阳朔天籁蝴蝶泉怎么样:中国央行， 值得被肯定 （ZT） 3

从房价说开去（二）

乙；从上面的论述中是否可以这样理解中美两个国家房屋价格的区别，不论在中国还是美国买房子都类似于住国家开的旅店，在美国买房子等于先支付一部分定金，然后每天都得缴纳与逐日递增的定金成比例的住宿费，一天不交就得被撵出来。而定金首先用来弥补旅店换房客的损失，剩余的退还原房客。美国的所谓房价就是这个定金数目。而在中国买房子等于连定金带后继70天的房费也都一起交了。至于70天以后还交不交到时候再说。但是旅店至少承诺，绝对不在不足够补偿的情况下把住房者撵出去。中国的房价就是定金还再加上70天的住宿费。

甲；对，虽然都叫做房价，但是中美两国房价概念的内涵是完全不一样的。美国的房价中其实最多仅仅包含了中国房价的四分之一的含量。知道了吧，文人们把问题搅浑的最常用手段就是玩混淆概念的游戏。明明是相差巨大的两个东西，他们却用同一个词汇描述就把大多数人给蒙了。

直接的例子就是在中国有大量的小产权房，各地区小产权房的价格仅仅是同地大产权房价格的三分之一甚至五分之一。原因何在？就是因为这些小产权房没有缴纳70年的地税。在美国买的房子其实只相同于买中国的小产权房。区别在于即便在中国买了小产权房每年也差不多不交什么费用。

乙；那是由于小产权房都是建在集体所有的土地上，住房者只象征性的交纳点土地费，无须给国家缴税，所以成本便宜。可是能便宜好几倍吗？

甲；算个帐吧，假如今天开发商买块地皮，按规划的容积率每平米卖价折合3万人民币，建成后销售4万5，能接受不？

乙；继续。

甲；这3万理论上是使用这个土地70年的税款，应该由购房者支付吧。开发商在购地时先预支了。从购地，三通一平直至销售完成，一个周期算3年。这3万应该变成多少了？

乙；按银行6%的放贷利率，3万7左右吧。考虑中间的润滑油费用还得高点。

甲；就算3万7。开发商自有资金4000或5000。用2500左右完成房屋建筑极其商店邮局学区幼儿园及其社区内的环境绿化，通水通电通气通暖通讯和社区各项服务活动设施的硬件配套等等，另外2000来元用于疏通各环节，盖上上百个红印以及销售广告宣传。当房子销售完毕后每平米能有3到4000的利润，完税后也就不到3000了。

乙；如果拿5000做本，三年挣3000利润也不很高啊。

甲；这是明面的帐，如果正好销售期间赶上大涨，4万5的房子兴许卖到5，6万呢。真正挣钱的环节在开发商的融资能力上。假如开发商可以缓交或者低息交纳购地费，那是个大头。

乙；老百姓在买房子的时候，尤其买这种4万5一平米房子的时候，看到真正的建筑成本还不足5%，心理上不平衡也正常。

甲；可是在这4万5里边，有3万7是用来交付你未来70年的住房税款的。也既购房款中的80%是被政府提前收税拿跑了。有时候这些款项也用于支付完成动迁所需的巨大费用。

乙；可政府只拿了3万啊。

甲；政府是3年前拿的，等于是购房者今年支付的3万7被政府用贴现的方式在3年前以3万的数额拿走了。

乙；假如政府不搞70年一次性得税的方式，这3万7是不是就没有了。

甲；当然了。那4万5的房子也就不到9000了。可是购房者以后每年都得交房屋税了。那还真跟美国日本接轨了。

乙；这两种方式那个对购房者有利？

甲；当然是中国这个方式对购房者有利了，而且其利之大不可估量。只不过这样使中国商品房价格比实际价格在名义上显得高出几倍来。

乙；为什么说中国这个方式对老百姓有利呢？

甲；先从你所提到的那个房价收入比谈吧。

乙；不用了，因为同样使用房价这个概念，但是中国房价与美国房价是两码事，中国名义房价被高估了四到五倍。所以所谓的发达国家优良的房价收入比数据也有这么四到五倍的夸大。例如纽约人均GDP是北京的6倍，但是实际房价却是北京的10多倍之上，因此按房价收入比的数据比较，北京是远好于纽约。

甲；岂止这个，由于中美两国的GDP统计也完全是两码事。那些拿房价收入比数据说事者不仅在房价这个概念上玩猫腻，在人均GDP上也玩同样的把戏。

乙；你说说猫腻在那？

甲；现在按照美国GDP统计的方式来算一下北京居民的平均GDP是多少。

乙；好啊。

甲；按建设部的说法，北京人均居住面积是30平米，按均价2万5人民币折合四千美圆计算。那么北京人均的房子资产是75万，换算成美圆差不多12万。给你做个预言吧，10年后如果纽约的房价依然是1。2万美圆一平米的话，那时也许叫纽约圆，那么彼时北京完税70年的房价至少是6万美圆。也就是说在未来的10年里按美圆计价的话，北京房价每年至少有25%的升值幅度。

乙；说的有点耸人听闻了。

甲；没指望今天的人相信，但这个却是必然，中国资产升值的必然。是无人可阻挡的社会发展经济规律所决定的必然。而这个规律是西方经济学发现不了认识不到预见不着，可资本社会却又逃不掉躲不开的铁律。

乙；可这和北京人的收入有什么关系啊。

甲；奥妙就在其中啊。即便按最保守的算法，房价每年只递增10%。过去的这些年远高于这个数值吧。

乙；这几年差不多都高于25%了。

甲；就按保守的算。10%意味着北京居民人均会获得1。2万美圆的资产收入。同时他全年住在这个12万美圆的房子里还获得了住房收益。以百分之2算就是还有2000多美圆的收益。在美国的GDP统计里这些收益都是属于国民纯收入的，而且还是要纳税的。可在中国，居民的这些收入不但不纳税也不计入GDP。

乙；如果计入能是多少GDP。

甲；任何国家国民在完税和交纳了5险一金后的可支配收入都不会超过人均GDP的三分之一。而北京居民得到的这人均1。4万美圆都是属于这个范畴。所以北京人的人均GDP如果按照美国的统计方式至少漏算了4。2万美圆。加上中国自己统计的1。3万美圆。按照美国的GDP统计方式，北京的人均GDP至少是5。5万美圆。

乙；原来不仅中美两国的房价概念有四到五倍的差距，GDP统计方式的不同也能制造出这么大的差距啊。

甲；确实如此。

乙；那再按生活成本计算，你说的如果对，北京人的生活水准应该比纽约人还好了。

甲；吃的肯定是北京人好的多了，穿的用的两地都是中国制造的商品，互相彼此差不多。住的就仁者见仁了。行嘛也都是家家有轿车，北京的公交地铁航空系统全世界也少见。

乙；假如北京的人均GDP与纽约持平，根据两地的物价，北京人的生活应该远远高出纽约才对。而不是差不多。

甲；在北京人的人均纯收入里面有1，2万美圆是在房屋升值中体现的。如果你急需钱，可以把房子卖掉或抵押给银行变现。否则就等于把你收入的60%以上给储蓄了。你和你的邻居都年收入10万，你是月光族，而他每年却储蓄6万。这一年的生活他没你过的潇洒很正常吧。

乙；那么在北京能有多少人能有这样的收入？

甲；依照财富分布的规律看，只有30%左右的人达到人均水准，也就是只有30%的北京家庭今天拥有220万以上的家庭房产。

乙；我在北京打车，好多出租司机都有了。

甲；那也是极少数，除非是刚才把北京人的收入算少了。70%的北京居民应该还达不到，你碰到的属于个例。

乙；不说北京，那中国城镇人的人均GDP也这么算的话会是多少？

甲；二线城市3-4万美圆，三线城市2-3万美圆。四线五线递减。全国城镇平均大约在2万美圆偏上。

乙；照你说法，中国城镇居民的平均生活水准已经和韩国台湾一样了。

甲；的确如此。那么多的大陆游客到韩国台湾旅游，一路上看的全是他们光鲜之处。大陆人不也照样感慨台湾韩国人的生活拮据吗？原因既在于此。如果没有觉得把他们拉很远，也是由于大陆城镇人的可支配收入中大部分是储蓄到房子里了。而他们是吃光用光的。

乙；这俩地方都去过，确实是这么个感觉，真觉得人均GDP二万美圆的韩国台湾人的生活不如大陆二线城市的生活水平。听你这么讲，才弄明白其中的道理啊。

甲；观念颠覆了哈。

乙；可是你那所谓的储蓄不过是房价的升值，房价即使升值10倍，房子不还是那个房子吗？这样的GDP不是玩数字游戏吗？

甲；美国日本的高GDP就是靠玩这种游戏来的。不然纽约东京的房价怎么能是北京的10几倍？美国日本的人均GDP怎么能比中国高出这么多？恰恰是中国的GDP不玩这种把戏，才能让舆论继续蒙骗中国人以为外国的那些泡沫经济体规模还很大。

乙；那么中国人的这种储蓄有什么好处？

甲；以中国城镇7亿人口，人均30平米，均价5000人民币。自有住房率85%。是否可以说中国城镇居民人均资产15万元？

乙；可以啊。

甲；记着啊，根据分布规律，中国城镇实际只能有2亿3千万左右的家庭人口可以达到这个数字。如果你达到了说明你的生活在中国城镇居于前三分之一，也可说你的生活在中国居于在前15%。

乙；好象还不止这个数目吧。二线城市的几乎所有居民家庭都能达到这个数目。

甲；宁可保守不夸大嘛。如果接受这个判断，那么在中国，几乎所有城镇居民都拥有正资产。而在农村，因为宅基地建房和土地承包，农民也都拥有一定的正资产。对吧？

乙；是。

甲；那么在中国零资产的家庭充其量不会超过15%，也就是那些极度贫困的山区人口和某些在城市飘零还没有农村宅基地的打工族。

乙；继续。

甲；你知道美国日本零资产家庭的比例吗？

乙；没想过。

甲；如果告诉你，在美国60-70%以上的家庭是绝对零资产以下，在日本75%的家庭是绝对零资产以下，你能相信吗？

乙；当然不信，有点胡说八道了。

甲；日本的国债超过12万亿美圆，人均负债10万美圆。美国的国债加上地方政府的负债超过19万亿美圆，人均负债超过6万美圆。

乙；那些是国家政府债务，跟老百姓有什么关系？

甲；政府不是经营单位，政府所拥有的资产都是不赢利的一些公共保障和服务设施，在资本国家所有能赢利的企业都彻底私有化了。理论上讲政府是没有借债资格的。

乙；政府每年有税收入帐啊？

甲；对，这是政府借债的唯一依据，政府借债不靠财物抵押，靠的是所有纳税人的担保。

乙；是这个道理，可政府借债并不需要事先得到这个担保人的允许。

甲；所以这个很荒唐的事情越演越烈，假设任何人可以随意指定别人成为自己借债的担保人的话，他肯定欠的钱是越来越多。各国资本政府都是现成的榜样。

乙；那这笔欠债怎么还呢？

甲；政府永远没有还款能力，当然最后得由担保人还啊。

乙；担保人又如何还？

甲；这个是新问题了，先把上面问题解决完再来谈这个问题。

乙；好吧。

甲；现在明确了美国人均欠债6万多美圆，日本人均欠债10万美圆。美国人有30%以上的家庭靠租房子生活，显然这样的家庭没有20万美圆以上的自有资产或者存款。还有40%左右的家庭住在价格在20万美圆以下的房子里。美国人买房子都是靠按揭。半款按揭就算是好的了。

乙；我知道美国人的房子要是升值了，他们都马上到银行里把升值的那块迅速提现，然后消费掉。

甲；美国人习惯于过那种不留隔夜粮的日子。不过还是按照他们只有一半按揭的方式来计算家庭资产。这样的家庭有10万美圆的房子资产再加上轿车和房间各类设施用具的话，看得见的最多是15万家庭净美圆资产。美国平均家庭人口数大约3.3。因此家庭总负债超过20万美圆。这类水平的家庭也通常没有什么积蓄，充其量在养老机构里有点养老积蓄金。你说这样的家庭是不是属于零资产家庭。

乙；那日本呢？

甲；就更悲惨了，日本一半的家庭根本没有自己的住房，都是住在政府提供的那种不到45平米的组屋里面。这样的家庭怎么可能有30万美圆以上的储蓄，肯定都是负资产家庭。就算那些能够住在房价四十万美圆的家庭里，去掉贷款，除了房子可见的资产也不超过5万吧。而日本平均每个家庭负债是30万美圆。是不是日本负资产的家庭占全国80%的比例。

乙；照你这么说，美国日本老百姓还真很穷啊。可在今天他们好象还是过的很滋润啊。

甲；一个负债3亿自有资产2亿的公司。只要讨债的不来就都可以在表面上过的很滋润。还是把话说在这，从此后美国日本民众的生活肯定是每况愈下，在世界实现大同前绝无翻身可能。

乙；为什么敢这么断言？

甲；假如今天你是世界顶级的资本大亨，美国日本老百姓都已经彻底无产化了，等于已经没有油水可榨了。你只会关心如何让他们把欠债还出来，而不会再去管他们以后有没有吃喝了吧。

乙；那资本大亨的兴趣在那啊？

甲；欧洲和美日是差不多的情况。今天这个世界上真正还有巨大资产的民众也就剩中国民众了，而且这个资产不仅巨大还与日俱增以及具有惊人的升值空间。

乙；说的再具体点。

甲；把美国日本欧洲最富有的5-10%人群去掉，剩余90-95%的民众净资产正负抵消后就是零。所以这部分人已经没有多少抢劫和欺骗的价值了。而中国90%民众的净资产如果按同质同价计算的话起码有几十万亿美圆之巨。你要是靠欺骗抢劫发家的资本家，你说你核计的抢劫欺骗对象会是谁？

乙；那当然是中国民众了。

甲；那么你怎么样才能把这些民众的财富抢到手或者骗到手呢？

乙；低价收购是个办法。

甲；所以中国的房价明明比美国低10几倍，可仍然有人在那里说中国的房价已经比美国房价高了，中国房价应该大跌才对。而且还真就把中国民众给说信了。

乙；看来骗子还真用的是这个手法啊。

甲；假如中国房价如这些人所愿真下跌50-80%，那就会有两房那样的私人机构把民众的房子全收购了。

乙；然后呢？

甲；然后象大牛市期间的股票一样暴涨几十倍，反正民众也没房子了，于是彻底与美国接轨，实行房产税。到那时中国民众也得用税后40-50%的收入来支付住房费用，资本家只要雇佣你，可以每年给你30万元的工资，10万元完税，8万元用于住房，5万元用于5险一金。你的生活水准比现在还差，可是人均GDP却差不多比现在高出4-5倍了。同时你也成为彻底的无房者了。那时你会和今天绝大多数的纽约人东京人一样，在梦里都不会梦到你自己能够拥有一套不需每年交税的住房了。

乙；莫不是美国日本人今天就是过的这样生活？

甲；就是这么回事啊。

乙；这里有两个问题。第一；美国日本人的国债会以什么形式让民众偿还？第二；怎么中国民众能够积攒下这么大的资产。

甲；要回答第一个问题就得把国债产生的理由和脉络搞清楚。第二个问题答案很简单，中国老百姓今天能有这些资产都是受惠于毛时代留下的遗产。毛时代给中国留下公派住房，铁饭碗，公费医疗，终身养老等政策。后几个都被改革者逐渐剥夺了。而公派住房这个政策才造就了今天中国民众不仅拥有自己的住房而且还是70年不需要支付税负的住房。在美国或者日本，任何人如果拥有如此一套三居室的话，那肯定算是当地一富了。可在中国这样的人却比比皆是。

乙；那你就先说说国债到底是怎么一回事？

甲；这确实是有意义的问题，把什么是国债弄明白了，许多事情也就一目了然了。