九乡新闻网认真和我谈恋爱第二季:究竟谁应该对房价负责 尹中立
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 14:06:25
有关房价的博弈出现了戏剧性的一幕：
3月28日，有40个城市公布了2011年房价的控制目标，这个时间离1月26日国务院要求各地方政府公布房价控制目标的最后期限只有三天时间。从已经公布的房价控制目标看，有些城市提出“房价上涨速度不高于GDP增长速度”，有些城市则是“房价涨幅不高于居民平均收入增长幅度”，总之，所有的城市都未提“降价”二字。这让建设部坐不住了，3月30日发通知让各地出台的房价调控目标“要在征求民意的基础上酌情调整”。
就在同一天，北京公布了2011年的房价控制目标—稳中有降。显然，这个目标符合“民意”，也符合1月底国务院文件的“旨意”。但截止到3月31日，大多数城市并没有按照国务院文件的规定出台本城市的房价调控目标，已经出台房价调控目标的也没有及时按照建设部的要求“酌情调整”。
在地方政府与中央政府有关调控房价的博弈过程中，有很多东西需要我们认真思考：中央政府为什么要地方政府出台控制房价的目标？地方政府是否有能力控制房价？地方政府为什么不愿意提“降价”二字？怎样的房价上涨速度是科学的？谁应该对调控房价负责？
一、房价背后的财政难题
中央政府要地方政府出台房价控制目标的初衷是希望以此来引导市场的预期，稳定社会公众的情绪。2009年以来，各城市的房价都出现了过快上涨的局面，国务院在2010年先后出台了三轮调控房价的政策措施，但房价依然还处在上涨的趋势中，这让中央政府感觉到了事态的严峻。比较普遍的看法是，地方政府在落实中央有关房地产调控措施时存在“打折扣”现象，因此，只有让地方政府对房价负责，调控房价才能起到效果。
实事求是看，地方政府的土地财政是刺激房价上涨的重要因素之一，地方政府是土地的唯一出让方，抬高土地价格成为不难实现的目标，土地价格的快速上涨必然刺激房价的快速上升。因此，解铃还需系铃人，让地方政府承担起调控房价的重任是不无道理的。
同样的问题，如果换一个角色来思考就会有不同的答案。从地方政府的角度看，现行的财税体系使基层政府缺乏财政的支配权，财权主要掌握在中央政府手里，依赖土地财政实在是无奈之举。因此，要减少地方政府对土地财政的依赖，前提应该是改革现行的财税体系，把更多的财权下放到基层政府。在改革现行的财税体系之前，地方政府无法离开土地财政，这是首批公布房价控制目标的40个城市不提“降价”二字的最重要的原因。
与控制房价类似的问题还有兴建保障性住房。假如各地不折不扣地按照中央政府的要求兴建大量的保障性住房，同时，房价出现下跌，结果将是土地价格下跌，土地交易大幅度减少，出让土地获得的收入大幅度减少，于是，地方政府的财政风险很快暴露，各城市融资平台的贷款的不良率将大幅度上升。目前，平台贷款余额大约有12万亿左右，相当于地方政府一年财政收入的2倍多，还本付息的希望都寄托在土地上。简言之，对于地方政府而言，房价只能涨不能跌，这是地方政府的难言之隐。
二、地方政府如何控制房价
尽管土地财政是导致房价不断上涨的重要因素之一，但并不是唯一的因素。
从市场价格的形成机制看，土地价格上涨导致住房的成本上升，进一步会传导到房价上升，这是从供给的角度分析房价上涨现象的。价格不仅取决于供给的成本，更重要的是由需求决定的，如果成本超出了市场需求的承受力，则市场无法出清。
从需求的角度看，导致这些年房价飙升的主要原因是货币与信贷的快速扩张（有时是超常规增长）。从2003年开始，随着中国出口的增长，人民币升值预期逐渐升温，全球热钱开始流向中国，很多热钱汇聚到中国房地产市场，从2005年7月开始的人民币汇率形成机制改革加速了全球资本投资中国楼市的步法。受此影响，中国的货币供应量迅速增长，商业银行的广义货币总量M2从1999年的11.99万亿增加到2009年的60.62万亿，增长幅度超过4倍。其间，楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎有佐证了货币学派的代表人物—弗里德曼的名言“无论何时、何地，物价都是货币现象”，10年来的中国楼市价格的上涨归根结底是货币现象。
2009年为了应对全球金融危机中国实施了适度宽松的货币政策对楼市亦有重要的影响，当年中国的信贷增长超过10万亿（官方数据是9.5万亿，其中不包括信贷类理财产品），广义货币供应量的增长速度接近30%，刺激了楼市价格快速上升。北京有些楼盘在2009年上涨了100%以上，上涨速度为近年之最。2010年的信贷与货币增长速度虽然稍有放缓，广义货币和狭义货币增长速度都比2009年有明显的下降，但从绝对数量看，信贷数量还是保持在12万亿左右（将银行的表外帐户的信贷资产计算在内），与2009年持平。
2009年和2010年，我国的广义货币增加了22万亿，这是房价难以控制的最主要原因。
因此，让各地方政府对本地的房价负责，在道理上不是十分充分。
如果强行要求地方政府出示一个房价的控制目标，结果一定是“上有政策，下有对策”。笔者不清楚所谓的房价调控目标是指全年平均价格的涨幅还是年底的价格与年初价格的比较。如果是后者，则地方政府十分容易对年底的价格进行调控，只要在年底集中给价格较低的新楼盘发放预售许可证即可。
三、控制房价的责任应该交给中央银行
从上述分析可知，尽管地方政府的确对房价上涨起到了一定作用，但对房价上涨起更关键作用的是货币因素。与其让地方政府对房价负责，还不如让中央银行对房价负责，应该将“维护房价的基本稳定”成为货币政策的主要目标之一。
从货币政策的理论与实践看，还没有将“维护房价的基本稳定”作为货币政策目标的。我国的货币政策主要目标是“经济增长”、“币值稳定”和“充分就业”。
历史的经验表明，中央银行的货币政策有维护“币值稳定”的责任，同样，对“维护房价的稳定”责无旁贷。理由之一，对于社会公众而言，买房支出占其支出总额的比例较大，房价应该包括在衡量货币的一揽子商品价格之列，理由之二，鉴于房地产价格对经济体系和金融体系的特殊地位和作用，应该将房价与CPI并列成为货币政策调控的主要目标。
一个有意思的现象是，几乎所有的大国经济都曾经被绊倒在房地产这块“石头”上，30年前的拉美诸国如此，20年前的日本如此，10年前的亚洲“四小龙”如此，在金融监管制度上堪称完美的美国在几年前同样犯了类似的错误。但各国的货币政策却刻意回避房价问题，按照格林斯潘的话说“房地产泡沫在破裂之前无法判断”。笔者认为，货币政策回避房地产泡沫的深层次原因主要是政治上的。在民主制度下，选票对政治家来说是至关重要的，毫无疑问，如果采取措施打压资产价格，一定会导致自己的选票减少。因为，无论是股票还是房地产，涉及面都非常广泛，几乎影响到所有的中产以上阶层，任何导致资产价格下跌的政策都是“不得人心”的。即使像美联储的运行机制那样，从形式上看似乎很独立，不会受政治的影响，其实不然。例如，格林斯潘在其自传《我们的新世界》里，详细描述了1996年美国股市出现“非理性繁荣”时美联储的行为，他说“联邦储备委员会并不是在真空中运作。如果我们的升息所持的理由是我们要控制股市，这将引发一场政治风暴。我们曾经被控伤害散户投资者，破坏大家的退休计划。我们可以想象我在下一次国会熬夜召开听证会里遭到炮轰的情形”。可见，美联储没有保持自己的“独立性”，其他的中央银行的货币政策决策时就更难以摆脱政治的桎梏了。
我国货币政策在实施过程中无需关注类似政治选票的问题，因此，将包括房价在内的资产价格列入货币政策调控的目标应该不存在政治上的障碍。
可行的方案是，将房价与CPI挂钩，存款利率与CPI挂钩。只要做到银行的存款利率大于CPI，而房价涨幅不高于CPI，则持有货币者心态会比较稳定，经济运行会有序而健康。通胀是资产价格泡沫的杀手对于当今的中国投资者而言,所谓的资产价格主要包括房地产价格和股票价格,就目前的时点来说,投资者更关注的是房地产价格,因为如果房地产泡沫破灭,股市一定会受到巨大冲击。如果说当前的中国主要城市（如北京、上海等）的房地产市场存在泡沫，反对的人应该不会太多（当然，一定有反对者），一个简单的对比是：最近10年来，这些城市的房价上涨幅度超过200%，部分市场涨幅超过500%。从横向比较看，中国北京、上海等城市居民的人均收入水平远低于日本的东京和韩国的首尔，但当前北京、上海的房价已经高于东京和首尔。对于投资者而言，泡沫不可怕，没有资产价格的泡沫就没有迅速致富的机会。问题的关键是资产价格泡沫何时破裂？为何破裂？依笔者之见，资产价格泡沫的破裂的时点很难预测，但清楚了泡沫破裂的原因就能够在泡沫破裂之前做到未雨绸缪，对泡沫的破裂做出充分的估计。
在此，笔者希望通过对日本房地产泡沫的分析，找到一些可供中国借鉴的经验和教训。
在80 年代中期,由于日本对美贸易大量盈余,日美贸易摩擦日益激化,1985 年9 月,美日等五国财长与中央银行行长签订“广场协议”，旨在降低美元对日元等货币的汇率,由此导致了日元的急剧升值。日元升值导致了1986 年秋季日本经济的短暂衰退,为此,日本政府于1986 年11 月和1987 年2 月两次调整法定利率,由原先的5 %降低到创纪录的2. 5 % ,同时,广义货币(M2 + CDs) 增长率在1987 年也由8 %增长到12 %。但是,当时日本的企业设备投资率已经持续数年处于高水平,过剩的资金并没有完全进入生产领域,而是推动了股票、房地产等资产价格的上涨。而资产价格在乐观的预期心理作用下自我强化,“泡沫”越吹越大,大企业、金融机构乃至普通民众纷纷卷入其中,短短数年之间,股票、房地产等资产价格上涨了三倍多。这个过程与2005年之后的中国几乎如出一辙，只是时间相隔整整20年而已。
后来的日本房地产泡沫破裂的故事是国人害怕的，但究竟是什么原因导致了房地产市场的硬着陆？为什么当时不寻求一种使房地产市场软着陆的方式？这一系列问题是当前中国投资者和决策者应该关注的。
回答这些疑问的关键是通货膨胀。
到1989 年中期,日本货币当局为了防止普通物价上涨,而且也开始意识到资产价格膨胀的严重性,于5 月31日将官方贴现率提高到3. 25 % ,又于年末进一步提高到4.25% ,同时大藏省也采取了多项措施限制土地投机。更重要的是，1990 年8 月,“海湾危机”爆发,石油价格飚升。为防止石油价格上涨导致通货膨胀,日本中央银行采取了紧缩政策,将官方贴现率提高到6% ,于是,资产价格开始暴跌,“泡沫”破裂。
为什么日本中央银行对物价高度敏感,而对资产价格的迅速上升缺乏警惕呢?加入货币政策当局在房地产泡沫膨胀的初期就采取及时的紧缩措施，就不会导致之后的严重的后果。笔者认为,有理论上的原因,更有政治上的原因。
根据传统经济理论,中央银行的最终目标主要是维持币值稳定,防止通货膨胀,无论是理论还是实践中都没有将资产价格的变动纳入中央银行监测的视野。从1986～1988 年,虽然日本的资产价格不断上涨,但是,一般消费物价指数却稳定在1 %的水平之下,因此，使中央银行错误地判断了形势。类似的问题在美国同样存在。2004年之后，当美国房地产价格快速上涨时，面对市场对房地产泡沫的质疑，格林斯潘认为“对资产价格泡沫无法事先做出准确判断”，即货币政策无法对资产价格泡沫起预防作用。
几乎所有的大国经济都曾经被绊倒在房地产这块“石头”上，30年前的拉美诸国如此，20年前的日本如此，10年前的亚洲“四小龙”如此，在金融监管制度上堪称完美的美国在几年前同样犯了类似的错误。其深层次的原因应该不止是理论上的，还有政治上的。在民主制度下，选票对政治家来说是至关重要的，毫无疑问，如果采取措施打压资产价格，一定会导致自己的选票减少。因为，无论是股票还是房地产，涉及面都非常广泛，几乎影响到所有的中产以上阶层，如何导致资产价格下跌的政策都是“不得人心”的。即使像美联储的运行机制那样，从形式上看似乎很独立，不会受政治的影响，其实不然。例如，格林斯潘在其自传《我们的新世界》里，详细描述了1996年美国股市出现“非理性繁荣”时美联储的行为，他说“联邦储备委员会并不是在真空中运作。如果我们的升息所持的理由是我们要控制股市，这将引发一场政治风暴。我们曾经被控伤害散户投资者，破坏大家的退休计划。我们可以想象我在下一次国会熬夜召开听证会里遭到炮轰的情形”。可见，美联储没有保持自己的“独立性”，其他的中央银行的货币政策决策时就更难以摆脱政治的桎梏了。
但如果出现通胀的趋势，货币紧缩政策会立即启动。因为，维护物价稳定是各国中央银行的神圣使命。即使央行银行的独立性存在问题，货币政策当局也不敢轻视通胀，因为，通胀会自我强化，一旦出现恶性通胀就会威胁到政治稳定。
每当政府为了遏制通胀，采取紧缩的货币政策时，资产价格会首当其冲。这其中有一个规律性的现象：在资产价格泡沫膨胀的过程中，物价都处在较低的水平上，而当资产价格持续膨胀到很高位时，物价才开始上涨。也就是说，当物价开始膨胀时，资产价格泡沫已经处在危险的状态了，此时采取货币紧缩措施就必然会刺破资产价格泡沫。
在80年代后期发生的日本资产价格泡沫时期，日本居民消费物价稳定，当资产价格已经上涨了数年之后，1989年日本的消费物价出现上涨；2001年至2004年，美国实行低利率而导致房地产价格泡沫时，同样出现消费物价稳定的现象，但四年之后美国的物价出现了上升趋势；2003年至2007年，中国的房价大幅度飙升，但消费物价同样基本稳定，2007年后物价开始爬升。这其中的传导逻辑值的我们认真分析。
中国的资产价格泡沫正处在何阶段？依我之见，早在2007年已经处在巅峰状态，当时的资产价格泡沫已经开始传到导到消费物价领域。由于控制通胀的需要，当时我国采取了紧缩的货币政策，并导致了资产价格泡沫的破裂。但由于全球金融危机的影响，泡沫破裂的进程被打断了。在2008年底宽松货币政策的刺激下，2009年、2010年房地产泡沫继续膨胀，至2010年下半年，通胀的阴影又开始笼罩着我们，我们将再次面临资产价格泡沫破裂的危险时刻。
当然，货币政策决策者显然也看到了上述风险，试图找到让房地产价格软着陆的方法，避免重蹈2008年货币政策操作上的覆辙（2008年上半年货币紧缩，年底货币政策又彻底放松）。表现在宏观经济政策操作上就是“稳健的货币政策和积极的财政政策”。在产业政策上，积极推行公共租赁住房，试图通过大批量增加保障性住房的方式平抑房价价格泡沫。同时，增加对农业的投入和提高主要农产品的收购价格，希望增加农产品的供应，总之，还没有将货币政策转到“紧缩”的状态，房地产泡沫暂时无忧。
但如果出现通胀失控，则货币必紧缩，资产价格必遭殃。
但愿我们可以找到一个既能够控制通胀，又能使房地产泡沫软着陆的途径，这将是中国学界对货币政策理论与实践的重要贡献。韩国住房调控的经验及启示中韩两国是一衣带水的邻邦，在诸多方面有相似性。两国深受儒家文化的影响，重视住房和家的理念；经济和住房发展中明显的政府主导和干预特征；经济发展的外向型特征显著，依靠出口导向型工业战略实现国家经济的腾飞；处于人口结构老龄化的过程，面临经济发展方式转变的难题；处于住房市场化的过程，且房地产市场都积累了一定的泡沫。只不过韩国经济发展和住房市场化进程比中国早了一步。因此，韩国政府住房调控的经验对于中国当前和未来的住房市场政策有一定的借鉴意义和启示作用。本文根据联合国人居署（United Nations Human Settlements Programme）2008年发布的报告《政府在住房市场的角色-亚洲国家的经验》回顾了韩国住房调控的经验，并且比较分析其对中国住房调控所带来的启示。
一、韩国住房调控政策回顾
韩国在1948年建国之初经济非常落后，在“朴正熙政府”时代（1961-1979年），政府高度集权，调集民众的一切力量用于经济建设，韩国经济开始走向腾飞。在此过程中，韩国学习日本大力发展本国工业、实施出口导向战略的经验，依次发展了轻工业、战略重工业和技术密集型工业，到1991年其完成第六个五年计划之时，韩国已经是中等收入水平的国家了。韩国的经济奇迹并非是自由市场经济作用的结果，而是在政府的强力主导和干预下实现的。同样，韩国的住房市场也是以普遍和直接的政府干预为特征的。
同韩国经济所取得的巨大成就相比，其住房市场的表现不能令人满意。尽管韩国的住房水平在20世纪八、九十年代有了显著改善，然而，过度的政府干预却同经济自由化的趋势相背离，遏制了韩国住房市场的进一步发展和完善，使得住房市场在效率和公平方面都表现欠佳。
早在1973年，韩国政府就提出了“一户一房”的口号，并且制定了《住宅建设十年规划》（1972-1981年），把解决住房问题纳入到长期战略发展目标中。为了控制住房价格和抑制房地产投机，韩国政府在70年代相继出台了《商品房上限价政策》和《抑制不动产投机措施》等法规。出台了“小户型住宅建设义务比率”的政策，要求小户型住房（60平方米以下）在商品房建设中的比重不得低于50%。1989年出台了《地价公示制度》，要求每年对地价进行调查，根据公示地价核算新房价格，以此来限制土地投机。
政府在1988年至1992年之间实施《200万户住宅建设计划》，该措施包括在首尔郊区发展五个新的城镇，以容纳30万户家庭。开发用地和政策性住房金融供给方面的增加导致在年均住房量方面实现了巨大突破，从20万户增加到25万户，一直到1997年的50 万-60万户。事实上，在1988-1997年这段时期，新住房的累积供给量占到截止1997年底住房总存量的55%。
东南亚金融危机给韩国经济带来了沉重的打击。危机后，为了使经济走出低谷，韩国政府陆续出台了一系列促进住房市场化的措施。同时，在这段时期有两股力量增加了对住房的需求。1955-1963年为韩国人口出生高峰期，这段时期出生的人口被称为“婴儿潮”一代。到了1998年时，他们的年龄大约为35-45岁，是社会财富的主要拥有者，也是房地产市场的主要购买者。另一股力量来自外国投机者。考虑到韩国经济在金融危机之后会逐步恢复，以及韩国住房估值过低的判断，外国投机资金纷纷流入韩国房地产市场。特别是自2002年以来，韩国已经基本从金融危机中恢复过来了，大量资金进入房地产市场，使房地产市场出现了价格过快上涨的势头。政府为了调控房价采取了以下的措施：计划在2003-2012年的十年内建设100万套廉租住房，以解决廉租住房短缺的现状；加大房屋财产税、土地税及住房交易资本利得税等税收政策，试图打击住房投机，抑制房价；提高住房贷款利率，提高首付比例，以抑制住房需求。
二、韩国住房调控效果分析
政府在住房市场干预是为了增加住房供给，提高住房质量，实现居者有其屋的目标。韩国的总体住房条件自从20世纪80年代中期以来大幅提高，表一中的那些关键指标可以反映这种状况。总住房存量在过去的二十年中翻了一番。住房供给率（总住房量和总家庭数量的比率）从1985年的71.7%增长到了2000年的94.1%。除此之外，户均建筑面积在同期从46.4平方米增加到了62.9平方米。其他反映住房条件及住房和设施质量的指标也显著改善。
表一：住房持有情况
1980
1985
1990
1995
2000
住房供给率（%）
71.2
71.7
72.4
86
94.1
住房存量（‘000）
5463
6271
7357
9205
10950
自有住房比率（%）
58.6
53.6
50.8
53.3
54.2
人均住房面积（平方米）
10.1
11.3
13.8
17.2
20.2
户均建筑面积（平方米）
45.8
46.4
51
57.3
62.9
每户住房平均人数（个）
4.7
4.2
3.8
3.3
3.1
每户家庭房间数目（个）
2.2
2.2
2.5
3.1
3.4
独户家庭占比（%）
N/A
32.5
28.3
12.3
7.9
可以洗热水浴家庭占比（%）
4.3
20
34.1
74.8
87.3
可以洗热水浴家庭占比（%）
9.7
34.6
52.4
84.1
93.9
房价收入比，韩国（首尔）
N/A
N/A
N/A(9.2)
5.7N/A
5.0(7.9)
来源：Kim and Suh(2002) and Kookmin Bank
然而，韩国政府在东南亚金融危机前“限制房价”、“指导地价”、“按计划建设”、“按规定分配”的调控政策使得住房价格过低，打击了私有开发商投资于住房建设的积极性，从而出现了严重的住房短缺问题。住房供给在韩国更多的是政府控制下的一个政治因素，而非住房生产者和要素市场对于需求变化的反映。从专业的角度看，政府政策把陡峭的供给曲线向右移动，而不是通过放松管制，使得供给更能反映价格变化。韩国政府针对不断上涨的房价，所做的是一次又一次的移动非常缺乏弹性的供给曲线，扭曲的低价格造成了韩国住房市场的过度需求，时至今日韩国的住房问题仍然没有能够得到妥善的解决。
三、韩国住房调控对中国的启示
韩国在20世纪90年代中期已经基本上完成了城市化和工业化进程，并且基本跨越了“中等收入陷阱”，成为比较发达的国家。然而，在住房问题上，韩国没有取得与经济其他部门一致的成就，更多的是失败的教训。中国目前正处于城镇化和工业化快速发展的阶段，经济增长势头仍比较强劲，但持续上涨的房价已经成为一个严重的社会问题。中国应该从韩国汲取有益的启示。
政府不能过度干预房地产市场，所采取的干预政策要保持连续性和一贯性，这是韩国住房市场调控对中国的最有意义的启示。
从韩国的调控经验中可以看出，政府调控房价和增加供给的政策意图往往是好的，但因为部门管制过于复杂，过多的干预往往会对私有部门的运行产生约束，妨碍了住房供给的增加。通过对耕地非农化的严格控制、限制新公寓的价格以及住房分配的严格控制，使得供给无法真实反映市场的需求。政府累积的干预在长期内扭曲了住房市场。
另外，住房政策常被置于政治竞技场，根据政治需要而制定各种临时性调控政策，会导致缺乏长期的政策导向，往往是以短期方案替代根本性的改革措施。当每一轮的房价上涨来袭时，政府都会不断增加新的制度和措施。但这些措施都不能从根本上改善住房市场的状况。
当前中国也面临着政府不当干预房地产市场，住房调控政策频出，却缺乏持久性和连续性的问题，从而使调控效果较差。我们应该吸收韩国的教训，尽快制定有利于住房市场健康、稳定发展的中长期政策及规划。
作者：金融市所硕士研究生张江涛
日本政府调控住房市场的经验与教训在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。
一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果
日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。从1955到1973年之间，年平均GDP增长率达到了10%。石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4%以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。
支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。
随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。
维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。
在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%（见表1）。
表1 日本住房持有情况
年份
自有住房比例
公共租赁住房比例（地方）
公共租赁住房比例（国家）
私有租赁住房比例
公司住房比例
总住房量（包括未纳入分类的住房）
1963
64.3
4.6
0
24.1
7.0
20,374,000
1968
60.3
5.8
0
27.0
6.9
24,198,000
1973
59.2
4.9
2.1
27.5
6.4
28,731,000
1978
60.4
5.3
2.2
26.1
5.7
32,189,000
1983
62.4
5.4
2.2
24.5
5.2
34,705,000
1988
61.3
5.3
2.2
25.8
4.1
37,413,000
1993
59.8
5.0
2.1
26.4
5.0
40,773,000
1998
60.3
4.8
2.0
27.3
3.9
43,892,000
由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年日本的住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%；居民归还银行按揭贷款的数量占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。
家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。从1981年至1991年，平均年收入从554.9万日元稳定增加到了869.5万日元，但是在20世纪90年代却几乎停止了增长。另一方面，年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元，以及2000年的143万日元。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。拥有住房和土地贷款的家庭贷款额在1991年时为224.4万日元，在1995年显著减少了112.1万日元，到了2000年则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。在1995-2000年之间，超过6个月的住房金融公库贷款违约数量从14205件增加到了33306件，总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元。当住房金融公库的贷款无法得到偿付，金融保障协会就会接管贷款。这样的例子从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。
表2 日本住房金融公库按揭贷款违约情况
年份
住房贷款违约案例数目
未偿还贷款额（十亿日元）
1995
14,205
193.7
1996
15,800
215.5
1997
18,525
271.1
1998
22,905
337.2
1999
28,118
416.3
2000
33,306
500.2
从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣，一损俱损的结果。
2003你以来，我们强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近九十年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了七十年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训十分值得我们深思。
二、简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策
住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。
从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。
通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。
作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。
日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。
日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上作文章。
中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上作文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大有可能出现日本式的错误。
三、人口结构对住房市场的影响巨大，住房政策的调整应该充分考虑到人口结构的变动
日本的人口结构在过去的20年正在经历着剧烈的变化，老年人口比例增加而出生率降低。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计到了21世纪20年代，该比例将上升到25%以上。出生率正在剧烈下跌。每1000人口中出生人数从1970年的18.8个下跌到了1980年的13.6个，以及2000年的9.5个。
家庭结构变化也很厉害。夫妻双方和子女所组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再被当作常态的家庭了。单身者和只有老年人的家庭，配偶双方没有子女的家庭越来越多。单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。家庭的平均规模减小了。拥有四个或更多成员的家庭所占的比重从1970年的54%减少到了34%。
婚姻形式的变化加速了生命历程的多样化（日本统计协会，2001, 24-25）。在1000人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，就平均的首次结婚年龄而言，男性上升到了30.5岁，女性上升到了27.2岁。这是仅次于瑞典的世界第二高记录。从1970年到1995年，30-34岁男性未婚率从11.7%上升到了37.3%，30-34岁女性未婚率从7.2%上升到了19.7%。那些选择不结婚的和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。
“啃老族”(parasite singles)的增加是影响住房消费的因素之一。在1995年，25岁到29岁之间有2/5的男性和1/3的女性，30岁到34岁之间有1/5的男性和1/8的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用干。考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们宁愿长期住在父母家里。
当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就变得很有效。即使购买住房是一项负担，随着收入的增加和住房价格的上涨，贷款的偿付有望得到减轻。此时自有住房的大量建设有强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求明确在减少。日本的人口减少，家庭形成的速率也在下降。在20世纪70年代早期，住房总量超过了家庭总量。从那时起，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。
表3 日本的家庭购房行为
年份
在过去五年内更换房屋的家庭数目A
所有家庭数目B
更换房屋家庭数目占总家庭的比重A/B
1968
8,740,100
24,686,800
35.4
1973
11,258,800
29,103,400
38.7
1978
11,603,000
32,434,300
35.8
1983
11,361,600
34,956,000
32.5
1988
11,033,700
37,562,500
29.4
1993
11,858,800
40,934,000
29.0
1998
12,209,100
44,133,900
27.7
表3显示了换过房子的家庭数目的变化。根据此表，换过房子的家庭的绝对数目没有明显的变化，一直维持在1100万和1220万之间。然而，换过房子的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。变化比例的下降反映了住房需求减少的趋势。根据住房需求调查，在1978年到1998年之间，计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的数目从44.1%减少到了28.2%。和家庭住房变动相关的保有形式的变化如表4所示。关于自有住房的这些变动表明了住房梯度消费体系有效性在减弱。
表4：家庭迁移和住房保有形式的变化
1974-1978
1979-1983
1984-1988
1989-1993
1994-1998
总量
11,603,000
(100%)
11,361,000
(100%)
11,033,700
(100%)
11,858,800
(100%)
12,209,100
(100%)
自有-自有
987,800
(8.5%)
1,065,100
(9.4%)
940,600
(8.2%)
965,700
(8.2%)
887,800
(7.4%)
自有-租赁
435,900
(3.8%)
667,100
(5.9%)
1,151,900
(9.8%)
1,115,900
(9.8%)
1,085,900
(9.1%)
租赁-自有
2,185,500
(18.9%)
2,050,300
(16.3%)
1,659,100
(14.1%)
1,659,100
(9.8%)
2,123,900
(17.7%)
租赁-租赁
4,460,200
(38.5%)
4,046,300
(35.8%)
4,149,300
(38.9%)
4,744,000
(40.3%)
4,457,900
(37.2%)
父母的住房-自有住房
669,300
(5.8%)
710,800
(6.3%)
463,800
(4.3%)
368,200
(3.1%)
480,200
(4.0%)
父母的住房-租赁住房
2,744,900
(23.7%)
2,692,700
(23.8%)
2,440,800
(22.9%)
2,836,200
(24.1%)
2,887,400
(24.1%)
其他类型的住房保有形式变化
94,700
(0.8%)
77,300
(0.7%)
45,700
(0.4%)
51,300
(0.4%)
65,800
(0.5%)
首先，从租赁住房搬到自有住房的家庭数目大幅下降，从1974- 1978这段时间里的218.6万户减少到了1989-1993这段时间里的165.9万户。泡沫时期房价的上涨可能会减少首次购房者的数目。其他和家庭结构多样化相关的因素，比如单身家庭、夫妻双方不生育小孩的家庭、和延迟结婚的家庭数目在增多，这些因素也会减弱新增的购房需求。由于房价已经在后泡沫时代有所下降，这种模式在1994-1998这段时期增加到了212.4万户。
第二，在自有住房部门内部，变动的数目从1979-1983这段时期的106.5万户减少到了1994-1998年之间的88.8万户。导致这种变化的因素之一是，在泡沫时期购买公寓的家庭受到资本损失的束缚。许多家庭本来是把公寓作为转向豪华公寓或独户别墅的一个跳板，但是由于泡沫经济的破灭，这种想法变得不可能实现，因为资本利得是这个住房梯度消费升级的关键因素，资本损失资本损失将成为该体系的一大障碍。
第三，从自有住房转向租赁住房的数目，从1974-1978年这段时期的43.6万户，很快增长到了1989-1993年这段时期的115.2万户，尽管该数目在1994-1998年这段时期下降到了108.6万户。尽管有一些可能的因素，但是导致这种现象的原因还不是很清楚。自有住房可能会严重占用家庭的资产，以至于越来越多的家庭卖掉了他们的住房。越来越多的老年家庭可能会卖掉住房，以获得生活费。如果住房梯度消费体系是为了推动从租赁住房向自有住房的转变，那么在事实上，向相反方向转移的增加表明，该体系的功能已经崩溃了。
由于30年前实施计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，未来20你里中国人口结构的变化速度可能比八十年代以来的日本人口结构变化更为剧烈，第一代独生女的父母已经接近退休的年龄，4-2-1式结构的家庭比例正在迅速增加。另外，劳动人口占总人口的比例正接近于最高点，农村可以转移的富余劳动力越来越少。
这些由人口导致的变化对住房市场意味什么？对经济增长形成什么影响？都需要我们高度关注。