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对房产税改革的一些怀疑观点应该怎么看IdPh

王诚尧
最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。
2010年，各种报刊发表了对房产税改革持有怀疑的多种观点，其中包括认为房产税“法理不通论”、“重复征税论”、“税负转嫁论”和“调控无效和有害论”等。笔者认为，这些论述多存在缺乏根据、论点失误等问题，有悖于现实要求，期望通过共同研讨，清理怀疑观点和悬念，顺利推进房地产持有环节税改革，使其在经济社会全面协调发展、收入分配改革完善、保障民生方面，充分发挥应有的作用。
质疑“法理不通论”
认为开征房地产持有环节税“法理不通论”者提出，房产税的真正课税对象是土地增值，而土地是国有的，地上建筑物逐年折旧、不值钱，怎能向居民征税？如征税岂非国家自己对自己征税？笔者认为，这种观点不能成立，理由如下。
国家不能对自己征税的理论基础，源于苏联的“非税论”，是错误的。苏联的一个税收基本理论是：在国家与全民所有制企业和单位之间，不存在税收关系。这种混淆国有企业所有与国家所有，税利不分的“非税论”，在20世纪80年代前，曾严重伤害了我国税制建设，导致在一个较长时期内，财税部门需要与企业或其上级业务主管部门，谈判确定企业上缴国家的税利金额，给财政经济造成了严重恶果。因此，源于错误的“非税论”的所谓“国家自己不能对自己征税”的理论是错误的。
国有企业是独立法人经济实体，必然要缴税。在社会主义市场经济条件下，国有企业是国家管理下的独立法人经济实体，自主经营，自负盈亏，有企业独立的经济利益。国家与国有企业之间，在根本利益一致的基础上，存在国家大公与国有企业小公的差别和矛盾，全局整体利益与局部个体利益的差别和矛盾，长远利益与当前利益的差别和矛盾，国家与国有企业不能画等号。对国有企业征税，就是把独立法人经济实体的一部分收入转变为国家所有，以利于正确处理国家与国有企业在收入分配方面的关系，从而促进国有企业认真按照国家的宏观决策和部署，积极开展经济活动，真正肩负起国民经济主导力量的重任。因而，国家对国有企业征税有其客观的必然性，与纳税人是否全民所有制无关。
土地使用权是法定的独立物权，完全可以成为征税的标的物。《中华人民共和国物权法》规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地，享有占有、使用和收益的权利”。“有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押”。《物权法》还把土地使用权和附着于该土地上的建筑物捆绑在一起，不予分割，规定对建筑物等进行转让、互换或者赠与等，要随建设用地使用权一并处分；建筑物等占用范围内的土地使用权，随建筑物等一并处分。因而住房买主依法享有所购房产的所有权和承载该房产的一定期限的土地使用权，可依法对该住房附着的土地，实施占有、使用和收益权。该一定期限的土地住房使用权，是住房拥有者享有的一种独立的用益物权，当然可以随同房屋的所有权一起，作为课税对象，由房主负责缴税。很明显，这是对居民个人或各种不同性质的所有制企业的土地使用权征税，根本不涉及对国家所有土地的所有权征税和国家自己对自己征税的问题。
国际上有对各级政府所有的土地征税的案例。美国土地是私有制，但联邦、州和地方政府都自有一部分土地，各级政府对该土地拥有所有权、使用权、受益权。这些美国政府自有的土地，也需依法纳税。新加坡也有国有土地，在其土地使用权出售的一定期限内，该土地使用权的拥有者，连同附着于该土地上的建筑物，需依法缴纳不动产税。
对某些国家机关支配的房地产，基于调控的特殊需要，也可考虑征收房产税。《中华人民共和国民法通则》规定，国家机关是独立的机关法人。根据《物权法》规定，“国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利”。这其中就包括了对其直接支配的土地及其附着的建筑物等享有规定的各项权利在内。现在有些国家机关和单位，利用手中的权力，无偿广占土地，盖豪华办公大楼和其他高档建筑设施。为严格遏制此种奢侈浪费的不良风气，保护国家宝贵资源，压缩行政经费支出，对某些国家机关直接支配的不动产，也是可以考虑征收房地产持有环节税的。
质疑“重复征税论”
“重复征税论”的观点有两种不同的提法，一种提法是，住房评估价格内，已包括了土地转让金，以此评估价格为依据征税，是“重复征税”，或是“将使购房者负担多次土地出让金”。如果征税，就不能征土地出让金。另一种提法是，外国没有物业公司收物业费，只征房产税或物业税。我国的物业费就相当于外国的财产税，民间物业公司收物业费后，政府再征房产税，似不合理。笔者认为，以上观点缺乏依据，不能成立，理由如下。
土地转让金是国家转让一定期限土地使用权的收益或代价，不是税收。土地转让金是国家凭借其对国有土地的所有权，在土地所有权和土地使用权两种物权分离的情况下，行使所有权并取得收益的一种经济形式，具有租金性质。它既标志国家转让一定期限土地使用权的价格，也是形成住房成本价格的有机组成部分。土地转让金不是税，完全可以作为评估房价和计税的依据。对住房征税的一个主要原因，是要调节房地产持有者的存量财富分配，调节土地不断增值收益，因此不应当扣除作为地价的土地转让金部分计算征税，不存在重复征税或多次负担土地转让金问题。
物业费是企业服务收入，根本不是税。按照《中华人民共和国物权法》和有关规定，住房业主可以自行管理建筑物及其服务设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。物业服务公司是为业主提供各种服务的专业服务企业。业主依据合同和有关规定，按期向物业公司支付物业费。因而物业费是独立的企业组织因向房主提供服务而取得的一种劳务收入。物业公司与业主是提供服务、取得收入与享受服务、支付费用的关系，不是国家与企业、居民间的强制性、无偿性的税收关系，因而物业公司收取物业费后，国家再征收房产税，根本不存在任何重复征税问题。在国外，房主一般自行管理建筑物及其服务设施，因而不需向物业公司交物业费，只向国家缴财产税。但绝对不能因此就把我国的物业费与房产税等同起来。
在许多情况下，某种程度的重复征税是必要的。为公平税负，便利商品交换，利于发展经济，应当避免重复征税。但对这个问题，应当辩证地看待。在许多情况下，例如条件尚不具备，或为便于在多环节、多层次、多点面，进行有效的综合调节，某种程度的重复征税，也是可以的，甚或是必要的、不可避免的。
质疑“税负转嫁论”
当前颇为流行的一种观点是，房产税是会转嫁的，以此调控房地产市场是“思维误区”，不但不起作用，且会进一步推高物价，使问题更难解决。并且此税一年一征，投机炒房者赚一把钱就跑了，也征不到税。
税负转嫁问题，涉及政治经济学中的一些基本理论和诸多实际情况，是一个复杂的经济问题和政治问题，学术界颇多争议，需要长期、深入研究。这里笔者只就本题有关居民住房的问题，谈点看法。
自有自住房的房产税不能转嫁。一般地说，税负转嫁是指纳税人利用市场供需关系，通过提高价格等手段，把本身缴纳的税款负担，转嫁给他人。自有自住房的业主，是自身住房消费者，并不再进行住房买卖，谈不上什么提高销售价格，其所缴纳的房产税，只能由自身直接负担，根本谈不上转嫁税负问题。可见，房产税这类税种，可调节自有自住房户的一部分收入或财富，也促使购房户在购房时，考虑购房以后需长期缴纳为数不菲的税款，从而尽可能选购普通住房、小型住房，放弃选购非普通住房、大面积住房，或是改买房为租房等，达到引导住房合理消费、减少住房需求，并促使多套住房户腾出多余住房，有利于优化住房供需结构，促使房价合理和稳定的目的。
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开发商缴纳的房产税难以转嫁。在开发商超过法定期限囤地、捂盘时，要缴纳房产税。此种征税，带有一定的惩罚性，使这部分开发商比一般正常经营的开发商负担更高的房屋持有成本。而受总的供需关系支配，他们很难单独提价转嫁税负。可见此税有加速房地产开发、销售，提高住房供应率，稳定房价的功效。此外，西方税负转嫁理论中有个观点，叫“税收还原”，或称“税收资本化”。按照这种观点，在购买不动产时，买主会要求卖方将此项财产缴纳的税款，从资本价值中扣除，因而相关税款名义上虽由买主按年缴纳，但实际上转由原卖主负担。这是在资本主义社会土地私有、供需较为平衡情况下，会出现的现象。我国情况不同，较难适用。但也有一点相通之处，即购房者也会要求开发商降低住房售价，同时为适应本身的经济实力，会选购普通住房、小面积房，甚或是租房。这样，就减少了住房需求。可见，征收房产税，可促进房价降低，而不是推高房价。
投资投机炒房者缴纳的房产税在一般情况下更难转嫁。投资投机炒房者购房，是为了转手买卖，获取高利。但与开发商对比起来，他们在获取利润的竞争中，往往处于劣势地位。第一，投资投机炒房者在持有房地产阶段，是当然的业主和所有者，需依法缴纳房产税，持有时间越长，其累计缴纳的税款越多。被限定在短期内转让过户时，炒房者必须负责缴清当年的税款，而开发商在一般情况下是不缴纳待售房的房产税的。第二，投资投机炒卖的住房，是经过一次买卖后的二手房，已负担了在开发、流转过程中的各项税款。而购房者一般愿意购买新开盘的一手商品房，而忌惮存在诸多麻烦的二手房。同等质量的住房，二手房的价格总是低于新开盘的商品房价格，且投资投机炒房者在信息宣传上，远不如开发商，一般都要通过中介成交，缴纳高额的中介费。第三，投资投机炒房者在购房取得产权时，要缴纳契税等税费，炒卖住房时，还要缴纳营业税、个人所得税、土地增值税。这些税都是在开发商已缴纳各税，形成销售价格基础上再一次征收的，并且还有其他多项养房费用和销售费用。基上所述，在供需关系较为正常的市场竞争中，投资投机者对比开发商处于劣势，受供求关系和国家宏观调控的严格限制，要想在开发商所定价格之上，再提高价格转售住房，转嫁税负，非常困难。当然，在投机炒房占主导地位的市场中，房价飞涨，炒房者大获暴利，不仅将房产税，连企业所得税、个人所得税，甚至是土地增值税都转嫁给下手负担了。但这只是特殊情况，炒房者和开发商是以获取高利为目标，能把销售价格提多高就尽量提多高，与房产税的有无和征税多少，没有直接关系。房产税只是在分取炒房者和开发商的部分暴利，对涨价起到一种制约和冲抵作用，而绝不是推动房价上涨。我们现在把住房定为消费品，而不是投资，在国家多种杠杆和政策措施的综合治理下，以投资投机为主导的房地产市场，相信将来不会再出现。
提高出租房租金转嫁税负，受到很大限制。出租房屋需要较多的维修费用，还要担负出租中的一些风险，房主作为投资回报率的租金收入，与高房价对比起来，并不算高。特别是国家现在大量兴建保障性的公租房。租赁房供应充足，且租金远低于市场租金。投资投机炒房者和其他房主要想在此种情况下，通过提高租金转嫁房产税，获取高于市场投资平均利润率的回报，是有较大困难的。
质疑“调控无效和有害论”
这种观点认为，房产税对调控住房需求和房价都无效果，所持理由主要是：住房有各种需求，均非税收所能抑制。属于居住性的刚性需求，税价再高，也不能压缩；属于改善居住性的需求，在不超过承担能力的情况下，就会形成购买力；属于投资投机性的需求，只要是房价处于上涨期或存在上涨预期，就不是税所能抑制的。楼市的根本问题是供给不足，不增加住房供应，而是增加住房持有环节税，房价只会更高。
购房后每年都要缴税，肯定会压缩购房者的支付能力，从而抑制需求，有利于遏制房价上涨。对于投资投机炒房者来说，由于采取区别征税的政策，税负加重，获利空间缩小，甚至还有亏损危险，肯定会减少相关需求。对于有居住性刚性需求者来说，此种需求刚性实际上也有较大的弹性，在持有阶段每年都要缴税的预期下，加上还贷月供，他们也会减少这方面需求的。据2010年8月北京市的数据，首套房贷者的平均年龄只有27岁，远低于日本、德国的42岁，也低于我国台湾省的36岁。这些年轻人刚参加工作，本身缺乏支付能力，而是依赖父辈、祖辈超前购房，是一种不够合理的住房需求，不能认为这就是购房的刚性需求。对这种需求，有必要加以压缩。要通过财税政策的支持，大量扩充公租房的供应，来解决这些年轻人的住房问题。
对于我国住房的供给问题，要辩证地看待。由于我国人多地少，土地资源稀缺，住房供给是受到较大限制的，可是我国多年来都投入巨额建房资金，每年新建建筑面积就达20亿平方米，占世界总量的50%，相当于消耗全世界40%的水泥和钢材，与世界各国对比起来，在我国现实条件下，住房的供应并不算少。实际上影响供应的，除建筑质量较低，延续寿命较短等因素以外，其重要原因，一是开发商的囤地、捂房，投资投机者的购房，住房空置率高；二是住房供应结构不合理，大面积房、高端住宅房相对较多，小型住房特别是保障性住房很少，不适应实际需要。征收房产税，使开发商和投资投机者加大持有成本和保养成本，对高端住宅和小型住宅性住房区别征税，特别是大量兴建公租房，正是有利于改善供应情况，从而在一定程度上抑制房价上涨的有力举措。
作者：财政部财政科学研究所研究员