韩国翻唱的中文歌:张雷律师：针对最近部分中介提供恶意居间文本，制造法律陷阱的法庭答辩状

民 事 答 辩 状

审判员：

北京市京大律师事务所上海分所接受被告张某某、许某某委托，指派本所张雷律师参加（2011）宝民三（民）初字第某某号居间合同纠纷一案，就本案发表如下答辩意见：

针对原告的诉讼请求部分，我们的答辩意见是：

1、不同意支付违约金；

2、不同意承担诉讼费用。

针对原告的事实与理由部分，我们的答辩意见是：

1、对事实与理由部分第二段“该协议对房价款的支付方式、过户时间、户口迁出、税费承担、违约责任等房屋交易主要条款均已约定明确”，不能认可。

我们认为房屋交易主要条款并不明确。例如，附件一的第一条第1.5项约定“甲、乙双方应于贷款审核通过（若有），买卖合同示范文本公证书（若有）及借款抵押合同（若有）出具，抵押登记（若有）注销后七个工作日内，赴该房地产所在区房地产交易中心申请过户及抵押登记（简称“送件”）”，那么如何确定买方贷款通过审核的期限，如何确定卖方注销抵押登记的期限？这些期限都不能确定的情况下，过户时间不能确定。另外，如果贷款一直贷不下来，过户时间如何确定？因此对于交易期限这类的条款，约定的并不明确。

2、对事实与理由部分第二段中的“房屋主要交易条款均已约定明确，应当视为买卖合同成立”这里存在的“应当视为”的逻辑问题，不能认可。

我们认为，主要条款均已约定明确，可能意味着买卖合同成立也即本约成立，也可能意味着预约成立。民法理论中根据预约中是否包含本约的主要条款，可以分为“不包含主要条款的预约”和“包含主要条款的预约两种”。前者，双方当事人只是对将来达成本约达成初步意见，但对本约具体条款尚无具体约定，须待将来签订本约时协商后确定。后者，双方当事人对欲达成的本约具体内容做了相应约定，但因为缔约要件欠缺，不能即时达成本约，而通过预约的形式将双方已经达成的一致意见固定下来。所以说主要条款已经约定明确，则应当视为买卖合同成立的逻辑是错误的。

3、对事实与理由部分第二段中的“买卖合同成立”不能认可。

我们认为，被告与案外人成立的是预约，不是本约，即买卖合同并未成立。

原告证据一《房地产买卖居间协议》首部“为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金计人民币20000元，作为与甲方进行洽谈之用”，表明双方签订两份协议的目的是就买卖事宜预约磋商，而非直接签订买卖合同。

原告证据一《房地产买卖居间协议》第二条“交易条件：总房价为人民币120万元（其他买卖条件见附件一）”，表明附件一也即形式上的《房地产买卖协议》是用来介绍买卖条件的方式，是居间协议的一部分，绝不是买卖合同本身。

原告证据一《房地产买卖居间协议》第三条“若甲方在前述期限内未接受本协议附件交易条件，则乙方有权至丙方处无息取回意向金”，表明原告在提供协议文本时也认可附件一仅仅作为交易条件而非买卖合同。

原告证据一《房地产买卖居间协议》第四条的“若甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金”这一意向金转为定金条款；“乙方将定金补足至5万元”这一补足定金条款；“若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还”这一预约定金罚则条款，表明定金的性质是预约定金，支付意向金是“与甲方洽谈之用”，收取意向金是同意进行协商，签订协议是达成预约，定金罚则是约束双方是否按照居间协议签订买卖合同。因此买卖合同没有成立。

原告证据一《房地产买卖居间协议》作为居间协议，仅在第一到第四条列明居间服务的内容，不完整。只有这四个条款连同附件一才能共同组成一份完整的、符合行业规律的居间协议。因此附件一不能被认定为单独成立的买卖合同。

4、对事实与理由部分第二段中的“且被告与案外人也认可买卖合同成立”，不能认可。

事实是，被告从来包括现在都不认为买卖合同成立；案外人也从来不认可买卖合同成立。有被告代理人提交的《收款收据》可以证明。

5、对事实与理由部分第二段中的“居间已经成功”不能认可。

我们认为，买卖双方并未达成买卖合同，原告并未成功居间。原告之所以强词夺理的说“居间已经成功”依据的是原告证据一《房地产买卖居间协议》第五条“《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。”

那么试问，附件一到底是按《房地产买卖协议》第二条作为交易条件，还是作为按第五条作为买卖合同？同一部分的条款具备了双重法律功能。我们认为，合同条款冲突，应当按照合同解释理论进行合理解释。根据《合同法》第一百二十五条的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”那么依据有关的“意向金”、“进行洽谈”、“买卖条件见附件一”的词句；根据“若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还”的条款，根据预约的合同目的，根据先签订居间协议（定金协议）再签订买卖合同的交易习惯，以及诚实信用原则，应当认定附近一仅仅是进行洽谈的交易条件，不是买卖合同。

那么再问，居间成功与否能够进行约定。如果可以约定，那么这种约定也与《合同法》第四百二十七条的规定“居间人未促成合同成立的，不的要求支付报酬。”的规定向冲突。

6、最后，对事实与理由部分的法律适用有异议。原告不存在违约行为，合同也没有相应违约责任条款，不应依据违约责任条款即第一百零七条承担佣金。

综上所述，请求法庭判决驳回原告的全部诉讼请求。

答辩人：