:石霞、简玉婷：城镇化过程中必须遏制县城高房价

　　如果说大中城市高房价影响了居民的安居乐业、影响了农民工成为市民，那么，县城房价上涨，将堵了农民进城最后的路，这将对我国未来经济社会发展产生不可低估的负面影响。有效控制县城房价，让农民进得来，留得住，是城镇化过程中必须引起重视的问题。

　　当人们聚焦大中城市房价上涨时，却忽视了县城房价的上涨。据统计，县城房价从2006年的1000元以下/平方米，已经普遍上涨到2000元以上/平方米，今年上半年大有突破3000元/平方米的趋势，普遍上涨了100%以上。如果说大中城市高房价影响了居民的安居乐业、影响了农民工成为市民，那么，县城房价上涨，将堵了农民进城最后的路，这将对我国未来经济社会发展产生不可低估的负面影响。

　　县城高房价超出农民承受力

　　目前，县城还是农民进得去、呆得住的地方。由于相对低廉的生活成本以及亲缘、地缘、血缘的影响，县城成为农民进城落户的首选。很多农民工返乡创业，就是落户县城。有关研究表明，我国县城城镇化的潜力巨大，如果全国2001个县城(2007年)，东部县城达到40万人口规模，中部县城达到15万人口规模，西部县城达到10万人口规模，县城将可以容纳5亿居民，成为我国城镇化的战略重点。然而，县城房价的加速上行，推高了县城购房成本及生活成本，逐渐超过了农民进城的承受力。如果不能控制县城房价上涨，农民不仅进不去大中城市，恐怕连县城也进不去了。

　　县城房价上涨进入快车道。笔者跟踪研究县城房价发现，不仅发达地区县城房价上涨很快，中西部地区房价上涨也很快。以中西部地区4个县为例，从2006年至2009年间，房价翻倍。四川省凉山州的盐边县，2006年平均房价是900元/平方米，2009年是2200元/平方米，上涨了144%；太行山区的山西省平顺县，2006年平均房价是900元/平方米，2009年是1700元/平方米，上涨了90%；湖北省的咸丰县，2006年是620元/平方米，2010年已涨至1680元/平方米，上涨了171%；河北定州市，2006年平均房价是800元/平方米，2010年是2450元/平方米，上涨206%。这只是中西部县城的房价，东部地区县城房价每平方米房价上万元的情况，已经屡见不鲜。

　　县城房价上涨超出农民承受力。一是农民和农民工的收入增加赶不上房价的上涨。2006年农民人均纯收入是3587元，2009年是5153元，增长了43.7%；2006年农民工月工资是953元，2009年是1417元，增长了48.7%。同期，县城平均房价上涨100%左右，收入增加赶不上房价上涨的速度。二是房价收入比大于合理区间。房价收入比是考察房价与收入关系的一个重要指标。①一般来说，房价收入比在6以下视为合理，是人们还可以承受的房价区间。笔者粗略计算中西部地区10个县的房价收入比，均在10倍以上。例如，山西省平顺县2009年农民纯收入是2720元，按照人均30平方米建筑面积计算，一个三口之家，房价收入比是18.7。这表明，县城房价的上涨已经超出了农民的支付能力，“居不易”成为农民进城最大的拦路石。

　　县城房价持续上涨将严重阻碍城镇化进程

　　县城房价上行是多重因素共振所致。首先，投机是推动县城房价上涨的重要因素。由于政府调控房价力度加大，大中城市房价上涨空间有限，预期投机利益减少，促使很多房地产商及炒房资金开始转战县城。在县城，在建中的高档楼盘、别墅小区，随处可见，房价突破万元时有报道。再加上，由于通胀预期的影响，一些大中城市的居民也愿意在房价相对较低的县城购房，以便保值增值。这种“在大城市赚钱、在县城保值”的模式，吸引了人们到县城买房“淘金”，从而推动房价快速上涨。例如，毗邻北京的河北省大厂县，由于交通便捷、房价便宜，吸引了很多北京人来此购房，购房需求迅速膨胀，房价快速上涨。2009年10月底，新开楼盘均价还是2600元/平方米，但到今年3月底，其平均房价已经飙升至5000元/平方米，不到半年的时间涨幅将近100%。由此可见，随着投机资金的大规模流入，县城房价还会加速上扬。其次，市场需求的增长，推动了县城房价上涨。县城的宜居特性，吸引很多人在县城定居。比如，城市退休的老年人、有一定积累的返乡农民工、周围乡镇的干部及富裕农民，以及从事各种经营的外来人口等，都愿意在县城购房并居住。因此，近几年县城购房需求快速增长，从而致使房价攀升。再次，建设用地价格的持续上涨，也推动了房价上涨。地方政府为了缓解财政困难，通过招拍挂方式出让土地，也对县城房价的上涨起了推波助澜的作用。

　　县城房价持续上涨后果不堪设想。县城房价过高，将堵了农民进城的最后通道，严重影响我国城镇化进程。从我国城镇化的进程来看，存在两个问题：一方面是城镇化不足。2009年底我国城镇化率为46.6%，与世界上人均GDP3200美元左右的国家和地区相比，落后了15个百分点。另一个方面是城镇化率虚高，1亿多农民工没有完全市民化，呈现出“两栖化”状态，即家庭在农村，就业在城里；年轻在城里，养老在农村；保障靠土地，花钱靠打工。究其原因，主要是农民工无法承受高昂的居住成本，“居不易”是农民工所面临的最大障碍。如果大中城市留不下，县城也进不去，农民不能永久性地定居城市，转化为市民，城乡居住两栖率持续居高不下，必将导致我国城镇化战略实施大打折扣，也会为社会不稳定埋下“祸根”。农民居住的两栖化，不仅导致土地资源多浪费1亿多亩，还会导致更严重的后果。一方面，进城农民为了防范风险、保护自己的财产权益，不会放弃农村的承包地及宅基地，农村房屋空置、土地粗放经营甚至撂荒成为普遍现象；另外，青壮年农民的大量外流，严重阻碍农业经营规模化和现代化的推进，进而威胁到粮食安全和农村社会的发展。另一方面，农民工不能成为市民、处在大规模的流动状态，不仅导致了城乡公共产品的非均等化问题，还导致农民工二三代、留守儿童、老人等一系列的民生问题。除此之外，如果县城房价持续上涨，将恶化县城的创业、投资环境，削弱县域的竞争优势，必然影响县域经济发展，减少就业岗位的增加，进而使农民的“进城梦”在高房价面前再遭重创。

　　控制县城房价上涨是当务之急

　　房价高低直接影响农民城镇化水平和进程，必须要多管齐下、综合治理，以尽快遏制房价上涨的势头，将其控制在一个合理的水平上。控制县城房价，是一个系统工程，可以从四个方面建立和完善房地产调控体系：

　　第一，尽快建立全国县城房价监督、调节系统，控制建房成本和调控价格运动。目前，全国还没有一个完整的县城房价调控系统，既不能及时地收集到县城房价运动的信息，以便长期研究县城房价运动的规律，也不能深入研究影响房价的成本因素，从而使政府无法根据地区县城房价的情况制定调控政策，进行行之有效的调控。所以，应及时建立全国县城房价信息网络，并根据各地区发展规划要求及市场供求状况，制定不同区域县城房屋指导价格，作为调控的参考。同时，还要建立建房成本监督系统，加强对县城建房成本的监督管理，尤其是对建筑材料价格的监控，定期公布价格波动趋势，供求状况，防止操纵市场行为，有效调控建房成本，管住房价上行的基础。

　　第二，尽快完善经济适用房用地供应及经营开发的支持体系，增加经济适用房的供给。遏制房价上涨的关键是：调整住房结构，增加经济适用房的供给，缓解住房压力。首先要控制好经济适用房用地价格，改变招拍挂的竞价制度，为经济适用房建设提供低价用地，降低房价水平；同时，要制定一系列扶持政策，通过贷款优惠、税收减免等调控手段，大力鼓励和支持房地产商开发经济适用房，增加经济适用房的供给，以满足农民进城的需要。

　　第三，尽快出台有关税收政策，遏制炒房之风。针对炒房之风蔓延县城的趋向，应尽快出台相应的税收政策，拟对二套、三套住宅及高档住房购买进行调控，开征房产税、累进税，通过税收抬高囤房成本，压缩投机收益，以便抑制投机行为，控制房价上涨。

　　第四，加强相关制度建设，奠定调控房价的基础。一是要改革和完善分税制，应根据各级政府的事权来划分财权，增强县级政府的财力，削弱聚敛“土地财政”的冲动，从源头上奠定控制房价上涨的基础。二是扩大农民宅基地换经济适用房的试点范围，建立宅基地换经济适用房的基金，用于支持有条件的地区，符合条件的农民用宅基地换取经济适用房，以降低和解决农民进城的购房成本问题，以便大力推动城镇化步伐。三是建立农民购房身份认证制度，确保农民的优先购房权力。根据农民居住地、务工地的情况，制定购房身份认证制度，确保农民优先购房。总之，通过控制需求、调节供给、创新制度等措施，有效控制县城房价，建立和维护一个有利于农民城镇化的经济社会环境，疏通好农民进城的路，让农民进得来、留得住，成为永久性的市民。(作者分别为中央党校经济学部教授；硕士研究生)

　　注释

　　①房价收入比等于房屋总价与居民家庭年收入的比值，计算公式为：(住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积×家庭平均人口)∕(城镇居民年人均可支配收入×家庭平均人口)。

　　当人们聚焦大中城市房价上涨时，却忽视了县城房价的上涨。据统计，县城房价从2006年的1000元以下/平方米，已经普遍上涨到2000元以上/平方米，今年上半年大有突破3000元/平方米的趋势，普遍上涨了100%以上。如果说大中城市高房价影响了居民的安居乐业、影响了农民工成为市民，那么，县城房价上涨，将堵了农民进城最后的路，这将对我国未来经济社会发展产生不可低估的负面影响。

　　县城高房价超出农民承受力

　　目前，县城还是农民进得去、呆得住的地方。由于相对低廉的生活成本以及亲缘、地缘、血缘的影响，县城成为农民进城落户的首选。很多农民工返乡创业，就是落户县城。有关研究表明，我国县城城镇化的潜力巨大，如果全国2001个县城(2007年)，东部县城达到40万人口规模，中部县城达到15万人口规模，西部县城达到10万人口规模，县城将可以容纳5亿居民，成为我国城镇化的战略重点。然而，县城房价的加速上行，推高了县城购房成本及生活成本，逐渐超过了农民进城的承受力。如果不能控制县城房价上涨，农民不仅进不去大中城市，恐怕连县城也进不去了。

　　县城房价上涨进入快车道。笔者跟踪研究县城房价发现，不仅发达地区县城房价上涨很快，中西部地区房价上涨也很快。以中西部地区4个县为例，从2006年至2009年间，房价翻倍。四川省凉山州的盐边县，2006年平均房价是900元/平方米，2009年是2200元/平方米，上涨了144%；太行山区的山西省平顺县，2006年平均房价是900元/平方米，2009年是1700元/平方米，上涨了90%；湖北省的咸丰县，2006年是620元/平方米，2010年已涨至1680元/平方米，上涨了171%；河北定州市，2006年平均房价是800元/平方米，2010年是2450元/平方米，上涨206%。这只是中西部县城的房价，东部地区县城房价每平方米房价上万元的情况，已经屡见不鲜。

　　县城房价上涨超出农民承受力。一是农民和农民工的收入增加赶不上房价的上涨。2006年农民人均纯收入是3587元，2009年是5153元，增长了43.7%；2006年农民工月工资是953元，2009年是1417元，增长了48.7%。同期，县城平均房价上涨100%左右，收入增加赶不上房价上涨的速度。二是房价收入比大于合理区间。房价收入比是考察房价与收入关系的一个重要指标。①一般来说，房价收入比在6以下视为合理，是人们还可以承受的房价区间。笔者粗略计算中西部地区10个县的房价收入比，均在10倍以上。例如，山西省平顺县2009年农民纯收入是2720元，按照人均30平方米建筑面积计算，一个三口之家，房价收入比是18.7。这表明，县城房价的上涨已经超出了农民的支付能力，“居不易”成为农民进城最大的拦路石。

　　县城房价持续上涨将严重阻碍城镇化进程

　　县城房价上行是多重因素共振所致。首先，投机是推动县城房价上涨的重要因素。由于政府调控房价力度加大，大中城市房价上涨空间有限，预期投机利益减少，促使很多房地产商及炒房资金开始转战县城。在县城，在建中的高档楼盘、别墅小区，随处可见，房价突破万元时有报道。再加上，由于通胀预期的影响，一些大中城市的居民也愿意在房价相对较低的县城购房，以便保值增值。这种“在大城市赚钱、在县城保值”的模式，吸引了人们到县城买房“淘金”，从而推动房价快速上涨。例如，毗邻北京的河北省大厂县，由于交通便捷、房价便宜，吸引了很多北京人来此购房，购房需求迅速膨胀，房价快速上涨。2009年10月底，新开楼盘均价还是2600元/平方米，但到今年3月底，其平均房价已经飙升至5000元/平方米，不到半年的时间涨幅将近100%。由此可见，随着投机资金的大规模流入，县城房价还会加速上扬。其次，市场需求的增长，推动了县城房价上涨。县城的宜居特性，吸引很多人在县城定居。比如，城市退休的老年人、有一定积累的返乡农民工、周围乡镇的干部及富裕农民，以及从事各种经营的外来人口等，都愿意在县城购房并居住。因此，近几年县城购房需求快速增长，从而致使房价攀升。再次，建设用地价格的持续上涨，也推动了房价上涨。地方政府为了缓解财政困难，通过招拍挂方式出让土地，也对县城房价的上涨起了推波助澜的作用。

　　县城房价持续上涨后果不堪设想。县城房价过高，将堵了农民进城的最后通道，严重影响我国城镇化进程。从我国城镇化的进程来看，存在两个问题：一方面是城镇化不足。2009年底我国城镇化率为46.6%，与世界上人均GDP3200美元左右的国家和地区相比，落后了15个百分点。另一个方面是城镇化率虚高，1亿多农民工没有完全市民化，呈现出“两栖化”状态，即家庭在农村，就业在城里；年轻在城里，养老在农村；保障靠土地，花钱靠打工。究其原因，主要是农民工无法承受高昂的居住成本，“居不易”是农民工所面临的最大障碍。如果大中城市留不下，县城也进不去，农民不能永久性地定居城市，转化为市民，城乡居住两栖率持续居高不下，必将导致我国城镇化战略实施大打折扣，也会为社会不稳定埋下“祸根”。农民居住的两栖化，不仅导致土地资源多浪费1亿多亩，还会导致更严重的后果。一方面，进城农民为了防范风险、保护自己的财产权益，不会放弃农村的承包地及宅基地，农村房屋空置、土地粗放经营甚至撂荒成为普遍现象；另外，青壮年农民的大量外流，严重阻碍农业经营规模化和现代化的推进，进而威胁到粮食安全和农村社会的发展。另一方面，农民工不能成为市民、处在大规模的流动状态，不仅导致了城乡公共产品的非均等化问题，还导致农民工二三代、留守儿童、老人等一系列的民生问题。除此之外，如果县城房价持续上涨，将恶化县城的创业、投资环境，削弱县域的竞争优势，必然影响县域经济发展，减少就业岗位的增加，进而使农民的“进城梦”在高房价面前再遭重创。

　　控制县城房价上涨是当务之急

　　房价高低直接影响农民城镇化水平和进程，必须要多管齐下、综合治理，以尽快遏制房价上涨的势头，将其控制在一个合理的水平上。控制县城房价，是一个系统工程，可以从四个方面建立和完善房地产调控体系：

　　第一，尽快建立全国县城房价监督、调节系统，控制建房成本和调控价格运动。目前，全国还没有一个完整的县城房价调控系统，既不能及时地收集到县城房价运动的信息，以便长期研究县城房价运动的规律，也不能深入研究影响房价的成本因素，从而使政府无法根据地区县城房价的情况制定调控政策，进行行之有效的调控。所以，应及时建立全国县城房价信息网络，并根据各地区发展规划要求及市场供求状况，制定不同区域县城房屋指导价格，作为调控的参考。同时，还要建立建房成本监督系统，加强对县城建房成本的监督管理，尤其是对建筑材料价格的监控，定期公布价格波动趋势，供求状况，防止操纵市场行为，有效调控建房成本，管住房价上行的基础。

　　第二，尽快完善经济适用房用地供应及经营开发的支持体系，增加经济适用房的供给。遏制房价上涨的关键是：调整住房结构，增加经济适用房的供给，缓解住房压力。首先要控制好经济适用房用地价格，改变招拍挂的竞价制度，为经济适用房建设提供低价用地，降低房价水平；同时，要制定一系列扶持政策，通过贷款优惠、税收减免等调控手段，大力鼓励和支持房地产商开发经济适用房，增加经济适用房的供给，以满足农民进城的需要。

　　第三，尽快出台有关税收政策，遏制炒房之风。针对炒房之风蔓延县城的趋向，应尽快出台相应的税收政策，拟对二套、三套住宅及高档住房购买进行调控，开征房产税、累进税，通过税收抬高囤房成本，压缩投机收益，以便抑制投机行为，控制房价上涨。

　　第四，加强相关制度建设，奠定调控房价的基础。一是要改革和完善分税制，应根据各级政府的事权来划分财权，增强县级政府的财力，削弱聚敛“土地财政”的冲动，从源头上奠定控制房价上涨的基础。二是扩大农民宅基地换经济适用房的试点范围，建立宅基地换经济适用房的基金，用于支持有条件的地区，符合条件的农民用宅基地换取经济适用房，以降低和解决农民进城的购房成本问题，以便大力推动城镇化步伐。三是建立农民购房身份认证制度，确保农民的优先购房权力。根据农民居住地、务工地的情况，制定购房身份认证制度，确保农民优先购房。总之，通过控制需求、调节供给、创新制度等措施，有效控制县城房价，建立和维护一个有利于农民城镇化的经济社会环境，疏通好农民进城的路，让农民进得来、留得住，成为永久性的市民。(作者分别为中央党校经济学部教授；硕士研究生)

　　注释