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尹中立：完善保障房政策消除房价泡沫

2011年02月25日01:52 来源：中国证券报作者：尹中立欢迎发表评论0 字号:

中国社会科学院金融研究所尹中立

　　在众多的导致经济结构扭曲的因素中,资产价格泡沫所起作用相当大，但被主流舆论所忽视。笔者认为，调整经济结构应该从消除资产价格泡沫入手。假如资产价格泡沫继续膨胀，则居民的财富会继续通过楼市向企业及少数个人集中，刺激消费及调整收入分配的努力都将打折扣，调整经济结构的当务之急是消除资产价格泡沫。

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　　地价上涨的影响

　　1998年之前，土地是政府无偿划拨的，土地没有价格。因此，土地作为生产要素不参与社会财富的再分配。住房制度改革之后，土地作为生产要素开始参与社会财富的再分配。

　　住房制度改革之后，我国的土地出让制度相应发生变化，政府可以通过出让土地获得越来越多的收入。在1999年之前，只有深圳等个别城市的政府通过出让土地使用权获得城市开发的资金来源，但1999年之后，政府在土地使用权出让的过程中获得的资金来源越来越多。1998年，全国土地出让收入仅68亿元，2000年土地出让收入为595亿元，2001年为1295亿元，2002年为2416亿元，2003年为5421亿元，2009年为1.5万亿元，2010年为2.7万亿。几乎是以每年增长1倍的速度在增长。在不少城市，土地出让金占预算外收入的比例超过50%。这些收入对于政府来说是新增的收入，成为土地价格上涨的受益者。

　　房地产开发商也是这个土地价格上涨过程主要的受益者，从每年出台的财富排行榜中就可以看出来，最近几年财富排行榜前100位富豪里，70%以上与房地产有关。

　　可以看出，随着土地价格的大幅度上涨，土地作为生产要素参与社会财富分配的程度越来越深，极大地改变着中国社会的财富分配格局。

　　简单计算一下就可以知道房改后的十年间有多少财富转移。从行业内的经验数据看，建筑成本大约占住房销售收入的30%，将每年的住宅销售收入减去建筑成本得到的“住宅开发毛收入”就是政府与企业通过出让土地及房地产开发获得的收益，该数大约等于政府与企业通过住宅从居民手里获得的财富（其中还有一部分财富通过土地拆迁回到了居民手里，这部分数量不大，可以忽略不计）。1999年至2009年，住宅销售收入共计14.31万亿元，将此数乘70%得10.02万亿，即房改后的11年里政府和企业通过住房获得了10万亿收入。

　　土地价格快速上涨不仅导致收入的再分配，而对经济运行产生了一定影响。当囤积土地成为最赚钱的行为时，通过技术革新、强化管理等途径来获利的行为变得几乎没有意义，因此，我们看到各路产业资本纷纷云集房地产市场，在小商品生产领域有绝对优势的江浙资本开始大规模从制造业撤退，该现象在温州尤甚。这是价格对资源配置所起的作用。

　　完善住房保障政策

　　完善住房保障制度意义重大。虽然住房制度改革是导致中国经济失衡的关键，但将住房制度退回到1998年以前的状态也是不现实、不理性的。笔者认为可以在现行的制度框架下进行适当的调整，加大住房保障的覆盖面是一个可行的办法。如：规定“将土地出让收入主要用于住房保障建设”或“将土地出让金封闭运行”。可以参照香港的做法，设立土地基金，让土地收入在阳光下运作。这样既可以防止少数人胡作非为，而且可以真正实现“取之于民，用之于民”，这样可以确保从居民手里得到的财富回归到居民手里。政府应该将50%以上的城市居民纳入住房保障范围内。

　　涉及城市居民基本生活保障的住房用地应该减免所有的费用成本，政府应该用财政支出来建设部分住房，供低收入群体使用。显然，政府目前在这方面已经有所作为，已经出台了很多政策。笔者想强调的是，这些政策并非短期的应急之策，而是长期需要落实的政策，是解决中国经济内外失衡的重要政策。