荣医 沉舟钓雪:限购令能遏制高房价吗

按照“新国八条”要求，各地要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。截至目前，已经有北京、上海等11个城市出台了“限购令”细则。
其中，北京市的细则被称为目前最严厉的“限购令”，规定拥有两套以上的本市居民家庭和一套以上的非本市居民要暂停购房，非本市居民家庭须连续提供五年以上的北京市交纳社保或个人所得税证明才能在北京市购房。…[详细]
而有相当一部分城市对于出台“国八条”调控细则并不积极，部分已经出台细则的城市也存在调控力度逐渐减弱的趋势。
限购令范围将扩至二线城市
2011-02-23 第 1574 期
今日话题 执行方面
一怕只刮风不下雨
按照国务院规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台限购令。如今，中旬已过，仍有大部分城市尚未出台细则。
当前，各地城市房价已涨至历史高位。一些地方政府对房价持暧昧态度，使得二、三线城市的房价继续上涨。当初金融危机时，房价下跌令一些城市心急火燎，救市动作雷厉风行。如今房价节节走高，迟迟不出台限购令，可见有些地方对土地财政的依赖性很大。
相对于北京严厉的“限外”情况，其他城市相对温和，大部分城市只需要提供本市一年以上的纳税证明或社保证明就可以购房。成都出台的“限购令”在这一方面更为宽松，只要求有社保缴费或纳税记录，并没有明确规定年限。
二怕上有政策、下有对策
中国经济改革期间所观察到的一个突出现象，就是上有政策、下有对策，这就可能影响政策的有效性，这一点在行政手段方面表现更突出。比如说遏制住房投资，可以通过提高按揭利率，也可以通过限制购买。但是，过去限购第二套房，我们就看到一些夫妇先离婚买房、然后复婚，绕开了第二套房的限制。再比如，对贷款买房，其实一直都有个限制，就是要求月收入大于月供的两倍，但是实际操作中，这个规定形同虚设，甚至银行的人就会“指导”你如何规避——比如教你开个假证明。现在据说北京的房屋中介已经可以帮你伪造纳税证明。
在新加坡，解决交通堵塞问题起初用的也是限行的方法，一些车主就自己做了两块牌子。如果这样的人只是少数，那没什么大问题。但是，如果做两块牌子的人数上升到一定比例，限行政策便失效了。
治本方面
高房价的四个根源
一、居住需求旺。当前一个大趋势就是人口向城镇转移。所以不管是大城市还是小城镇，人口都在增长，人多了就有买房住的需求。
二、投资保值的需求旺。现在中国的富人更多了更富了，这用数据就能推出来（参见专题《茅台五粮液为何不停地涨价》），这些人除了自己实际居住的房子，还要买更多的房子来投资保值。如果你是这些富人，除了把手中的钱变成房子还能怎样？
三、腐败和税费。这个不用多说了，大家都懂的。
四、土地供给垄断。政府只允许建房用地从自己手里流出，不允许其它供给渠道，这极大的影响了土地供给的效率。
限购可能抑制居住需求和投资保值需求
限购遏制不了腐败，增加不了土地供给，只能让一些有居住需求的人不能买房，或者让一些有钱人不能多买房。在严格执行的条件下，限购减少了需求，减少了对房子的争夺，可能降低房价。当然只是“可能”，因为市场是复杂的。
这样的抑制，会带来三大负面作用
第一，让有居住需求的人不能买房，这就已经牺牲了一部分人的正当权益，与降低房价的目的背道而驰。因为降低房价，无非就是为了解决住房难，你都不让买了，岂不是更难了？好比为了降低粮价，而把人的嘴封住，那么降低粮价的意义何在？第二，有钱人不能异地买房，但是他的钱还在，投资保值的需求也还在，那么他就会把钱投到可以买房的地区，推高这些地方的房价。比如我是成都的有钱人，你不让我在北京买，我就在成都买，成都的买房需求就上去了。如果哪里的房子都不能买，那他就把钱投到别的领域，推高那个领域的物价。第三，用限购降低房价，那么建房子、卖房子的人就亏了，他们的积极性受到打击，就减弱了提供房子的动力，造成供给下降。
为何不调控也不是，调控也不是
不调控，怕影响稳定
很多人都在说，房价这样涨下去，会如何如何。这样的话中央不可能听不到，所以不必怀疑中央想降房价的意愿。
这次推出史上最严厉的政策，应该不是想“逗你玩”的。
调控，面对两个难题
第一个难题，是治本之策拿不出来。比如遏制腐败和降低税费，这不是调控能调得了的；比如放开土地垄断，“兹事体大”，拿不出这样的魄力；比如减少购房市场上的资金，这涉及到反腐、人民币升值、对国家的信心等一系列根本问题，哪个都不是调控调得动的。所以就是，有用的政策推不出来，推出来的政策没用，还往往有很多副作用。
第二个难题，是执行不下去。基层的寻租控制不住，任何政策都会被寻租的动力瓦解，最后洞门大开，反而还需要额外支付一笔寻租成本。
考虑到现实情况，专栏作家郭宇宽先生所说“政府既不需要抑制房地产上涨，也不需要防止房地产下跌，听其自然就好了，而政府最需要做的是远离房地产市场”，才是最优选择。
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本期责编：卓玉桢
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