九乡新闻网衣物棉被压缩袋:案例一评估不规范，法院惹麻烦
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案例一
评估不规范，法院惹麻烦
——磐石市农民李国亮清林案
当事人：吉林省吉林市驿马镇保安村农民李国亮
案情介绍：
1983年，李国亮在集体所有的撂荒地上退耕还林营造人工落叶松林获得成功，后经林权普查，发给了面积14公顷的私有林权证。当时造林密度为1米×1米，由于精心管理，林木生长良好，成林后除了人工栽植的落叶松外，由于天然下种又长出了大量的柳树、杨树、榆树、桦树、色木等混生其间。近几年又长出了大量呈丛生状态的胡桃楸、水曲柳、黄波萝、椴树等珍贵阔叶树种，林分密度越来越大，已严重影响目的树种的生长与成材。
自1997年起，李国亮就向当地林业主管部门申请清理杂灌木并进行透光抚育，县林业局以没有限额采伐指标为由不准许采伐，又以清林不须审批为由，年年驳回其申请。李国亮眼看着密度大影响落叶松成材，又因杨柳树与落叶松混交导致病虫害发生，年年有幼树死亡。据李国亮自己估算，近两年因不能及时清林与间伐，导致每年损失约三万元。无奈，李国亮多次向省林业厅及县、乡有关部门申请，最后得到省林业厅与乡政府有关领导的口头允许，在未得到县林业局同意，没有采伐许可证，也没有清林及采伐设计文件的情况下，于2005年8月，通过其表弟又雇请了三位农民，实施清林砍伐作业。当4个人干了8天，共清理落叶松以外非目的树种按面积约5公顷多时，当地有人向县森林公安派出所举报了李国亮的砍树行为。由县公安林保科认定，这是一起非法砍树案件。于是聘请了当地林场两位林业工程师，对砍伐现场进行了勘察，对被伐树木进行了每木检尺，计算材积，县林业局出具了林业技术鉴定书：认定李国亮在清理自家人工林过程中，砍伐了国有天然林成材树523株，幼树1608株（见表1）。
表1 现场勘测、野帐记录汇总表 2005.11.8
序号 鉴定标的名称 规格 单位 数量 重置价（元） 总额（元） 备注
1 黄波萝、水曲柳
胡桃楸、椴树 3年生 株 14 5.40 75.60 6年生以下累计49株
2 同上 4年生 株 10 7.20 72.00
3 同上 5年生 株 25 9.00 225.00
4 同上 6年生 株 9 10.80 97.20 6年生以上累计71株
5 同上 7年生 株 9 12.60 115.40
6 同上 8年生 株 22 14.10 316.80
7 同上 9年生 株 4 16.20 64.80
8 同上 10年生 株 26 18.00 468.00
9 同上 12年生 株 1 21.60 21.60
10 杂幼树 3年生 株 30 2.70 81.00 10-19栏计1488株
11 杂幼树 4年生 株 93 3.60 334.80
12 同上 5年生 株 365 4.50 1642.50
13 同上 6年生 株 300 5.40 1620.00
14 同上 7年生 株 205 6.30 1291.50
15 同上 8年生 株 155 7.20 1092.80
16 同上 9年生 株 94 8.10 761.40
17 同上 10年生 株 238 9.00 2142.00
18 同上 11年生 株 2 9.90 19.80
19 同上 12年生 株 6 10.80 64.80
20 阔小径 长2m
D6-8 m3 5.3549 390.00 2088.00 523株
7.04 m3
21 阔坑木 长2m
D10-16 m3 1.3851 560.00 943.00
合计 13537.60
13500.00
资料来源：据现场野帐记录汇总编制
磐石市价格认证中心对砍伐林木实施了价值评估与价格认证，结论为：毁坏幼树1608株，成材树523株，折算材积7.04 m3，价值人民币13500元。县公安以县林业局的技术鉴定与价格认证中心的评估结论为证据，于2005年11月1日至9日将雇主李国亮及雇工砍树的4名农民先后拘留，10天后正式逮捕。2005年12月6日，磐石市人民法院作出了刑事初审判决，罪名是“故意毁坏国家财物罪”，对为首的被告李国亮处罚金27000元，协助雇工指挥砍伐作业的第二被告处罚金13000，其它3名农民以团伙犯罪为名各处罚金10000元。五人共处罚金78000元。交清罚金后5人被释放，此案当事人先后被拘押38天。
初审判决的理由是：我国法律规定确认林木的所有权的依据是“谁造谁有”，即国造国有，合伙造共有，个人造林归个人所有，天然林归国家所有。法官们认为：依据宪法中自然资源归国家所有的原则，当事人砍伐的天然林成材树属国有财产，未经批准非法砍树是故意行为，侵犯的是国家财产所有权。初审判决书中说：被告“指使他人砍伐自家人工林内生长的天然林成材树和幼树，且毁坏林木价值较大，其行为侵犯国家财产所有权，已构成故意毁坏财物罪。”并依据刑法认定是团伙犯罪。初审判决有了结果，5人被释放后立即向当地中级人民法院提起上诉。
中级法院在二审中没有听取上诉人的意见，认定县（市）林业局出具的技术鉴定书与市价格认证中出具的林木价值估价结论是合法证据。2006年2月14日作出终审判决认为：原审“认定事实清楚，证据确实充分，定性准确，但量刑不当，应予纠正。”依据刑法相关条款，终审判决第一被告李国亮犯故意毁坏财物罪，判处罚金人民币13500元。第二被告处罚金5000元，其余3人各处罚金1000元。终审仍然维持初审“故意毁坏财物罪”，判处罚金减至21500元。
终审后，该案被当作打击乱砍盗伐林木犯罪的典型案件，摘要刊登在当地报刊上，引起了社会的不同反响，当事人李国亮为洗清冤屈，决意聘请有资质的森林资产评估师，重新鉴定林木权属，对被砍林木进行重新评估，以评估结论为据提起申诉，以还自己清白。
辽宁铭威森林资源资产评估公司，出于维护私营林主的合法权益，推进林业产权制度改革的考虑，接受了李国亮的聘请委托，派出两名高级森林资产评估师与两名林业技术人员，于2006年11月4日到案发现场，核对了现场勘查记录，对涉案林木资产实行了认真的界定与评估。评估结论如下：
1、首先对涉案森林资产进行产权界定
李国亮出示了撂荒地承包造林合同书及林权证，法院也予以认定李国亮有林地经营权，关键是林地上的天然生长的林木的所有权归谁所有。依据现有法律规定：人工造林谁造谁有，天然林归国家所有，前提是林地经营权与林木所有权相一致。在个人造林经营的林地上生长的天然林归谁所有，现有法律无明文规定，法院依据“自然资源归国家所有”的原则，推定天然生长的林木归国家所有。认定李国亮在自家人工林内砍伐生长中的天然林成材树，侵犯了国家财产所有权。这种认定是错误的，犯有逻辑性错误，违反民法关于财产所有权的基本法理。理由如下：
(1)混淆了“天然林”与“天然生长的林木”这两个不同的概念。天然林归国家所有中的“天然林”是指排除了人工造林可能性，完全由天然更新形成的森林，而且是在国有土地上，林地所有权与林木所有权相一致的前提下才能成立。天然林是整体的森林生态系统。森林是林地的附属物，它不可能脱离林地而单独存在。天然更新而成的森林，在国有林地上归国家，在集体林地上归集体，在个人承包经营的林地上应当归个人。林地所有权与林地经营权可以分离，林木是林地经营的产物，林木所有权不可能与林地经营权分离。天然生长的林木是林木个体，是林地经营的产物，是林地生产力在经营状态下的产出收益，所有权归林地经营者合理合法。因此，它不属于国家财产。
(2)在个人承包经营的林地上，如果人工林归个人，天然林生长的林木归国家，那么就会出现在同一经营状态下的林地上，出现两种林木所有权，这违背民法的基本法理。林木是森林的组成部分，一个森林生态系统，一份完整的森林资产不可能有两种所有权。请设想一下，如果农民在自己承包的耕地上种庄稼，庄稼归个人，而庄稼地里长出的野生植物归国家，岂不是逻辑混乱？具体到本案，李国亮持有林权证，在集体所有、个人承包经营的林地上怎么会长出国有财产的林木？在法理上是说不通的。个人承包经营林地，天然生长的林木归国家，谁还有积极性承包森林经营？这与当前正在推广的林业承包责制是背道而驰的。
(3)《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条第一款规定：承包方“依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品”，人工林中的天然生林木是土地的收益，李国亮有权享有天然林木的所有权，也有权自主进行清林作业。
2、对现场砍伐林木的实际状态进行核查与界定
勘察评估组以县林业局技术鉴定组现场实施的每木检尺野帐记录为准，认真核对了被砍伐林木的数量、直径、树种、生长状况等主要测树因子，发现原野帐记录有如下问题：
(1)砍伐木的树种：野帐记录被砍伐的黄波萝、水曲柳、胡桃楸、椴树等珍贵树种，砍伐前均呈丛生状态，有一丛二株、一丛三株、一丛四株不等，被砍伐的都是在丛生状态下应被淘汰的斜生、弯曲、多节、主干不明显等。保留一株生长良好、直立粗壮者，其余的砍掉，这完全符合正常的清林抚育作业，毫无滥伐之嫌。一株幼树尤其是珍贵树种该不该砍，要在它还处于直立生长状态下去判断，不是砍了就犯法那么简单，对丛生状态的幼树，不砍去多余的竞争者，就不能成材。
(2)野帐记录为杂幼树的：树种是杞柳、大黄柳、卫矛等，多数是难以辨认树种的灌木。吉林林区的柳树共有60多个品种，除了旱柳、白柳、钻天柳三种能长成乔木外，其它都是灌木，百姓称为柳毛子。其具体名称，只有专门研究柳树分类的专家才能分清，参与现场勘测的林业工程师不能辨认，只好记为杂幼树，能识别的桦、榆、色、杨等均记录了树名。按照技术规程，只有青楷子、花楷子、暴马子、怀槐等小乔木测树时可记为杂木。灌木不在测树范围之内。对于不辨树种的灌木柳记为杂幼树实为无奈之举。记为阔小径、阔坑木者除了6株霸王树（内部已腐朽）之外，实为桦、杨、榆、色等丛生小杆。
(3)检尺记录人员没有记载树木的直径。因为被砍林木均为小树，砍倒后胸高直径难以确认，测树人员即查树根的年龄予以记录，据年龄进行统计，至于成材树、幼树的标准是一笔糊涂帐，现场目测随意记录在册，不问树种、不问年龄、不问生长状态，只要砍了的，就都算作故意毁坏的“罪证”，这是违背林业科学原理的。什么是幼树，据吉林林区的实际情况与相关的技术规程，胸高直径4-6cm，树高达主林层一半，年龄为6年生以上的乔木树种才能界定为幼树。直径不足4cm，年龄不足6年的为幼苗，苗龄三年，造林后成活三年的乔木树种才能是幼树，不能成材的杂灌木不能算为幼树。
据此，评估组对现场的每木检尺记录进行了重新分类统计，如下表所示。（表2、表3）。
从表2的统计分析可知：可认定的被砍伐成材树只有89株，无名的杂树灌木434株不能认定。
从表3的统计分析可知：可认定的水、胡、黄幼树为74株，6年生以下49株，无名灌木1534株不能认定为毁坏幼树。可见所谓砍伐成材树，83.1%是夸大事实，所谓砍伐幼树98.4%是夸大事实。
表2 据现场记录对成材树复查分类统计
现场地名 成材树数量 复查分树种统计
一现场杨木南山 21株，材积0.3682m3 原记录有名乔木10株，无名杂树11株
二现场杨木西山 211株，材积1.5693m3 原记录榆树5株，无名杂树206株
三现场杨木道东 3株，材积0.0299m3 原记录桦树1株，无名杂树2株
四现场保安西山下 88株，材积2.0531m3 原记录杨桦榆12株，无名杂树76株
五现场保安西山顶 200株，材积3.0195m3 原记录杨桦榆6株，无名杂树139株
合 计 523株，材积7.04m3 可认定树种的89株，无名杂树434株
表3 据现场记录对幼树复查分类统计
现场地名 幼树数量 复查分树种统计
一现场杨木南山 130株 水、胡、黄、椴45株，无名杂树85株
二现场杨木西山 421株 水、胡、黄26株，无名杂树395株
三现场杨木道东 25株 水曲柳1株，杂幼树24株
四现场保安西山下 354株 水、胡、黄12株，杂幼树342株
五现场保安西山顶 678株 水、胡、黄39株，杂幼树678株
合 计 1608株 可认定水、胡、黄、幼树74株，6年生以下49株，无名灌木1534株
结论：李国亮清林案，实际情况是：未办理清林设计文件，未履行批准手续，实施超标清林采伐作业，结论应为非法行为，砍伐成材树89株，折合材积约1.2m3（7.04×(1-83.1%)，砍伐幼树74株，应定性为滥伐林木行政案件。此案由于森林资产界定与评估环节的不负责任，导致夸大事实，案件定性错误，进而适用法律错误。不规范的森林资产评估导致错案的教训应当吸取。
案例二
评估结论可信，排解合同纠纷
1、承包合同期满，纠纷难以调解
1989年，吉林省磐石市三棚镇大一步村三道沟多种经营场（集体所有）解体，其中有2.5公顷退耕地对外承包造林，经过几轮竞争，磐石市朝阳山镇红五月村村民李奔河一家与大一步村达成协议，签订了营造人工落叶松林的承包合同。
合同约定：承包方李奔河一家可以使用经营场的现有住房，简单农具，几亩水田，每年向村集体交承包费1200元。承包期限为10年，1990年1月1日至1999年12月末，期满后承包费另定，李奔河有继续承包的优先权，如不再继续承包，林地上的人工落叶松林作价归集体。村集体按林价款的50%付给承包人，余50%待林木采伐后付清。
李奔河一家承包后于1990年春天就在2.5公顷弃耕地上营造了落叶松林，造林规格1m×1.2m。承包期内李奔河一家不仅落叶松郁闭成林，还扩大了水田、旱田面积，经营状况良好，收益颇丰，李奔河一家也从未欠缴承包费。至1999年底，承包合同期满，本村村民争相竞标承包，在这种情况下，村委会研究决定，从2000年开始，每年承包费为5000元。按合同规定，李奔河一家有继续承包的优先权，否则按合同规定，林木作价归集体，村里另外发包给本村村民。在征求李奔河一家人意见时，李奔河提出，愿意继续承包，但每年1200元承包费不变，承包至林木成熟采伐完为止。如果提出增加承包费，林木应作价17万元，村集体先交8.5万元后，方可移交给村集体另行发包。村集体认为，当年发包时，愿意承包的人不多，所以承包费偏低，如不执行新的承包费标准，就收回经营权另行发包，现有林分只能作价2万元，多了不值。双方就林木作价问题，从1999年底，一直争吵到2001年夏，县、乡林业站多次调解未成。最后吉林市林业工作总站出面，请磐石市林业局出具委托书，请评估机构对林木价值进行评估，评估后再行协商。
2、评估结论科学可信，双方和解
吉林市华伦会计师事务所森林资产评估业务部，接受磐石市林业局的委托，对该争议的林分进行了林木资产价值评估。
(1)评估林分概况及有关参数
被评估林分位于吉林省磐石市三棚镇大一步村三道沟经营场的2.5公顷原退耕地上。1990年春季，承包人用一年生长落叶松苗以1m×1.2m的造林规格营造成功落叶松纯林，评估时（基准日2001年9月30日）林龄为11年，属幼龄林。森林调查技术人员对该林分进行了野外测树调查。结果如表1所示。
表1
序号 检尺胸径（cm） 合计
2 4 6 8 10 12 株数 蓄积（m3）
1 306 200 103 46 1 1 657
2 994 673 369 74 18 1 2129
3 640 285 83 10 1018
4 82 29 5 2 4 122
5 58 133 281 155 8 635
6 239 468 264 6 977
7 2612 656 125 2 3395
合计株数 4931 2444 1230 295 31 2 8933
合计蓄积 4.931 7.332 11.07 5.31 0.93 0.096 29.669
根据林木资产评估需要的有关落叶松人工林主要测树因子参数确定如下：
产区类别：查阅人工落叶松丰产林技术标准《中华人民共和国专业标准》ZBB64002-86（以下称《专业标准》），得知该林分所处生态环境条件符合Ⅲ类产区标准。
生长量预测：据《专业标准》Ⅲ类产区林龄10年生时，（树11年生包括1年苗龄）林木平均高5.1米，平均胸径3.6cm，平均年生长量为0.9 m3/hm2，长白落叶松生长规律显示，其工艺成熟为41年，即41年生后可进行主伐，预期该林分40年生时，平均树高16.5m，平均胸径17.2m，平均年生长量为6.5625 m3/hm2。
林分密度：合理经营密度为0.8，查阅《落叶松人工林合理经营密度表》，平均胸径为18cm，每hm2合理保留株数1086株。
材种出材量：查《长白落叶松人工林林分材种出材率研究》（东林学报22卷4期）胸径18cm，树高18.94m，带皮材积0.2416 m3，出材率89.22%，40年生时，单株材积为0.1414 m3/株。
(2)林木资产价值评估
承包人经营10年，十年生人工落叶松林木属幼龄林，除作烧柴或小径松木杆以外别无它用。所以采用市场价格法。就是说应估算出该林分40年生达到工艺成熟时的林木价值。
林分培育成本的估算。承包人为个体经营，不可能有完整的会计帐目，只能根据林业经济原理来计算，据序列标准林价计算公式查明，落叶松人工林11年生投入的成本为每公顷2411.36元。承包林分的培育成本为：2411.36元/ hm2×2.5 hm2=6027.50元
现实林分市场增盈价评估。如果按林分现状予以经济利用，林木可作松木杆用，市场销售价为每根2元。林木现价值为：8933×2元/株=17866元，
该林分40年时的期望价（合理经营密度0.8）计算，市场调研得知，落叶松木材市场价为350元/ m3，每销售1 m3商品材，须交税费128.50元。
单位商品材销售收入S=350元-128.50元=221.50元
40年时立木蓄积M=（1086×2.5 hm2）×0.14142m3/株=383.358 m3
商品林材积M=383.358 m3×89.22%=342.032 m3
期望期木材纯收入G=342.032 m3×221.50元/ m3=75760.09元
商品材数量采用预测期望值，单价采用现价，这就免去未来收入的折现过程。
上述计算表明，承包人如果经营到40年时，可得木材纯收入为75760.09元。
(3)收益分配原则
该片林分如经营40年，可得收入7万余元，但承包人经营了11年，这部分收入可按时间段分配。11年/40年=27.5%，即应将预期收入的27.5%分配给承包人。预期收入中还应扣除已经支出的成本，再扣去木材变现收入。所余分配部分为由现承包人李奔河与未来的接续承包人按比例分配。75760.09-6027.5-17866=51866.59元
最后，承包人李奔河应得的经济补偿应由三部分组成：投入成本的回收：6027.5元；木材变现收入：17866元；期望收益中应分得27.5%的部分：51866.59×27.5%=14263.3元，三项合计为38156.81元。
承包人应收取的林价款就是该林分的现实林分价值。
(4)评估结论的应用
资产评估结论是根据落叶松林生长发育的规律和林业经营管理的科学原理计算出来的，科学价与现实的交易价是有差别的。就该案例而言，2.5公顷林分的价值应为弹性价，最高价可取林价款3.8万元。考虑政策因素可适当调高，我国当前的政策是鼓励农民承包造林，承包者得经济收益，国家得生态收益，当地村民得社会收益，为此，建议应给承包人补偿 4万元比较合理。
后来的实践证明，争议双方采纳了资产评估单位的建议，问题顺利解决。
3、评估与思考
该案例发生的原因在于承包合同条款模糊不清，只标明“作价收回”，至于如何作价则没有写明，应当说也难以写明，因为森林资产评估业务尚未普及，基层林业单位对此也缺乏认识。
当前在森林经营承包中，普遍忽视了森林资产评估的作用，这是一大弊端。国家强调承包期宜长不宜短，以30年至50年为宜，生长慢的珍贵树种可以延到70年。但是，承包期30年不变或50年不变，不等于承包费的标准也是30年或50年不变。发包方与承包方都难以予料30年内、50年内经济情势的变化，承包方希望少交钱，发包方希望多收钱，二者很难统一。
在实践中，发包的林地多为荒山荒地，或残破林相，或低价次生林，承包费定高了对承包人不利。承包后经营数十年收入大增，承包费还是初期的标准，发包方则觉得经济失衡，心理也失衡，承包人发了大财，发包者获利太少，于是“红眼病”发作，运用权力撕毁合同的事例多有发生。一次性买断经营权更欠科学性，等于把林地自然生产力白送给承包人，导致发包方资产收益无限流失，遗患无穷。解决这一矛盾的最好办法就是森林资产评估机构的介入。
科学规范的做法应当是：发包前，对承包客体（森林、林地、林木）进行资产评估，据评估结论确定承包费标准，一定五年或十年，承包期可以50年、70年不变，但承包费的收取标准应当据经营收益状况的变化而定。应当每隔五年或十年进行一次森林资产评估，据评估结论来调整双方收益分配的比例。始终保持承包方得大头，发包方得小头的原则不变。森林资产评估机构是中介服务机构，评估结论不偏袒任何一方。只有资产评估介入产权流转过程，我国的森林经营承包或产权流转才能走上正规。
案例三
低质次生林林地经营权拍卖案
一、评估对象
低质疏林、落叶松、蒙古栎、山杨等阔叶混交次生林
二、标的面积、蓄积
查森林资源档案，该标的为一个林班，面积46.7公顷，角规划测树得知每公顷现有活立木蓄积97.7 m3,其它指标未测。
三、标的位置
吉林市蛟河天岗林场，江密峰镇附近，哈蟆河子林班，因临近村屯难以管护，将其经营权拍卖给个人经营。
四、约束条件
经营期50年，林地经营权受让方不得将林地改作建筑工程等非林地使用，可以进行以林为主，农林牧多业并举的综合经营，经营期满，经评价林地上的资产均归受让方，可再次拍卖转让，原经营者在同等条件下有优先权。
五、评估基准日
1994年7月1日
六、评估方法说明
选用林地预期产值收益折算法，公式为：S=C•D•N
式中：S——¬林地资产使用费，即林地资产产权交易价格
C——从事林地经营预期单位土地面积的年总产值
D——成交时国家规定的特产税税率或农业产品税率，或为增值分成率
N——预期经营年限，或合同约定的产权转让有效年限
该法适用于将林地运用于第一产业的经营开发。其原理是将林地用于第一产业的经营开发，每年能获得的年总产值可以比较容易地预测出来。如：种植农作物、种植蔬菜，或经营果树、种植中药，或采石、采矿都可以估算其年产值。我们把年产值总额比拟做一笔资本投入，产权受让方等于借贷这笔资本金开展经营，理应向贷出方交纳利息。这笔利息是多年连续得的，要求一次交清，因为产权交易是数年使用一次买断。据此原理计算出来的价格水平是一种保底价，以此为起点，可通过竞争报价的方法达到最高值而成交。
为科学管理起见，还可以站在受让方的立场，评估一个最高报价，由产权方内部掌握，以避免价格欺诈之嫌。
七、林地经营权价值评定估算
合同约定该林地经营权拍卖后，限制用于第一产业农林牧种植饲养业，采用预期产值收益折算法是合理可信的。
先估算单位面积预期年总产值，设现存林分每公顷林木蓄积100m3，据查得知：吉林中东部林区年平均林木材积生长率为2.23%，那么，现存林分每年可产木材2.23m3，经市场调研，现行市场价每立方米木材（原木、落叶松小杆）平均售价200元／m3，可知：、
C＝2.23m3×200元／m3=446元
农业税，特产税在50年内可能被取消或变动，暂设定每年林木增值的分成率为10%，理由是：林木天然增值是土地自然生产力的转化，提取收益分成给林地所有者是合理合法的，即：林木天然增值的90%归经营者，即D值取10%，N=50年，
S=446×10%×50=2230元
2230元×46.7公顷=104141元
该评估值可作为保底的起拍价，简化10.5万元，由10.5万元起拍，让买方竞争报价，择优成交。如果站在买方（受让方）的立场来探讨，报价多少为合理，可按如下途径计算：
当地农民有承包山林，经营人工落叶松林，生产松木杆作民需用材或建筑脚手杆的习惯，如该林地培育人工落叶松丰产林，因立地条件较差，产量不高，符合Ⅲ类产区标准。
查阅人工落叶松丰产林技术标准《中华人民共和国专业标准》ZBB64002-86，每公顷林木蓄积的年平均生长量可达6.5m3以上，如果仍按现行市场价200元计，则年产值可达1300元，代入公式：
S=C•D•N=1300×10%×50=6500元
6500元×46.7公顷=303550元
该评估值应当是报价的最高限，简化为30万元，如报价再高，经营集约程度跟不上就有亏本的危险。
合理的报价应在10.5万元至30万元之间。
八、评述
后来的实践证实，该林地拍卖成交价为17.1万元成交，买方为吉林市某个体业户于××，经营50年，折合每公顷成交价3662元，折算为每年每公顷交纳土地使用费73.23元，经营者在这块林地上每年经营收入应不低于3700元，就不存在风险。
经过此案例得到的启示是：低质次生林每公顷的林地使用费收费每年应在500元左右。
案例四
吉林市西关宾馆园林景观资产评估概要
一、委托方与资产占有方
吉林市西关宾馆
二、评估目的
为减轻政府的财政负担，国有公用事业单位的管理必须改制，部分公用事业单位可以通过合资、合作、股份制等经营形式进行管理体制改革。对现有公用事业单位的资产进行评估，有利于确认现有资产的市场价格，为招商引资做准备。
三、评估对象概况
吉林市西关宾馆座落在吉林市松花江畔，始建于1923年，原为东北军张作相将军的督军府。建国后为吉林市高级干部招待所，后改为西关宾馆。经过近几年的改、扩建，宾馆已全面向社会开放，已具备住宿、旅游、会议、商务会谈、娱乐、餐馆等多种功能，是吉林市接待国家领导人与外国元首的国宾馆，也是外宾、客商、旅游宾客下榻的最佳场所。也是一处具有地方特色的园林景观。
四、评估范围界定与基准日
宾馆内用于接待的楼堂厅所等建筑类固定资产不列入本项评估范围，另行组织资产评估。
宾馆既是一处公共服务经营单位，也是一处别具特色的风景园林，占地面积63079平方米，院内树木繁茂，绿草如菌，小桥流水，曲径通幽，亭台典雅，景色诱人，不同风格的建筑掩映在绿树、鲜花丛中，院内有一株直径超过2米，树高近30米的古老榆树被列为国家重点保护的古树，原国家佛教协会会长赵扑初先生，生前专程考察了此树，亲笔定名为“船石榆魁”，2004年，西关宾馆被中国饭店协会授予“绿色饭店”称号，本次专门针对宾馆内的园林景观进行资产价值评估。
评估基准日为2006年4月30日
五、园林景观资产核查情况
据吉林市勘测设计院2006年4月实测绘制的西关宾馆现状图可知：西关宾馆占地面积63079平方米，其中绿地面积47309平方米，现有林木总株数438株。成林树木中有常绿树种8种，计178株，落叶树种25种，计260株，亚乔木树10种共60株，灌木200丛，草坪1000平方米，引进的覆盖地面的阔叶观赏植物紫玉簪5000平方米，亭阁、水池、假山、通道、雕塑、小桥等人工景观多处。园林植物种类如下表所表示：
名称 单位 数量 说明
草坪 m2 10000 1、树木中的“船厂榆魁”直径204公分，高27.6米，冠幅约900 m2
2、另有百年以上挂牌古树70株
3、稀有珍贵树种8种
4、其它针叶树为：沙松、油松、桧柏、杜松、樟子松等
5、森林覆盖率为75%
阔叶类灌木 株 60
阔叶类亚乔木 株 39
紫玉簪 m2 5000
桑树 株 6
银杏 株 3
黄波萝 株 3
水曲柳 株 2
胡桃楸 株 2
椴树 株 1
红豆杉 株 2
梓树 株 35
柳树 株 38
榆树 株 98
云杉 株 119
红松 株 36
落叶松 株 33
其它针叶树 株 21
六、价值评估说明
园林树木的价值构成不同于一般树木，其价值构成有管理养护费用价；树木本身的品种价，美化环境的功能收益价；观赏价等。在园林景观中由于林木的覆盖，使其地价也增值，可称为“福荫地价”。在西方市场经济国家，游客投宿于风景秀丽、绿树环绕的旅馆住宿，在宿费计算上要高于一般住宿标准。对此我们称之为“绿色消费价”。在计算收益时，要考虑宾馆的经营年限，所以计算收益现值时采用分段计算法。
计算公式比较复杂，在此予以省略。
七、园林资产评估价值结论
1、“船厂榆魁”价值计算表
价值构成 价值计算 水平
景观消费价 5万元/年×70年=350万元 5万元/年
木材价 15-20m3，20m3×1000元/m3=2万元 木材市场价1000元/m3
生态价 2万元×10=20万元 以木材价10倍价
文物价 15万元×10=150万元 15万元为参考基数
福荫地价 900m3×基准地价×5=178.2万元
小计 700.2万元
2、园林景观资产评估价值结果
景观类别 单位 数量 价值（万元）
地价 m2 47309.25 4683.6
植被价 株 483 266.2
船厂榆魁 株 1 700.2
园林价 整体 1 2661.6
园林小品景观 座 7 104.8
合计 8416.4
八、点评
从有关评估单位获悉，西关宾馆内各类建筑物及设备的评估值同期结果为一亿元左右。园林景观资产值为0.8亿元以上，由此可见，风景园林对旅游接待的公用事业服务单位来说是相当重要的。我国的风景园林资产的评估实践例证不多，本案例可供有关单位借鉴参考，作为样板尚需研讨改进。
评估不规范，法院惹麻烦
当事人：吉林省吉林市驿马镇保安村农民李国亮
案情介绍：
1983年，李国亮在集体所有的撂荒地上退耕还林营造人工落叶松林获得成功，后经林权普查，发给了面积14公顷的私有林权证。当时造林密度为1米×1米，由于精心管理，林木生长良好，成林后除了人工栽植的落叶松外，由于天然下种又长出了大量的柳树、杨树、榆树、桦树、色木等混生其间。近几年又长出了大量呈丛生状态的胡桃楸、水曲柳、黄波萝、椴树等珍贵阔叶树种，林分密度越来越大，已严重影响目的树种的生长与成材。
自1997年起，李国亮就向当地林业主管部门申请清理杂灌木并进行透光抚育，县林业局以没有限额采伐指标为由不准许采伐，又以清林不须审批为由，年年驳回其申请。李国亮眼看着密度大影响落叶松成材，又因杨柳树与落叶松混交导致病虫害发生，年年有幼树死亡。据李国亮自己估算，近两年因不能及时清林与间伐，导致每年损失约三万元。无奈，李国亮多次向省林业厅及县、乡有关部门申请，最后得到省林业厅与乡政府有关领导的口头允许，在未得到县林业局同意，没有采伐许可证，也没有清林及采伐设计文件的情况下，于2005年8月，通过其表弟又雇请了三位农民，实施清林砍伐作业。当4个人干了8天，共清理落叶松以外非目的树种按面积约5公顷多时，当地有人向县森林公安派出所举报了李国亮的砍树行为。由县公安林保科认定，这是一起非法砍树案件。于是聘请了当地林场两位林业工程师，对砍伐现场进行了勘察，对被伐树木进行了每木检尺，计算材积，县林业局出具了林业技术鉴定书：认定李国亮在清理自家人工林过程中，砍伐了国有天然林成材树523株，幼树1608株（见表1）。
表1
序号 鉴定标的名称 规格 单位 数量 重置价（元） 总额（元） 备注
1 黄波萝、水曲柳
胡桃楸、椴树 3年生 株 14 5.40 75.60 6年生以下累计49株
2 同上 4年生 株 10 7.20 72.00
3 同上 5年生 株 25 9.00 225.00
4 同上 6年生 株 9 10.80 97.20 6年生以上累计71株
5 同上 7年生 株 9 12.60 115.40
6 同上 8年生 株 22 14.10 316.80
7 同上 9年生 株 4 16.20 64.80
8 同上 10年生 株 26 18.00 468.00
9 同上 12年生 株 1 21.60 21.60
10 杂幼树 3年生 株 30 2.70 81.00 10-19栏计1488株
11 杂幼树 4年生 株 93 3.60 334.80
12 同上 5年生 株 365 4.50 1642.50
13 同上 6年生 株 300 5.40 1620.00
14 同上 7年生 株 205 6.30 1291.50
15 同上 8年生 株 155 7.20 1092.80
16 同上 9年生 株 94 8.10 761.40
17 同上 10年生 株 238 9.00 2142.00
18 同上 11年生 株 2 9.90 19.80
19 同上 12年生 株 6 10.80 64.80
20 阔小径 长2m
D6-8 m3 5.3549 390.00 2088.00 523株
7.04 m3
21 阔坑木 长2m
D10-16 m3 1.3851 560.00 943.00
合计 13537.60
13500.00
资料来源：据现场野帐记录汇总编制
磐石市价格认证中心对砍伐林木实施了价值评估与价格认证，结论为：毁坏幼树1608株，成材树523株，折算材积7.04 m3，价值人民币13500元。县公安以县林业局的技术鉴定与价格认证中心的评估结论为证据，于2005年11月1日至9日将雇主李国亮及雇工砍树的4名农民先后拘留，10天后正式逮捕。2005年12月6日，磐石市人民法院作出了刑事初审判决，罪名是“故意毁坏国家财物罪”，对为首的被告李国亮处罚金27000元，协助雇工指挥砍伐作业的第二被告处罚金13000，其它3名农民以团伙犯罪为名各处罚金10000元。五人共处罚金78000元。交清罚金后5人被释放，此案当事人先后被拘押38天。
初审判决的理由是：我国法律规定确认林木的所有权的依据是“谁造谁有”，即国造国有，合伙造共有，个人造林归个人所有，天然林归国家所有。法官们认为：依据宪法中自然资源归国家所有的原则，当事人砍伐的天然林成材树属国有财产，未经批准非法砍树是故意行为，侵犯的是国家财产所有权。初审判决书中说：被告“指使他人砍伐自家人工林内生长的天然林成材树和幼树，且毁坏林木价值较大，其行为侵犯国家财产所有权，已构成故意毁坏财物罪。”并依据刑法认定是团伙犯罪。初审判决有了结果，5人被释放后立即向当地中级人民法院提起上诉。
中级法院在二审中没有听取上诉人的意见，认定县（市）林业局出具的技术鉴定书与市价格认证中出具的林木价值估价结论是合法证据。2006年2月14日作出终审判决认为：原审“认定事实清楚，证据确实充分，定性准确，但量刑不当，应予纠正。”依据刑法相关条款，终审判决第一被告李国亮犯故意毁坏财物罪，判处罚金人民币13500元。第二被告处罚金5000元，其余3人各处罚金1000元。终审仍然维持初审“故意毁坏财物罪”，判处罚金减至21500元。
终审后，该案被当作打击乱砍盗伐林木犯罪的典型案件，摘要刊登在当地报刊上，引起了社会的不同反响，当事人李国亮为洗清冤屈，决意聘请有资质的森林资产评估师，重新鉴定林木权属，对被砍林木进行重新评估，以评估结论为据提起申诉，以还自己清白。
辽宁铭威森林资源资产评估公司，出于维护私营林主的合法权益，推进林业产权制度改革的考虑，接受了李国亮的聘请委托，派出两名高级森林资产评估师与两名林业技术人员，于2006年11月4日到案发现场，核对了现场勘查记录，对涉案林木资产实行了认真的界定与评估。评估结论如下：
1、首先对涉案森林资产进行产权界定
李国亮出示了撂荒地承包造林合同书及林权证，法院也予以认定李国亮有林地经营权，关键是林地上的天然生长的林木的所有权归谁所有。依据现有法律规定：人工造林谁造谁有，天然林归国家所有，前提是林地经营权与林木所有权相一致。在个人造林经营的林地上生长的天然林归谁所有，现有法律无明文规定，法院依据“自然资源归国家所有”的原则，推定天然生长的林木归国家所有。认定李国亮在自家人工林内砍伐生长中的天然林成材树，侵犯了国家财产所有权。这种认定是错误的，犯有逻辑性错误，违反民法关于财产所有权的基本法理。理由如下：
(1)混淆了“天然林”与“天然生长的林木”这两个不同的概念。天然林归国家所有中的“天然林”是指排除了人工造林可能性，完全由天然更新形成的森林，而且是在国有土地上，林地所有权与林木所有权相一致的前提下才能成立。天然林是整体的森林生态系统。森林是林地的附属物，它不可能脱离林地而单独存在。天然更新而成的森林，在国有林地上归国家，在集体林地上归集体，在个人承包经营的林地上应当归个人。林地所有权与林地经营权可以分离，林木是林地经营的产物，林木所有权不可能与林地经营权分离。天然生长的林木是林木个体，是林地经营的产物，是林地生产力在经营状态下的产出收益，所有权归林地经营者合理合法。因此，它不属于国家财产。
(2)在个人承包经营的林地上，如果人工林归个人，天然林生长的林木归国家，那么就会出现在同一经营状态下的林地上，出现两种林木所有权，这违背民法的基本法理。林木是森林的组成部分，一个森林生态系统，一份完整的森林资产不可能有两种所有权。请设想一下，如果农民在自己承包的耕地上种庄稼，庄稼归个人，而庄稼地里长出的野生植物归国家，岂不是逻辑混乱？具体到本案，李国亮持有林权证，在集体所有、个人承包经营的林地上怎么会长出国有财产的林木？在法理上是说不通的。个人承包经营林地，天然生长的林木归国家，谁还有积极性承包森林经营？这与当前正在推广的林业承包责制是背道而驰的。
(3)《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条第一款规定：承包方“依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品”，人工林中的天然生林木是土地的收益，李国亮有权享有天然林木的所有权，也有权自主进行清林作业。
2、对现场砍伐林木的实际状态进行核查与界定
勘察评估组以县林业局技术鉴定组现场实施的每木检尺野帐记录为准，认真核对了被砍伐林木的数量、直径、树种、生长状况等主要测树因子，发现原野帐记录有如下问题：
(1)砍伐木的树种：野帐记录被砍伐的黄波萝、水曲柳、胡桃楸、椴树等珍贵树种，砍伐前均呈丛生状态，有一丛二株、一丛三株、一丛四株不等，被砍伐的都是在丛生状态下应被淘汰的斜生、弯曲、多节、主干不明显等。保留一株生长良好、直立粗壮者，其余的砍掉，这完全符合正常的清林抚育作业，毫无滥伐之嫌。一株幼树尤其是珍贵树种该不该砍，要在它还处于直立生长状态下去判断，不是砍了就犯法那么简单，对丛生状态的幼树，不砍去多余的竞争者，就不能成材。
(2)野帐记录为杂幼树的：树种是杞柳、大黄柳、卫矛等，多数是难以辨认树种的灌木。吉林林区的柳树共有60多个品种，除了旱柳、白柳、钻天柳三种能长成乔木外，其它都是灌木，百姓称为柳毛子。其具体名称，只有专门研究柳树分类的专家才能分清，参与现场勘测的林业工程师不能辨认，只好记为杂幼树，能识别的桦、榆、色、杨等均记录了树名。按照技术规程，只有青楷子、花楷子、暴马子、怀槐等小乔木测树时可记为杂木。灌木不在测树范围之内。对于不辨树种的灌木柳记为杂幼树实为无奈之举。记为阔小径、阔坑木者除了6株霸王树（内部已腐朽）之外，实为桦、杨、榆、色等丛生小杆。
(3)检尺记录人员没有记载树木的直径。因为被砍林木均为小树，砍倒后胸高直径难以确认，测树人员即查树根的年龄予以记录，据年龄进行统计，至于成材树、幼树的标准是一笔糊涂帐，现场目测随意记录在册，不问树种、不问年龄、不问生长状态，只要砍了的，就都算作故意毁坏的“罪证”，这是违背林业科学原理的。什么是幼树，据吉林林区的实际情况与相关的技术规程，胸高直径4-6cm，树高达主林层一半，年龄为6年生以上的乔木树种才能界定为幼树。直径不足4cm，年龄不足6年的为幼苗，苗龄三年，造林后成活三年的乔木树种才能是幼树，不能成材的杂灌木不能算为幼树。
据此，评估组对现场的每木检尺记录进行了重新分类统计，如下表所示。（表2、表3）。
从表2的统计分析可知：可认定的被砍伐成材树只有89株，无名的杂树灌木434株不能认定。
从表3的统计分析可知：可认定的水、胡、黄幼树为74株，6年生以下49株，无名灌木1534株不能认定为毁坏幼树。可见所谓砍伐成材树，83.1%是夸大事实，所谓砍伐幼树98.4%是夸大事实。
表2 据现场记录对成材树复查分类统计
现场地名 成材树数量 复查分树种统计
一现场杨木南山 21株，材积0.3682m3 原记录有名乔木10株，无名杂树11株
二现场杨木西山 211株，材积1.5693m3 原记录榆树5株，无名杂树206株
三现场杨木道东 3株，材积0.0299m3 原记录桦树1株，无名杂树2株
四现场保安西山下 88株，材积2.0531m3 原记录杨桦榆12株，无名杂树76株
五现场保安西山顶 200株，材积3.0195m3 原记录杨桦榆6株，无名杂树139株
合 计 523株，材积7.04m3 可认定树种的89株，无名杂树434株
表3 据现场记录对幼树复查分类统计
现场地名 幼树数量 复查分树种统计
一现场杨木南山 130株 水、胡、黄、椴45株，无名杂树85株
二现场杨木西山 421株 水、胡、黄26株，无名杂树395株
三现场杨木道东 25株 水曲柳1株，杂幼树24株
四现场保安西山下 354株 水、胡、黄12株，杂幼树342株
五现场保安西山顶 678株 水、胡、黄39株，杂幼树678株
合 计 1608株 可认定水、胡、黄、幼树74株，6年生以下49株，无名灌木1534株
结论：李国亮清林案，实际情况是：未办理清林设计文件，未履行批准手续，实施超标清林采伐作业，结论应为非法行为，砍伐成材树89株，折合材积约1.2m3（7.04×(1-83.1%)，砍伐幼树74株，应定性为滥伐林木行政案件。此案由于森林资产界定与评估环节的不负责任，导致夸大事实，案件定性错误，进而适用法律错误。不规范的森林资产评估导致错案的教训应当吸取。
案例二
评估结论可信，排解合同纠纷
1、承包合同期满，纠纷难以调解
1989年，吉林省磐石市三棚镇大一步村三道沟多种经营场（集体所有）解体，其中有2.5公顷退耕地对外承包造林，经过几轮竞争，磐石市朝阳山镇红五月村村民李奔河一家与大一步村达成协议，签订了营造人工落叶松林的承包合同。
合同约定：承包方李奔河一家可以使用经营场的现有住房，简单农具，几亩水田，每年向村集体交承包费1200元。承包期限为10年，1990年1月1日至1999年12月末，期满后承包费另定，李奔河有继续承包的优先权，如不再继续承包，林地上的人工落叶松林作价归集体。村集体按林价款的50%付给承包人，余50%待林木采伐后付清。
李奔河一家承包后于1990年春天就在2.5公顷弃耕地上营造了落叶松林，造林规格1m×1.2m。承包期内李奔河一家不仅落叶松郁闭成林，还扩大了水田、旱田面积，经营状况良好，收益颇丰，李奔河一家也从未欠缴承包费。至1999年底，承包合同期满，本村村民争相竞标承包，在这种情况下，村委会研究决定，从2000年开始，每年承包费为5000元。按合同规定，李奔河一家有继续承包的优先权，否则按合同规定，林木作价归集体，村里另外发包给本村村民。在征求李奔河一家人意见时，李奔河提出，愿意继续承包，但每年1200元承包费不变，承包至林木成熟采伐完为止。如果提出增加承包费，林木应作价17万元，村集体先交8.5万元后，方可移交给村集体另行发包。村集体认为，当年发包时，愿意承包的人不多，所以承包费偏低，如不执行新的承包费标准，就收回经营权另行发包，现有林分只能作价2万元，多了不值。双方就林木作价问题，从1999年底，一直争吵到2001年夏，县、乡林业站多次调解未成。最后吉林市林业工作总站出面，请磐石市林业局出具委托书，请评估机构对林木价值进行评估，评估后再行协商。
2、评估结论科学可信，双方和解
吉林市华伦会计师事务所森林资产评估业务部，接受磐石市林业局的委托，对该争议的林分进行了林木资产价值评估。
(1)评估林分概况及有关参数
被评估林分位于吉林省磐石市三棚镇大一步村三道沟经营场的2.5公顷原退耕地上。1990年春季，承包人用一年生长落叶松苗以1m×1.2m的造林规格营造成功落叶松纯林，评估时（基准日2001年9月30日）林龄为11年，属幼龄林。森林调查技术人员对该林分进行了野外测树调查。结果如表1所示。
表1
序号 检尺胸径（cm） 合计
2 4 6 8 10 12 株数 蓄积（m3）
1 306 200 103 46 1 1 657
2 994 673 369 74 18 1 2129
3 640 285 83 10 1018
4 82 29 5 2 4 122
5 58 133 281 155 8 635
6 239 468 264 6 977
7 2612 656 125 2 3395
合计株数 4931 2444 1230 295 31 2 8933
合计蓄积 4.931 7.332 11.07 5.31 0.93 0.096 29.669
根据林木资产评估需要的有关落叶松人工林主要测树因子参数确定如下：
产区类别：查阅人工落叶松丰产林技术标准《中华人民共和国专业标准》ZBB64002-86（以下称《专业标准》），得知该林分所处生态环境条件符合Ⅲ类产区标准。
生长量预测：据《专业标准》Ⅲ类产区林龄10年生时，（树11年生包括1年苗龄）林木平均高5.1米，平均胸径3.6cm，平均年生长量为0.9 m3/hm2，长白落叶松生长规律显示，其工艺成熟为41年，即41年生后可进行主伐，预期该林分40年生时，平均树高16.5m，平均胸径17.2m，平均年生长量为6.5625 m3/hm2。
林分密度：合理经营密度为0.8，查阅《落叶松人工林合理经营密度表》，平均胸径为18cm，每hm2合理保留株数1086株。
材种出材量：查《长白落叶松人工林林分材种出材率研究》（东林学报22卷4期）胸径18cm，树高18.94m，带皮材积0.2416 m3，出材率89.22%，40年生时，单株材积为0.1414 m3/株。
(2)林木资产价值评估
承包人经营10年，十年生人工落叶松林木属幼龄林，除作烧柴或小径松木杆以外别无它用。所以采用市场价格法。就是说应估算出该林分40年生达到工艺成熟时的林木价值。
林分培育成本的估算。承包人为个体经营，不可能有完整的会计帐目，只能根据林业经济原理来计算，据序列标准林价计算公式查明，落叶松人工林11年生投入的成本为每公顷2411.36元。承包林分的培育成本为：2411.36元/ hm2×2.5 hm2=6027.50元
现实林分市场增盈价评估。如果按林分现状予以经济利用，林木可作松木杆用，市场销售价为每根2元。林木现价值为：8933×2元/株=17866元，
该林分40年时的期望价（合理经营密度0.8）计算，市场调研得知，落叶松木材市场价为350元/ m3，每销售1 m3商品材，须交税费128.50元。
单位商品材销售收入S=350元-128.50元=221.50元
40年时立木蓄积M=（1086×2.5 hm2）×0.14142m3/株=383.358 m3
商品林材积M=383.358 m3×89.22%=342.032 m3
期望期木材纯收入G=342.032 m3×221.50元/ m3=75760.09元
商品材数量采用预测期望值，单价采用现价，这就免去未来收入的折现过程。
上述计算表明，承包人如果经营到40年时，可得木材纯收入为75760.09元。
(3)收益分配原则
该片林分如经营40年，可得收入7万余元，但承包人经营了11年，这部分收入可按时间段分配。11年/40年=27.5%，即应将预期收入的27.5%分配给承包人。预期收入中还应扣除已经支出的成本，再扣去木材变现收入。所余分配部分为由现承包人李奔河与未来的接续承包人按比例分配。75760.09-6027.5-17866=51866.59元
最后，承包人李奔河应得的经济补偿应由三部分组成：投入成本的回收：6027.5元；木材变现收入：17866元；期望收益中应分得27.5%的部分：51866.59×27.5%=14263.3元，三项合计为38156.81元。
承包人应收取的林价款就是该林分的现实林分价值。
(4)评估结论的应用
资产评估结论是根据落叶松林生长发育的规律和林业经营管理的科学原理计算出来的，科学价与现实的交易价是有差别的。就该案例而言，2.5公顷林分的价值应为弹性价，最高价可取林价款3.8万元。考虑政策因素可适当调高，我国当前的政策是鼓励农民承包造林，承包者得经济收益，国家得生态收益，当地村民得社会收益，为此，建议应给承包人补偿 4万元比较合理。
后来的实践证明，争议双方采纳了资产评估单位的建议，问题顺利解决。
3、评估与思考
该案例发生的原因在于承包合同条款模糊不清，只标明“作价收回”，至于如何作价则没有写明，应当说也难以写明，因为森林资产评估业务尚未普及，基层林业单位对此也缺乏认识。
当前在森林经营承包中，普遍忽视了森林资产评估的作用，这是一大弊端。国家强调承包期宜长不宜短，以30年至50年为宜，生长慢的珍贵树种可以延到70年。但是，承包期30年不变或50年不变，不等于承包费的标准也是30年或50年不变。发包方与承包方都难以予料30年内、50年内经济情势的变化，承包方希望少交钱，发包方希望多收钱，二者很难统一。
在实践中，发包的林地多为荒山荒地，或残破林相，或低价次生林，承包费定高了对承包人不利。承包后经营数十年收入大增，承包费还是初期的标准，发包方则觉得经济失衡，心理也失衡，承包人发了大财，发包者获利太少，于是“红眼病”发作，运用权力撕毁合同的事例多有发生。一次性买断经营权更欠科学性，等于把林地自然生产力白送给承包人，导致发包方资产收益无限流失，遗患无穷。解决这一矛盾的最好办法就是森林资产评估机构的介入。
科学规范的做法应当是：发包前，对承包客体（森林、林地、林木）进行资产评估，据评估结论确定承包费标准，一定五年或十年，承包期可以50年、70年不变，但承包费的收取标准应当据经营收益状况的变化而定。应当每隔五年或十年进行一次森林资产评估，据评估结论来调整双方收益分配的比例。始终保持承包方得大头，发包方得小头的原则不变。森林资产评估机构是中介服务机构，评估结论不偏袒任何一方。只有资产评估介入产权流转过程，我国的森林经营承包或产权流转才能走上正规。
案例三
低质次生林林地经营权拍卖案
一、评估对象
低质疏林、落叶松、蒙古栎、山杨等阔叶混交次生林
二、标的面积、蓄积
查森林资源档案，该标的为一个林班，面积46.7公顷，角规划测树得知每公顷现有活立木蓄积97.7 m3,其它指标未测。
三、标的位置
吉林市蛟河天岗林场，江密峰镇附近，哈蟆河子林班，因临近村屯难以管护，将其经营权拍卖给个人经营。
四、约束条件
经营期50年，林地经营权受让方不得将林地改作建筑工程等非林地使用，可以进行以林为主，农林牧多业并举的综合经营，经营期满，经评价林地上的资产均归受让方，可再次拍卖转让，原经营者在同等条件下有优先权。
五、评估基准日
1994年7月1日
六、评估方法说明
选用林地预期产值收益折算法，公式为：S=C•D•N
式中：S——¬林地资产使用费，即林地资产产权交易价格
该法适用于将林地运用于第一产业的经营开发。其原理是将林地用于第一产业的经营开发，每年能获得的年总产值可以比较容易地预测出来。如：种植农作物、种植蔬菜，或经营果树、种植中药，或采石、采矿都可以估算其年产值。我们把年产值总额比拟做一笔资本投入，产权受让方等于借贷这笔资本金开展经营，理应向贷出方交纳利息。这笔利息是多年连续得的，要求一次交清，因为产权交易是数年使用一次买断。据此原理计算出来的价格水平是一种保底价，以此为起点，可通过竞争报价的方法达到最高值而成交。
为科学管理起见，还可以站在受让方的立场，评估一个最高报价，由产权方内部掌握，以避免价格欺诈之嫌。
七、林地经营权价值评定估算
合同约定该林地经营权拍卖后，限制用于第一产业农林牧种植饲养业，采用预期产值收益折算法是合理可信的。
先估算单位面积预期年总产值，设现存林分每公顷林木蓄积100m3，据查得知：吉林中东部林区年平均林木材积生长率为2.23%，那么，现存林分每年可产木材2.23m3，经市场调研，现行市场价每立方米木材（原木、落叶松小杆）平均售价200元／m3，可知：、
C＝2.23m3×200元／m3=446元
农业税，特产税在50年内可能被取消或变动，暂设定每年林木增值的分成率为10%，理由是：林木天然增值是土地自然生产力的转化，提取收益分成给林地所有者是合理合法的，即：林木天然增值的90%归经营者，即D值取10%，N=50年，
S=446×10%×50=2230元
2230元×46.7公顷=104141元
该评估值可作为保底的起拍价，简化10.5万元，由10.5万元起拍，让买方竞争报价，择优成交。如果站在买方（受让方）的立场来探讨，报价多少为合理，可按如下途径计算：
当地农民有承包山林，经营人工落叶松林，生产松木杆作民需用材或建筑脚手杆的习惯，如该林地培育人工落叶松丰产林，因立地条件较差，产量不高，符合Ⅲ类产区标准。
查阅人工落叶松丰产林技术标准《中华人民共和国专业标准》ZBB64002-86，每公顷林木蓄积的年平均生长量可达6.5m3以上，如果仍按现行市场价200元计，则年产值可达1300元，代入公式：
S=C•D•N=1300×10%×50=6500元
6500元×46.7公顷=303550元
该评估值应当是报价的最高限，简化为30万元，如报价再高，经营集约程度跟不上就有亏本的危险。
合理的报价应在10.5万元至30万元之间。
八、评述
后来的实践证实，该林地拍卖成交价为17.1万元成交，买方为吉林市某个体业户于××，经营50年，折合每公顷成交价3662元，折算为每年每公顷交纳土地使用费73.23元，经营者在这块林地上每年经营收入应不低于3700元，就不存在风险。
经过此案例得到的启示是：低质次生林每公顷的林地使用费收费每年应在500元左右。
案例四
吉林市西关宾馆园林景观资产评估概要
一、委托方与资产占有方
吉林市西关宾馆
二、评估目的
为减轻政府的财政负担，国有公用事业单位的管理必须改制，部分公用事业单位可以通过合资、合作、股份制等经营形式进行管理体制改革。对现有公用事业单位的资产进行评估，有利于确认现有资产的市场价格，为招商引资做准备。
三、评估对象概况
吉林市西关宾馆座落在吉林市松花江畔，始建于1923年，原为东北军张作相将军的督军府。建国后为吉林市高级干部招待所，后改为西关宾馆。经过近几年的改、扩建，宾馆已全面向社会开放，已具备住宿、旅游、会议、商务会谈、娱乐、餐馆等多种功能，是吉林市接待国家领导人与外国元首的国宾馆，也是外宾、客商、旅游宾客下榻的最佳场所。也是一处具有地方特色的园林景观。
四、评估范围界定与基准日
宾馆内用于接待的楼堂厅所等建筑类固定资产不列入本项评估范围，另行组织资产评估。
宾馆既是一处公共服务经营单位，也是一处别具特色的风景园林，占地面积63079平方米，院内树木繁茂，绿草如菌，小桥流水，曲径通幽，亭台典雅，景色诱人，不同风格的建筑掩映在绿树、鲜花丛中，院内有一株直径超过2米，树高近30米的古老榆树被列为国家重点保护的古树，原国家佛教协会会长赵扑初先生，生前专程考察了此树，亲笔定名为“船石榆魁”，2004年，西关宾馆被中国饭店协会授予“绿色饭店”称号，本次专门针对宾馆内的园林景观进行资产价值评估。
评估基准日为2006年4月30日
五、园林景观资产核查情况
据吉林市勘测设计院2006年4月实测绘制的西关宾馆现状图可知：西关宾馆占地面积63079平方米，其中绿地面积47309平方米，现有林木总株数438株。成林树木中有常绿树种8种，计178株，落叶树种25种，计260株，亚乔木树10种共60株，灌木200丛，草坪1000平方米，引进的覆盖地面的阔叶观赏植物紫玉簪5000平方米，亭阁、水池、假山、通道、雕塑、小桥等人工景观多处。园林植物种类如下表所表示：
名称 单位 数量 说明
草坪 m2 10000 1、树木中的“船厂榆魁”直径204公分，高27.6米，冠幅约900 m2
2、另有百年以上挂牌古树70株
3、稀有珍贵树种8种
4、其它针叶树为：沙松、油松、桧柏、杜松、樟子松等
5、森林覆盖率为75%
阔叶类灌木 株 60
阔叶类亚乔木 株 39
紫玉簪 m2 5000
桑树 株 6
银杏 株 3
黄波萝 株 3
水曲柳 株 2
胡桃楸 株 2
椴树 株 1
红豆杉 株 2
梓树 株 35
柳树 株 38
榆树 株 98
云杉 株 119
红松 株 36
落叶松 株 33
其它针叶树 株 21
六、价值评估说明
园林树木的价值构成不同于一般树木，其价值构成有管理养护费用价；树木本身的品种价，美化环境的功能收益价；观赏价等。在园林景观中由于林木的覆盖，使其地价也增值，可称为“福荫地价”。在西方市场经济国家，游客投宿于风景秀丽、绿树环绕的旅馆住宿，在宿费计算上要高于一般住宿标准。对此我们称之为“绿色消费价”。在计算收益时，要考虑宾馆的经营年限，所以计算收益现值时采用分段计算法。
计算公式比较复杂，在此予以省略。
七、园林资产评估价值结论
1、“船厂榆魁”价值计算表
价值构成 价值计算 水平
景观消费价 5万元/年×70年=350万元 5万元/年
木材价 15-20m3，20m3×1000元/m3=2万元 木材市场价1000元/m3
生态价 2万元×10=20万元 以木材价10倍价
文物价 15万元×10=150万元 15万元为参考基数
福荫地价 900m3×基准地价×5=178.2万元
小计 700.2万元
2、园林景观资产评估价值结果
景观类别 单位 数量 价值（万元）
地价 m2 47309.25 4683.6
植被价 株 483 266.2
船厂榆魁 株 1 700.2
园林价 整体 1 2661.6
园林小品景观 座 7 104.8
合计 8416.4
八、点评
从有关评估单位获悉，西关宾馆内各类建筑物及设备的评估值同期结果为一亿元左右。园林景观资产值为0.8亿元以上，由此可见，风景园林对旅游接待的公用事业服务单位来说是相当重要的。我国的风景园林资产的评估实践例证不多，本案例可供有关单位借鉴参考，作为样板尚需研讨改进。
案例一评估不规范，法院惹麻烦
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