防水胶带:股市评价

　 
 
 
   
 
 　　黄教授的主要研究领域包括行为金融学、公司金融学、信用风险及衍生产品。他的研究成果多见于如《经济学理论期刊》、《经济学季刊》、《金融学期刊》和《政治经济学期刊》等国际一流学术杂志，尤其在行为金融学领域有过重要贡献；他也为斯坦福大学MBA和博士课程授课，曾获斯坦福大学商学院杰出教学奖，2000年获FAME研究奖。 　　股市天天跌，根本不需要理由，突然涨起来，倒是有不少的人在问：为什么？是不是有利好？回想自2245点下跌以来，股指已屡创新低，本周更是创下1162点的六年来低点。前几次新低都曾被认为是市场大底，然而最近的两次已经没有多少人敢说这就是底了。在中国经济不断高涨的背景下，股市如此下跌正常吗？如果是不正常的，那么问题究竟在哪里？听说行为金融学是专门研究解释股市现象的一门新兴学科，而在这一领域曾有过重要贡献的斯坦福大学金融学副教授黄明先生已回国出任长江商学院副院长，最近他又正好在上海授课。本报记者抓住机会拜访了黄明博士，请他从行为金融学的角度来解析中国股市所面临的问题。 　　行为金融学 可为股市决策提供理论依据 　　主持人：行为金融学研究的是什么？是怎么发展起来的？用行为金融学理论来研究中国股市能够解决什么实际问题？ 　　黄：行为金融学研究的是金融市场的投资者或决策者由于他们心理的偏差导致市场证券价格的偏差或者决策的偏差。 　　传统西方金融理论有一个主要论点，即金融市场是有效的。也就是说，它认为投资者都是理性的，一个公司值多少钱，他就会付多少钱。因此，在传统理论下，价格总是等于价值的。然而，即使在美国这个大家都公认比较有效的市场，它的证券价格和公司决策也经常出现很多偏差，这是传统金融理论所难以解释的。因此，这就需要把心理学研究的很多成果应用到金融市场上，从而导致了行为金融学的产生。 　　行为金融学在中国市场的应用仍在初期，还没有涉及到太多实际问题的解释。它的作用主要在于两个方面： 　　其一，传统理论根本无法理解和解释中国的金融市场，而行为金融学能够对于中国金融市场提供一些新的更为有效的理解和解释；其二，通过行为金融学对中国金融市场的理解和解释，希望能够对政府的政策制定提供某些理论依据。 　　我们也正在和政府监管部门进行合作，从行为金融学的角度对中国市场进行一些系统性研究。作为一门新的学科，它对于理解和帮助中国金融市场的发展将起到一定的作用。 　　六大特征 告诉我们中国股市仍然高估 　　主持人：股市目前屡创新低，本周又探至新低点。尽管如此，市场上关于A股市场是高估还是低估仍然存在争论。而当有股票要以A＋H模式来发行新股时，A股市场的反应就是股价进一步下挫。从行为金融学的角度来看，您认为A股市场仍然是高估的吗？ 　　黄：判断A股市场高估与否，是行为金融学一个很好的应用。近年来，我在国内讲课时也一直认为中国股价偏高了。我的这个判断并不是针对某个具体的公司，而是根据行为金融学近年来研究的很多成果对中国股市进行整体分析的结果。 　　行为金融学这么多年研究的结论告诉我们，有以下特征的市场往往是失效的，而且很可能是股价偏高的： 　　第一，一个不允许卖空的市场股价往往是偏高的。原因很简单。任何时期，对股市总有乐观和悲观的投资者。一个健全的市场，乐观的人可以买，悲观的人可以卖空，从而把他们的观点表达出来，这样市场上的价格体现的是乐观与悲观的平均。但如果一个市场是不允许卖空的，那么股价更多代表的就是乐观人的估计，而悲观的人则没有发言权，其结果往往就是股价偏高。 　　第二，一个不允许自由发售股票的市场股价往往是偏高的。这是因为允许自由发售股票的市场，股价一旦偏高，上市公司就会打算发售新的股票，就像城市里苹果价格高了，农民就会多种苹果。同样的道理，股价高的时候不允许公司发股，就无法及时修正高估的股价。 　　第三，一个健康的股票市场，很多上市公司都会系统性地回购股票，因为回购往往是由于上市公司认为自己的股价受到了低估。而在中国市场，即使允许，恐怕也不会有很多公司愿意回购，这恰恰说明其股价是偏高的。 　　第四，没有上市公司会自愿退市。在健全的市场条件下，这种情况时有发生。比如美国，最近6家知名的私募基金，以108亿美元的价格购买了一家上市公司(Sun？鄄Gard)。当时这家上市公司每股市价25美元，而购买者却以比这一价格高40%的36美元将它买下来，然后让它退市。这表明这个市场的价格是基本正确的，甚至有些公司股价是偏低的，把它买下来摘牌退市依然有利可图。而在一个股价偏高的市场，这一幕是不会出现的。 　　第五，缺乏以长期价值投资为原则的机构投资者，他们能够比较理性地把股价估在一个正确的范围，而散户往往容易把股价炒高。 　　最后一点，在中国市场，发股票的人从语言到理念都表明，他们觉得发股是没有成本的，把发股当作圈钱，这正是股票价格偏高的迹象。事实上，当股价正确反映了公司价值的时候，发股的人应该是很心疼的，因为这意味着发股之后，会有人来分享他的盈利。当然，这些现象也可能是代理人问题或中小股民权益缺乏足够保护问题的表现。 　　根据上述这些现象，我认为中国市场的股价是偏高的，这是我近年来一直坚持的观点，而这些现象至今还都基本存在。所以，如果说到我个人愿不愿意现在把钱投到中国股市，那么很显然，答案是不愿意。 　　回到最根本的问题上，中国市场股价高不高，关键在于上市公司的盈利能力究竟值不值得你投那么多钱在它身上；另外，即使是那些有盈利能力的公司，还要看这种盈利最终能不能落到投资者的身上，究竟是让股民享受到了，还是被公司浪费掉了。 　　主持人：那么，假如您所说的上述这些现象逐步发生改变甚至消失的话，比如，某些上市公司不再愿意发股票，是否意味着这些公司的股价已经不再高估了呢？ 　　黄：是的。事实上，我在和一些监管官员讨论当前股市问题的时候，他们就谈到现在某些上市公司已经不舍得发股票了，觉得发股有成本，它们宁愿通过更复杂的审批程序去发行可转债。这是积极的现象，是股价走向正常、走向好转的迹象。 　　我在前面关于中国股市价格高估的判断，是一个整体的平均的评价，而不是关于某一个公司的。假如前面所说的那些现象，越来越多地发生了改变，这就说明股价真正走向了正常。另外补充一点，我所说的股价偏高是一个长期的判断，也许3个月之后股价由于心理因素或者其他因素炒上去了，但这并不能据此否定我们的基本判断。 　　解决股权分置 才是股市转好的最关键一步 　　主持人：关于股权分置问题，市场现在都希望能尽快解决。还有观点认为，这个问题不解决，牛市就不会真正到来。但是，如果这个问题真的要解决，恐怕股市也会面临很大的阵痛。您对此是怎么看的？ 　　黄：要提中国股市的改革，第一个词就是股权分置。解决股权分置问题是中国股票市场走向健康的最重要一步，相比较而言，其他的任何改革都要依靠股权分置问题的成功解决才能有效。原因在于： 　　首先，只有股权分置问题得到彻底解决，才能使上市公司管理层和流通股股东利益有望取得一致。当然，这不是说，改了就能够立刻一致，而是说像现在这个样子不改的话，两者的利益根本没法一致。 　　其次，只有股权分置问题得到彻底解决，才能更有效地推动国有企业转制，否则国有股很难动，哪里谈得上什么真正的转制。 　　第三，只有股权分置问题得到彻底解决，才能使得公司收购兼并市场搞活。收购兼并市场搞活有很多好处，比如资源配置等等。其中，与股民有关的一个重大好处，就是让那些不为股民服务的上市公司管理层，头顶悬上一把达摩克里斯之剑，随时可能掉下来。你可以把公司董事之类的人搞定，但你公司经营不好，就有可能被别人全盘买下来，然后把你给解雇掉。美国80年代就出现过这种情况。有些公司上市之后，老板挥霍享乐，公司无效率，而董事会都是自己人，完全被控制住了，别人拿他没办法。面对这样的公司管理层，投资者只好把股票卖出了事，于是股价陷入低迷。这种情况怎么解决？此时，收购兼并这一武器就发挥作用了。美国80年代有很多无效率的公司被收购，有些公司原来的管理层走人，公司重新得以整顿。这样一来，管理不善的企业随时面对着被别人收购兼并的压力，逼迫管理层不得不改善自己的经营。收购兼并也成了企业提升效率的重要手段。而中国市场由于非流通股的大量存在，很难动得了上市公司的管理层。 　　解决股权分置问题非常重要，就像很多人所说的，只有这一问题得到解决，大牛市才能到来，但是这一过程必然导致大量非流通股的上市，股票供应量大增，因此，市场可能会经历阵痛。同时，由于具体解决起来牵扯的利益太广，政府虽然意识到了这个问题的重要性，但实施起来可能仍是相当困难。 　　但是这一问题必须得到解决。打一个比方说，一个人病了，有一个大手术要做，只有做了，才能真正健康，可真的要做这个手术，短期内会很痛苦而且也有风险，但手术还是非做不可。长期拖着不解决，一方面可能导致低效率，另一方面也会把问题积累到将来。 　　其实，目前解决这一问题的时机是很好的：一是现在的中国经济很好，应当趁着经济发展比较好、问题容易解决的时候积极着手，把问题解决了，否则到了经济状况不好的时候，再解决这个问题就会变得更加难以承受；二是中国股市现在还相对较小，对整个国民经济的影响还不是特别大；三是经过了长期的下跌，股民对于股权分置问题的解决已经有了一定的心理承受力。 　　政策效应弱化 说明投资者越来越注重实质 　　主持人：进一步来看，国九条于2004年2月份出台，当初被市场广泛预期是股市的实质性利好，A股市场也曾经因为国九条的出台而大涨了1个月，达到去年的最高点1783点，可是后来市场一跌再跌，屡创新低。如果说市场起初的下跌是因为国九条没有得到落实的话，那么在国九条颁布后的一年多时间里，股市的管理层陆续出台了一系列的政策措施，其中不乏实质性落实国九条的举措，但为什么市场还是一跌再跌呢？这其中表现出政策效应的不断弱化，A股市场由以前的所谓政策市变成对利好政策麻木，而对利空政策则草木皆兵，这到底是为什么？从行为金融学的角度看，有没有良策来消除或者缩小现在股市管理层和市场之间的认识偏差？ 　　黄：政策效果逐渐递减，投资者对于利好越来越麻木，有很多原因，我想主要有两个： 　　一个原因是，大家越来越意识到大手术是非做不可的，别的利好政策都是局部性的，顶多是小修小补，只有股权分置问题是根本性的。 　　另一个原因是，中国股市的投资者结构已经发生了很大的变化，我们的投资者越来越聪明、越理性了。现在已经有这么多基金建立起来，对于机构投资者来说，只有治本的东西出来，才可能采取行动，散户可能会借机炒一把，但对于几十亿、上百亿的大资金来说没有太大作用。 　　至于有没有良策来消除或者缩小现在股市管理层和市场之间的认识偏差，我觉得除了治根治本，恐怕没有太多其他的方法。从行为金融学的角度来说，不可能仅靠心理因素来长期支撑一个过高的股价，一次又一次的失望之后，投资者迟早会伤透心，也会学得更聪明。投资者总有两方面的心理斗争：贪婪和恐惧；或者说，想赢钱，怕亏钱。现在这个市场总是让他们亏钱，怎么能让他们回到市场呢？要让投资者重新兴奋起来，就要让他们看到赚钱的机会，就要有一批真正有能力盈利并且能够给投资者回报的公司，让他们后悔没有去买这些公司的股票。 　　好公司 不仅要能赚钱还要能回报 　　主持人：现在市场上还是存在一批非常好的公司的，但是每当投资者进去了，这些公司就又增发，圈钱，或者又有新的大盘股要询价发行，所以投资者依然是进退两难，怎么办？ 　　黄：是的。这正是我前面强调的，上市公司不仅要有盈利能力，还要能够给投资者回报。中国有一批公司能赚钱，但不少公司赚了钱不是给投资者分红，而是不知弄到哪里去了。这是由于上市公司管理层和投资者利益不一致的缘故。 　　上市公司赚的钱要回报给股民，否则上市公司手里的钱太多，就很容易被浪费掉。钱分红分掉了，上市公司用钱才会更谨慎，才会去创造更多的价值；而投资者有了长期稳定的回报，心里才会有底，这样才能形成一个良性循环。当然，股权分置使股东们对发红利往往也不能形成一致的意见。 　　如果有盈利能力的公司能够回报投资者，那么发大盘股就不可怕。让那些在海外上市的有能力盈利的公司回到A股市场，虽然短期可能把市场压下去，但大量在外围等待的资金就会进来购买股票。这样一来，市场才会变大，也更难以受到*纵，从而促成一个有效市场的形成。 　　那么究竟怎样的市场才能称得上是有效的呢？一个有效的市场，应该是好的企业随时可以融资，融资企业会及时准确地披露信息，投资者通过理性地承担风险而能够得到合理的回报，政府监管部门有效地保护中小股民的权益，市场偏差及时得到修正。从这样的标准来看，现在的中国股市恐怕还不能算是很有效的。 　　(上海证券报)
 
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 温州炒楼团失陷南京上海 房地产告别暴利时代
 BUSINESS.SOHU.COM　2005年4月2日10:01 [ 李伊琳 ] 来源：[ 21世纪经济报道 ]  页面功能 【我来说两句】【我要“揪”错】【推荐】【字体：大 中 小】【打印】 【关闭】
 
   理财：安徽两口月入2000的甜蜜 三个富婆的“私生活”主张 45岁“下岗”老爸从头创业篇  股票：一句话拯救中国A股市场 股民“脸色”决定股市 一路新低一路泪谁挟持了股市？  评论：我们需要抵制日货吗？ 4大银行为何敢公然趁火打劫？ “住院一周收礼240万元”之六大惊诧  　　搜狐股票手机行情查询 随时随地查行情  　　从2月份开始，仅一个月时间，温州炒房团就爆出数起楼市被套案例。温州资本是否到了欲挥泪割肉却无法转身的处境？从南京到上海，这个一度创造了中国房地产业神话的经济体，很可能面临着崩盘的局面。 　　被套夫子庙 　　南京市可谓温州炒房团的伤心之地。 在当地房地产界，近1亿元资金被套南京夫子庙大世界商贸城的故事，被传得沸沸扬扬。 　　温州购房团炒房获利的模式多半有两种，一种是等待升值脱手赚取差价，另一种则是出租获利，而大部分温州人都是采用前一种模式。此次夫子庙大世界商贸城风波，可能因炒房团成员几度提出要求，欲按照合同向房产商退市，但开发商宁可违约也不愿回收商铺而引起。 　　这场“内讧”出乎温州购房团的意料。 　　大世界商贸城位居南京的黄金地段。夫子庙步行街繁华而颇具文化底蕴，商贸城刚好位于步行街入口处，楼高五层半，南临瞻园路，是商业区的寸金寸土之地。 　　“这种商铺是没办法出售的，根本没有市场价。当时每平方米2000多元购进还是包租的，年回报率是8％。”炒房团成员之一周先生说。 　　3月29日，周先生和炒房团代表律师潘统钮又赴南京，欲与当事方面对面商讨根据合同退还商铺一事，要求无果，遂向南京市秦淮区法院起诉。 　　这场纠纷起始于2003年4月。和众多的房产项目一样，夫子庙大世界商贸城楼盘上市首先瞄准了温州这批炒家，在温州的推介会引起轰动。 　　当时楼市正火，炒家认定只要下注就会有丰厚的回报。凭着商铺地域优势，温州炒楼团以为，商贸城的铺位存在巨大的升值空间。 　　更具诱惑的是，房产商有一个包租承诺，即购买商铺每年将可以得到总房价8％的回报，包租时间从6年到12年不等。这与当时银行的商业用房5．94％贷款利率相比，他们还可以稳赚2．06％。 　　然而，当周先生等人以房价总额的60％支付首期房款后，局势开始一步步恶化。 　　2004年11月，一封发自包租方江苏夫子庙大世界商贸城有限公司的《关于将大世界委托经营回报率降至5％／年的商请函》翩然而至。根据商请函上做出的决定，注册资金只有500万元的大世界再也无法承受如此高的巨额回报，不得不将回报降为年利率5％。 　　此份商请函，加上3月16日起房贷利率提升，两者犹如一槌重锤，击碎了温州炒房团的投资梦。 　　“按照目前的回报率，还不够还53万的贷款利息。”周先生显得非常沮丧。 　　温州炒房团南京被套并非是个案。 　　据上海房地产业人士分析，同样是商业性用房，温州资本在上海沉淀的估算有5000万元，四个多月了，房价上涨幅度不抵银行利息。 　　被套之一的购楼成员潘女士在温州从事服装批发。2004年10月份，该商场店铺推介到温州。当时，潘女士手头正好有一笔闲钱，于是迅速和五名亲友飞抵上海考察，后投入119万元购得一商铺。本指望能在短期内赚个差价就脱手，没想到4个月了，119万元的投入总价也仅上涨1万元。 　　潘女士介绍，按照银行一年期最低贷款利率5．58％来计算， 她为119万元投入已经付出了22134元利息。而目前银行贷款利率一般行情都在7％左右。潘女士说现在后悔莫及。据称，在该商场里买铺的温州人大约有20人以上，资本投资约百万元起。 　　利益集团的资金链 　　不知从何时开始，豪赌的温州人不再是一个不败的赢家。 　　当温州炒房团还处于大规模、大批量买进物业的阶段时，获利离场者只是少数。最主要的是，温州有庞大的资本作为后盾。一路失败了，另一路依然在出击。被套南京的业主之一的王先生说：“我在杭州、成都、上海等地方都拥有房产，南京我被套只有十几万，套了就套了，官司要打到底。” 　　根据有关媒体报道，温州目前有炒家约1．5万人，这些专业炒家的炒房资金一般在200万元以上，预计1．5万人将投入炒房资金300亿元。而在业界，还广泛流传着一个无法证实的说法：全国有10万温州人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。 　　年届而立的林惜在温州一家证券公司工作，2001年4月，他在中山公园附近的圣约翰名邸买下了自己的第一套上海住房，当时价格是每平方米6500元，同去的十几位温州同伴一共买下了近二十套房子。在他出货的时候，该楼盘的平均售价是每平方／12000元，接近翻了一番。 　　林说：“我们比温州第一个上海购房团还早四五个月，去之前已经通过互联网了解了上海的楼盘信息，但到了那里再一算账，还是不敢相信自己，怎么上海人就不知道这些利润空间呢？” 　　温州人的市场敏感并非天成，详解温州炒楼团运作模式，可以发现温州资本进入楼市普遍存在着偶然性。30多岁的潘女士颇具代表。 　　1998年，潘女士将手头7万元现金买了一套二手房，用于出租。 　　两年后，潘最终以9．7万元脱手，加上其间收租3万元，净赚5．6万元。3年后，潘女士因炒房将7万元变成了上百万元的资金。 　　上百万元的资本预谋着一场更大规模的炒楼行动。如此周而复始地短期*作，炒楼的范围层层放大，价格也随之一轮轮上升。当然，更多的温州人并非做此种投机，也有中远期的投资者。 　　与普通购房者相比较，温州炒房团的优势在于资金实力雄厚，善于结盟集体砍价，买入后哄抬房价。以此模式，大多数温州人开始了异地投资。 　　温州瑞安的张先生是一名楼市专业炒家，从1999年开始就混迹于上海楼市。目前，他在上海的达安花园等住宅区拥有70多套房子。 　　张先生说：“我个人算得了什么？大家聚到一起方显示出资本力量。”据其介绍，温州炒楼资本主要有自有资本、企业资本、集资和银行贷款四种来源，大多采用按揭方式买进物业。 　　据张先生说，结成群的温州人在新盘未上市之际，就将整幢楼给买下了。挂上中介牌价后的楼盘一上市价格就升了一波，其间还有中介的敲锣打鼓——因为交易量越大，中介提成相应会提高。而且，银行对房产按揭贷款也乐意，在楼市正常发展的情况下，房产抵押贷款是风险性相对小的。 　　某种程度上，房产商、炒楼团、银行和中介犹如组成了一个利益集团，而温州炒楼团只是在这条利益链条上的造势者。 　　温州炒楼团的异地投资大多跟风*作，缺乏对当地楼市和大环境的预测性。这从他们在购房过程中略见一斑。 　　早在2004年，就有专家预测，一旦房地产市场过热的势头停止，温州炒房团就要开始品尝自己酿下的苦酒。 　　不幸被预言所中。不仅炒楼团在异地频频爆出被套，温州楼市首先被温州人自己给炒停了。 　　来自温州市房屋交易产权登记管理中心统计资料显示，去年12月份，该中心办理二手房交易件数只有1000出头，期房权益转让200余件，分别较上一月份的1472件二手房交易、467件期房权益转让，下降了32％和53％。 　　炒楼危害甚于坐庄？ 　　“时下的楼市和当年的股市莫名地相似，连菜市场的老太太都参与了炒房之列。这一轮的国家对楼市的调控就如同当年股市的调控一样，希望这股热潮能够平稳着陆。”一位温州证券业人士说。 　　其手法是，庄家们先是在底部不动声色地、悄悄地吸货，这个过程常常会长达几个月甚至半年到一年，待他们手上握有了大量的筹码之后，再故作神秘地放出风来，并快速地推高房价。 　　实际上，温州成了一批金融贵族的聚集地，温州民间游资在当地无法施展拳脚使得他们形成向外转移的利益链条。 　　“实际上，当房价在大幅快速上扬之时，他们已经在边打边撤，一边吸筹一边派发，当然派发的量会大大地多于吸纳的量，他们一手买房一手卖房，买房的和卖房的都是他自己。”温州当地一名姓马的中介介绍。 　　上海一位证券公司的副总经理认为，楼市的风险已经不亚于当年的中国股市；当年股市的资金入市与交易有很多种法规约束，在《中华人民共和国刑法》第二篇第三章“破坏社会主义市场经济罪”第4节“破坏金融管理秩序罪”中，对*纵证券交易价格等有明细的法律条款。而投机资本进入房地产市场、扰乱金融管理秩序的行为则没有提及量刑依据。 　　但炒楼对楼市的危害，则更甚于坐庄炒股对股市的危害。 　　他认为，因为股市是一种投资，是一种有余钱剩余的金钱游戏。而住房则是公民的一种必不可少的生活资料。现在有些地市已出台了对购买第二套住房要征收高达20％的消费税的政策。而这一政策作用首先将在温州楼市炒家身上体现。 　　他还声称，温州炒房团所扮演的，正是中国房地产暴利的“终结者”的角色。 （ 责任编辑：胡立善
 
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 北京商品住宅期房价近年来首次微降1%  2005年04月02日 19:05:43  　　市建委于昨天发布了今年1到2月本市房地产市场信息,市场需求依然强劲,全市商品房买卖成交面积增长24.7%。值得注意的是商品住宅期房买卖平均价格每平方米同比下降58元,降幅为1%。虽然降幅仅仅是1%,却已是近几年来头一回。 　　今年1到2月,本市商品房买卖成交40123套,475.67万平方米,同比分别增长1 9.8%和24.7%。其中商品现房买卖成交14394套,170.07万平方米,同比分别增长57.1%和67.7%;商品期房预售成交25729套,305.6万平方米,同比分别增长5.2%和8.2%。截至2月底,全市空置一年以上的商品房474.95万平方米,同比增长20.5%。 　　值得关注的是这两个月商品房预售买卖价格,全市商品期房买卖平均价格为每平方米6538元,同比上涨了310元,涨幅为5.0%。其中商品住宅期房买卖平均价格为每平方米5779元,同比下降58元,降幅为1%。 　　尽管只有区区一个百分点,但房价下降却是近十年来头一回。市建委房屋交易市场管理处处长沈洁告诉记者,商品住宅期房在两个月的短期内出现下降,主要是因为别墅等高档商品房交易减少,中低档商品住宅交易加大引起的。 　　据了解,在这两个月里,本市商品住宅期房买卖价格低于每平方米7000元的占总数的75.23%,其中低于每平方米5000元的占40.62%,别墅空置率大大高于普通住宅。如密云一地的别墅空置率就高达53%,而标准住宅空置率仅为15%,高层住宅仅为8%。 　　近十年来,北京市的房价每年都以不到10个百分点的速度一路攀升,商品房均价从每平方米3000多元一路涨到6000元以上,购房群众一面怨声载道一面排队抢购,怕的就是以后再涨。 　　为了不让房价成为脱缰野马,自去年以来,政府出台了一系列政策,以调控房价。（记者　刘扬）  　 北京日报 
 
  
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    新华网北京４月３日电 题：加强宏观调控 稳定住房价格
    新华社评论员
    当前加强和改善宏观调控的一项重要内容，是稳定住房价格。各地区、各部门要高度重视住房价格上涨过快问题，加强领导，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。
    去年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定控制。但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理、开发建设成本提高等原因，导致一些地方住房价格上涨过快。据国家统计局统计，２００４年全年新建商品房平均销售价格上涨１４·４％，其中商品住宅上涨１５·２％，为１９９８年以来的最高涨幅。
    目前，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业。住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。而且，由于房地产产业链长，牵涉钢铁、建材等众多行业，房地产过热，势必拉动生产资料价格上扬，增加通货膨胀的压力。总之，住房价格上涨过快，虽然是局部性和结构性问题，但如果不及时加以控制，有可能演变为全局性问题，将会影响整个国民经济的健康运行。一些国家和地区因房地产泡沫破裂给经济和社会发展带来的负面影响，应当成为我们的前车之鉴。
    住房是一种生活必需品，“小康不小康，关键看住房。”住房问题关系到千家万户的安居乐业，关系到社会财富的流向和社会公平的实现。因此，住房价格不能完全由市场来自发调节，政府应该发挥应有的调控作用。保持住房价格的相对稳定，是维护广大人民群众切身利益、构建社会主义和谐社会的一项重要工作，也是各级政府驾驭市场经济能力的具体体现。地方各级政府一定要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度，把稳定住房价格作为自己的重要职责。为强化地方各级人民政府的责任，对住房价格上涨过快、控制措施不力、造成当地房地产价格大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。
    当前，房地产市场供求结构性矛盾突出。为了满足广大中低收入群众的住房需求，各地应因地制宜，加大住房供应结构调整力度，在控制高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设规模，提高其在市场供应中的比例。要及时调整房地产开发用地供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房土地供应。同时，抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。
    近年来，一些地方为了增加财政收入，搞政绩工程，不切实际地加大了原有住房的拆迁规模。各地应严格加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模，坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为，避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长。
    要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。针对投资性购房比例偏大和投机炒作严重的问题，应加大控制投资性购房需求的力度，大力整顿房地产市场秩序，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作。
    各地要认真贯彻落实国家控制住房供求的各项政策，研究制定符合本地区实际情况的调节措施，采取经济和法律等多种手段，有针对性地从供求两方面进行双向调控，切实使过高的住房价格得以回归。（完）
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 “地荒论”是房价上涨的新借口  2005年04月04日 14:10:26 中财网
  　　来自于北京房产市场的传言认为，房价猛涨是由于国家对土地实行了严管的政策，房地产用地供应不足，“地荒”使得老百姓对未来房地产的预期价格看涨。3月23日，国土资源部有关部门对这一说法进行了强烈驳斥。国土资源部有关人士指出，北京目前所谓的“地荒”并不存在，全国土地供应与房地产公司购置的土地面积都没有减少，仅北京市就有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活（3月24日《新京报》）。 　　卖房靠吆喝。看了这一新闻之后，我更加坚信了这一观点。在去年国家上调存贷款利率之后，央行再度发力调高了房产贷款利率。国务院总理温家宝明确表示将采取措施抑制房价的过快增长，显然现在的势头越来越不利于房产商和炒房投机者。于是，在这样的情形下，房产商“不失时机”地抛出一些高论，其用意不言而喻。 　　从表面上看，似乎房产商的“地荒论”确实有理有据：土地资源的有限性决定着土地是不可能无限地供应的，当土地消耗到一定的程度之后，必然会出现“地荒”；而近年来伴随房价的飞升而不断抬高的地价也可作为出现地荒的一个佐证。但是，一个不容忽视的事实是，对于一个相对稳定的城市空间内，人口不可能无限制地膨胀，同理，城市居民对于房产的需求也不可能无限制地增长，在整个增长的过程中必然有一个房产供需平衡的临界点，过了这个点之后的房产市场，其增减也就必然恢复到了正常轨道上。 　　这让我想起了前不久关于房价地价谁导致谁上涨的争论，按照房产商的观点，是地价上涨导致了房价的攀升；而国土资源部则认为，是房价的上涨拉动了地价，并且让土地显示出了真正价值。尽管这样的争论从本质上讲是双方都在回避一个事实：没有人愿意明说房价上涨的利益落入了谁的腰包。于是这样的二元悖论也只能无果而终。 　　显而宜见，房产商的“地荒论”正是房价与地价“二元悖论”的延续。与后者不同的是，国土资源部用数据击碎了房产商的“地荒论”。但是，即便如此，这样的结果对于普通市民百姓来讲，同样不容乐观。必须清楚地看到，叫嚣“地荒论”的房产商目的只有一个：为房价的上涨寻找“合理”的理由。 　　事实上，房产商从未放弃任何可以涨价的舆论宣传：从最为基本的通胀指数，房产商断言房价必定会随物价上涨而上涨；出于建房首先满足富人的考虑，房产商热衷于投资高档楼盘；出于对人均住房面积尚未达到国际平均水平的论断，房产商拒绝承认楼市存在泡沫。 　　在整个房价飞涨的过程当中，普通市民从未真正拥有过对于房价的发言权，只能是默默地承受高房价把自己的住房梦想越拉越远。就在这样的不经意中，房产商又抛出了“地荒论”，言下之意在于，现在不买房，以后可能真的就再无安家之地。 　　抛开这些危言耸听的言论，我想，这在另一方面也足以让我们感觉到国家的宏观调控政策正在发挥作用，尽管房贷加息在一定程度上加大了一些已购房居民的生活负担，但是，也确实刺激了一部分房产商或者炒房者，他们正迫切需要为楼市涨价寻找理论支持，以维持自己的预期利益；尽管最终的房价走势还有待时间检验，但是宏观调控下的房价，再逆市上扬的压力显然更大。 　　一份来自于《个人理财》杂志的数据值得关注：2005年1月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达25.63％；2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%；自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元…… 　　无需再赘述什么，房产市场的泡沫是否存在，是否在破裂，还是让现实的房价走势，来结束这“地荒论”之争吧。  □ 刘利军 　 光明网 
 
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 人民币升值呼声高 市民抛售美元  2005年04月04日 14:28:03 中财网
  　　记者前天从宁波中行获悉，近段时间来，许多手头有美元存款的宁波市民都忙着将美元兑换成人民币。对此，一些业内人士认为，由于当前人民币升增值呼声增高，已对市民的存款观念产生冲击。　　宁波中行：许多市民在抛美元 　　“喂！是中行吗？我想问一下现在是不是应该把美元兑换掉？”前天，记者在宁波中行采访时，听到这样一个咨询电话。“最近一段时间来，类似这样的咨询电话特别多。”中行一客户经理对记者说，“不仅是咨询的人多，这段时间有许多宁波市民正把手头的美元和汇票兑换成人民币了。” 　　据介绍，在宁波诸多银行中，中行的对外业务一直有很高的市场占有率，对外汇市场的变化非常敏感。这位客户经理给记者算了一笔账：“按现行汇率，100美元可以换821元人民币。假设人民币真的升值，若汇率变成1美元只能换8.1元人民币，那么100美元只能换810元人民币，相比之下，升值后换汇就少了11元。” 　　一位专业理财人士向记者分析，现在虽然美元进入加息期，但人民币也进入加息期，相比之下，存人民币利息收益比美元高。“在宁波有许多人与美国人做生意，许多去过美国的人都认为，美国经济很疲软。” 　　业内人士：人民币升值压力很大 　　一位业内人士告诉记者，人民币实行与美元挂钩的政策，去年美元一直贬值，受此影响，人民币跟着贬值，即使去年国家降低出口退税率，出口仍然快速增长，国际贸易继续顺差的走势，像宁波去年顺差近70亿美元。 　　出口快速增长，加上投资快速增长，致使我国原材料供应吃紧，价格全面上涨。去年上半年，虽然国家采取了宏观调控的措施，但直到现在都没有制止住物价上涨的步伐，2003年年底到现在，钢材从每吨18000元涨到32000元。这位业内人士对记者说：“人民币升值是解决当前经济矛盾的一个重要的策略。” 　　期货市场：投资客数亿元赌期铜走低 　　“人民币升值是影响期货市场的关键因素。”上海南都期货宁波营业部一位姓朱的负责人说，“期货市场是跟着现货走的，现在钢、铝、大豆都在高位徘徊，上次受房贷加息政策的刺激，期货市场的价格稍有回调，但这几天又上扬了点。如果人民币升值，走势会逆转。”据透露，浙江部分期货投资客已经投入数亿元，赌期铜走低。 （记者 阮晓琴）  　 现代金报 
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 业内人士：人民币升值压力很大 　　一位业内人士告诉记者，人民币实行与美元挂钩的政策，去年美元一直贬值，受此影响，人民币跟着贬值，即使去年国家降低出口退税率，出口仍然快速增长，国际贸易继续顺差的走势，像宁波去年顺差近70亿美元。 　　出口快速增长，加上投资快速增长，致使我国原材料供应吃紧，价格全面上涨。去年上半年，虽然国家采取了宏观调控的措施，但直到现在都没有制止住物价上涨的步伐，2003年年底到现在，钢材从每吨18000元涨到32000元。这位业内人士对记者说：“人民币升值是解决当前经济矛盾的一个重要的策略。” 　　期货市场：投资客数亿元赌期铜走低 　　“人民币升值是影响期货市场的关键因素。”上海南都期货宁波营业部一位姓朱的负责人说，“期货市场是跟着现货走的，现在钢、铝、大豆都在高位徘徊，上次受房贷加息政策的刺激，期货市场的价格稍有回调，但这几天又上扬了点。如果人民币升值，走势会逆转。”据透露，浙江部分期货投资客已经投入数亿元，赌期铜走低。 （记者 阮晓琴） 发送短消息查看个人资料 UID:40314
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 新华社专稿披露投机客动向 部分炒家开始抛售手中房子  2005年04月05日 07:53:23  　　新华社专稿披露一些城市投机客最新动向　部分炒家开始抛售手中房子　　3月17日央行调高个人住房贷款利率，幅度不大，其实并不足以让投资客难以承受或者无利可图。但是仅5个月内连续加息两次，显然是国家宏观政策抑制房产投机的一个信号，给一些投资客带来很大的心理压力，部分获利不菲的炒房者已经开始抛售手中的房子。　　市场房情　　北京：部分炒房者抓紧套现　　据北京我爱我家金融理财部总监康胜介绍，近来该公司转按揭业务比2月底3月初增加了15％至17％，另外，咨询转按揭的客户也明显增多。比如有位客户，手头囤有CBD核心区域某楼盘5套房，近日出手了3套。他以每平方米不到7000元买进，卖出时每平方米价格已经上万。他说，那么多房子套在手上，加息后心理压力很大，趁着利润不错赶紧卖出套现，心里才踏实。　　用少部分的首付，套取银行20年甚至20年以上的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”的炒房人，在此次加息中受影响最大。记者在采访中了解到，这一类炒房人纷纷在调整自己的投资策略，有的由出租转为出售，有的准备提前还贷，有的再购置一些房产的投资计划暂时停下。近日记者在中介机构了解到，部分投资型买家开始抛售手中物业，并且价格上有所松动，从前可能因为买家万八千的还价，卖家会拒绝交易，现在几千乃至上万块钱都可以商量。　　上海：二手房网上挂牌显著增加　　自央行提高房贷利率以来，上海政府的跟进政策也迅速出台，一个个连续不断的严控消息，已经开始让部分炒房者信心动摇。从上周起，尽管房价还没有出现大的回落，但让不少炒房者不得不开始退出“投机列车”。　　据上海市有关机构统计，近期的上海二手房市场交易增幅约在15％左右，但相应的房屋价格并没有出现太大变化。上周末，记者在房产之窗、上海热线等网站的二手房挂牌处查询后发现，上述网络交易平台上的确出现了二手房网上挂牌显著放量的迹象。在央行采取调高房贷利率措施之前，浦东地区的挂牌房源多在200到300套之间，在央行调高房贷利率措施后，挂牌房源明显增多，浦东地区的挂牌房源已经增加到了400到500套左右。　　康胜告诉记者，从上海目前的二手房市场挂牌情况可以看出，不少炒房者的心态已经开始发生了变化，此轮紧缩政策将会对炒房团造成遏制。　　南京：投资性购房比例明显回落　　南京知名房产中介我爱我家公布的今年3月份的交易情况显示，可能是受加息等因素的影响，投资性购房的比例明显回落。　　我爱我家对南京江南八区购房动机的分析表显示，1月份因为投资等原因希望购房的人占了购房者总数的11.9％，2月份因此原因而购房的占7.3％，而3月份这个比例滑落到了4.1％，可能是因为受到3月17日起实施的加息政策的影响，投资者受到了一定的打击，炒房行为有所收敛。　　深圳：四大举措棒喝“炒房”　　昨天，深圳媒体公布了这样一个消息：深圳市国土资源和房产管理局日前就遏制非法炒卖房地产行为出台四条重大举措，打击炒房行为。　　这四大措施第一条规定，房地产开发企业在未取得《房地产预售许可证》前发生“内部认购”“内部认筹”“内部登记”等行为，由主管部门责令其限期改正、给予年审扣分、暂停相关业务的处理，并视情节依法进行查处。第二条规定，房地产开发企业与购房者签订《房地产买卖合同》的15个自然日内，必须到房地产登记部门办理合同备案手续；逾期不申请备案者，主管部门将暂停其售房业务。该通告第三条规定，《房地产买卖合同》备案后，房地产登记部门将不予办理解除合同备案手续。第四条规定，已批准预售的房地产项目名称、面积及套数，国土房产局将通过其网站公布并及时更新，以保证房源信息的公开和透明。　　机构预测　　年中可能再加息“打压”房价上涨　　3月29日央行行长周小川在接受人民日报专访时表示，近期将不会专门针对房屋贷款出台单独的利率政策，有可能通过基准利率的调整来控制房地产价格。近日的一项调研表明，10家中外金融机构普遍预计中国今年还将有升息举措，幅度为27到50个基点不等。　　这项调查是基于10家机构分析师展开的，其中包括汇丰银行、渣打银行、JP摩根、高盛、国泰君安、申银万国、海通证券等国内外知名金融机构。　　调查结果显示，10家受访机构无一例外预计中国今年将有升息举措，其中有6家预计相应政策将在第二季度出台，而另外4家则认为在下半年。渣打银行认为将于第二和第三季度连续分别加息27个基点，JP摩根则预计在第二季度加息32个基点之后在第四季度还将加息30个基点。在加息幅度方面，高盛预估的幅度最大，为50个基点。另外，还有6家机构认为将与去年10月的那次升息幅度相同，即27个基点。　　专家看法　　老百姓现在购房需三思而后行　　中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容表示，不管是加息还是利率调整，都是央行针对需求做出的调整，主要对象并不是买房的普通老百姓，目的在于落实温家宝总理在今年政府报告中提出的平抑国内房地产价格过快上涨，抑制过度的投机性购房。　　事实是，购房总价下降1％或者少上涨1％所节约的购房支出，就足以抵偿利率提高18％所增加的利息负担。利率上调的幅度越大，房价下降幅度会越大；利率上调越快，房价下降越快。　　易宪容说，3月17日央行调整房贷利率对于购房投资者来说，利率的上升，自然会增加他们投资成本，但如果住房交易中所获得利润远远高于所增加之成本，那么购房投资者就不会退出市场。但由于住房的流动性差、交易成本高，当投资者面对继续升息的不确定性而导致房地产价格波动时，也一定会谨慎，特别是当在政府一系列组合拳的重击下，必将使投资者陷入“风险大利润薄”的境地。在这样的情况下，老百姓现在购房，还需要三思而后行。（记者 洛涛） 　 新华社 深圳商报 
 
  
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  易宪容：政府还会出台措施抑制房价上涨  2005年04月05日 11:02  --------------------------------------------------------------------------------
 
      据《北京青年报》报道，针对央行行长周小川、副行长吴晓灵在公开场合的观点，社科院金融研究发展室主任易宪容昨天表示，这在一定程度上表明，3月17日的加息并非政府抑制高房价的最后手段，相反面对不断上涨的房地产价格，政府还有可能在利率、土地、税收政策等方面“联手出击”。 　　“政策的调控目标应该促使像北京这样的城市房价回落20%到30%左右，促使上海等房价增长过猛的城市价格回落50%。现在看来效果还远远没有达到。”为此，易宪容表示，对房贷的再次加息、土地的科学规划和清理，以及在房屋交易时应缴纳的房地产税，都有可能择机推出。 　　“许多国家对利率的调整可能都是多次的，而且是不温不火地慢慢往下调，现在看来，中国正处在这样一个调整的过程中，下一步究竟要不要调整利率，调整到什么样的时间和幅度，关键要看这几个月的经济数据。” 　　“税收和土地政策的调整同样也在决策者的脑海里。”易宪容分析说，在中国，目前房地产税比重不高，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也只有8.12%。另外，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多且重，最终被房地产商摊入了成本；保有、交易环节相对偏轻，对个人占用多套房产几乎不征税，客观上刺激了房地产投机行为。“财政部副部长肖捷近日已经在一些场合表示，中国将开征房地产税，目前房地产税试点城市正在筛选之中，这些很有可能都是政策出台前的一些强烈信号。”(王旭/中新网) 
 
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 国务院八条铁规打压高房价  2005年04月05日  　　国务院高层发布关于切实稳定住房价格的通知　　据昨日出版的最新一期《财经》杂志披露，过去一个月中，中国政府频频出手，从调高按揭利率，增加首付比例，到买家收楼一年内卖出要交税，出台了一系列政策，意在打压对房地产的投机行为。其效果尚未显现，但显见决策层对房地产市场的判断已经发生方向性变化。而在未来的一段时期，决策层可能进一步“踩刹车”，中国房地产业因此可能发生更为重大的变化。　　八条铁规非常严厉　　据悉，3月底，国务院高层发布了一份关于切实稳定住房价格的通知。知情人士称，通知一共有八条意见。《通知》明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。　　《通知》虽未见正式公开报道，但众多官员和业内人士对其内容都已熟知。“国务院的八条意见是非常严厉的。”一位政府官员评论道。《通知》还指出，对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。　　恶意多买不准放贷　　《财经》获悉，从4月1日起，上海16家中资银行将全线停止一年内个人住房贷款的转按揭服务。与此同时，来自上海各银行基层网点的消息还表明，部分银行已经明确表示，第三套房贷将在6.12%的基准利率上再上浮10%，至6.73%。　　银行业内一资深人士透露，虽然各大银行都表示同一借款人申请第三套住房贷款的业务可以*作，但贷款审批过程将极为严格。如果银行认为借款人有明显的投资意图，即使其个人资质优越，贷款申请也可能无法获批。　　房产泡沫迟早破灭　　另据悉，中国国际金融公司研究部近期走访了全国近20个城市，实地采集了各类楼盘的商业信息，包括价格、按揭贷款和租金等，并于3月29日发表了一份题为《买房不如租房》的研究报告。报告指出，在相当一部分城市，购房成本和对应的租金已经严重背离，这是房地产泡沫的主要表征。包括长江三角洲在内的某些地区房地产价格泡沫的破灭只是个时间问题。  　 华西都市报 
 来源：亿房论坛(http://bbs.fdc.com.cn/showtopic-3087495.aspx)