聂梅生：平抑房价必须改革70年一收取的土地出让制度

2011年07月13日 17:57
来源：凤凰网房产

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全国工商联房地产商会会长聂梅生

凤凰网房产讯 近日，万科[简介 最新动态]董事会主席王石指出，中国房地产市场仍然向着积极健康的方向发展，应该说，楼市崩溃的可能性并不大。但是，进入2011年，由于限购、限售、限融资等调控政策，“100%的公司都感受到压力”，资金紧张。在这种情况下，政府调控已经进入骑虎难下的境地。对此，凤凰网房产独家连线了全国工商联房地产商会会长聂梅生。她表示，目前一次性收取70年土地出让金，是在高拍的基础之上，而且收了70年，还是一次性，这三个加在一起，土地出让就是“寅吃卯粮”还不算，“还高吃”，要想平抑房价必须改革此土地出让制度。

凤凰网房产：您对土地财政对高房价的影响是怎么认知呢？

聂梅生：现在我是认为整个房地产调控也好，房价也好，在中国目前的土地供给制度的情况之下，它是和土地密不可分的，如何使房价最终能够得以回归到正常，肯定要把中国的土地制度，就是现有的土地出让金的制度进行一些改革才可以。

凤凰网房产：如何认知一次性收取70年的土地出让金？

聂梅生：具体的，我认为一次性的收取70年的土地出让金，而且一次性的收取的价格基本上是在拍卖的基础上收的，那就是在高拍的基础之上，而且收了70年，而且是一次性，这三个加在一起。由于土地就是这么做的，寅吃卯粮还不算，“还高吃”，还是拍卖，而且还是一次性。

凤凰网房产：如何平抑房价？

聂梅生：这个问题是一个很大的症结，如果这个制度不改变很难把房价平抑下来，因为你调来调去，这一块调不对，你光是调房价其他的因素就是有限的。比方说开发商的利润，再加上CPI、PPI正在高增长的情况之下，劳动力成本也在上升，所有的成本在上升，不过是这一块不能调还不能算，这一块还在继续的涨，土地的价格继续涨的情况之下来调其他部分，毕竟是有限的。

凤凰网房产：您对土地出让金70年一收取的制度有何看法？

聂梅生：我是认为土地出让金70年一收取，这个是应该变的，如果这个不变，你再调还是回归不到正常的水平。这个事情和地方政府的财政有关系的，它不是财政，但是现在大家把它说成，变成了“第二财政”，因为它不是税，它进不了财政，但是费是计划外的这种，所以叫做“第二财政”。而“第二财政”的比率也会非常之高，房价上升也比较大，这是客观的事实，如果房价有指数，地价有一个指数比房价上涨的多，越涨越快，所以那个事情是显而易见的，要想它回归到平稳，必须把土地出让金70年一次收，这件事情要做一变革。   

聂梅生：我的看法就是不应该一次收，如果一定认为，这是一个租金，几十年的土地出让金，实际上是一个租金，租金就不可能把70年的租金全部一次收完，就应该分段收，现在地方政府就没有那么大的积极性，如果分段收，慢慢的分段的这块，由房产税或者物业税来回补替补才有可能，你70年都收了，你说房产税怎么能够替换70年土地出让金，替不过来的。你房产税是每年评估，每年收。

凤凰网房产：您刚才也提到了土地财政已经成为地方财政的第二财政了。

聂梅生：第二财政了，占40%到50%，去年整个占了60%、70%，怎么不是“第二财政”。

凤凰网房产：在严厉的调控下，房价可能也受土地财政很大的影响，中央政府要调房价，而且这样就会减缩第二财政，双方的压力怎么来解决？

聂梅生：既然自主设置就是这样一种情况，所以目前这种情况受到压力的不会只是一方，你看现在限购，开发商是有压力的，你限购房子卖不出去，今天的数据出来整个的库存量急剧的上升，肯定它是有压力的，但是这个压力，大家的舆论认为都是在开发商，其实不是。开发商的房子卖不出去的情况之下，它一定少买地，否则它的现金流搭不过来，搭不过来，肯定就少买地了，就使地方的土地出让金要减少，使土地出让价格也会溢价的少，地方的财政收入就会少，实际上这种调控是对双方都是有压力的，地方政府的压力并不亚于开发商。

凤凰网房产：除了开发商，老百姓有压力吗？

聂梅生： 当然老百姓也是有压力的，为什么有压力呢？我的期望房价并没有出现，保障房还没有真正的满足我的要求，实际在等待当中，我觉得目前这个制度的设置，这样一个政策的设置，它就是各方都会有压力。所以房地产市场调控最终的压力承受是流向各方的，也就是说，现在的调控政策是对的，是好的，那就对不起，大家都得承压，地方政府也不例外，我还没说，最最要承压的是银行。

聂梅生：你看统计署公布的数据，10万亿的地方债务平台当中，大概有2500亿是土地质押的，它的抵押品实际上是土地，地方政府是以土地作为地方债，还债的抵押品，它这个钱，有2500亿，光地方政府抵给银行就2500亿，所以这2500亿实际上是银行的抵押品。

聂梅生：开发商的土地也抵给银行，这部分我算了一下少部分都有1万多亿的余额，加在一起就是3万多亿在银行那的土地质押，开发商加上地方政府的地方融资平台，这3万多亿如果说是土地价格减少了，抵押的少了，你抵押的时候不值钱，是不是意味着银行的抵押品在缩水，你的麻烦，事大了。

聂梅生： 这件事情根本最麻烦的就是3.5亿在银行抵进去的，这部分的抵押品如果不值钱了，那你说，这不就是金融风险，现在整个的局面是各方都要承担，最后如果是有三长两短，哪一方都要承受相当大的压力，包括银行在内。

凤凰网房产：刚才我们讲的，转嫁到银行这一大部分能不能换句话说，也是对楼市形成一个重大的危险因素。

聂梅生：实际上我是觉得目前的情况是处在一个大家都在承受调控的压力，大家都希望能够达到一个平衡点。如果达到一个新的平衡点，大家都属于安全的软着陆，而不会硬着陆，房地产实际上是软着陆，还是硬着陆的问题，现在逐步的希望它能够着陆，什么叫着陆呢，房价不再涨那么高，哪怕是你商品住房的这部分价格能够平稳下来，达到了政府的预期目的。

聂梅生：房价不要涨那么高，地方政府土地的价格也不要涨那么高，这种情况之下，现在的库存量，目前的高压的库存量能够慢慢的消纳，也就是能够说，在房价相对合理或者说回调一些，把交易量做上去，这个是最重要的，你得把交易量上去以后，所有的套路都解了。

聂梅生： 回到一个新的平衡点，房价不再高企，或者适当回调，这样一个平衡点下，大家出手买房子了，一切的矛盾就回到一个新的所谓调控的目标，新的平衡点就出现，但是现在还没有出现，为什么没有出现呢？不存在这种积压。房子卖不出去，你必须把房子卖出去，哪怕我降价卖出去，大家也都认账了，就妥了，土地价格也不涨那么多。

凤凰网房产：开发商现在在等什么？

聂梅生：不是，我觉得开发商不是在等救市，在等市场恢复。

凤凰网房产：市场的恢复？

聂梅生：你认为降价就能卖出去吗？不一定是降价的问题，如果降价也卖不出去呢，因为你不知道这个市场的期望值和你要降价的值是怎么样，如果你说我降10%，这个市场就恢复了，我想谁敢这么说，那就真是上上大吉了，如果你降了10%仍然不买。现在降价的楼盘仍然很多，未必就火爆。

凤凰网房产：会长您最后总结一下楼市调控下一步的一个变化，会不会有相关的变化趋势？

聂梅生：我认为现在目前政策不会放松，但是它处在一个僵持期，或者在一个观察期，这个观察期还会比较长。因为开发商的资金链还没有那么紧张，在没有那么紧张的情况之下，它肯定采取哄抬。尤其是一线开发商，上市公司这些，北京的楼盘不好卖，它的二三四线城市卖的特别火，你看全国的平均房价和交易量还在上升，交易量不是还比去年高，不是说你调控的35个限购城市在上升，可能这35个限购城市是媒体要追的重点，它的成交量上升，但是非限购城市，中国大概660几个城市，其他城市整个房地产还在往上走，你从全国看起来，好像增速还是挺快的。

聂梅生：交易量还在上升，同比没有下降，所以这种情况之下，就说明大的开发商全国性的开发，东方不亮西方亮，它并没有那么太紧张，我北京房子卖不动，我可能其他地方的房子卖得动，对整个供需来讲，并没有形成太大的压力，我认为还需要再进一步观察。(文/徐玉良)

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