换量”，省内房产专家王阿忠认为，银行贷款收紧，对开发商的影响不仅体现在开发贷上，消费贷收紧和贷款利率提高，抑制了楼市消费，终端市场被压制，对开发商也很致命。只要调控不放松，需求抑制不松绑，开发商调整价格只是时间问题。

　　□延伸阅读

　　中国企业为何热衷放“高利贷”？

　　如今，相比于对公司业务进行投资，手上有闲钱的中国企业更热衷于放“高利贷”。中国政府长期以来一直通过收紧银行贷款来解决通胀问题，这或许已导致房地产、制造业等一系列行业的业务增长势头放缓，但却为那些现金充裕的国有企业发放委托贷款创造了条件，因为成千上万的小型企业正为了求生寻求高利率的民间贷款。

　　新华社近日援引中国全国人大常委辜胜阻的话报道称，目前中小企业只有10%能够从正规银行体系得到贷款，约90%要靠体制外的融资。辜胜阻称，某些地区民间借贷的年利率高达120%。

　　中央财经大学金融学院银行业研究中心主任郭田勇表示，他对今年以来委托贷款出现大幅增加并不感到奇怪，因为官方正规的融资渠道被调控了，企业要是想要钱，就会想其他的办法，社会上一定会出现大量其他的融资方式，比如委托贷款、民间借贷。

　　郭田勇指出，委托贷款有其存在的必然性，但是另一方面，它在一定程度上对冲了中国控制总需求和抑制通货膨胀措施的效果。

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保障房建设取之于民非生意何来"政府赔100亿"阅读原文

保障房建设取之于民非生意何来"政府赔100亿"阅读原文

　　哈尔滨正在进行最大规模的保障房建设，该市市委书记盖如垠介绍经验：一是不准改变保障房的性质，必须政府直接干，而且是真干;二是绝不允许造假，不允许出现质量问题，谁犯错误，就是犯政治错误;三是政府准备赔100个亿。据悉，哈尔滨保障房建设整体开工率达92%，同期全国平均开工率为72%。(9月6日《中国经济周刊》)

　　政府主导改造、政府成立公司直接盖保障房、黄金地段盖保障房……哈尔滨的确方向正确，思路清晰，“准备赔100亿”更体现了魄力。但保障房建设毕竟不是生意，盖书记动不动说“政府赔了多少钱，打算赔多少钱”，听来有点不对劲。

　　地方政府为弱势群体盖保障房，是应尽的责任，哈尔滨的保障房建设成就令人刮目相看，但也只是在履行政府本该承担的责任。舆论给予掌声，不是因为当地保障房建设超出了政府责任范畴，而是相比其他城市，做得比较好而已。既是责任，就不能把保障房当做生意来看待，更不能动辄说“赔了多少钱”。这个“理念问题”如果不予以正本清源，很难保证哈尔滨的保障房建设不会走回头路。

　　更重要的是，地方政府的钱都来自纳税人，保障房建设看上去是政府投入资金，其实是全体纳税人掏腰包，地方政府只是取之于民用之于民而已，何来赔钱之说?

　　政府是公共服务提供者，不该存在“生意人思维”，否则公共服务难免走岔路，比如当下医疗、教育领域出现诸多问题，症结在热衷搞所谓的市场化，推卸本该承担的政府责任。

　　言为心声，像盖书记这样重视民生的地方主政者也动辄说“政府赔了多少钱”，可见“生意人思维”在一些官员心中是如何根深蒂固。

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民间资本:炒楼不划算改向开发商放贷阅读原文

民间资本:炒楼不划算改向开发商放贷阅读原文

　　核心提示 开发商闹钱荒，这已经是公开的秘密。银行的钱越来越难贷，即使贷到款，钱也迟迟到不了账，而房价却依然“淡定”。记者了解到，开发商早已不再把银行贷款当唯一的融资渠道，民间借贷、基金、私募、担保公司等，多渠道融资正在“输血”房地产。

　　多元化的融资成本比较高，年息大多数都超过三成，开发商的资金成本压力正在增大，加之今年各种建筑成本增加，建安成本又涨，但楼市在严控之下持续低迷，房价滞涨。那么，开发商还能扛多久，楼市还要胶着多久？

　　不当房东当债主

　　投资楼市，前景不明，倒不如借给开发商，至少还有抵押房产

　　“年息18%，钱贷给开发商”，福州一家与房地产业务有往来的企业，这几年来一直在内部集资，把资金注入开发企业，而这只是民间融资的一个缩影。在更靠近市民的资金，很多人放贷根本就不知道资金流向，只知道月息是一分还是一分五，其中一部分直接流入楼市，而有的转了多手流入楼市，其成本经过中间环节而被提高。

　　“基金给开发商是33.6%的年息，但是扣除各种税费等费用，到出资人手上的利润，年息是20%左右”，一位参与基金融资的出资人杨女士告诉记者，家里人原来打算把钱投入楼市，目前楼市滞涨，投资房地产不合算，不如把钱直接投给开发商，收益更可观，如果开发商不行了，买房贬值也是亏，而借贷投资出现状况，还有开发商抵押房产在。

　　采访中，记者注意到，目前很多投资者被“限购”挤在了楼市门外，正在四处寻找资金的投资渠道；而不少投资者是由于楼市滞涨，转投其他行业；而一些资金还在等待房价调整，择机入市。

　　年息基本超两成

　　很多都在三成以上，“灰色融资”非常发达

　　“月息2.8%，年息大概在33.6%”，日前，记者从福州一家典当行企业了解到，他们正在成立一个基金，定向给一个房地产企业的二期项目。据了解，该基金做了多重保险措施，不仅有开发商的房子作为预登记抵押，还有开发企业的股权抵押，此外还有第三方提供的担保，“很安全”。

　　“开发商已经进入了多元化融资的时代”，业内资深人士林先生告诉记者，开发商早已不把银行作为唯一的融资渠道，民间借贷、担保、信托产品等融资渠道更为灵活。

　　“按照法律规定，个人和企业资金是无法直接给开发商的，可办理‘委托贷款’，定向借贷给开发商，银行收取一定的中间费用，开发商向银行提供抵押”，林先生告诉记者，无论是民间借贷、担保公司，还是其他的融资渠道，融资成本相对较高，基本年息超过两成，很多都要在三成以上。

　　“民间有大量的闲置资金，他们也在四处寻觅投资渠道，这些资金急需一些方式和企业对接。”据了解，由于现在的金融制度，目前很多融资还是在用打擦边球的方式。而在此前的一次演讲上，中国社科院副院长李阳坦言，1—4月份，中国在“灰色地带”融资非常发达，今年1—4月就接近5万亿规模，60%替代信贷，规模已超过了银行。

　　不靠银行靠其他

　　这也是调控一年多，诸多开发商还能扛住的原因

　　“已经通过了审批，但是钱款却无法及时到账，贷了一个多亿元，只给了一部分，还有较大资金缺口”，一位房地产业界人士告诉记者，存款准备金率不断上调，银行的资金卡得比较严，目前大的开发商能得到一定的资金补给，但是银行的钱款远远无法满足楼市的巨大需求，这是开发商被迫选择其他渠道的主要原因。

　　“福州一些开发商已经形成了稳定的其他融资渠道”，林先生告诉记者，经过了几轮调控，开发商对于资金链的安全把控要求更高，他们会寻找适合企业的融资渠道，这也是调控一年多来，很多开发商还能“坐得住”的主要原因。

　　观察

　　成本高企房价滞涨 开发商还能扛多久？

　　今年来，建筑材料都在涨价，建安成本大涨，开发商虽有多元融资渠道，但资金成本大涨，资金链仍然面临较大压力。另一方面，今年福州的楼市签约量总体低迷，房价基本滞涨，那么，为什么开发商要“硬撑”价格呢？

　　“降价是开发商最后一步，万不得已而为之。降价的后遗症比较大”，林先生告诉记者，老盘降价，老业主肯定有意见，而降价对其品牌等各方面也有负面影响，而且降价市场是否一定会买账等等都是问题。因此，开发商轻易不会走降价这步棋。

　　“时间问题，开发商也会进行成本评估，到了撑不住的时候，就得以价换量”，省内房产专家王阿忠认为，银行贷款收紧，对开发商的影响不仅体现在开发贷上，消费贷收紧和贷款利率提高，抑制了楼市消费，终端市场被压制，对开发商也很致命。只要调控不放松，需求抑制不松绑，开发商调整价格只是时间问题。

　　□延伸阅读

　　中国企业为何热衷放“高利贷”？

　　如今，相比于对公司业务进行投资，手上有闲钱的中国企业更热衷于放“高利贷”。中国政府长期以来一直通过收紧银行贷款来解决通胀问题，这或许已导致房地产、制造业等一系列行业的业务增长势头放缓，但却为那些现金充裕的国有企业发放委托贷款创造了条件，因为成千上万的小型企业正为了求生寻求高利率的民间贷款。

　　新华社近日援引中国全国人大常委辜胜阻的话报道称，目前中小企业只有10%能够从正规银行体系得到贷款，约90%要靠体制外的融资。辜胜阻称，某些地区民间借贷的年利率高达120%。

　　中央财经大学金融学院银行业研究中心主任郭田勇表示，他对今年以来委托贷款出现大幅增加并不感到奇怪，因为官方正规的融资渠道被调控了，企业要是想要钱，就会想其他的办法，社会上一定会出现大量其他的融资方式，比如委托贷款、民间借贷。

　　郭田勇指出，委托贷款有其存在的必然性，但是另一方面，它在一定程度上对冲了中国控制总需求和抑制通货膨胀措施的效果。

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重庆房产税方案酝酿调整扩大征收范围阅读原文

重庆房产税方案酝酿调整扩大征收范围阅读原文

　　实行七个月效果有限

　　有关部门权威人士近日向《经济参考报》记者透露，重庆正酝酿调整房产税改革方案，很可能会考虑扩大征收范围，即将需要征税的高档住房的认定范围扩大。有分析人士表示，已经实行七个月的房产税对重庆房地产市场影响有限，这是此次酝酿调整房产税征收范围的原因。

　　作为房产税改革试点城市之一，重庆自今年1月28日起对部分个人住房开征房产税。根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》(以下简称《办法》)，在重庆市主城九区，对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税。其中，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

　　税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积 均 价3倍 以 下 的 住 房 ，税 率 为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓分析认为，此次重庆酝酿的房产税改革“扩围”的一个可能是把高档住房范围扩大，比如将高档住房界定为建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价1 .5倍(含1.5倍)以上的住房。《办法》也曾提到，未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。“征收范围扩大之后，带来的影响是对房地产市场的打击会进一步加剧。”刘桓接受《经济参考报》采访时说。

　　有分析人士认为，重庆此次酝酿调整房产税改革方案的原因与实施效果有关，专家表示，应理性看待政策效果，对住房保有环节征税势在必行，存在的问题应逐步解决。

　　自房产税改革在重庆、上海两地试行之后，政策效果就一直深受关注。上述权威人士表示，据估算，此次重庆征收的税额可能在1亿到2亿之间。这似乎也在预期之中，早前有消息披露，重庆每年预计征收房产税2亿元。就上海而言，上海市国家税务局、上海市地方税务局有关负责人年中在网络上与网友互动时透露，上海市房产税试点总体平稳，认定应征房产税的住房约七千多套。

　　“目前为止，上海征的套数不多，重庆征的钱数也不多，但能不能由此就说房产税没用？我觉得下结论为时尚早。”在刘桓看来，上海、重庆房产税改革效果不太明显与限购有关系。重庆与上海都在实行不同程度、不同办法的限购，按照两地房产税改革试点办法，一部分征税对象属于限购范围，也就说原本是税源的房子不卖了，税的作用就没有凸显，所以，用现在的数字说房产税实施效果不好为时尚早。

　　另外，推出房产税改革时相当一部分人期待它能够使房价迅速趋于理性回归，抑制房地产过热问题。财政部财科所税收政策研究室研究员孙钢接受《经济参考报》记者采访时表示，原来寄希望更多的是与房价的关联度，现在来看，这种逻辑本身可能有估计过高的成分。对房产税的效应恐怕还需要有新的认识。

　　中国人民大学财金学院教授安体富告诉《经济参考报》记者，从调节房价的角度，房产税能发挥作用，但是作用有限。房产税主要作用不在于调控房价，而是要成为地方的主体税种，进而规范政府的行为。

　　重庆市市长黄奇帆近日接受媒体采访时也表示，重庆不是为了杀高房价而出台房产税，重庆发布房产税改革试点政策将促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全。

　　安体富认为，对住房保有环节征税势在必行，存在的问题应逐步解决。研究表明，上海、重庆两市作为房产税的首批试点城市，开征新税种后需要解决的问题仍很多，比如评估问题、征收难度问题、地方财政可持续发展问题以及基本公共服务均等化问题等等。

　　“在初期，房产税改革步伐慢一点是可以理解的，很多情况要一步一步地摸索。”孙钢表示，拿征管来说，房产税是需要纳税人主动缴税的，但我国的征管模式是以企业为中心的，对个人来说，到现在为止，新的模式还没有完全建立起来，征管模式要有一个根本性改革才行。

　　至于未来一段时间内是否应将房产税改革推广至全国，孙钢预测，如果房价过快上涨趋势得到遏制的话，各地竞相出台房产税改革方案的动机会有所弱化，房产税改革向全国推广的时间有可能会推迟。

　　刘桓也认为，房产税改革试点是否要进一步扩大到其它地方或者铺开至全国要审慎考虑。目前相当一部分购房者是为投资，在没有别的更好的投资市场的情况下，对房地产市场打压过度，会引起货币供应和货币需求的不对称。在这种情况下，房产税改革扩大试点范围应慎重。

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温家宝:城市建设吸取"拆真建伪"教训阅读原文

温家宝:城市建设吸取"拆真建伪"教训阅读原文

　　中广网北京9月6日消息在今天（6日）上午举行的纪念中央文史研究馆成立60周年座谈会上，国务院总理温家宝同一直致力于民俗文化研究的国务院参事冯骥才共同对话古村落保护问题。

　　温家宝：骥才同志，对保护物质遗产和非物质遗产历来高度重视，做了很多工作，他讲的古村落我相信是他关注的各种应该保护的遗产当中的一部分。我们听听他的发言。

　　冯骥才：总理，各位专家学者，我特意选择古村落作为今天的话题，是因为这件事有强烈的时间性，因为五千年历史留给我们的千姿万态的古村落的存亡，已经到了紧急关头……

　　擅长中国民间文化研究的冯骥才为古村落的消失而着急，他对总理道出了目前古村落的现状。

　　冯骥才：每座古村落都是一部厚重的书，可是没等我们去认真翻阅它、阅读它，在城市化和城镇化的大潮中很快消失不见了。最近，我们对山东地区古村落做了一个调查，调查以后的结果非常吃惊，现今一座完整的原真的古村落也没有了。能想象齐鲁大地上找不到古村落吗？

　　冯骥才直面问题的症结，一个是商机，一个是不良政绩。他直言，一些地方正打着新农村和城镇化的幌子唯利是图。

　　冯骥才：所以我们的古村落现在空前的进入一个消亡的加速期。要不是发现一个开发一个，实际就是开发一个破坏一个；要不就是根本不遵从文化规律，而是从眼前的功利出发，改造得面目全非，把真的古村落搞成了假的古村落。

　　记如何让城镇化使中华文化的传承不受损害，是当前一个重大的文化问题。冯骥才提出的问题，引起了温家宝总理的深思。他边听边认真记录，还不时紧锁眉头，好像在为古村落的遗失而焦虑。

　　温家宝：骥才同志刚才讲了古村落的保护，实际上我们把它扩大来看，就是工业化、城镇化过程中对于物质遗产、非物质遗产以及文化传统的保护。我觉得存在三个问题：

　　第一，就是现在有些地方不顾农民合法权益，搞强制拆迁，把农民赶上楼，丢掉的不仅是古村落，连现代农村的风光都没有了。农民失去的是土地，这件事情远远超过文化的保护。

　　第二，就是我们在城市建设中，从建国以来，我们应该吸取的一个很深的教训，就是拆了真的建了假的。大批真的物质遗产被拆毁，然后又花了很多的钱建了许多假的东西。

　　第三，就是城市的设计不是从这个地区文化的特点出发。这个问题恐怕要引起我们高度重视。

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