阳朔小清迈:中国央行， 值得被肯定 （ZT） 4

从房价说开去（一）

古道老井

甲;上海和重庆搞房产税试点对房价的影响大吗？

乙;当然大了，但影响的幅度取决于税负是房屋价格的什么比率。

甲;怎么讲？

乙;如果有一天中国与美国日本等国家接轨对房屋也实行房产税的话，那房屋价格肯定大跌。

甲;能跌多少？

乙;假如北京上海这些一类地区实行美国同类地区3%财产税的话，保守点说北京上海的房价理论上都应该下跌80%。

甲;为什么说是理论上呢？

乙;所谓理论上的数值就是理性的数值，但是市场上的价格通常都是由感性预期决定的。就象股票市场上的股票价格严重背离投资价值的事例不也比比皆是吗。从长远看起根本作用的是理性数值，但从任何时期看，市场的表现都是由当时的市场预期决定。

甲;如果房价真下跌80%，那老百姓是不是都买得起房子了。

乙;说那里话呢，羊毛出在羊身上，背着抱着都一样沉。如果实行房产税后北京的房价从2万5跌到5000一平。你那时买的房子和现在没有房产税时用2万5千一平买的房子是等效的。无非原来是背着现在换成抱着了。

甲;怎么能有这么大差距？

乙;今天中国居民买房子的同时等于把房子70年的所有费税都一次性交付了。类似于你全款购房了，而如果还需要以后年年缴房产税的话，类似于你向银行贷款80%自己只首付20%买房。

实行房屋税和按揭贷款本质上是一回事，只不过前者你每年向政府缴钱，后者你每年向银行缴钱。称呼不同，前者叫缴税后者叫还款。但效果是一码事，就是你必须往外头交钱。银行欠款毕竟是个定数随着房价升值和收入增加，其还贷压力对购房者是越来越轻，而房产税是没完没了，而且随着通货膨胀是越来越高，其税额永远和房子价格的升值同步同比例上涨。今天中国人还可以说自己拥有70年的房屋产权，等实行房产税后就只能有资格说自己拥有一年权利了，还得是刚刚交上房产税的时候才能说。根据国外经验，只要一年没交上就会被警察扫地出门，然后房子被低价拍卖掉。

甲;是不是这么个道理，实行不实行房产税的所谓房价是有区别的。有房产税的名义房价后面实际还躲藏着一个隐性的‘贷款’。在有房产税的地区买房子即使交了房子名义上的全款，实际还等同于只交了首付，在以后的日子里仍然得年复一年的补交余款，只不过是名义上叫缴税。有点象租个房子，那年没续上就让别人轰出去了啊。

乙;就是这么回事。今天你在中国买的房子可以安稳的住70年，即便到点或者要动迁征用，政府也肯定赔付你超过此房当时市值的人民币。而如果有了房产税，虽然你买房子的时候支付了房子名义上的全款，可此时的房价里面没有包含你未来70年必须支付的税款。

甲;那如何折算这两个房价呢？相当于我现在去买房子。这个房子我可以用两个方式购买。1；一次性的交付房款连同以后70年的房屋税。2；交一个数目的房款，然后以此为房子当下的价格基数，以后每年交付当时房屋价格3%的房产税。假如第一个方式是250万的话，那么第二个方式这个首付的数目应该是多少？

乙;好准确的例子。这就涉及到你对市场的未来预期了。既你认为在未来70年里社会的平均通货膨胀率是多少。或者说你认为市场的基本物价上升率比存款利率每年平均能够大多少。

甲;这几十年世界的通货膨胀率是多少？

乙;那看看黄金和CRB指数这几十年的变化就可以，5%是肯定说小了。

甲;那就按5%算吧。

乙;你要真按那个预期的话，现在开价250万的房子，你首付就交13万吧，剩下那237万存银行里刚好够你未来70年交房产税的。只要社会平均膨胀率真是5%的话，到时候要欠也欠不多。但剩是不可能的。

甲;你开玩笑吧，如果我把237万存银行里，每年利息按3%算都是7万多，可每年的税才3千多。我的存款只能越来越多，你糊涂了吧。

乙;按3%算存款利息太少了吧，你应该按最长年限的定期存款利息算才对。记住通货膨胀率就是以那个为基数的，如果利率是5，照你要求的5%膨胀率那房子每年的升值就得是10%。回家拿计算机核对每年的存款变化吧。保证你最后算出来的结果是最后一年还得去补点钱。记着按每年膨胀5%是均速方式算啊，如果是今年明年膨胀10%后年再回落5%的话，那你那个存款就差远了。

甲;这个结果太荒唐了。

乙;其实它是真实理性的结果，只是因为它与市场的感性预期偏离太大，所以在市场上很难被体现。而市场分分钟都是被感性预期左右着，所以市场价格体现的都是感性预期的结果。就象股票市场上的价格一样，总是被市场参与者们极易被蛊惑的心理预期所支配，你要想在里面玩理性得赔死。但是市场无论多疯狂最后还是得围绕着理性价值中枢波动，总要时不时的被强制回归。反正在市场上只会跟着感性预期走的人最后都吃亏。

甲;这好象博傻哈。价值投资只值13万，可如果你能25万拿到手还有一大堆人愿意50万要是不。

乙;还就这么个道理。你要是在疯狂的感性市场上只会玩理性，今天在14万的地方做空那得把裤子都赔上。

甲;那按照正常的市场预期应该怎么算？

乙;各国资本政府都认为3%是良性的，2%就是非常优秀的了。当然那个资本政府也做不到把通货膨胀长期控制在3%左右。一个社会有三个数据1；存款利息率。2；物价膨胀率。3；国民收入增长率。只要国民收入高过物价上升的幅度老百姓就能安居乐业。比如利息3，物价上升7，工资等收入上升9，那社会肯定没大麻烦。

甲;那你采用那个？

乙;给你个公式吧，P=aNΣc(k次幂） k=1，2，3，----------70。

这里a是征收税率，0。01或者0。02，0。03，N是开始时的房价基数，P就是为70年缴税所贴现的货币量。

甲;举例解释一下啊。

乙;比如在北京，以后要交纳3%房产税了。现在销售250万的房子那时应该值多少呢？假设政府以后70年绝对爱民，能够把通货膨胀率控制在2%的平均水平上。用0.03代入a,1.02代入c.大致得到P=4.5N。再令P+N=250。得到P大约为204，N大约为46。也就是说若实施房产税的话，今天在北京值250万的房子到那时最多只值46万。假如你不认为政府会那么善良的维持2%的通货膨胀率，预期他会和所有资本国家政府一样搞5%以上的通货膨胀，那这个今天标价250万的房子在那时最多值13万。

甲;是不是首付46万，另外204万存银行里一边生息一边付房产税，70年后这204万就变成零了。

乙;对，那得你天天祈祷这个社会真的能给你那么平稳的膨胀率，在资本社会是不可能有这样的好事了。这不过是理想化的计算。那204万是肯定挺不了70年的。

甲;是不是今天我在美国买了个46万美金的房子，同时再在银行存上204万美金也保证不了我能够拥有那个房子70年而不被警察轰大街上。

乙;如果你买房子所在地区要交纳3%房屋税的话，就是这个道理。以美国政府的德行，你这204万能顶30年就烧高香了。

甲;这不比银行还贷还可怕吗？

乙;银行贷款是越来越少，而这个是越来越多。属于二锅头脾气，后劲老猛了。

甲;那如果房屋税是2%呢？

乙;公式都给你了，自己算去啊。相当于原房价的四分之一吧。

甲;那中国一平一万的房子相当于美国日本那种价格的房子？

乙;如果税率是2的话，就等于2500/6.5=384美圆。

甲;专家不都说中国的房子比美国贵了吗？美国房子每平还不到400美圆吗？

乙;你买鸡窝啊？你说的那些专家都是不会算术的专家。道理也给你讲了，公式也给你了。自己核计去呗。

甲;照你这么算纽约东京的房屋价格不还是比北京高10倍多吗？

乙;依据理性价格计算的话，90年代初东京的房价还是北京的好几百倍呢，那时都没人惊诧，现在就差10几倍了，知足吧。

甲;可北京房价应该不比东京房价低才对啊？

乙;是啊，现在不是在填补缺口吗。10年内怎么都该补上了。

甲;那北京房价还得升10多倍吗？

乙;只要中国不把自己搞崩溃了，这是必然的，当然不一定是人民币价格升10几倍，可以汇率变化几倍，东京纽约房子再跌几倍来完成啊。

甲;怪不得纽约东京的房子卖不动，北京的房子卖那么疯。原来这里还有这个猫腻。那中国有没有可能也全面实行这样的房屋税政策呢？

乙;如果仅仅对新楼盘和对外资实施倒无所谓，可如果对所有住宅都实施的话，那就等于政府公然对全民财富抢劫了。只有想把中国搞崩溃的政府才会这么干吧。

甲;为什么这么说呢？

乙;今天拥有价值250万房屋的主人在新政下不就只相当于拥有46万甚至13万了吗，那200多万跑那去了。不就等于被抢劫了吗？

甲;那根据收入房价比的数据看，今天中国人和发达国家还有多大差距。大家都知道发达国家的房价收入比的数值比中国的要优良许多。

乙;这里的猫腻更有意思了。如果通过今天的计算能让你诧异的话，那么房价收入比的分析会更让你大吃一惊。肯定彻底颠覆你的原有观念。