风华玉碎巨伤技能:农村宅基地流转嘉兴模式调查 承包经营权换社保

http://finance.QQ.com　 2009年11月25日02:08东方网　孙文祥 华琪我要评论(0)
备受关注的浙江嘉兴宅基地流转工作试点正在顺利推进。11月23日，嘉兴市委副秘书长、市委办公室主任李跃向媒体透露，仅嘉兴七星镇、龙翔街道等三个试点乡镇街道，已通过宅基地统筹建设，置换出近万亩宅基地，可作为工业与建设用地。
据CBN记者了解，今年5、6月份，浙江省发改委、省建设厅、省发展规划研究院等部门组成联合课题组，在嘉兴、义乌等地开展《浙江省农村宅基地置换研究》，并在调研后建议浙江省委、省政府在总结试点经验的基础上，把推进农村宅基地置换作为一项综合抓手，在全省范围内有计划、有步骤地加以推广。
浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国近日表示，最快2010年元旦起，浙江将在全省推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。据他透露，浙江省政府、省国土厅已下发《关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知》，在全省范围推广“嘉兴模式”。
宅基地换城镇房产、承包经营权换社保
2007年6月开始，一个叫“两分两换”的新政策在嘉兴推行，即“将农户宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障”。
CBN记者获得的一份调研报告显示，围绕“土地节约集约有增量、农民安居乐业有保障”的目标，嘉兴积极探索多样化的置换模式，主要是通过“资源价值化，价值资本化”的基本路径，以宅基地换住房、换钱、换地方。
数据显示，截至10月底，该市已有13个试点，签约换房（或搬迁）农户已达11649户，完成农民拆迁8174户，在建（已建）安置公寓房、安置联排房、单体房分别为10587套、2798套和599套。
以其中的三个试点乡镇为例，七星镇通过农村宅基地置换城镇房产，户均可节约用地0.736亩，可置换出2955亩左右的用地空间，节约率为71%；姚庄镇户均占有1.163亩，预期可置换出3800亩左右的用地空间；龙翔街道通过宅基地置换，土地节约率将达到50%以上，可置换出约3000亩用地空间。
李跃表示，如果宅基地流转工作在嘉兴全部实施成功，可新增50万亩左右的工业与建设用地。
“政府最大的收益是土地。”浙江省发展规划研究院的人士此前接受CBN记者采访时表示，现在国家对建设用地实行指标管理，农村宅基地改造后，一部分可以复耕，一部分可以用作建设用地，空出来的指标在浙江省内是可以调控的。
李跃也表示，两分两换清理出来的土地，他们基本上是三分之一搞工业，三分之一给农民造房子，三分之一搞其他开发。
事实上，嘉兴模式最具有价值或说诱惑的地方，就是农村集体所有的非农业用地（目前仅限于宅基地）可能进入土地市场，并逐步实现与国有土地“同地、同价、同权”。
随着城乡统一的建设用地市场的逐步建立，政府将对依法取得的农村集体经营性建设用地，通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
 
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不涉及商品住宅开发
然而，一篇关于“国土部正在浙江试点推广农村集体建设土地入市打压房价”的报道，迫使国土部和浙江省方面出来辟谣。
国土资源部有关部门负责人解释说，国土资源部从未做过相关表述，上述报道把城市国有土地有偿使用与农村土地整理混为一谈。而浙江省农办新农村建设处负责人也表示，浙江省正在探索集体建设用地使用权流转政策，这一政策要求集体土地非农化不许用于商品住宅开发项目。
浙江省农办新农村建设处负责人表示，农村集体建设用地平等入市是有条件的。首先，集体土地非农化的程序必须“经批准”，农村集体和农民个体不能随意将农用土地非农化。其次，集体土地非农化的用途必须为“非公益性项目”，且商品住宅开发项目不在其列。
而由于种种原因，上述调研报告指出，嘉兴农村宅基地置换也存在一些问题。
比如土地指标周转困难。建造农民搬迁的安置公寓房，需要先占用一定面积的建设土地甚至是耕地或基本农田，由于用地指标十分有限，调整规划和审批土地用途又旷日持久，在市县一级有效实现土地指标周转难度很大。
另一方面是建设资金短期内难以平衡。
在实际操作中，一般都是由政府投入资本金，成立投资开发公司，再到银行融资，然后开发建设新社区，最后实现农户居住搬迁。然而，由于政府财力有限，注册资本难以做大，投资开发公司的融资能力较弱，而且还存在融资担保主体缺失等问题。
因在目前的制度框架下，土地承包经营权尚不能进行永久性流转，以至于城镇新旧居民仍有“有地居民”和“无地居民”之分，农民市民化仍然留着一条“长长的辫子”。
为此，上述调研报告建议：建立省级协调机构，探索土地指标周转机制，多层次拓宽融资渠道，多层次拓宽融资渠道。
“如果同步创新体制机制，启动城乡统一的房地产市场，还能为经济持续快速增长提供强大动力。为此，建议省委、省政府在总结试点经验的基础上，把推进农村宅基地置换作为一项综合抓手，在全省范围内有计划、有步骤地加以推广。”
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