血检多少钱:“限购令”下新商机

“限购令”下新商机

 潘 灯  2011.3.18

   “史上最严厉”的房地产调控政策正如严冬里的持续几股冷空气，轮番席卷全国。

   去年5月，北京率先吹响了“限购令”号角。当年“两会”后飙升的北京住宅商品房市场，其火爆顿时成为明日黄花。截至去年底，全国20多个城市出台了限购令。今年1月26日，国务院再度推出房地产市场调控措施。将原定位为“可以暂行”的限购令升级为“要从严制定和执行住房限购措施”。在住建部拟定的第三批执行“限购令”的城市名单中，大中型城市几乎一网打尽，甚至还包括了交易比较活跃的三线城市。

   “限购令”简直就要了房地产市场的命！

   大富进京小富进城，当今中国的房地产市场已经呈现出快速城市化过程中的一个基本规律：城市房价最主要的支撑力量未必是本地常住居民，而是由外部力量支撑，三线以下城市一般由“衣锦还乡”式的外出打工经商群体支撑。从宏观上看，绝大部分的二三线城市，本地人基本上已经解决了当地购房的需求，仅仅依靠新落户市民能否撑起当地楼市？

   切断了外来人口的购房需求，无疑相当于砍断了当前房地产市场的一只左臂。

   只是很可惜，投资渠道极其单一的中国，尤其是在经历了股市莫名其妙的暴跌和连阴、基金被曝骇人听闻的黑幕操控、房价常年在打压声中的持续坚挺后，房产依然是普通百姓大额投资的首选。

   还有哪块房地产投资可以避开“限购令”的阴影？

    到基层去，到农村去

   当年毛主席大手一挥，大批知识青年就去了基层，去了农村，因为那里有一片广阔的天地。

   房产投资如今何尝不是？

   北京施行的“限购令”对河北燕郊、清河、三河等首都“一小时生活圈”的城镇房价最给力，当月就从7000元飙升破万。上海颁布“限购令”后，周边二三线城市的商品房成交量逐周攀升，苏州、无锡等大城市成交量平均增加50%，高铁旁边的二三线城市楼盘也开通看房班车到上海争夺客户。杭州、温州“新政”却让湖州、台州感受到了“春江水暖”的热效应。台州地区“买房凭票”盛行，一张“房票”竟然卖到了50万元，买家正是杭州、温州人。

   中心城市的房产投资客转战三线城市，造成当地房地产价格上涨只是沧海一粟，当地居民才是主力。他们没有“户籍”资格到中心城市购房投资，无奈地关注本地。

   笔者的老家三年前因三峡工程，旧城3万居民全部住进可容纳10万人居住的新城。市民担心房屋空置，没有投资空间，除在当地保留一套自住房后，多在重庆主城区和区域中心城市万州购房。当地房市不温不火，均价只有每平方米600元，分别是重庆主城区和万州价格的六分之一和三分之一。今年春节，笔者回家过年时从闲聊中得知，当地二手房买卖价格已经突破每平方米3500元。一片临湖的小区几个月前以650万元/亩出让，尽管还在平整地基，已制定了每平方米5500元的售价。这个价格已经超过了万州的同档次房产价格。

   “限购令”对于楼市而言本是绝对的“利空”，但对于不限购的三线城市和发达的农村市场，反而引发了一波购房潮。那些因为限购而无处可去的资金，都转向了这些没有限购的城市，还促使了当地原本观望的民间资金投入楼市。

    商业住宅弥足珍贵

   细心的购房者研究新政细则可以发现，此次调控的目标和此前几轮一样，仍然是住宅，商业地产未受任何影响。

   2003年，笔者以4650元每平方米的价格在北京奥运村附近购置房产时，附近的商业街开盘，临街铺面每平方米40000元，两者相差近10倍。商业地产与住宅的单价悬殊只能让普通投资客心生“羡慕、嫉妒、恨”。

   过去几年的房地产疯涨，准确地讲是住宅的疯涨。8年之后，同是那套住宅，价格已经涨了6倍，而临街铺面只翻了不到两番。习惯了动辄单价四五万元住宅房价的投资者，面积不大的商铺，总价甚至低于住宅。

   如今，面对严厉到几乎完全抛弃市场自身作用的调控政策，导致开发商另一种不得已的“上有政策下有对策”，通过大量的住改商或者新增项目以商业立项为主，规避调控。因为只有商业用房，不受限购的控制，而且首付和利率都比二套房低——首付50%，利率则为基准利率。这类房产的售价与住宅类商品房单价的差距往往不到20%。

   说到租金，“限购令”无疑是对其最好的政策利好。去年一年，北京市场的房租上涨了25%，今年据说还有30%的上涨空间。上个月上海出台“物业税”，有的楼盘一夜之间租金上涨了30%。

   想来也有道理。“限购令”之后，二手房主的惜售现象会更加明显，一是很多拥有多套房的房主一旦卖房将买不回来，二是汹涌澎湃的进城大军和观望中的刚性需求将明显推高租房需求，房租上涨指日可待。再加上，加息、房产税等等都可能被转嫁到房租上来。

   买个“住改商”的商业住宅，不但能享受到住宅享受不到的优惠，还能收到高租金，这样的投资机会在执行“限购令”的城市已经“弥足珍贵”。

    从抄底海外到投资海外

   就在“限购令”第二波突袭二线城市的当夜，地球另一边的美国洛杉矶，财力雄厚的中国民营房地产开发公司深圳新世界集团收购了喜来登环球酒店。这同样是这家公司在洛杉矶的“第二波”。去年，他们刚刚将这里的万豪酒店纳入麾下。

   深圳新世界不是中国企业抄底加州酒店的第一个吃螃蟹者，上海锦江去年在旧金山一带收购了三家酒店。据英国《金融时报》报道，通过收购旧金山和洛杉矶周边的酒店，中国投资者正从同胞们的“加州梦”中实现盈利。

   去年韩国济州岛搞国际度假旅游区，外国人投资50万美元即可获得永久居留权。北京浙江企业商会副会长陈俊去考察酒店式公寓项目，到那里，一听周围人口音，“95%都是浙江人”。

   2009年，首个“赴美看房团”的新闻发言人回国后曾对笔者感叹，购置海外房产有趋势成为中国人的常规投资方式。如果当年的投资还是基于“抄底”而“投机”，那么今天再选择海外房产投资，更多是希望对国内严厉房地产政策的“避险”。虽然能任凭国内房地产政策“风浪起”，稳坐海外地产“钓鱼船”。但是，海外购房毕竟是海外，这些国家对不动产的法规和税收政策也许比中国更严格。

   除了不太熟悉的税收等政策外，中国人投资海外房产最大的风险来自于房价下跌和汇率变动。

   比如美元相对于人民币在贬值，而澳元却一直保持稳定，不同国家汇率的波动会影响到投资的收益。此外，按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，比如美国底特律，由于汽车工业的衰退，那里的房价近些年一直在走下坡路。