房租出现异常波动 政府将出手干预

2011/07/14 07:33:00来源：北京青年报-北青网 发表评论

　　北京发布修改版《房屋租赁管理规定》 即日起实施

　　本报讯 昨天，北京市政府公布《北京市人民政府关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定》，对2007年11月3日市人民政府第194号令发布的《北京市房屋租赁管理若干规定》进行了相应修改，并规定从公布之日起立即施行。新规定首次明确，承租人应当配合出租人进行房屋出租登记，不得擅自改变承租房屋的规划设计用途。同时，授权市发改委、市建设（房屋）行政等部门在租赁市场短期内出现租金较大波动等异常变化时，可采取临时干预措施以稳定租赁市场。而对群组现象，新规明确出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准，具体标准将由有关部门另行制定，并明确当出租房间达到10间以上或者租住人员达到15人以上时，出租人应当建立相应的管理制度。

　　“新规在一定程度上提高了对承租方的保障，有利于老百姓改变住房‘只买不租’的消费习惯。”昨天，面对新规，多位业内人士首先如是表示。

　　新规中增加的第九条值得关注，即“本市鼓励、支持出租人和承租人签订长期居住租赁合同，建立稳定的租赁关系。”“租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。”业内人士对此认为，政府部门开始引导租房消费，租房解决居住难题。

　　而对老百姓关注的群租，新规定明确，出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准。具体标准由市建设(房屋)行政部门会同市公安、市规划、市卫生等有关行政部门制定；并明确不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。

　　同时，新规明确，集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明‘专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。单位承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，单位应当按照上述规定履行安全管理职责。同时，明确公安机关应当统一印制出租房屋多人居住登记簿册供出租人免费领取。

　　亮点1：社区将建房屋租赁基层管理服务站

　　新规定明确，本市各级人民政府应当加强对房屋租赁管理工作的领导，建立出租房屋管理机构。区、县人民政府应当在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站(以下简称基层管理服务站)，并保障其工作所需的经费、办公场所。居民委员会、村民委员会可以根据本地区实际，组织居民制定房屋租赁管理公约，对房屋租赁实行自治管理。

　　亮点2：租期内出租人不得擅自提租金

　　新规定明确，房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。按照新规定，市建设(房屋)行政部门应当会同市工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，向社会公布。此外，房屋在租赁期限内因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　亮点3：鼓励企业和个人投资建设公租房

　　新规定明确，鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。对此，业内人士认为，虽然新规定未明确政府采取什么方式鼓励企业和个人投资建设公租房，但从政府此次对房屋租赁市场的重视程度看，今后肯定会出台相应的政策鼓励个人和企业投资建设公租房。而从供应和调控角度看，未来市场，政府鼓励建设的企业或个人公租房和政府增加供应的公租房一起，都将成为租金市场波动时的“干预措施”，增大供给，缓解需求，最终将起到稳定租金的作用。

　　亮点4：住宅出租人7日内须办登记

　　新规定明确，租赁房屋用于居住的，应当进行出租登记。出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续。

　　同时，房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。在房屋租赁合同有效期内，居住人员发生变更的，承租人应当自变更之日起2日内告知基层管理服务站，办理变更登记手续。而房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知租赁当事人到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续。

　　新规定明确，出租人、承租人、房地产经纪机构未按照规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的，责令改正，处200元以上500元以下罚款。

　　亮点5：基层管理服务站免费提供登记等服务

　　新规定明确，基层管理服务站为办理房屋出租登记的当事人提供服务，包括：告知有关人员办理流动儿童入学、国家免疫规划项目的预防接种、计划生育免费技术服务等事项的规定和流程；根据当事人的要求出具与房屋租赁有关的证明；受当事人委托，提供办理暂住登记、暂住证件，办理普通地下室登记备案，交验、登记流动人口婚育证明，纳税代办服务等；提供维权服务信息。

　　同时明确，基层管理服务站办理出租登记、为当事人提供服务，不得收取任何费用，不得从事或者变相从事经营性活动。

　　亮点6：群租面积标准将制定

　　新规定规定，出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准，具体标准由市建设(房屋)行政部门会同市公安、市规划、市卫生等有关行政部门制定。同时明确，不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。

　　亮点7：将建“官方”房屋租赁市场信息系统

　　新规定明确，建设(房屋)行政部门应当建立房屋租赁市场信息系统，为单位和个人提供房屋租赁市场信息、房地产经纪机构经纪活动信用记录等租赁信息服务。本市按照统一规划、资源共享的原则，建立房屋租赁综合管理信息系统平台，对房屋租赁信息实行动态管理。

　　业内人士认为，这非常值得期待。北京目前正在海淀区试点的“二手房交易服务平台”，政府提供网络平台，以保证本市二手房买卖真实、安全，高效，如果租赁市场也能建立这样的“官方平台”，北京租房市场秩序将会焕然一新。文/本报记者余美英

　　权威解答

　　问：新规为什么授权政府可临时干预租房市场？

　　答：目前租赁市场存在的最主要问题是租赁关系不稳定，出租人随意调整租金、缩短租期，侵害承租人承租权，直接影响了租赁市场发挥居住保障作用。

　　在国家房地产调控的大背景下，本市也出台了限制购房的调控政策，今后大多数住房需求将通过租赁市场解决，因此通过立法规范租赁活动，保障承租人承租权利的必要性就显得更加突出。

　　问：2010年4月29日至5月15日，市政府法制办在首都之窗网站上将《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》面向社会征求意见。公开征求意见期间，草案规定了单位人均租住面积（建筑面积10平方米，使用面积7.5平方米）的群租限制条件，但此次公布后《规定》并没有规定具体的面积标准，而是授权有关部门制定，为什么？

　　答：在草案公开征求意见期间，得到了社会各方面的广泛关注，共征集到意见106条，其中绝大多数是对规范群租行为提出的。围绕着《修改决定（草案）》第十一项中关于人均建筑面积10平方米、使用面积7.5平方米的群租限制性规定，广大市民从不同角度提出了完善性意见。

　　许多市民指出，对于较大户型的住宅出租而言仍显过低，以此标准，建筑面积在100平方米以上的住宅群租，仍可居住10人以上，群租问题带来的扰民、治安、消防、安全隐患等问题仍然十分严重，应适当提高人均租住面积。也有部分市民认为人均10平方米的规定较为苛刻，群租现象有其合理性，主要是市场上存在大量低价租赁住房的需求，人均10平方米的限制过严，将对大批低收入群体的生活造成很大影响；还有部分居民对规定人均面积的限制标准表示反对，认为出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的限制条件就应允许出租，没有必要对单位租住面积进行限定等等。

　　通过分析研究各方面意见我们发现，通过人均居住面积的规定对群租加以限制是十分必要的，但对标准的确定争议较大，无论如何规定，不同的利益群体对标准总会提出不同意见，并且标准的合理性也会楁着租赁市场供求关系等因素的变化而变化，规定具体的标准也不利于随着客观情况的变化而调整。对此，现在的《规定》中没有规定具体的人均居住面积，而是授权由相关部门制定爩增强了标准的灵活性和可操作性。文/本报记者　余美英

　　专家看法：北京租房模式或将改变，租房可通过“官方平台”

　　昨天的采访中，业内人士认为，新的租赁管理规定出台，将对北京租房市场产生极大影响，和眼下海淀区正在试点的北京“二手房交易服务平台”、老百姓买卖二手房可通过“官方服务平台”一样，今后，老百姓租房也有望通过“官办平台”完成。而这将改变眼下的北京房屋租赁市场的租房模式。

　　“最新修改的《北京市房屋租赁管理若干规定》，全面执行后不但会改变既有的租赁习惯，使消费者在租赁安全感和满意度上有所提升，也会对租赁业主、经纪公司、相关主管部门等各方可能参与到租赁交易的主体、监督、服务等部门有全面的考量。”链家地产、中原地产等中介机构相关负责人表示。

　　在他们看来，这主要表现在：首先，政府部门将建立房屋租赁市场信息系统，为单位和个人提供“官方的、可靠的、真实的”房屋租赁市场信息、房地产经纪机构经纪活动信用记录等。其次，租金“一异常波动”政府相关部门即可临时干预，将保证租金跳涨可能性变小，租赁市场将相对稳定，有利于改变“只买不租”的住房消费习惯。第三，新规定将改变经纪公司现有租赁管理模式，中介公司居间服务和代理租赁两种眼下北京房屋租赁市场主流租赁业务都将受到比较大的冲击。“因为官办平台会让租赁信息流通变高，经纪公司单纯靠以往在租赁上提供信息服务来争夺客户竞争力就会减弱，同时代理业务目前的硬性限制越来越多，利润和操作空间必然被压缩，今后经纪公司必须体现出其在租赁服务和管理上的独特优势才能赢得市场份额”。文/本报记者余美英（来源：北京青年报-北青网）

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编辑：ASAKO