九乡新闻网苏州相城区金科观天下:房价、地价、地票价三问
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/02 12:04:01
（编者按：去年12月17日，成都进行首场“地票”交易，成交价之高超出许多人的预期。不久后，这一地方政府的改革举措突然被叫停，有关方面也未明确说明理由。据猜测，该项举措突破“增减挂钩”政策范畴，以及对所谓“高地价推高房价”的担忧，可能是个中原因。如何理解“地票”这一新生事物的性质？地价会否推高房价？市场化的土地交易究竟有利于还是不利于农民？这些问题都需要深入的学理探讨。FT中文网1月27日刊发了北京大学国家发展研究院院长周其仁针对此问题的发言《成渝土地改革的启示 》。今日我们再次刊发北京大学中国宏观经济研究中心徐建国对此问题的经济学分析，以帮助我们进行更全面的思考。）
2010年12月17日，成都组织建设用地指标交易，共成交建设用地指标30宗，总面积2000亩，成交均价每亩72.5万元，最高价92万元，最低价46.5万元。由于这是成都的首场“地票”交易，成交价又远超各方预期，引发热议。特别是在“地价推高房价”的担心下，讨论更加热烈。事后，国土部专项调查此事，并通知成都市暂停开展建设用地指标市场交易，舆论更加关注。
“地票”交易，是成都城乡统筹改革实验中的新生事物。所谓地票，就是在土地用途管制，建设用地指标有限的背景下，通过村庄土地整理而产生的建设用地指标。因为不占原有的建设用地指标，而受到用地单位的热捧。在通胀预期高企，房价地价走高，和宏观调控紧缩的大背景下，地票拍卖的高价引起各方关注，主管部门谨慎调查，是完全可以理解的。而且，对于这一改革中的新生事物，对于其背后的规律，各方也存在不同的理解，存在认识上的模糊与滞后。只有在仔细调查研究，澄清事实，厘清模糊认识的基础上，才能对情况做出准确判断，为下一步的工作做好准备。
认识这一新生事物，非朝夕之功。对于房价地价的争论，从来没有停止过，短期内也不会停止。本文提出三个问题，抛砖引玉，供进一步的讨论参考。为讨论方便计，我尽量把问题提得尖锐，这样也许有利于把背后的逻辑问清楚。
第一个问题，提给“地价推高房价”。对于每亩72.5万元的成交均价，舆论一片哗然。既然地票这一“虚拟”的指标已经72.5万一亩，那么实实在在的土地要多少钱一亩？地上盖好的房子又要多少钱一平米？第一次交易就已经均价72.5万，最高价92万，以后会涨到哪里去？还让不让人买房子了？这样的疑问和担心，在房价高企，越调控越高，谁也不知道房价要涨到哪里的背景下，当然有道理，完全应该问。但是，我们的问题不能问到一半就戛然而止，而是要打破沙锅问到底，这样才有可能加深理解，把问题弄清楚。我的问题是：既然是地价推高房价，那么是什么推高了地价？
现行体制下，政府是城市土地的唯一合法供给方，那么是不是政府推高了地价？倘若如此，政府是用什么杠杆推高地价的？反正我们没看到政府强迫别人买地，看到的是开发商使劲地出价买地，那么是不是开发商“拉高”了地价？倘若如此，开发商为什么要拉高地价？他们是卖房子的，地价是房子成本的主要部分，难道成本不是越低越好吗？谁见到一个厂商提高而不是压低自己的成本的？开放商难道不是应该“压低”地价的吗？可是开放商又有什么本事压低地价呢？如果既不是政府又不是开发商推高了地价，那么到底是谁“推高了”地价？怎么推的？
要理解地价，看来还是要把需求一方引入。对房子的需求高，拉高了房价；开发商高价拿地，是因为房价可以卖得高，因而是房价拉高了地价，而地价又拉高了地票价，这一逻辑大概是说得过去的。但是思维不能停于此，我们还要问为什么对房子的需求高。直接的回答是居住需求高，收入增加和城市化引发大量的居住需求。这当然是经济增长大背景下的主要原因，但是还不是全部。因为居住除了买房子，还可以租房子，可是我们看到的房子的租售比很高，而且越来越高，引发了很多房地产“泡沫”的担忧。在买和租之间的选择，取决于资金的回报率，也就是实际利率，在货币大量发行，通胀率高企，实际利率为负的背景下，房价高涨，租售比高就不奇怪了，因为房价是未来租金的贴现值，而贴现的因子取决于利率，利率低则房价高，租售比也就高了。
所以房价高，既有经济增长、收入增加的因素，也有短期利率为负引发的买房投资的因素。不是地价推高了房价，而是需求，包括居住和投资的需求，拉高了房价，而房价又拉高了地价。要“调控房价”，就要“调控需求”。“居住需求”天经地义，看来只有调控“投资需求”，而投资需求取决于实际利率。所以要调控房价，就要涉及货币政策，其他的办法可能无法触及根本。
第二个问题，提给“地票价推高地价”。这里问的是抽象的“地票”的价格与实物的土地价格的关系。“地票”是建设用地指标，是土地价格的一部分，第一反应认为地票的高价推高土地的价格是可以理解的。但是，我们不能停留在第一反应，而是要继续发问：地票价格一定会推高土地价格吗？这里面的价格形成机制到底是什么？在做出判断之前，还是要把细节弄清楚。
回到需求拉动的逻辑。如果地价是房子价格决定的，房子价格是需求决定的，那么地票价格就不应该影响地价，除非地票价格影响对房子的需求。如果地票既不影响人们的居住需求，也不影响投资需求（实际利率和其他因素），地票价格就不应该影响地价。
进一步分析，还要问地票的价格和土地的价格到底是什么关系。为理解计，可以把土地的价格分解为地票的价格加上“别的部分的价格”，那么有没有可能地票的价格上涨了，“别的部分的价格”就下降了，因而土地的价格保持不变？这里面的关键，是“别的部分的价格”到底是什么？回过头来问，地票的价格又到底又是什么？成本定价的支持者小心了，土地是给定不变的，其供给成本很难从“生产”成本的角度理解。
从供求分析的角度，还可以进一步发问：地票的高价格，是否会引发土地供给的变化。倘若地票的高价引发了各方参与农村土地整理，增加了地票的供给，在地票不占建设用地指标的背景下，是否会起到增加建设用地供应的作用？而且，地票拍卖收入反哺农村，是不是一举两得？
打破沙锅问到底：倘若土地供给增加，地价会不会下降？地价是拍卖形成的，所以要问出价的各方，根据什么出价。假设开发商之间是竞争的关系，开发商要赚取一定的利润，要么地价应该等于房价减去建筑成本（包括三通一平和其他基础设施成本）和开发商利润，而开发商的利润由竞争的程度决定。所以地价最终取决于房价、住房供应各个环节的成本，以及开发商的利润。理解地价，还是要从这个角度入手。地价是否下降，还要看房价怎么变。是房价的变化引致地价的变化，而不是相反。如果土地供给增加了，导致住房供给增加，因而房价下降了，那么地价就可能下降。但是倘若房价依然上涨，地价就不会下降。最后一个问题，现在应该怎么办？这个问题提给参与成都改革和讨论的各方。事关改革实践，关系到成千上万人的福祉，政策制定者当然要小心了。哪一个环节没想到，就会出问题，这可不是书生写文章，说完了就算了。小心谨慎，那是应该的。
成都的试验，是在有关部门的批准下进行的，完全有理、合法、有据。地票的高成交价，反映了市场各方面对成都改革实验的接受。没有各方的看好、认可、支持，就不会有踊跃的参与和出价。具体到细节，成都的首场拍卖的高成交价，与一些细节的设计不无关系，特别是第一次明确了“非票莫入”的游戏规则。“非票莫入”规则的出发点，是“所有参与城市开发的投资方都要参与城乡统筹，由市场交易机制保障农村和农民分享城市化的土地收益”。这个出发点，站得住脚，也经得起推敲。
现在的情况是因为出现了各方没有预期到的高地票价格，成都的改革实验“被暂停”。这里面有两个问题。
首先，地票的高价是好事还是坏事？倘若地票的高价诱发了社会各方的广泛参与，促进了土地的整理和城乡统筹，促进社会资本向农村流动，城市反哺农村，促进三农问题的解决和城市化的进行，难道不是好事吗？这里面涉及的问题很多，谁也不知道下一步发展会怎么样，不是一篇短文可以说清的事情，但是至少各方应该继续讨论，不能简单认为地票拍出高价就一定是坏事，更不能因为认识上的模糊和错误而延误改革实验。
其次，改革遇到了新情况，应该怎么办？是应该仔细调查研究，发现问题，解决问题，为进一步的改革积累经验，还是因为怕出问题而叫停？叫停是压住了问题，但是不是也延误了改革的进程？如果出了点新情况就怕出问题，问谁负责，那么延误了改革时机谁负责？改革过程中，最容易的，莫过于什么都不做了。过去30多年的改革经验表明，改革从来都不是一帆风顺的，而是要不断发现和解决问题，摸着石头过河。怕问题，问题可能更多。更何况，成都出现的，也许不是问题，而是机会。（注：本文仅代表作者本人观点。）