物权法的基本原则与制度创新

2008年09月08日21:04东方法眼李富金136人次浏览评论0条字号:T|T这是东方法眼站长在一个物权法讲座的讲稿。因为是讲稿，所以许多内容是靠现场发挥，这里的内容是讲座的主要提纲及相关资料素材。因为这个讲座的计划时间为2小时，所以只对物权法的一些主要原则及创新法律制度进行讲解。由于水平所限，不当之处请各位多多指正。

　　引言：中外关于物权的典型案例

　　德国磨坊的故事：风能进，雨能进，国王不能进。

　　

　　本讲座的幻灯版本（ppt格式）

德国的皇帝威廉一世曾在波茨坦建了一座皇宫，一次巡视时，他发现一座磨坊挡住了他的视线，颇为扫兴，他认为这座磨坊“有碍观瞻”，于是他派人去与磨坊主协商，打算买下这座磨坊，以便拆除。不想磨坊主坚决不卖。皇帝大怒，派卫队强行将磨坊拆除。不料磨坊主提起了诉讼，法官居然判皇帝败诉，判决皇帝在原地按原貌重建这座磨坊，并赔偿磨坊主的经济损失。皇帝顺从地执行了法院的判决，重建了磨坊。

　　数十年后，威廉皇帝与磨坊主都已相继去世，磨坊主的儿子因经营不善而濒临破产，他写信给当时的皇帝威廉二世，表示自愿将磨坊出卖。威廉二世认为磨坊之事关系到国家的司法独立和审判公正的形象，它是一座丰碑，应当永远保留，便回信给小磨坊主，劝他保留这座磨坊，并赠给他几千马克，以偿还其所欠债务。

　　至今，这座象征着德国司法独立的磨坊还巍然屹立在德国的土地上。

　　最高人民法院的三层小楼案

上个世纪八十年代中期，最高人民法院郑天翔院长为了解决法官的住房问题，跑财政、找城建，终于被准许在西交民巷建一幢六层的宿舍楼。当这幢楼房建到三层多的时候，相邻的老百姓为采光权向北京市西城区人民法院提起诉讼，西城区人民法院送达的起诉状副本上赫然书列“被告：中华人民共和国最高人民法院，法定代表人：郑天翔。”最终，西城区人民法院判决最高人民法院败诉，最高人民法院只好将第三层楼拆掉，只留了一幢两层的宿舍楼。

　　学习物权法应当把握的几个重大问题

　　胡锦涛强调：认真学习全面实施物权法　开创社会主义法治国家新局面

　　中共中央政治局2007年3月23日进行第四十次集体学习，中国社会科学院法学研究所梁慧星研究员、中国人民大学法学院王利明教授就这个问题进行了讲解。胡锦涛强调：

　　一是要牢固树立物权观念。要通过多种途径提高广大干部群众对物权法的认识，充分认识依据宪法和法律对国家、集体和私人的物权给予平等保护的重大意义，牢固树立依法平等保护和正确行使财产权利的物权观念，为实施物权法营造广泛的社会思想基础。

二是要全面坚持国家基本经济制度。毫不动摇地巩固和发展公有制经济，毫不动摇地鼓励、支持、引导非公有制经济发展。要按照解放和发展社会生产力的要求，继续深化改革，加大攻坚力度，坚决消除各种体制性障碍，着力完善社会主义市场经济体制，着力形成更加公平、更加开放的市场竞争秩序，为增强公有制经济活力和促进非公有制经济发展提供更加有力的法制保障。

　　三是要切实维护广大人民群众的权益。要按照物权法的规定，切实维护人民群众的土地承包经营权、宅基地使用权、房屋所有权及其他财产权利。要坚持和完善农村基本经营制度，坚决制止侵害农民合法权益的行为。

　　四是要加快完善相关法律制度。要配合物权法的实施，着眼于保障权利、维护秩序、促进竞争，抓紧建立健全民商法律制度，发挥民商法律制度在推动社会主义市场经济发展、促进社会和谐方面的重要作用。

　　一、制定物权法的重要意义

　　⒈维护社会主义市场经济制度

　　市场经济体制的国家的民法典上均有物权法编

　　⒉保护公私财产权

　　最牛钉子户案　日本钉子户

　　⒊促进行政机关依法行政（国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知）

　　⒋实现定分止争

　　“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。” （商鞅《商君书》）

　　二、物权法的立法进程

　　1986年4月12日六届全国人大四次会议通过民法通则，专门有一节规定了财产所有权和与财产所有权有关的财产权。

　　物权法的起草工作始于1993年。物权法于1994年被列入八届全国人大常委会立法规划。

　　1998年3月，全国人大常委会法制工作委员会成立了民法典研究小组，开始了对物权法的研究和讨论工作。这个小组分别委托中国社会科学院法学研究所的梁慧星教授和中国人民大学的王利明教授承担物权法草案专家建议稿的撰写工作。

　　1999年10月、2000年12月，由梁慧星教授和王利明教授领导的课题组分别完成了物权法专家建议稿的起草工作，并提交全国人大常委会法工委。

　　2002年1月，全国人大常委会法工委在调整此前拟定的民法室室内稿以及征求意见稿的基础上，公布了《物权法（征求意见稿）》。

　　2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。

　　2005年7月将物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件；并先后召开100多次座谈会和几次论证会。

　　2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果通过物权法。

　　2007年10月1日　物权法开始实施

　　三、物权的含义

　　物：本法所称物，包括不动产和动产。[第2条]

　　第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

　　本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

　　本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　第二条是物权法的核心，规定了其适用范围。归属就是所有权，利用不是指所有权人利用自己的财产，而是指非所有权人利用他人的财产。用包括只是说范围，没有用是。（民法理论上关于物的定义，广义包括有体物、无体物、权利。狭义的物指有体物。专利、商标、著作权属于无体物。物权法采用是有体物的概念，空间、无线电频谱、海域是例外。）

　　凡是可以移动的是动产，不可移动的是不动产。不动产通常以登记进行转移公示，不动产转移。

　　（民法理论：土地及其定作物是不动产。定作物是固定在土地上不可移动的财产，如房屋、桥梁、庄稼。）

　　土地与房屋作为两个不动产，可能导致法律关系复杂，权利主体不同。因此，采用这种立法的国家都要确定是房随地走还是地随房走。

　　我国法律上房屋与土地是不同的不动产。买房屋一定要买土地使用权，买土地使用权一定要买房，采用的日本的规定方式。

　　第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　物权：指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。

　　物权法三大制度：所有权制度　担保物权制度　用益物权制度（用益物权：利用使用价值　土地承包经营权　农民在集体土地上盖房子　担保物权：利用交换价值　企业以自己的厂房、土地使用权抵押给银行　交换价值在企业无力偿还时体现）

　　物权法的法律体系：宪法　民法　物权法（台湾民法典：总则编、债权编、物权编、亲属编、继承编）

　　物权与债权的关系：绝对性、相对性；支配权、请求权。诉讼时效上的不同。

　　物权是法定物、支配权、具有排他性。（支配权，大的动产、不动产，房车采用钥匙来代替。民法上的权利分为有排他性和无排他性。有排他性权利受侵害，刑法规定侵犯财产罪。无排他性权利，用违约责任来处理。排他性包括排除国家、公务员、警察的干涉。夫妻看黄碟事件，公安局长赔礼道歉，因为无搜查证。）

　　诉讼时效：第29条　继承开始，指继承人死亡。过去继承纠纷都作为侵权案件来对待，原告要求保护继承权，被告经常以诉讼时效来抗辩。物权法实施后，应以侵害共有财产，这是物权法上请求权，不适用诉讼时效。

　　第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　第33条　确认物权请求权，法律不适用诉讼时效。

　　第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

　　四、物权法的基本原则

　　（一）平等保护原则

　　物权法的首要的、基本的原则，中国物权法的最大特色，不同于其他法律的一般规定。国外没有集体所有权的概念。[第3条第3款，第4条]

　　第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

　　国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

　　国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

　　第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　平等保护原则。对财产的保护不考虑所有制的划分，法律上平等对待，只要是合法取得的财产。是物权的指导思想、基本原则。对物权法平等保护的质疑，这还是社会主义。平等保护是社会主义市场经济的本质特征，中国的改革开放绝不会倒退。司法实务中经常存在的国家财产特殊保护观念，这种观念来源于计划经济体制。民法通则第七十三条：国家财产神圣不可侵犯，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。（中国电信域名纠纷案）指责法院判决经常说的：导致国有资产流失，来向法院施加压力。

　　平等保护确认我国基本经济制度，当时物权法是否违宪存在争议。市场经济必然要求平等保护。平等保护是最基本的法治理念，法律面前人人平等的体现。也是依法行政的基础，总书记要求保护老百姓的财产权，树立物权意识，公安随便查户口、城管执法不能毁坏财物。体现对民生的关注，民生就是老百姓的财产权。第28条，征收决定必须要生效才能引起财产权转移，特别是补偿到位之后。

　　⒈对国家所有权的保护。（明确了国家所有权的主体，45条。规定了国家所有权的范围45－55条。第一次宣布一些财产属于国家所有。野生动物如果全部都是国家财产，苍蝇蚊子都是国家财产的话，被叮一口的话都会要求国家赔偿。专属于国家的财产不能进入交易，也不能善意取得。国防财产，象部队营房等不一定属于国有所有。53－55条确定了推定原则，即国家集体所有的财产推定为国家集体财产。国家机关对其财产没有收益的权利，但现在各地政府机关一楼多为商铺，一般不宜直接宣布无效。按53、54条的规定，确定无效的法律依据只授权到国务院，财政部的规定不宜直接作为宣布无效的依据。57条第2款对违反国有财产管理的规定的处理。低价转让、合谋私分是否等同于合同法中的显失公平、恶意串通，还需要进一步解释。）

⒉对集体所有权的保护。（59条，集体成员所有，改变了过去归集体组织所有概念。要求民主管理，共同受益。过去往往也为集体某个负责人的财产。以后还要立法确认成员权的问题。集体成员所有，不同于共有，集体成员所有不能分割。59条第2款，集体成员的民主管理权。63条，集体成员的撤销权。承包经营权的物权化，是在不改变土地集体所有的情况下，最大限度密切农民与土地关系，保护农民财产权的最有效途径。进一步稳定了承包关系，126条承包期最长70年，承包期届满了还可以继承承包。物权化，就是让其成为恒产。对承包土地征收，对承包权也要给予补偿。121条规定，132条进一步规定，承包人要参与到征收法律关系中。）

　　宅基地能否自由转让存在很大争议，153条是维持了现状。主要是为了保护农民有个安身立命的场所，最基本的生活保障。问题是，农村干部可能利用职权占有更多的土地。但从长远来讲，对农民还是不利的。这里用了国家有关规定，没有说行政法规。为下一步放开限制留一个口子。

⒊对私人所有权的保护。（这个提法与其他法律规定不一样，其他的都用公民个人财产权，私人所有权更广泛，除动产、不动产外，还包括私人投资者对他们的投资收益的权利。进一步完善了征收征用制度，42条、44条区分了征收、征用的概念，区别在于是否转移所有权。42条规定了征收的三个条件：公共利益、法定程序、依法补偿。148条提前收回土地也应符合此3条件。42条，第一次在法律上规定了对农民的社会保障问题。居住条件，拆迁时必须按排好周转房，回迁时必须保障住房。）

　　42条公共利益问题，物权法未下定义，这个问题太复杂。这是一个弹性条款，授权法官根据个案来解释，法律很难作一刀切。公共利益是一个发展的概念，商业开发在一定条件下也可以涉及公共利益。教育、医疗许多私人投资，也体现公共利益。对公共利益发生争议，应当通过司法来解决纠纷。（王利民在建设部讲课时说）

　　（二）物权法定原则。这里的法律是严格限定的，仅指全国人大制定的法律，不包括国务院的行政法规。与合同法要求的遵守法律不同。规定物权法定原则，就是不允许物权由当事人意思自治、发明物权。公房买卖中，单位经常规定，如职工要卖房应通知单位，单位有优先购买权。单位要求保护其优先购买权，物权法上没有这样的优先购买权。但如果以违约来主张，则受到法律保护。

　　（三）公示原则

　　物权的设立、变动必须通过法律规定的方式公布。公示是确定产权的基本规则，如果一房数卖，只能以登记为准。公示可以保证交易安全。公示是物尽其用的手段。[第6条]

　　买房人要考虑：一是否是有权处分，二是是否进行了抵押。公示原则对保全、执行非常有意义，财产是否属于债务人的要查清，否则构成错误执行。

　　公示必须法定。

　　公示特点：⒈区分基于合同与基于事实行为的公示。第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

判决生效后，权利人已经享有了物权。权利人有权制止对方转让物权的行为。而且，可以对抗其他法院对该财产的查封扣押。同时，确立了登记机关的义务，必须按判决裁定办理登记。登记机关无权审查判决裁定。如果仅凭判决去卖房也是不可以的，必须按公示原则办理登记。判决书不是公示。

　　⒉区分了登记要件与登记对抗。登记对抗是指当事人在不办登记的情况下，不能对抗善意第三人。

　　第21条　登记机构责任不是补充责任，也不是连带责任。是民事责任还是国家赔偿责任，物权法没有规定。

　　案例：在办理百胜公司与深圳有色金属财务公司（抵押权人）的抵押合同登记时，未告知百胜公司的资产已经抵押给中国农业银行嘉宾路支行的事实，后百胜公司破产，由于重复发证，深圳国土局被判赔偿870万。

　　20条：预售商品房的登记。预告登记的效力是保障将来实现物权：开发商一房数买的，只能由办预告登记的人取得房屋。房屋建成后，开发商即使再与其他人办现房登记，也是无效的。如果该房办理了抵押登记，也是无效的。

　　五、物权法的制度创新

　　（一）区分所有权：建筑物区分所有权 随着住宅商品化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享有的所有权，对电梯、过道等共有部分享有的共有和共同管理的权利。

　　区分所有建筑物的特点：①整个建筑物或小区分为专有部分和共有部分②小区业主对共有部分的使用、管理、维护实行自治管理。

　　规定建筑物区分所有权制度，保护公民房产权。物权法着眼于对业主的保护①规定道路绿地等归业主共有，不能由开发商保留所有权。73条。屋顶平台，其他人上不去的，不能说是业主共有财产。管道、管线、配电箱等即使归业主共有，但也不能免除相关单位的责任。业主要这个东西，有什么好处？物业、电信能不承担责任？《物业管理条例》第52条：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　74条其他场地，指小区内的空地，仍然是属于业主共有的财产。

　　74条：车位、车库：必须通过约定来解决。鼓励开发商多修车库、车位。城市停车难问题严重。

　　首先满足业主需要，应当征求业主意见，业主既不买又不租的情况下才能出售。首先满足比优先购买权更优先，优先购买权要求是在同等条件下。

　　第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　77条：住宅改为商用　必须符合法律规定，另外要经有利害关系的业主同意。

　　第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　（二）地役权用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。

关于相邻关系与地役权的区别：①法律依据不同。相邻关系是不动产一方给另一方提供便利（楼梯上下案），相邻关系必须由法律规定。一方权利扩张，一方权利受限。地役权是根据合同的约定，一方给另一方提供便利。是通过合同订立的用益物权，②代价不同。地役权是有偿的，而相邻关系通常是无偿的。

　　（三）统一登记制度

　　[第10条]国家建立不动产实行统一登记制度

　　第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

　　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　现实中卖房要两个登记：土地、房地产。另外，登记机构级别不统一。包括只有一个登记机构、一个级别的登记机构，这要由不动产登记法来规定。

　　[第13条]　不准评估，不准重复登记（第22条，按件收费）。登记三间房与登记二十层楼，成本是一样的。登记与行政管理无关，是行政服务行为。

　　第十三条 登记机构不得有下列行为：

　　（一）要求对不动产进行评估；

　　（二）以年检等名义进行重复登记；

　　（三）超出登记职责范围的其他行为

　　第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

　　更正登记异议登记[第19条]登记错误可能是当事人的原因，也可能是登记机构的原因。本条中的证据特指人民法院经过审理产权争议后作出的判决，不是指一般的反证。登记机构没有解决争议的权限，只是一个登记机构。异议登记的作用是让当事人有准备诉讼的时间。法院判决打白条：胜诉判决后发现房屋已经被转移给了别人。异议登记的作用是提醒买房人，此房产权有争议。如果当事人仍然要买，法院可依据认定当事人是恶意买卖。

　　第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　预告登记目的防止开发商一房多卖。特别在商品房预售合同中。不发生物权效力，合同可能有效，但不发生物权效力，别人得不到产权。预告登记要按约定，这是立法机关后加的，增加了麻烦，示范文本中一定要有该条款。不同于异议登记是单方的。预告登记的期限，是为了防止把预告登记等同于过户登记。预告登记也可适用于银行贷款抵押。[第20条]

　　第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　不发生效力，是指不发生物权效力。法律另有规定的，指土地承包权、地役权。不规定土地承包权，是因为该权不进入市场。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　（四）区分原则

　　区分原则（中国物权法创造的）　[第14条　第15条]

　　第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

区分物权变动（产权过户、抵押权设立）与原因行为（买卖合同、抵押合同）：区分二者生效条件与时间，目的就是最后一句：未办理物权登记的，不影响合同效力。主要针对房屋买卖案件，九十年代中期前，多数法院判决未登记的合同无效。首先要合同生效才能办产权过户，而不是倒过来。害处是搞一房多卖，开发商借故拖延不办产权登记。一个开发商开发一百多套房子，卖出五百多套。还有就是抵押案件，担保法有个错误的规定，抵押合同要以办理抵押登记为生效条件。

　　买房人对未办产权登记的合同，可按合同法110条提出：非金钱债务可判决强制履行。抵押合同中，可以规定如果抵押不办抵押登记时的违约金，这样对银行比较有利。

　　[第24条]动产登记对抗主义。汽车等不适用动产登记生效主义，这是采纳了法院的意见。交通事故赔偿案件，连环买卖，原来处理是原车主要承担责任(九十年代中期之前)，非常不公平。后来，由实际车主承担责任。车辆登记是管理登记，不同于物权登记。

　　第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　（五）土地承包经营权

　　土地承包经营权依法转让，无需经过发包方同意。物权法将土地承包经营权彻底物权化。

　　第128条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

　　一是明确规定国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

　　二是规定了征收的条件。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　三是规定了补偿的原则和内容。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用。

　　四是针对征收补偿不到位和侵占补偿费的行为，规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的要承担法律责任。