超级魔术师转硬币:土地出让制度对房价的影响

 土地出让制度对房价的影响
每次的宏观调控中都少不了房地产，每次的重点都集中于对房价的调控，但为什么每次对房价的调控中却从来未涉及到对土地价格的调控，或对土地出让制度的调控或修改呢？

自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后，价格者得成为防止腐败的唯一路径，从而推高了土地的出让价格，并刺激了地方政府对土地财政的依赖。而地王的频出让中央政府不断的出台打压房价的措施，甚至不惜用行政的限购手段、约谈手段。但是却始终不肯调整出让制度，宁愿限房价而竞地价也绝不肯限地价而竞房价。

从经济学角度看，土地的价格应由土地的产出能力决定，如能种水稻的土地要比只能种地瓜的土地值钱，因为水稻的产量高、价格高、收益大，因此土地的价格高，土地的产出预期决定着土地的价格。

但中国的土地出让制度决定了政府垄断的土地供给，并以竞争的出让方式一次性的收取若干年的“批租制”，这就扭曲了土地的价格。如政府不出让种水稻的土地而只出让种地瓜的土地，于是饥饿就让民众不得不出更高的价格购买种地瓜的土地而去生产水稻。如果政府连种水稻都垄断和控制了，那么地瓜也能卖个水稻的价格，水稻就价格更高了。

正是这种预期让土地的价格不断升高，而产出的不管是地瓜还是水稻价格都在上升并被扭曲了。
 
两年前全国工商联黄主席曾将土地问题的报告在全国两会上提交了大会发言，也曾引发一轮关于土地价格在房价中所占比重的争论，但并未最终得到解决。今天这个问题则越演越烈、更加突出。土地成本占房价中的比例不是缩小而是不断的扩大，土地交易的价格指数上升的速度与幅度不是小于房价上升的速度与幅度，反而大大的超越了房价的指数。自2002年实施招拍挂制度之后，两者之间的差距则逐年加大，成为推动房价上升的主要动力，而不对土地出让制度进行调控就必然只能不断的那个房价升级，不管用什么样的行政手段都无法阻止房价继续上涨的脚步。

2000—2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。全国土地价格的上涨幅度均超过房价的上涨幅度，且累计上涨幅度成倍于房价的上涨幅度。由此可见，土地出让制度导致房价上涨已成定因，不改革现有的土地出让制度则无法调控房价。

 为此，REICO工作室专门就《我国城市土地出让制度改革分析》进行了专题研究，再一次分析了土地出让制度对房价的影响，进一步明确如对房地产的宏观调控不触及土地出让制度，则不管用什么样的方式来限制需求都无法改变房价上涨的趋势。尤其是在城镇化高速发展的过程中，仅靠政策和行政措施打压投资与投机行为是无法改变民众对于其的判断的，仍然无法从根本上解决住房需求的同时解决房价的上涨问题。

几乎所有的媒体、官方舆论和社会舆论都将房价上涨的原因归功于房地产商的黑心，但房地产商们却无法改变土地出让制度，不得不将土地成本的上涨转移到房价之中。问题不在于商品房购买者是否为土地支付了多少成本，而在于这个土地的高收益是否解决了更多的居住需求；是否帮助了更多无力购买商品房的家庭。否则为高地价而付出了大量成本和高价的结果仍然是住房条件无法普遍改善，无助于市场供求关系的平衡，并将继续推高着市场中的价格。 

我国城市土地出让制度改革分析  一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度
为遏制住宅价格持续快速上涨，中央政府出台房地产调控政策
    自2009年年初以来，我国城市住宅价格持续上涨。国家统计局公布的全国七十城市住宅销售价格指数自2009年3月份以来环比一直超过100，这个趋势一直持续到2010年3月份。这种快速上涨的住宅销售价格引起来各方面的关心和担忧。在此情况下，中央政府自去年末开始酝酿新一轮房地产调控措施。自2010年3月份以来，各种调控措施频繁出台。

二、我国城市土地出让制度的特征
 我国城市土地出让制度改革的两条线索：无偿使用到有偿使用；划拨、协议出让到招拍挂出让

三、土地出让制度与土地价格
土地出让制度是推动土地价格上涨的制度性原因：住宅价格的上涨受到各方面的密切关注。本次房地产调控的目标也是控制快速上涨的住宅价格。但是，本次调控并没有触及住宅价格上涨的制度性原因，即土地价格和推动土地价格上涨的城市土地出让制度。如前所述，我国城市土地出让制度有三个显著特征：即土地供给的政府垄断、招拍挂为主的土地出让方式以及一次性缴纳土地出让金的土地批租制度。这三个特征都有推动土地价格上涨的内在逻辑，是土地价格上涨的前提条件。但是这三个特征却不必然能够推动土地价格上涨；现实中土地价格的上涨还需要两个外部条件，即城市政府对土地财政的依赖以及住宅市场的“卖方市场”。。 四、土地价格与住宅价格
我国城市土地出让制度下，土地价格的上涨有推动住宅价格上涨的内在逻辑
    土地价格与住宅价格之间的关系一直是各方面关注的焦点。在这方面也有很多不同的研究和观点。土地是房地产开发的主要成本之一，在住宅价格中必然有补偿土地成本的部分。不能简单地说土地价格决定住宅价格，或者住宅价格决定土地价格。从理论上来讲，商品的价格不是成本决定的，而是商品市场供求平衡决定的。有诸多因素影响了住宅价格。但是，在我国城市土地出让制度以及我国所面临的快速城镇化的条件下，土地价格的上涨已经成为住宅价格上涨的一个重要原因。

五、土地该怎么使用
土地供给有限，主要满足住宅需求；有偿出让是主流。土地出让制度以土地政府所有制为前提。瑞典实行只租不卖；新加坡采取无偿划拨、有偿招投标、有偿租赁等；中国香港实行土地年租制与土地批租制的混合体制；中国台湾采取市地重划、公开出让。
 六、我国土地出让制度的改革建议适应我国快速城镇化的发展趋势，在保证耕地面积的前提下，加大城市建设用地供给。按照统筹城乡发展的原则，尊重农民意愿，逐步将农村住宅用地转变为城市住宅用地。改革招拍挂出让方式，改变政府出让土地获得最大化土地收入的目标，以提供价格合理的住宅为竞拍标的，以房产税出台为契机，改革土地批租制，将土地年租与征收房产税合并。