张柏毅遏制房价三点建议
（一） 本文写作间在二零一零年三月三日
今年''两会''焦点主题之一住房房价已提到各位代表们的议事日程上,谈论遏制房价由来已时,讨论还会继续下去。本人对房价控制有着与他人有不同的观点,或有一些独特的见解。现在谈遏制房价不是叫房价下降,更不能要房价倒退到十几年前的水平,那是不现实也不切实际的说法。我谈的遏制房价只是在政府的控制之下让房价缓步前移.或者稳住不前,而房价不能迈步.跨步.更不能像现在近几年一样飙速上升。在同地区同城市同地段每次房价开盘可能控制在每m2几十元上扬,不要几百几千元地飙升就可以了。因为社会是需要向前发展的,在某方面房价的平稳发展也是体现一个国家的发展。关键是政府部门要议定一个长远措施来遏制住非正常性的爆利房价。现将遏制房价的三点建议论述如下;
一.建议政府作出规定,今后建造商品房要严格限制建筑面积,每套公寓搂单身住户,小套在40m2以内。中套住房在70至80m2之间,供两代人的家庭购买。大套住房在90至100m2足已,有老人的三代家庭一起居住的才允许购买。我们要给子孙后代留点地块,将来我国人口会冲破二十亿仍即更多,根据目前趋势国家的耕地面积瑞减,50至100年后子孙后代祖宗留给她们的只是几套破旧的房子,而没有耕地种粮食吃饭就成了大问题了,我们伟大的毛泽东主席经说过''家中有粮,心中不慌''的铭言,（请决策者们读一读叶圣陶先生专集童话里的''富翁''一文）。别墅也应除了劳苦功高的科学家.发明家.立功制残军人.国家高干之外,一律不允许其他人群相受。附合条件的;科学家在院仕级的.发明家有国家级授于发明专利证书的.立功制残的军人达一级残废或荣立一等功及以上者.国家高级干部达省正级别的,以上几类人群方可荣住别墅资格。但也只能允许一处,总占地面积在500m2以内（总建筑面积不得超过总占地面积）,有特殊情况者最多不得超过1000m2。
以后对超过上述面积的房屋建筑商和购房者要双方重征税收,超过面积规定的部份每m2要按市场售价与购价百分之一百征税。在2010年12月31日前所购买房屋的多套住户（包括炒房者）一户不论大小只能保留一套,多余部份要征收房产税,每年每m2在300至500元人民币征税,按市地不同分别处理。农民到城里购房者,农村原有旧房产如不出售他人或未拆房还地的,按当地城市超住房面积税的百分之五十征税（有家人居住的例外）。房建商年内造好的要售完,超面积未售完到2011年1月1日起出售的一律要征收超建筑税,征收税款上激国库,不允许各级地方政府留用。这样做的好处;
（一）对急速控制住房价会起到极积的效果。
（二）能节约可观的耕地和土地资源。
（三）消除后来购房者越购越大相互攀比的坏风气。
二.建议政府要严格计划用地,建商品房的土地政府要免费提供给房屋建筑商,建房土地不带价招标,房屋建筑商只能参与建筑质量.内置人性化.环保园林化.七通科学化.建筑速度.销售权等投标。房屋每m2价格由政府部门指定的设计.审计.物价三方面共同制订,拆迁征地由土地管理部门办理,一切费用由政府有关的财经垫付,房子出售后政府将费用（利率）由此收回。
例;北京三环内政府征得有5万m2地皮（或拆迁房）按总占地面积三分之一建造住房,建地面积约16700m2x10层=167000m2总建筑面积。假如征地每m2一万元,地皮总价为5亿元,予算包干价格每m2材料费.工人建筑费.环保绿化.资金流动费（利率）采购差旅费.销售服务等费用计1200元/m2加房建商利润300元/m2加土地成本（5亿除167000=）2994元/m2=4494元/m2（总造价）。如果行成好地段佳,政府部门可以将房屋价价略定高一些,辟如以1.万每m2挂牌出售（1.万-4494=5506）5506元m2差额（利润）扣除征地款利率之余全作税收上激国库。这才是土地国有化的体现所在。
又例;五环外政府征得土地5万m2地基,按总占地面积四分之一建造住房,建地面积约12500m2x10层=125000m2总建筑面积。如果征地每m2五千元,地皮总价2.5亿,同一房建商同等结构.同等质量由于各种因数和环境条件比三环内方便,造价予算略低一些按1000元m2加房建商利润300元/m2加地皮成本（2.5亿除125000=）2000元/m2=3300元m2（总造价）。因为地段次行成差,政府部门可以将此房价略定低一些,按每m2为6000至7000挂牌出售,（6500-3300＝3200）3200元m2差额（利润）那样政府可能赚的钱没有三环内高,还得投入一部份资金到五环外用于医院.学校.幼儿园.公园.商场.车站等公共设施的建设。总之取之在民用之为民的原则能得以体现。
可見房产商利润如此之高，每平方米都在几千几万的爆利之中，政府为什么不控制房价将它用来慧之于民呢。上面立注的房价可以省看出，无论那些地段房价每平方在三五千元左右都能建成，有些地方房价高到五六万元每平方，爆利更是可想而知了。 人们由于资金分配掌握使用的不同,选则五环外购房的所节省下来的钱去购买一辆小车足足有余,不方便的地段也就变为方便了。
购房贷款问题可以由政府和财经部门协商,从各地段不同贷款额度分别在房价总比例的百分之二十至八十进行发放（只准第一套）。利率也不能一刀切,辟如三环内贷款百分二十收利率一分,五环外贷款百分八十收利率半分。要做到七不统一,房价;地段不同不统一,层次不同不统一,时间不同不统一。贷款额度;地段不同不统一,行成不同不统一。利率;贷款额度不统一,年限长短不统一。
三.房屋建筑商要去消予售房制度,应在房屋全部落成后才可以开盘挂牌出售。客户看房满意予付定金的,房建商就应将房门的锁钥匙交与客户。土地使用证书.房产证书一律由政府部门打印成册,编上号码,各种税费打印在房产证内,明码标价一目了然,客户交完款,在双证上签字（包括需要贷款的手续上签字）电脑备案手续完善。让老百姓省事又方便,少了一个环节就少了一层腐败,少了一批因受贿而倒台的官员,政府部门何乐而不为呐！具体细节因地制宜,总的三句话;（一）首先要考虑到国家的整体利益和长远利益。
（二）首先要考虑老百姓的利益群众的便利。（三）其次是地方的利益[地方利益应由中央统一考虑）,因为地方利益多了腐败在所难免。 以上建议好处颇多,关键两点;
（一）好年景房建商不会短时间爆富,坏年景房建商不会亏得资不抵债,避免集资不还的事例发生。（二）真正使政府决策者进入到房价的宏观调控之中。 其它经济适用房政策应于以消,真正能拿到经济适用房的人比例很少,据群众反应有些地方每百套经济适用房能让真正低收入购买的不足三分之一,大多数被当地有来头的人瓜分。廉租房是可以发展,但要严于纪律,充份改革完善,辟如,廉租房租金要低,应在市场价的四分之一以下,政府在廉租房中不能赚钱,要贴息出租让没有条件购房者也能有好房子住。但条件是;
（一）全家人包括父母在内的总收入是否在当地贫困线以下。（二）住房面积包括父母住房在内达不到当地平均住房面积的。租户交的租金计入房款,几十年以后所交房租积累到当年租房时的房款时,应将房子过户给了住户,从此房租终止。请诸位探讨！ 张柏毅 2010-03-03初发于两会网站 05-18添稿
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