解放军伞兵:尹中立的空间 -- 腾讯博客 - 究竟谁应该对房价负责 - Qzone

究竟谁应该对房价负责

622006052    发表于 2011年04月01日 18:32 阅读(51549) 评论(399) 分类： 个人日志 举报icon举报 有关房价的博弈出现了戏剧性的一幕：
3月28日，有40个城市公布了2011年房价的控制目标，这个时间离1月26日国务院要求各地方政府公布房价控制目标的最后期限只有三天时间。从已经公布的房价控制目标看，有些城市提出“房价上涨速度不高于GDP增长速度”，有些城市则是“房价涨幅不高于居民平均收入增长幅度”，总之，所有的城市都未提“降价”二字。这让建设部坐不住了，3月30日发通知让各地出台的房价调控目标“要在征求民意的基础上酌情调整”。
就在同一天，北京公布了2011年的房价控制目标—稳中有降。显然，这个目标符合“民意”，也符合1月底国务院文件的“旨意”。但截止到3月31日，大多数城市并没有按照国务院文件的规定出台本城市的房价调控目标，已经出台房价调控目标的也没有及时按照建设部的要求“酌情调整”。
在地方政府与中央政府有关调控房价的博弈过程中，有很多东西需要我们认真思考：中央政府为什么要地方政府出台控制房价的目标？地方政府是否有能力控制房价？地方政府为什么不愿意提“降价”二字？怎样的房价上涨速度是科学的？谁应该对调控房价负责？
一、房价背后的财政难题
中央政府要地方政府出台房价控制目标的初衷是希望以此来引导市场的预期，稳定社会公众的情绪。2009年以来，各城市的房价都出现了过快上涨的局面，国务院在2010年先后出台了三轮调控房价的政策措施，但房价依然还处在上涨的趋势中，这让中央政府感觉到了事态的严峻。比较普遍的看法是，地方政府在落实中央有关房地产调控措施时存在“打折扣”现象，因此，只有让地方政府对房价负责，调控房价才能起到效果。
实事求是看，地方政府的土地财政是刺激房价上涨的重要因素之一，地方政府是土地的唯一出让方，抬高土地价格成为不难实现的目标，土地价格的快速上涨必然刺激房价的快速上升。因此，解铃还需系铃人，让地方政府承担起调控房价的重任是不无道理的。
同样的问题，如果换一个角色来思考就会有不同的答案。从地方政府的角度看，现行的财税体系使基层政府缺乏财政的支配权，财权主要掌握在中央政府手里，依赖土地财政实在是无奈之举。因此，要减少地方政府对土地财政的依赖，前提应该是改革现行的财税体系，把更多的财权下放到基层政府。在改革现行的财税体系之前，地方政府无法离开土地财政，这是首批公布房价控制目标的40个城市不提“降价”二字的最重要的原因。
与控制房价类似的问题还有兴建保障性住房。假如各地不折不扣地按照中央政府的要求兴建大量的保障性住房，同时，房价出现下跌，结果将是土地价格下跌，土地交易大幅度减少，出让土地获得的收入大幅度减少，于是，地方政府的财政风险很快暴露，各城市融资平台的贷款的不良率将大幅度上升。目前，平台贷款余额大约有12万亿左右，相当于地方政府一年财政收入的2倍多，还本付息的希望都寄托在土地上。简言之，对于地方政府而言，房价只能涨不能跌，这是地方政府的难言之隐。
二、地方政府如何控制房价
   尽管土地财政是导致房价不断上涨的重要因素之一，但并不是唯一的因素。
    从市场价格的形成机制看，土地价格上涨导致住房的成本上升，进一步会传导到房价上升，这是从供给的角度分析房价上涨现象的。价格不仅取决于供给的成本，更重要的是由需求决定的，如果成本超出了市场需求的承受力，则市场无法出清。
从需求的角度看，导致这些年房价飙升的主要原因是货币与信贷的快速扩张（有时是超常规增长）。从2003年开始，随着中国出口的增长，人民币升值预期逐渐升温，全球热钱开始流向中国，很多热钱汇聚到中国房地产市场，从2005年7月开始的人民币汇率形成机制改革加速了全球资本投资中国楼市的步法。受此影响，中国的货币供应量迅速增长，商业银行的广义货币总量M2从1999年的11.99万亿增加到2009年的60.62万亿，增长幅度超过4倍。其间，楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎有佐证了货币学派的代表人物—弗里德曼的名言“无论何时、何地，物价都是货币现象”，10年来的中国楼市价格的上涨归根结底是货币现象。
2009年为了应对全球金融危机中国实施了适度宽松的货币政策对楼市亦有重要的影响，当年中国的信贷增长超过10万亿（官方数据是9.5万亿，其中不包括信贷类理财产品），广义货币供应量的增长速度接近30%，刺激了楼市价格快速上升。北京有些楼盘在2009年上涨了100%以上，上涨速度为近年之最。2010年的信贷与货币增长速度虽然稍有放缓，广义货币和狭义货币增长速度都比2009年有明显的下降，但从绝对数量看，信贷数量还是保持在12万亿左右（将银行的表外帐户的信贷资产计算在内），与2009年持平。
2009年和2010年，我国的广义货币增加了22万亿，这是房价难以控制的最主要原因。
因此，让各地方政府对本地的房价负责，在道理上不是十分充分。
如果强行要求地方政府出示一个房价的控制目标，结果一定是“上有政策，下有对策”。笔者不清楚所谓的房价调控目标是指全年平均价格的涨幅还是年底的价格与年初价格的比较。如果是后者，则地方政府十分容易对年底的价格进行调控，只要在年底集中给价格较低的新楼盘发放预售许可证即可。

三、控制房价的责任应该交给中央银行
从上述分析可知，尽管地方政府的确对房价上涨起到了一定作用，但对房价上涨起更关键作用的是货币因素。与其让地方政府对房价负责，还不如让中央银行对房价负责，应该将“维护房价的基本稳定”成为货币政策的主要目标之一。
从货币政策的理论与实践看，还没有将“维护房价的基本稳定”作为货币政策目标的。我国的货币政策主要目标是“经济增长”、“币值稳定”和“充分就业”。
历史的经验表明，中央银行的货币政策有维护“币值稳定”的责任，同样，对“维护房价的稳定”责无旁贷。理由之一，对于社会公众而言，买房支出占其支出总额的比例较大，房价应该包括在衡量货币的一揽子商品价格之列，理由之二，鉴于房地产价格对经济体系和金融体系的特殊地位和作用，应该将房价与CPI并列成为货币政策调控的主要目标。
一个有意思的现象是，几乎所有的大国经济都曾经被绊倒在房地产这块“石头”上，30年前的拉美诸国如此，20年前的日本如此，10年前的亚洲“四小龙”如此，在金融监管制度上堪称完美的美国在几年前同样犯了类似的错误。但各国的货币政策却刻意回避房价问题，按照格林斯潘的话说“房地产泡沫在破裂之前无法判断”。笔者认为，货币政策回避房地产泡沫的深层次原因主要是政治上的。在民主制度下，选票对政治家来说是至关重要的，毫无疑问，如果采取措施打压资产价格，一定会导致自己的选票减少。因为，无论是股票还是房地产，涉及面都非常广泛，几乎影响到所有的中产以上阶层，任何导致资产价格下跌的政策都是“不得人心”的。即使像美联储的运行机制那样，从形式上看似乎很独立，不会受政治的影响，其实不然。例如，格林斯潘在其自传《我们的新世界》里，详细描述了1996年美国股市出现“非理性繁荣”时美联储的行为，他说“联邦储备委员会并不是在真空中运作。如果我们的升息所持的理由是我们要控制股市，这将引发一场政治风暴。我们曾经被控伤害散户投资者，破坏大家的退休计划。我们可以想象我在下一次国会熬夜召开听证会里遭到炮轰的情形”。可见，美联储没有保持自己的“独立性”，其他的中央银行的货币政策决策时就更难以摆脱政治的桎梏了。
我国货币政策在实施过程中无需关注类似政治选票的问题，因此，将包括房价在内的资产价格列入货币政策调控的目标应该不存在政治上的障碍。
可行的方案是，将房价与CPI挂钩，存款利率与CPI挂钩。只要做到银行的存款利率大于CPI，而房价涨幅不高于CPI，则持有货币者心态会比较稳定，经济运行会有序而健康。