限购令凸显商机 或推川内二级城市新房产泡沫

“限购令”出台一个多月后，大多数一二线城市楼市热度骤减，但是对于不限购的三四线城市，一波新的购房潮正在兴起。因为限购而无处可去的资金，转向了这些没有限购的城市，还促使当地原本观望的民间资金投入楼市。

“小城”之春

“抓住当前市场机会，占据这个市场的制高点。 ”3月10日刚刚走出董事会现场的林鹏舒展了一下紧皱的眉头，此前“限购令”这个大阴影一直罩在他和大部分开发商的身上。身为四川德阳一家房地产开发公司的负责人，林鹏在此次会议上将旗下公司即将推出的项目单价定在7000元/平方米，这是一个之前想起来都心跳的数字，就在2010年德阳的新房均价还在4800元/平方米，“不断接到外地朋友准备过来投资的表示是支撑信心的关键。”林鹏告诉《中国经营报》记者。 林鹏的心态由冷转热的故事还在更多的三四线城市上演。

2011年2月，四川南充(微博)市蓬安县城一楼盘尚未正式动工，认购率就高达100%，连开发商都大感意外，而这样的故事反映到数据上则是2010年末以来三四线城市房价的攀涨。

记者获得的一份不完全统计数据显示，在四川的三四线城市房价并未受到“史上最严厉调控”的影响，反而迎来了“春天”。这份数据显示，四川德阳、绵阳等地的中高端楼盘价已直逼四川省会成都，而在四川西昌邛海房价已近9000元/平方米，即使是宣汉这样的国家级贫困县房价已高达3200元/平方米。

三四线城市房价的攀升还直接反映到土地市场。 “最近我到雅安(微博)下面的一个小镇上拿地，原本底价每亩30余万元的地块最后被拍成了每亩130多万元，疯狂的程度令人吃惊。 ”在四川多个地区开发房地产项目的余兵告诉记者，现在的三四线城市不仅涌入了一批全国型的大开发商和中小开发商，甚至不少煤老板、矿老板也在以个人投资的身份拿地。仅仅在3月6日这一天，余兵就参加了在成都召开的三场土地推介会，而这些土地都来自县甚至镇这样的行政区域。

在林鹏看来，一二线城市限购，正是三四线城市发展的机会，而这也是中国城市化发展的趋势和政策“引导”所致。 “我们看到目前在三线城市，名牌服装、奢侈品等高档消费品，甚至服务的价格已经普遍贵过一二线城市了，唯独房地产的租金和售价还远远低于一线城市。 ”他说，“限购令”加速了三四线城市房地产春天的到来。

北京施行“限购令”的当月，河北燕郊、清河、三河等首都“一小时生活圈”的城镇房价就从7000元/平方米飙升破万；上海颁布“限购令”后，周边二三线城市的商品房成交量逐周攀升，苏州、无锡等大城市成交量平均增加50%；杭州、温州“新政”却让湖州、台州感受到了“春江水暖”的热效应。台州地区“买房凭票”盛行，一张“房票”竟然卖到了50万元，买家正是杭州、温州人；而成都只针对主城区限购之后，郊区盘却迎来了一轮新涨。

价格指数报告显示，早在2010年12月房价涨幅榜中，位前列的已经悄然转变为二三线城市。大战三线

房地产热度由一二线城市转向三四线，大型开发商的身影也接踵而至。

新政出台，万科、恒大、龙湖作为行业的旗帜，转战二三线城市后2010年优秀的销售业绩表现更刺激了开发商在三四线城市的抢夺和造城运动。

保利地产日前在乐山(微博)取得一块3000多亩的建设用地；在达州，中铁八局正在进行上万亩的土地整理和开发。而在3月3日武汉“限购令”后的首场土地会举行，成交了16宗地块，约1895.2亩，总金额为82亿元。其中，万科拿得的地块高达20亿元价格。而3月2日南京“限购令”后第二场土地拍卖会2日的两幅地块分别以44.72亿元和1.1亿元的价格成交，整个拍卖会仅持续8分钟就完美收场。

“我们的统计显示，2010年全国主要城市的住宅土地供应增幅中，80%以上来源于二三线城市，而2011年在大多一线城市土地供应收缩的情况下，二三四线城市的土地供应有望占到整个土地供应的 90%以上。 ”成都天爱地产顾问机构何欣表示。

世家机构的研究报告表明，品牌开发商转战二三线甚至四线城市主要的原因是规避风险。“目前一线城市的市场竞争激烈，房价高涨，泡沫凸显，加之国家调控政策频繁出台打压，而大部分三线城市并未被政策打压，加上这些城市房地产市场之前被低估，目前刚刚补涨，利润空间符合大型企业的价值需求。 ”

泡沫转移

一二线城市限购给三四线城市楼市带来新机遇的同时，也引发了新的担忧。

“三四线城市的发展相当长一段时间来看对开发商来说是良机，但对购房者特别是投资性购房者来说，更多的是压力。”余兵坦承，大多数三四线城市除了楼房外，基础配套并不完善，医院、银行、商业几乎都是空缺，此外三四线城市的房地产三级流通市场非常滞后，房子很难二次出售，大多数购房者只会盯着新开发的楼盘追着买，“当中西部的一些县级市的房价都涨到6000元/平方米时，就意味着泡沫出现了。 ”他表示。

但目前的形势是大多数的普通购房资金因为一二线城市的限购无处可去，都转向了周边没有限购的三四线城市，而带动当地原本观望的民间资金投入楼市。“目前在三四线城市，楼市热钱的流动规模绝不亚于很多二线城市。”林鹏认为，基于这种流动性充裕的判断，越来越多的开发商也将资金和战略转向三四线城市。

而这种转移则需要市场来消化。据地产专业机构锐理数据总经理郭洁(微博)透露，按目前的市场供消来看，很多四线城市已经出现供大于求。“比如广汉，其未来储备量按现有消化水平至少需要20年，这是非常危险的。”

(中国经营报)