九乡新闻网飞鹰埃迪:房产中介履行非媒介服务产生过错买卖双方能否拒付居间费用
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http://www.qzwb.com 2005年12月20日 00:00:00 来源：泉州晚报 收藏此页到365Key 〔案情〕 原告洪某从事个体房产中介服务。2003年9月底，被告黄某经人介绍来到该中介所，要求帮助介绍购买房子。次日，洪某之夫阮某根据黄某的购房意向，带其看了郑某所有的位于泉州市鲤城区的一幢两层楼房，并介绍买卖双方认识，买卖双方对房屋交易初步交换了意见。
10月7日，郑某及黄某共同到该中介所具体协商房屋买卖事宜，双方达成一致意见后，由郑某的朋友代为书写《房屋买卖协议书》。该协议书一式三份，郑某、 黄某以及该中介所签名或盖章后各执一份。当日，黄某支付郑某定金1万元。10月15日，阮某代甲乙双方办理公积金贷款手续时因故未能办妥。10月17日， 甲乙双方来到该中介所决定解除买卖协议，甲方郑某将定金1万元退还乙方黄某后，甲方、乙方、该房产中介所即将一式三份的《房屋买卖协议书》原件一并撕毁。此后，黄某与郑某又自行协商该房买卖事宜，并于11月底以16.5万元最终成交。12月间，阮某得知甲乙双方已自行成交，即要求被告按原定房价17万元的2％支付中介服务费人民币3400元，原、被告因此发生纠纷。
〔审判〕
泉州市鲤城区人民法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告虽未签订书面合同，但双方口头达成原告为被告提供购房媒介服务，被告支付报酬的协议，符合居间合同的法律特点，该口头居间合同合法有效，受法律保护。
原告作为居间人根据被告的购房意向，不仅如实报告了相关房屋的有关情况及带被告看房，还介绍房屋买卖双方当事人订立合同，故原告已实际履行了为被告介绍订立合同的媒介服务和 尽力介入等义务。虽然买卖双方签订的合同曾因受阻而撤销，但撤销的原因在于订约后发生的情况，且买卖双方在撤销买卖合同后较短时间内又实际恢复了交易并最 终成交，故买卖双方的成功交易是原告居间促成的结果。原、被告的口头合同对居间报酬约定不明，应按照交易习惯，参照泉州市物价委员会批准的中介服务收费标 准，由买卖双方当事人平均负担居间人的报酬。
被告主张买卖双方及居间人撕毁订立的买卖合同时，居间合同关系已自行解除且委托人无需支付报酬，缺乏依据，且不符合诚实信用的基本交易原则，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十一条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告黄某应于本判决生效次日一次性支 付原告洪某、阮某中介费共计人民币1650元。本案受理费146元，由原告负担76元，被告负担70元；本案鉴定费750元，由原告负担（鉴定费已由被告 垫付，原告应在判决生效次日直接将鉴定费750元支付给被告）。〔评析〕
根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，即有权收取报酬。办理交 易过户手续等后续服务并不是中介人应尽的中介义务。若买卖双方需要中介人提供这种服务的，就应当另行支付费用，该费用应属独立于居间费用以外的一项有偿服 务费用。买卖双方不能因为中介人后续服务受阻，而拒绝履行居间合同义务。
另一方面，《中华人民共和国合同法》第425条规定：“居间人应当 就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔 偿责任。”可见，居间人促成合同成立后，只有因居间人的过错造成合同的无效或被撤销时，居间人才不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。否则，合同依法成 立后，因当事人一方不履行或当事人合意而撤销合同的，居间人无返还报酬的义务，当事人也不得拒付报酬。
（泉州市鲤城区人民法院吴文芳）