金庸群侠传3蛤蟆功:楼市步入深度博弈 房价下行压力增大

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　　投资超过31亿元人民币、紧邻京沪高铁上海站的上海“虹桥天地”项目详细设计方案发布。由香港瑞安房地产有限公司投资的“虹桥天地”项目，位于上海虹桥商务区6号地块，占地面积约6.2万平方米，建筑总面积达38万平方米。该项目将于年内开工，预计于2013年竣工。

　　今年以来，受国家一系列宏观调控政策以及房产税的影响，重庆房地产市场呈现出“量价趋缓”的态势，房地产市场观望氛浓厚厚，市场一度十分低迷，政策效应显现。特别值得一提的是，重庆试点开征的房产税对抑制高档住房消费具有积极作用。

　　一些业内人士和专家认为，在未来一段时期内，国家对房地产市场的调控不会放松，楼市步入深度博弈阶段，市场需求仍将受抑制，销售量增速进一步趋缓，房价过快上涨的势头得到抑制，下行压力增大，房地产市场更趋规范和理性。

　　政策效应显现楼市销售“量降价稳”

　　张女士是重庆江北一家楼盘的销售顾问。自今年新一轮房地产“新政”实施以来，她的生意就受到很大影响。“以前每个月可以卖10余套房子，现在每月只能卖一到两套房子。记者走访了重庆主城区部分楼盘，这些楼盘的销售人员普遍反映房子不好卖，看房的人不少，但真正买房的却不多。记者了解到，许多楼盘纷纷采取降价、打折、赠装修、赠旅游等促销手段，刺激楼盘销售。今年以来，重庆商品房市场一度低迷，商品房销售面积增速持续放缓。今年1-5月，重庆市商品房销售面积1488.03万平方米，同比增长11.2%，较1-4月增速回落1.4个百分点，较一季度回落6 .2个百分点。据悉，各类商品房中，1-5月住宅销售面积1389 .69万平方米，增长9.2%，较1-4月增速回落1.7个百分点，较一季度回落6.5个百分点。

　　即便是楼盘销售最佳时机的春季房交会，也只能用“惨淡”二字形容。在为期四天的2011年重庆春季房交会中，共成交各类房屋3403套，成交建筑面积32.94万平方米，成交金额20.67亿元。其中，商品住宅成交2087套，成交建筑面积22.40万平方米。翻开去年春季房交会的交易记录：成交各类房屋18616套，成交面积176.62万平方米，成交金额88.75亿元。

　　楼市的冷清也反映在土地市场上。受房地产调控新政策影响，重庆市主城区土地市场陷入低迷，房地产开发商拿地的热情不高。根据网上房地产和重庆土地交易所的数据统计，今年前5个月，重庆用于房地产开发的土地成交宗数有33宗，成交面积约为225万平方米，与去年同期相比下降约58%。业内人士分析，楼市调控使得开发商回笼资金速度放缓，部分开发商资金链紧张，现金流压力很大，致使开发商拿地谨慎。

　　重庆的个人房贷按揭增量也在回落。数据显示，今年5月，重庆市个人中长期消费贷款(主要是房贷)余额2422.8亿元，5月当月增加53.58亿元，同比少增17 .36亿元。人民银行重庆营业管理部有关人士分析，随着房地产市场调控叠加效应的显现，居民购房观望情绪浓厚。加上央行多次上调存款准备金率和加息，使得居民购房按揭成本增大，甚至很多购房者以全款购房，个人按揭贷款增量呈回落趋势。

　　中国指数研究院西南分院房地产分析师认为，楼市趋冷，居民购房意愿下降，市场观望氛浓厚，与国家正在实施的一系列房地产调控密不可分，一定程度上反映政策调控成效。同时，在调控政策影响下，居民购房更趋理性，房地产投资和投机行为得到一定程度遏制。

　　房产税抑制高档房消费

　　与其他城市不同的是，重庆于今年1月28日在全国率先启动了房产税开征试点工作，对部分商品房征收房产税。根据重庆市公布的个人住房房产税征收管理实施细则，重庆市将对主城区个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房征收房产税。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%。专家认为，重庆房产税的意图十分明显，主要目的是限制别墅等高档住房的消费，增加房产持有成本，遏制高端住房消费和投机炒房。

　　记者了解到，房产税试点工作开展4个多月以来，效果开始显现，主要表现在高档住房出现了“量价齐跌”态势，商品住房供应结构得到优化，部分购房者购大房、买高档的消费观念得到转变。

　　首先，房产税政策对房地产市场的“约束效果”已显现。房产税实施后，高档商品住房项目访客量出现明显下降。据调查，多数高档商品住宅项目楼盘访客量下降30%-50%。1月28日至4月30日，高档商品住房成交25.66万平方米，占商品住房成交量的7.8%，较去年下降3.1个百分点。群众住房消费观念有所转变，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向，在一定程度上约束了投资投机购房需求。

　　其次，房产税实施后，受高档住房消费需求下降的影响，房地产开发企业对高档住房的定价更趋理性，价格上涨预期下降。1月28日至4月30日，重庆主城区应税住房交易价格有所下降，应税住房成交建筑面积均价为每平方米13140元，较房产税实施前同类房屋成交建筑面积均价每平方米14678元下降10.48%。

　　第三，通过对高档住房“开发供应约束”，起到了优化商品住房供应结构的作用。房产税政策实施后，部分开发企业开始调整产品户型结构，将大户型住房比例降低，减少大户型住房的供应量，增加告中小户型住房的供应量。今年一季度重庆主城区建筑面积200平方米以上的高档住房新开工面积与去年四季度相比下降了4.5%。1月28日至4月，建筑面积户型在100平方米以下的住房上市量同比增加了20%。

　　调控力度不减楼市深度博弈

　　一些业内人士和专家认为，被称为“史上最严厉”的房地产调控政策在未来一段时间不会减弱，房价过快上涨的势头将得到抑制，楼市有望进一步回归理性。

　　重庆大学建设管理和房地产学院院长任宏认为，此次房地产调控政策力度空前，显示中央政府调控房地产市场的决心，开发商和购房者的心理预期都会因此发生改变，有希望使房价出现理性回归。从这个角度看，房价上涨的趋势将受到抑制，大幅上涨已不可能。

　　一些专家认为，目前的楼市已经出现了史无前例的变化，这些变化表明房地产市场不会像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的优惠、再搭乘一次“幸福过山车”，让房价会在短暂的抑制之后再来一次“甜蜜反弹”，未来房地产调控政策将继续从严，房价下降压力进一步增加。

　　长期从事房地产问题研究的重庆工商大学校长杨继瑞认为，现在地价、建房成本没有下降，降价的阻力很大。再从货币政策上看，虽然多次提高存款准备金率，收紧“银根”，但整个社会并不缺钱，其他行业无法消化这些资金，最终还会流到最有甜头的房地产中来。

　　同时，居高不下的C PI，给了不少房企不降价的理由。“5月份的C PI超过5%，6月份很可能超过6%，通胀压力不减。”一家房地产开发企业的市场研究人员说，即便今年再加息一个百分点，还是无法改变“负利率”的局面，在此背景下，资本到楼市寻求保值增值的动机就仍然存在。

　　有关专家认为，包括信贷缩紧等在内的调控政策在未来很长一段时间内将是“一个常态”，此前房地产行业飞速发展的“拐棍”过度宽松的信贷环境、过度膨胀的住房需求、过快上涨的价格以及过度低风险盈利机会均已出现较大变化，企业应尽快调整价格回笼资金并考虑包括股权融资等多种筹资方式“活下去”才是根本。

　　专家认为，本轮调控的一个核心便是改变过去房企靠大规模拿地，便宜拿地，房价快速上升的盈利模式。这种盈利模式很难在今后长期持续，以后企业自身风险会越来越大。

　　重庆市正在大规模推进的公租房建设在未来一段时间将对房地产市场产生影响，一定程度上抑制投资和投机性购房。按照重庆市政府规划，自2010年起的三年内，重庆市将开工建设4000万平方米公租房，去年已开工建设1300万平方米，今年开工建设1350万平方米。同时，今年将有1000万平方米公租房投入使用。张定宇说，大量的公租房上市，会把“夹心层”人群吸引过去，有利于引导更多人转变住房观念。如此一来，商品房市场上的需求就会减少，从而抑制部分投资性或投机性购房需求，有利于稳定房价。另一方面，由于公租房的租金是市场价的60%，一旦面市，其周边商品房的租金势必受到影响，会刺激投资者形成看跌的心理预期。