顾云昌：政府减少土地供应导致楼市泡沫产生

2011年07月02日 10:59
来源：凤凰网房产

字号:T|T

1人参与打印转发

凤凰网房产讯 2011年7月1-4日，博鳌-21世纪房地产论坛在海南三亚召开，来自全国地产界、金融界、学术界及传媒机构首脑人物会聚博鳌，共同探讨中国房地产的未来发展和出路，凤凰网房产进行了全程报道。以下是以下是中国房地产及住宅研究会的副会长顾云昌在现场的讲话。

中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

关于“软着陆”的问题，就是房地产市场要软着陆，所谓软着陆就是量价平稳，中心意思就是房子大起大落。2009年启动了经济，我们宽松的货币政策，这么巨量的贷款，出手重、出手快的态势，出现房地产快速上升的势头，在我们销售量明显上升的同时，我们房价业明显上升，现在中国经济要实现着陆，是软着陆还是硬着陆，这是国际上许多专家，许多机构都在高度关注的问题，这也是中国政府十分重视的问题，也有人说中国要硬着陆，也有人断定说中国房地产泡沫要破裂，我个人相信中国的房地产市场不会像日本的泡沫破裂。但如何软着陆是关心的问题，难点是挤泡沫的问题。房地产泡沫从产品到吹大，有两点可能性，一种是破灭，我们看到30年前的拉美国家的房地产破灭，20年前的日本泡沫破灭，10几年前的亚洲国家金融危机当中的房地产泡沫破灭和美国的破灭。有没有挤压的，有没有这种可能，通过用时间换空间来挤压泡沫，房价进入平稳的情况下，我们收入的增长，快于我们房价的增长，就能实现逐步挤出泡沫，应该承认我的观点是一些城市，或一些特大城市已经有相当多的泡沫，这是我想讲的两个问题。一个要关注焦点，第二如何突破难点，我认为当前的房地产市场的形势应该是这样一种形势。

然后讲供与求。刚才讲到了两个体系，软着陆和硬任务，这两个体系的建立，一个是保障房问题上如何做到即积极又稳健，在商品房市场上如何调整关系软着陆，我们应该分析一下在商品房市场的问题，我们分析市场，这些年来我们的供应和需求资金是存在供求失衡的，或严重的供不应求，从我们每年公布的商品住宅的竣工面积和销售面积之间。2001年达到了3.9亿，我又统计了一下，在上一个五年规划2006到2010年，商品住房的竣工面积是26亿平方米多一点，我们卖到了36亿，长期以来供不应求是导致我们房价上升，或快速上升的主要原因。分析一下背后的原因，我们如何调控市场做到供求平衡，我们的供应主要受限于土地制度，我们现在的制度问题比较大，在我看来，中国的土地制度有三个一。“一道红线”，18亿亩的土地都有突破，2004年到2009年的土地供应量，开发商的卖地数量只有2006年是增长的，2009年是平衡的，北京有土地供应量但是计划完不成，我们这几年提出18亿耕地后，今年的土地需求量报上来是1600万。第二是“一座断桥”，讲的是我们城乡土地之间是断裂的，二元土地供应结构，我们城市土地十分紧张，农村的宅基地、建设用地越来越空闲，但是不能随意进来，进步来就是断桥的。一方面农村的宅基地、农房越来越空闲，人进来、土地进不来，目前还没有很好的解决方式，断桥没搭起来，18亿亩土地红线的下跌，再加上断桥，不仅仅是如此。还有第三，“一个闸门”，政府有垄断的土地市场的闸门，越来越多的政府部门很清楚的知道，这个闸门放水多少，就决定了水的价格，放的少水价贵，土地也是一样，土地量放得少，地价肯定上升，所以有意无意的刺激了土地价格上升，所以一方面的供应量减少，供应量不足，再加上闸门，使房地产的土地供应不足，这是当前土地的问题。为什么我们这几年严重的供不应求，为什么房价上涨过快，为什么许多地方出现了泡沫，背后是供应的原因，这个如何打开，成为我们当前非常非常麻烦的事情。

第二方面是需求，当然有刚性需求、城市化等等问题，但是从金融的角度说、从货币的角度说，很大程度上取决于我们货币金融的政策和环境，大家都知道这几年我们房价上涨很快，我们的需求很旺，和流动性过剩密切相关，和我们造成的贫富差距相关，同时我们也看到了在金融杠杆上的问题，这是决定房地产冷热的一个重要方面。从美国的次贷危机，他们的教训就是金融杠杆失控，过度利用金融杠杆。我认为造成今天的矛盾和金融杠杆密切相关。金融杠杆问题，一个是力度的问题，一个是着力点问题，发力点的问题，力度在哪里？我们看到的2007年、2009年，我们金融杠杆力很大，首付款减少、利率下降，适度放开二套房等等，所以使我们2007年、2009年的个贷增加，造成需求的进一步扩张。反过来我们收紧了房贷，提高了首付、提高了利率，再加上我们行政的手段，当然杠杆已经明显下降了。

所以杠杆的作用、力度大小、为什么我们今天会需求过旺和杠杆过度有关系。另外，中国到目前为止，我认为金融杠杆的着力点有问题，刚开始房地产调控是为了抑制需求，但是金融杠杆上不是抑制需求，是放大需求，缩小供应。我们银行系统，金融杠杆往往是首先收紧房贷、放开个贷，若干年后我们房贷是缩紧的，个贷是放开的。房贷缩紧了，供应量紧缩更加剧，而对个贷是放开的，需求的放开造成严重的流动性过剩，这是我们着力点出现的问题。

现在的问题是，个贷、房贷都出现问题，对于调整供求关系来说比过去要好，但是现在看来也是有问题，如果个贷缩下去怎么办。第三个问题是关于堵与疏的问题。一个是低收入家庭解决收入的问题，一个是高收入家庭解决财富的通道，现在看来第一个通道正在打开，第二个还没有打开，我们应该实行疏、堵结合。融资的道还没有打开，我们需要顶层设计、金融创新，应该由堵变成“疏、堵结合”，以疏为主。

相关专题： 博鳌21世纪房地产论坛第11届年会  

相关新闻：