基金创新步入深水区，海外不动产基金亮相

买只基金收房租，靠谱吗？

2011年8月20日   11：11－新财经周刊·基金·广告   稿件来源：解放日报   作者：孟群舒

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小米 绘


　　本报记者 孟群舒

    “投资1000元就能收房租了。 ”继黄金、大宗商品、农产品等投资标的之后，公募基金首度涉足房地产信托凭证市场。日前，诺安全球收益不动产基金和鹏华美国房地产基金同时获批。这意味着在国内楼市限购的当口，基民可以借基金收取海外商业地产的租金，听上去不错。那么，这事儿靠谱吗，有什么风险？另外，为什么要开发这些新产品？

基金看上海外不动产

    要搞清基金如何收租金，还得从国外商业地产和物业说起。

    在美国、澳大利亚、欧洲等发达国家，有一种名叫REITs的房地产信托基金。老百姓通过认购份额，汇集资金后投资于写字楼、商场等商业地产。通过出租这些物业，靠租金收入来回报投资者。诺安和鹏华新近获批的新基金，就是投资国外的REITs基金，从而间接实现“收租金”。

    两只基金的投资方式类似，主要差异在于，诺安收益不动产基金投资地域更广，主要投资美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡及中国香港等国家和地区的REITs。而鹏华美国房地产基金主要投资于美国的REITs。

    诺安收益不动产基金拟任基金经理赵磊表示，REITs过往30年的平均年收益率可达10%-15%，显著高于其他理财产品。而且根据法律规定，REITs通常需要将90%以上的当期净收益分红给投资者，这一规定确保了投资者可以获得较为稳定的回报。通过选取养老院、医院等收益型REITs，可以给投资者带来类似债券的收益回报。从收益的来源看，不仅REIT持有的物业每年价值不断上涨，而且租金水平也可能随通胀水平的上升而定期上调，因此具有抗通胀的功能。

    不仅如此，相关人士表示，直接购买不动产进行投资需要拿出大额的资金进行周转，很多个人投资者由于财力有限，无法分享不动产市场的收益。而像诺安收益不动产基金与其他普通基金一样，用1000元参与便可“收租金”，投资门槛极低，而且可以方便地申购、赎回，流动性大幅提高。

海外收租金有何风险

    那么，在全球经济面临二次探底的节骨眼上，投资海外不动产有什么风险呢？

    从投资时机上看，两只基金相关负责人都表示，当下正是投资REITs的好时机。

    鹏华基金总裁助理、国际业务负责人毕国强表示，“近年来，美国住宅地产和商业地产价格分别于2006、2007年高点回落，全国平均跌幅达到30%-40%，经历调整已近6年，处于房地产业循环的调整后期。去年以来，部分地区已出现价格上涨、租金上调的现象。美国REITs价格在2009年3月触底后，持续强劲反弹。然而，随着近期国际市场波动，RE－ITs股价出现了较大幅度的调整，风险已得到一定程度的释放，长期投资机会已经浮现。 ”

    那么，美元的贬值会不会让收来的租金“缩水”？

    毕国强表示，虽然无法预测美元未来走势，但美国经济复苏是长期趋势。从1994年实行浮动汇率以来，人民币已持续升值17年，年均升幅仅1.3%。与美国REITs长期年化收益率相比，影响较少。当然，鹏华也考虑利用货币对冲工具，防范人民币大幅升值的潜在风险。此外，鹏华还将部分投资加拿大市场，适度分散货币风险。

    那么，美国房地产是否会二次探底？毕国强表示，虽然难以预测房地产市场的走向，但从美国经济基本面、未来人口结构变化、房地产市场供求关系、房地产市场价格水平及所处阶段等多方面来看，目前美国REITs市场是最值得长期投资的领域之一。不仅如此，REITs已经成为机构投资者战略资产配置的主要品种之一。投资者可以从自身需求出发，判断这一基金是否与自身风险能力匹配，考虑将其作为家庭资产多元化配置的组成部分。

基金创新步入快车道

    不管“买基金收房租”是否能得到国内投资者认可，国内投资者毕竟多了一个理财工具。正如同今年年初成立的诺安黄金基金，成立之初尽管各方对金价高低争论不休，但如果从年初持有至今，该基金已经随金价一道，上涨了20%。而本次获批的2只不动产基金，将为投资者打开了一扇门，开通一条全新的投资渠道。对于深陷同质化竞争的公募基金行业，这些新产品开发思路同样值得借鉴。

    诺安基金产品研发中心总监王清告诉记者，公募基金产品创新主要是3种方式，分别是运作模式创新、标的创新、投资区域创新。“我们的开发思路就是，任何产品只有赚到钱，才能站住脚。在开发时，我们把自己当成不懂基金的普通投资者，其一，新基金的投资标的越清晰越好，比如黄金基金，就是投资黄金的。其二，基金产品要长期存续，要看标的本身能否带来持续回报。”可见，站在投资者角度开发产品，是基金产品成功的重要因素。

    带着这样的思路，诺安产品开发团队发现RE－ITs的长期表现稳定，值得引入国内。为了规避欧美市场陷入经济危机的潜在风险，开发团队将新基金的投资标的扩大到全球，比如澳大利亚、新加坡。这些市场与欧美市场差异很大，新基金从产品设计上就进行了风险对冲。

    从黄金基金到不动产基金，诺安似乎一直在QDII领域发力。对此，王清表示：“由于国内政策限制，国内的投资标的基本上不是股票就是债券，而国外有一大批风格各异的产品，因此QDII的创新空间更大。投资者存在一个误解，认为QDII基金是一个品种，其实QDII是一个领域，即除中国内地外所有投资领域。我们要做的就是找到与现有产品不同的品种，将其引入国内。 ”据她分析，之所以投资者对QDII产品心存顾忌，是因为早期QDII产品大多是投资海外股市的主动型基金，要自己选时、选股、选区域，难度很大。毕竟在全球投资领域，国内基金公司尚无法与海外一流公司比拼。因此，“如果把国内公司看作是小绵羊，不要一开始就冲入狼群，要苦练内功，一步一步地走，先把自己变成小腊肠、再变成藏獒、然后再逐步与狼群竞争，这样取胜的概率就会提高。 ”