衡阳衡山天气预报:保障房有“保障”么？ - 信力建的日志 - 网易博客

保障房有“保障”么？

时论酷评 2011-03-21 08:26:14 阅读392 评论4   字号：大中小 订阅

房价已经成为众矢之的，调控力度不断加大效果却不见佳房价依旧节节上涨，于是从中央到地方都把目光转向了所谓保障房。刚结束不久的中央经济工作会议上，对于2011年的房地产政策并没有更多着墨，只是提出加快住房保障体系的建设。
 
    住房和城乡建设部12月初向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套。而温家宝总理在答网民问时，更保证今后5年将新建3600万套保障房。3600万且不管，我们先来看看今年这1000万套靠不靠谱。

如果真修建1000万套保障性住房的话，那就意味着比2010年的580万套，增长72.4%。这张甚为惊人的任务单，这已相当于每年全国商品房销量的总和。2009年全国的商品房销量不过9.3亿平方米，如果按100平方米一套房子折算，当年全国不过卖出了900万套房子。2010年房地产遭遇连番调控，即使增长依旧，全年售出的商品房预计也只在1000万套左右。

如果今年的保障房计划可以顺利实施，商品住宅与保障房的比例几乎达到1:1。商品房市场用了几乎20年的时间才形成现在的规模，每年全社会的资金投入近乎7万亿元。有人估算过，同样体量的保障房所需的投资资金高达1.4万亿元。
　　
    如此庞大的资金需求由地方政府自己买单有没有可能？可能大概是零。理由是1.4万亿元已相当于地方政府全年的土地出让收入，而且前提是土地市场价格维持在2009年、2010年的高峰期。去年赶死赶活就已经把老底都清空了，今年几乎还要翻一番，财政肯定是没钱了。许多地方官员都表示1000万套保障房几乎是不可能完成的任务。2010年中央财政安排的保障性住房建设资金为792亿元，已为历年之最。但是根据公开数据推算，2010年保障房的总体投资高达8000亿元，剩下的7000多亿元的资金均需要地方政府投入。1月21日到2月25日，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)陆续和地方政府签下不完成保障房建设任务就要受到严厉处罚的“军令状”。住建部表示，2011年，中国要开工建设1000万套各类保障性住房。这千万套保障房需要的上万亿资金问题如何解决?

住建部政策研究中心副主任王珏林此前在接受媒体采访时表示，保障性住房建设资金来源的渠道，应当是多方面的，应包括国家投入、土地出让金提成、住房公积金余额移用、地方财政支出、社会融资、银行支持等等。但事实上，政府仍是保障房资金的主要来源。据《人民政协报》报道，2010年中央财政划拨的保障房建设资金已下达792亿(截至2010年8月)，约占2010年保障房投资的10%。按此推算，2011年中央财政划拨款或将达到1300亿左右。跟1000万套保障房所需的1.4万亿元相较，不到百分之十。而且，就这样的比例能否真正到位也还是个问题。

不妨看看去年的情况。按照年初的计划，去年全国计划建设廉租住房、公共租赁住房等300万套，改造各类棚户区住房280万套，农村危房改造试点120万户。住建部已要求各地保障房9月底必须全部开工，年末建成或基本建成的必须达到60%以上。那完成情况怎么样呢？去年1~8月，北京保障性住房开发投资214亿元，仅完成全年投资计划的53%。2010年深圳市土地出让计划收入239.04亿元，其中将安排6.94亿元用于保障性住房建设，不到土地出让金总额的3%。

问题的关键在于地方政府实际上根本拿不出这笔钱，以广州为例，据广州市长万庆良日前表示：广州去年财政税收3000多亿，上交给中央2000多亿，给省里300多个亿，留给广州可支配的就只有800多个亿了。全国其他地方，恐怕也好不了哪儿去——地方政府百分之七十多的税收都上交国库了，却要求他们拿出百分之九十的资金来建设这1000万套保障房，地方政府钱从何来？中央政府不给钱（或者只给百分之十的钱），地方政府的钱又大都上交国家财政了，在这种情况下，1000万套保障房恐怕只能是对需要保障房的老百姓们的画饼充饥，事实上根本无法保障。

不妨看看香港保障房建设的前车之鉴。香港10年来经济大起大落，千千万万的普通中产曾经在一夜之间从有产阶级变成为“无壳蜗牛”。其中住房上的折腾起了决定性作用，这也导致了特首董建华的离职。

1984年的《中英联合声明》限制港英政府每年卖地不能超过50公顷，因此香港每年供应的房屋只有大概1万个单位。而民众对房地产的需求因经济持续上扬而有增无减，楼价因此飙升。据统计，香港的整体楼价在1994年1月至1997年10月的高峰期，3年零10个月之间上升了68%。
   
    回归前，面对楼价不断上升，市民怨声载道。1997年10月，董建华在首份施政报告提出著名的“八万五”政策，即：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个；10年内全港7成的家庭可以自置居所；轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。 然后，就在这个“居屋”计划出台不久，在金融风暴冲击下，香港经济由高峰迅速下滑，对房地产的需求也同时下跌，但“八万五”计划却大幅提高了香港的土地供应，房地产价格无可避免地大幅下跌。
    
    原因很简单，房屋政策定得太死，实际上把自己绑起来了。97之后的最初几年，因为经济不好，房屋继续建，供求平衡就出现很大问题。买什么房子都是跌，变成负资产，所以新一代年轻人，对心灵的创伤相当大。”据统计，香港楼价在1997年10月的最高峰后的一年间下跌一半，其后在1999年反弹两成，但随着八万五时期所兴建的楼宇陆续落成，加上种种因素，楼价在其后3年多再下跌超过4成，在2003年8月24日跌至谷底。在这5年零10个月，香港楼价下跌7成。 越来越多的人沦为负资产一族，以至当时有时事评论员嘲讽道：“马克思发明了无产阶级，董建华则制造了负资产阶级。” 但是，特区政府迟迟未就八万五政策表态。直至2000年6月29日，董建华在礼宾府接受专访，被问及会否修订“八万五”目标时，董建华对答：从98年就再没有说过“八万五“这个字眼，那你说还存不存在？”不提就等于“不存在”，这句话日后成为经典名言，也引起市民的强烈反弹。
   
    事实上，土地问题也影响到政府的财政收支。政府最初很多靠卖地的收入，因为香港的土地资源有限，回归最初几年经济大起大落，经济形势环境不好时，地没有人买，政府的收入也受一定影响。2001年、2002年，香港政府连续两年出现超过600亿港元的财政赤字。由于港英时期的政府财政相当健全，但97之后就发生以前少见的“入不敷出”的赤字状况。这对政府的公信力也是一种冲击。

就大陆而言，目前解决居民住房问题，包括此次立法，采取的方式还是增加政府建房的比例，但是政府的效率客观来说是低下的。要从根子上解决居民住房难的问题，需要改变目前住房供应主要依靠商品房的单一化模式。上个世纪九十年代的房改文件曾提出了政府建房、合作建房、个人建房和商品房并举的住房供应多元化模式。然而因为后来的商品房开发中，地方政府受土地财政的驱动力推动，在依靠商品房供应住房的单一道路上越行越远，其他的模式都逐渐式微。政府的逐利选择之下，我们错过了解决住房问题的良机，政府目前已经对商品房单一模式产生路径依赖，再回不去了。