房价下跌之谜

时间：2011年04月20日 18:20:33 中财网 　　随着楼市调控步入"深水区"，一线城市陆续传来房价下降的消息。权威统计数据显示房价确有回落，但购房者似乎对此并没有明显的感知，局势依然微妙。
　　对此，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同表示，成交均价与楼盘地段密切相关，并不能真实地反映房价走势。因此，结构性因素导致的房价下滑仅反映在数据上，而不能反映在老百姓的生活中。
　　谈到房价走势，多位业内专家告诉《中国建设报?中国住房》记者，如果目前严厉的调控政策坚持执行下去，未来房价将面临一定程度的下跌。
　　一线城市房价下降
　　近日，北京房地产交易管理网数据显示，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%，而成交均价为每平方米1.9679万元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，出现19个月以来的首次同比下降。
　　北京并非孤例。
　　中国指数研究院监测表明，上海、广州、深圳等一线城市的3月房价均呈环比小幅下降，其中上海降幅最大，环比下降7.6%。
　　"今年上海2、3月份楼市成交量创下6年来同期最低水平。"中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，在楼市最低迷的2月底，上海中海御景熙岸等个别项目开盘价降低20%后上市，获得市场追捧。
　　广州家缘房地产交易网统计也显示，3月份广州新房成交均价为每平方米1.128万元，环比下跌3%。
　　无独有偶，深圳的"小阳春"也未如期而至。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，３月份深圳商品房每平方米成交均价也跌破２万元，为1.9424万元，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。
　　然而，虽然数据上传来了一线城市房价下跌的消息，但实际生活在一线城市的老百姓并没有感受到房价的下跌。在一年来的楼市调控中，各类房价变动消息不断充斥市场，"一时涨、一时跌"，房价走势仿佛走入迷魂阵，购房者犹如雾里看花般无法适从，心理也跟着此起彼伏。
　　结构性因素所致
　　"３月份一线城市楼市成交均价下滑是受结构性变化影响。限购政策抑制了中心城区的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货。而郊区房则趁势推盘，由于价格较低成交量放大，导致整体均价下滑。"韩世同表示。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强也告诉《中国建设报?中国住房》记者，目前数据所显示出的房价下降受结构性影响较大，比如地方政府不给高端项目发放预售证，以此拉低整体房屋成交均价，尤其是如果将上市保障房计算在内的话，在数据上显示房价拉低并不是难事。这也是老百姓感受不到降价的重要原因。
　　但北京市房地产协会副秘书长陈志并不认为是远郊区县的房价拉低了均价。他表示，"北京全市统计的话，确实存在谷峰，但北京四环内早已几乎没有供应了。现在的供应都在郊区县，所以不能这么理解。同一楼盘去年的价格和今年的价格确实有下调，例如朝阳区的远洋一方，去年的均价是每平方米2.35万元，今年下调至每平方米2.11万元，这就是下降。"
　　北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋也表示，房价确实出现了下降，但这些变化更多地体现于开发商进行的购房送装修等促销活动，真正明确的大幅度下调房价的情况并未出现，所以老百姓是感受不到这种变化的。但这并不代表房价没有下降。
　　看跌成共识
　　"结构性价格变化也是一种变化，而且往往是房价将要发生实质性变化的前兆。"专家认为，只有当购房者切身感受到房价下滑的时候，才意味着房价出现了真降。而在一季度房企销售均价涨幅超标，以及房企现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，年内房价或将真降。
　　从华远集团退休后继续留任上市公司华远地产总裁的任志强4月10日在媒体见面会上预测，2011年全国房价会有波动，但降幅不会超过15%。
　　"供求关系改变了。"世联地产(002285)研究总监王海斌认为，从今年二季度开始，商品房潜在的供应量会放大，很多城市的供应都会在二季度开始扩张。而限购限贷严厉，使得现在的需求比较低迷，会导致供大于求。
　　"目前房地产商的价格预期确实在下降。"与众多地产商有接触的北京亚豪机构总监郭毅表示，比如北京一些近期新开盘项目已从每平方米3万元调低至每平方米2.5万元。
　　各种数据也显示地产商面临的降价压力在增长。
　　从上市房企2010年年报来看，资产负债率普遍走高，多数达到行业70%警戒线；84家公司经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比减少1150亿元。
　　与此同时，万科、保利、富力等房企陆续公布的一季度业绩报告显示，大型地产商2、3月份销售均出现环比下滑，"成交放缓已确立，存货压力上升，行业资金紧张也已经确定。"
　　"2010年房企流动负债增幅很高，今年下半年将出现还贷高峰。届时，房企资金链将处于紧绷状态。"合富辉煌首席分析师黎文江说，下半年，房企将处于有存货没现金的状态，因此很有可能选择降价出货以回笼资金。届时，购房者或将真正感受到房价下降。