九乡新闻网被禁止的历史 mobi:房价下降30%对宏观经济没有影响
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/02 02:41:31
牛刀：房价下降30%对宏观经济没有影响
2011-03-22
牛刀按语：这是3月16日，我在和讯华东演播室和网友们交流的谈话记录，刊录如此，以飨网友。
和讯网：各位和讯网的网友大家好，欢迎回到华东演播室！今天的地产金融系列报道，我们为大家请来的是著名房地产评论员牛刀先生。牛刀先生，你好！
嘉宾：你好，各位和讯的网友大家上午好，很高兴在和讯网和大家见面！
和讯网：
嘉宾：现在还不能这样说，你提到了日本建筑，日本的建筑是非常牢固的。日本是个地震多发的国家，它针对地震专门设计了一整套的防震建筑，所以一般的地震都能够抗住这种9级地震的建筑确实是很了不起。但是中国人做事不一样，中国的建筑质量是非常差的，尤其是这三年，官商勾结非常严重，很多偷工减料。这一次日本地震对我们是一个警示，很多朋友问起这些建筑质量的问题，我都劝他们这三年的房子最好不要买，这三年的建筑质量都有问题，没有问题的房子很少。就是这种大的环境中，监理部门已经没有那种很严格、很负责任的态度，所以我觉得我们应该借鉴一下日本的经验，严格一下建筑质量，这是百年大计。
至于目前楼市的走势，还谈不上泡沫的破灭。泡沫破灭，房价是有一个下降的过程，并且房地产开发商企业有一次洗牌的过程，中介有些关店的过程，很多买房的有些断供的问题，这些综合问题全部爆发的时候，才能称得上是房价泡沫的破灭。目前来讲，房子处于一种冰冻时期，政府的政策咱们大家都很清楚，这一次从央行货币政策改变以来，也就是银行进入这种加息通道以来，在行政措施上就采取了这种很严格的限购令。这种限购不仅仅是各个城市制定了不同的政策，而且中央政府采取了六成首付这么一个严格的措施，这个措施出来以后对所有的投机资金是一个打击，也是告诉大家不要再买房子了，你这个时候买房子最后受到的损失你个人得承担所有的风险。六成首付出来以后，各个城市还进行了一些限购，现在国家把限购发展到35个城市，这35个城市也是国家统计局定点抽样调查房价数据的城市，这35个城市也是房价目前上涨比较快的城市。在这些城市来讲，采取这种限购，有利于调剂市场的供求关系。目前来讲，我们不认为房价泡沫会很快破，但是楼市会有一段冰冻期。
和讯网：我们之前房地产金融调查也访问过很多的专家学者，他们认为就像您说的现在这个市场在进入一个静默期，但是由于北上广的城市经济圈的优势，可能这个冰冻期只是暂时的，经过这个冰冻期之后由于需求量仍然存在，北上广这些大的城市经济圈它的房价仍然是稳步上行的，您对这种观点怎么看？
嘉宾：这种想法太天真了，这个房价现在没法涨。比方说北京，它是五年的社保纳税证明，你才能在北京买房，这个就等于说真正要买房的这些人根本就没有指望再买了。然后它的限购令并没有明确是两年还是五年，有的专家建议，比方说李稻葵建议，将北京的限购令从坚持五年改为两年，但是这个北京市政府并没有公开表态说改为两年。如果说北京这样的城市坚持五年的限购令，那么我问你，什么时候你才能保证有这种刚需进来买这个房子把房价抬高起来？
最主要的还是温家宝总理这次在人大会上答记者问当中的表述，房子问题、通胀问题归根到底是个货币问题，他在解决货币问题的同时采取了降低GDP增速的方法。这种方法目前在全球有三个国家在做，一个国家是巴西，一个国家是印度，都降下了GDP的增速。巴西2010年GDP增长是7.3%，现在把2011年的GDP目标降为5.4%，从7.3降到5.4下降了2个点。中国，我们去年是10%多一点点，今年的目标是7%，我们估计今年的GDP可能会达到8%。在这种情况下，整个货币发行要降下来，信贷总量要降下来。比方说我们今年二月份的信贷规模5000多亿，一月份是1万多亿，等于一下降了50%，全年的M2目前来讲可能会低于17%的增长，去年是19.5%。在信贷总量方面来讲，去年的新增贷款大家也都知道是9万多亿，今年来讲，新增贷款可能会低于7万亿。全部的货币收缩对高房价是个沉重的打击，也就是能炒楼的资金基本上沉淀了，沉淀以后要有新的资金重新进入房地产，这个新的资金没有来路，而且很多银行已经限制给开发商贷款。房贷我们大家都知道，六成首付最后给炒房客的贷款也在减少。如果说真正房价还要上涨，它推动房价上涨的因素是货币，这个货币我们进行了一个测算，全国房价上涨5%，国家要新增贷款2万亿给整个房地产贷款，新增贷款2万亿是房价上涨的部分，正常的部分还要占整个新增贷款的36%，整个一半的贷款让房地产一家拿走了，中国其他的工业产业怎么办？中国的实体经济怎么办？中国的调结构、扩内需不是一句空话吗？所以不可能允许房价上涨的。
和讯网：国家从源头上，我从资金上就彻底抑制了房价上涨的可能。
嘉宾：这个还不是抑制房价上涨的问题，它是用朱镕基当年的紧缩银根的方法，现在是紧缩银根，而且今年还面临着两次加息，也要提高存款准备金率，货币进一步收缩，在整个大的环境来讲，它控制流动性。现在市面上还有些流动性没有控制住，没有控制住的话必须还得加息，还得提高存款准备金率，还得控制房地产方面的贷款。
和讯网：其实这一次也不是第一次调控了，从去年的四月份开始就有第一轮、第二轮的调控不断出来，就您的角度来说，您为我们介绍一下，这三轮的调控是不是真的为这个市场带来了一些影响？
嘉宾：调控真正的发挥效益还是进入加息通道，我们进入加息通道是去年10月20日的事，也就是说真正的从货币调控上发力、给力的这种调控是从去年10月20日以后才开始，前面都只是财税的措施、行政的措施和房地产交易环节的一些措施，但是那些措施对这个市场没有影响。因为中国的根源是我们的货币发多了，货币发多了以后就依靠用货币的手段来调节。货币手段采取的工具有两种：一种是金融工具，一种是货币工具。货币工具就是加息、提高存款准备金率，还有其他的金融工具，包括收缩开发信贷，包括提高首付，这些措施一起用起来了。一起用起来目前的力度还不够，一般来讲要加息五次房价才会开始下降。而且我们还面临一个问题，中国是全球少数几个负利率的国家，不解决负利率的问题就不能遏制投机资金。要解决负利率的问题，目前我们的CPI是4.9，我们现在的利率才2.75，4.9：2.75，还要加息五次才能达到转正，转正以后，人民币才能保值。利率没有转正之前，人民币还是处在贬值的状态。人民币一旦处于贬值的状态，就会产生两个问题：一个问题是流动性依然在泛滥，第二个问题是储蓄会大搬家，很多老百姓就不愿意存款了，把钱拿出来进行投资。去年的高峰是11月份，11月份一个月7000亿人民币储蓄大搬家，如果说按照这个速度发展下去，一年就有8万多亿人民币是要搬家出来的，那么在中国的银行系统就会有一定的问题，而且整个金融资产会受到影响。
和讯网：我们现在看到政府其实对整个楼市的调控是分两条线在走，首先我银根紧缩，就像您刚才说的，我去抑制它的整个房地产的上涨或者说调房价，另外一条线它在大力建设保障房。那么对保障房来说，我新增了这么多的保障房，它是不是会真的促进，让商品房真的成为商品，然后让这个市场更加持续、更加健康的发展？
嘉宾：保障房现在在政府的整个调控当中起两个作用，一个是解决租房的群体，公租房的做法在重庆的尝试是成功的，它的公租房能够发挥很好的效益，所以在全国其他的35个城市当中来推广。保障房最大的效应是减少商品房开发以后，为了保证我们的一些材料供应商和与房地产相关的钢铁、水泥、建材等上下游产业链的正常生产……
和讯网：就是一些下游的企业。
嘉宾：一些下游的企业，保证这些正常的社会就业，政府加大了保障房的投放力度，保证了钢材、建材、水泥和很多建筑用产品的需要，商品房供应量就是下降了70%，我一年1000多万套的社会保障性住宅也可以满足这些工厂开工的需要，保证这些工厂的就业，所以开发商就是倒闭了，对政府来讲没有任何问题。
和讯网：就是它通过保障房这样一个手段去保证下游一些企业的生存。
嘉宾：维护社会就业，维护社会稳定。
和讯网：您刚刚说保障房有两个功能，另一个功能呢？
嘉宾：另一个功能，前几年大量开发商品房的时候，忽视了社会保障性的住宅，而且忽视了租房的群体，所以这一次为了保证北上广等35个城市年轻的大学毕业生，包括一些蓝领工人，也包括一些农民工……
和讯网：就是没有房子的人。
嘉宾：没有房子的人，这些人能够住到一个比较廉价的房租，在城市能够创业的群体，所以这种房子是比较解决一个城市的年轻群体住房的急需的，因为他们没有能力购房，但是也有房住，房租也比较便宜，所以他在城市能够立足，他有个创业发挥才智的机会。如果一个城市不维护年轻群体的基本生存和发展的需要，那么这个城市很快就会走进老龄化社会，就会是一个白发飘飘的时代。进入老龄化社会以后，这个城市的所有功能都会萎缩。
和讯网：所以它是基于一个城市发展的目的去遵循提高保障房的机制。
嘉宾：对。
和讯网：我们刚才聊的是目前还没有房子的群体，对于现在有房子的群体来说，曾经有传言说，整个信贷银根的措施会加注到存量的贷款，就是针对存量房的贷款上面。您觉得如果这个政策一旦出来之后，它对现在是不是持有二手房的很多人就会把这个房子抛到市场，那么对整个市场又会形成怎么样的影响？
嘉宾：抛房主要是针对投机资金而言，真正的北京、上海、广州、深圳这些普通的家庭，一个家庭大概都有两套房子，特别是户籍家庭，大概有两套房子的家庭是比较普遍的，这也是中国人的一个习惯。在征税的问题上，我个人观点，目前各个城市自主进行房产税的征收这种做法是不符合中国国情的。房产税这个东西是事关国家民生安宁、社会稳定的大业，这应该是作为一个百年大计来做的，如果让各个城市自行开征，税率不同，开征方法和手段不同，征收对象不同，这样会造成很多的矛盾，应该由国家统一起来，建立一种长效机制，形成中国完整的房产税的征收体系。这样我们可以对第一套免征，一个家庭一套房子免征，第二套微征，征千分之一以下的税率，对持有三套住宅的，那对不起，我征收的可以重税，征收8%，甚至可以征收10%。韩国拥有第四套房子的征到了30%，谁还会去买第四套房子？把这个税率明确以后，才能真正做到调节社会财富的分配机制的作用，否则的话就是政府收收钱。
和讯网：说的直白一点就是缩小贫富差距。
嘉宾：对，这是国际通行的做法，任何国家都是这样的，房产税起这种功能，多有房子的人对不起多交税，多交税以后补贴给买不起房子的人，政府这样做同时还可以弥补一些财政上的收入。
和讯网：您觉得2011年整个政策面和2010年比较起来会有什么样的变化？
嘉宾：目前政策的雏形基本上出来了，政府采取的这些方法从宏观层面上来讲还有很多手段可以用，但是用还是不用，取决于房价是否下降，房价如果不下降，肯定还有更严厉的手段出来。从目前情况来讲，货币手段肯定是还没有用完的，加息还有两次是逃不掉的，现在买房的人和以前买房的人，现在的利率水准会越来越高，负担会越来越重，所以买房的一定要想清楚了，你能不能承担这么大的费用。
和讯网：这样一个政策面，有一些人当然是投机去买房，但是对于一些刚需，就是我必须要去买房的人来说，这个不就加重负担了吗？
嘉宾：现在还不是加重负担的问题，北京这个等于有五年税收才能买房，这个就不仅仅是加重负担的问题，根本就是你五年以后才能买房，也就是说你不要挤在这段时间来买房，这段时间是房价的顶点，这个时候全部涌过来买房，以后房价下降的时候受到危害的群体就会越来越大，前面都是炒楼的人，该怎么买怎么买，好，现在把炒房客的门全部关死，想跑都跑不掉，因为你脱不了手，这不是说你想降价就能卖掉的，房子这个东西很难变现的。然后让一批年轻的，本来就要靠借钱来交首付的这个群体告诉你不要买房了，你要买房的话过两年，保障性住房出来，经济适用房出来，你可以选择这些房子，然后再来制定这些税收，来遏制这些房价，来把整个房地产的整个市场资源调配好。
和讯网：所以您解读的整个宏观政策面，就是现在不要买房。
嘉宾：现在不要买房，现在也没法买房。
和讯网：您对整个楼市的后续情况是怎么看？
嘉宾：后市的情况，历史来看，我是研究过全球各个国家的房地产走势的，任何国家房地产一旦延伸的泡沫导致了通胀，这个房价泡沫是绝对要破的，政府没有办法阻止这种泡沫的破灭，也没有任何一个国家成功阻止过房价泡沫的破灭，包括美国这么强势的国家，它都没有阻止过房价泡沫的破灭，2008年美国次贷危机就是房地产引起的，巴西泡沫、拉美泡沫、日本泡沫、韩国泡沫、香港金融危机、东南亚金融泡沫，对房地产的影响我们大家都看到了。你说把希望寄托在政府维持房价不降，好像大家都有资产，这个资产可以保值，这是没有用的，政府也不会这样做。因为温家宝发出的这个信号非常明确，我要紧缩银根，就是让你房产贬值，不然的话让你房产还继续往上涨，他没有那么多的货币来支撑高房价，也没有意义。
和讯网：房价牵扯到另外一个问题，现在中央政府也好、地方政府也好，包括整个的GDP，房价在这一部分当中占的比例是非常大的，一旦房子受到了非常多的限制之后，对我们整个国家的宏观经济又会产生什么样的影响？
嘉宾：中央的立场、目标都很明确，立场就是降下GDP，我不要保8，保什么8，保什么10，今年的GDP就比去年把目标都定低了3%，就是准备房价下降的。因为商品房的供应减少，会影响到钢铁、建材行业，那么我把保障房建起来，同样维护了钢铁厂、建材企业、房地产所有下游产业产品的正常供应，保证了这些企业正常开工，所以房价下降30%对整个宏观经济一点影响没有。
和讯网：其实这也是对经济转型的一个支持。
嘉宾：对。
和讯网：非常感谢今天牛刀老师来到演播室同我们分享观点，牛刀老师的建议是最近大家最好要停下手中买房的计划了。我们非常感谢牛刀老师今天一系列的建议，也欢迎牛刀老师下次再来为我们分享您的观点。
嘉宾：谢谢！