地价下行：房价下跌先兆

2011年05月12日 00:15
来源：21世纪经济报道

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土地市场持续低迷。5月10日，本报记者获得的一份报告显示，4月重点房企的拿地热情骤降，包括万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]、远洋[简介 最新动态]、绿城等15家大型房企在内，4月公开市场拿地花费仅约57亿，环比下滑66%，创下2010年以来的最低纪录。一季度及4月份，北京、深圳等地，已有多幅土地流拍或底价成交。

按照万科的观点，地价预示着房企对后市房价的判断，目前房企拿地越来越谨慎，即是对后市房价不乐观。万科董秘谭华杰表示，万科从一季度开始就准备伺机拿地，但从目前来看，地价还未调整到位。4月万科未在公开市场拿地，仅通过收购获取一幅土地。

从2008年的经验看，土地流拍、地价下行是楼市价格下跌的先兆。4月份至5月第一周，各地楼市成交继续胶着，业界预计，房价持续下跌趋势已经形成。

从热点城市来看，年初以来土地市场即陷入冷清状态。

前4月土地流拍频现

土地市场已陷入冷清。

5月10日，中房信·克而瑞发布最新数据显示，4月内15家房企通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创2010年以来拿地总量和成交总价的最低记录。

从热点城市来看，年初以来土地市场即陷入冷清状态。统计显示，2011年一季度，北京市土地市场成交面积、出让金总额、平均楼面价，均大幅下降。4月20日，北京顺义区两幅土地流拍，其中一幅于5月9日调低底价后出让。

北京亚豪机构市场总监郭毅称，北京近两月住宅用地停售后的首度开闸，并没有赢得开发商的追捧，主要原因房地产市场整体低迷。

中房信分析师高岗亦表示，2011年前4个月，15家房企拿地总量基本呈逐月下降趋势。这主要有两方面原因：一方面是在目前的政策环境下，未来市场走势并不明朗，多数企业持观望态度；另一方面是银根紧缩、销售回款速度放慢，企业资金压力大增。

据多家房企一季度报告披露，资金链整体趋紧的迹象已十分明显。不少开发商扎堆信托、债券等渠道进行融资，而融资成本，尤其是中小开发商的成本已经大幅上升。

“浙江、广东民间借贷月息高达6%-15%(相当于年息120%左右)，郑州、石家庄，也达6%-8%。”易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，央企、大企业情况好点，部分资金紧张的中小房企则想靠此方式解决燃眉之急。

流拍背后的房价下行预期

土地成交大跌，房屋成交阴跌，价格总体僵持，库存快速增加，融资环境恶化等，都在酝酿着大的变化。

“近两个月中国楼市的形势十几年来罕见，与2006、2008年皆不同。”杨红旭称，土地成交大跌，房屋成交阴跌，价格总体僵持，库存快速增加，融资环境恶化等，都在酝酿着大的变化。

当前的地价是否到了一个拐点？从万科等公司的动作来看，他们尚处于观望之中。

“开发商一般是根据未来房价的预期来倒推地价，”万科董秘谭华杰曾对本报记者分析了地价与房价的关系，目前开发商拿地意愿很低，说明大家对后市房价的看法趋向悲观。

“相对来讲，房价对地价影响是强作用，地价对房价是弱作用，”谭华杰说，在房价上涨的周期，地价几乎对房价没有影响。但当房价处于下跌周期时，地价往往构成房价下跌的极限和因素。房价下跌时，地价会比较低，这有助于开发商降价，因为这个时候买“面粉”是合适的，开发商愿意亏本卖“面包”然后去买“面粉”，实际上也并不亏。

北京一不愿透露姓名的大型房企内部人士对记者表示，过去数年土地市场与房价的联动显示，地价出现明显的下跌，是房价开始下降的先兆。但该人士认为，地价的拐点尚未出现。

地价下行：房价下跌先兆？

据中国城市地价动态监测系统显示，2011年一季度，主要监测城市地价总体水平为2945元/平方米，商业、居住、工业用地价格分别为5358元/平方米、4349元/平方米和638元/平方米，仍呈小幅上升态势。

不过，“一季度全国总体地价增幅已经明显收窄”。中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为，这反映出市场态势正在向调控预期目标发展。

在地价、房价联动机制下，“年内土地市场将会出现调整。”谭华杰表示，万科会坚持积极定价、快速销售的策略，备战即将到来的拿地机会。

地价、房价的联动之下，实体市场成交持续低迷。

地产商小步跟进降价

地价、房价的联动之下，实体市场成交持续低迷。

五一小长假期间，深圳中海地产、广州碧桂园[最新消息 价格 户型 点评]各推出千套房源降价促销，一度促成了楼市成交上扬，“回暖论”再现，但随后的数据显示，楼市5月难言回暖。

北京房地产交易管理网数据显示：上周(5.2-5.8)，北京商品房期房住宅成交套数为1623套、现房住宅成交套数为167套，二手房住宅签约套数为1407套，环比分别下降32.4%、25.1%、46.7%。

中国指数研究院监测的35个城市中，上周(5月2日-5月8日)25城市楼市成交量再现环比下跌，13城市成交量跌幅在30%以上，徐州、昆明、三亚、温州跌幅逾50%。重点城市中，重庆跌幅最大，达48.69%，其次是北京，跌幅达到35.13%，天津跌幅亦超过20%。

中原地产北京、广州公司人士均认为，五一期间个别楼盘的热销难言市场整体回暖。“开发商变得不如以前有信心了。”世联地产研究员王军鹏说。

“北京房价稳中有降的目标在年内实现的可能性非常大。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，保障房的供应将极大缓解刚性需求，拉低整体均价，仅一季度北京新开工的面积就达到了143万平米，超过1.5万套住宅。

本报记者获得的最新消息显示，深圳招商地产将推出招商观园[最新消息 价格 户型 点评]500套优惠房源，定价或比之前市场预期低两三千元。这是继深圳中海、广州碧桂园之后，又一大型地产商降价促销。