诸神黄昏礼包:龚方雄:中国楼市不存在泡沫

龚方雄:中国楼市不存在泡沫 上海房价比印度便宜_楼市观澜_谈房论市


核心提示：“我们讲房地产是不是泡沫。也要讲清楚，这个事情要客观判断，去年的房价确实涨了很多，我过去几个月也一直讲。即使你今年不调控房价和房地产，今年的楼价也会平稳发展，不会涨到哪里去，要停下来消化一下。”

2010年3月7日，中国农业银行与农银汇理联合举办的“基金宝”财富讲坛在上海举行。以下为摩根大通亚太区董事总经理龚方雄演讲实录。

龚方雄：首先，感谢各位嘉宾，今天非常高兴有机会在上海参加农行的财富论坛。我们国家累积财富的速度确实是史无前例的，我开始讲的时候，虽然今天的主题是讲今年的宏观形势，在宏观变局之下的一些投资机会，这是大家最关心的。




因为现在是下一个年代，就是下一个十年的开局之时，大家知道市场确实非常诡秘。今年在股市和市场上赚到钱的人不多，最近几个月我也一直讲一种观点，就是说今年宏观数据很好看，但是今年赚钱会比去年难很多，这个市场赚钱要做很多的工作，最近温总理也讲了，虽然去年是最困难的一年，但是去年从资本市场来讲是最容易赚钱的一年。今年，从资本市场的判断，你看我们总理对整个宏观经济的全面判断我们是一致的，我前几个月讲今年的市场是非常复杂的，非常难赚钱的，但这只是一个短期的现象。我们谈投资的时候，我觉得尤其在新兴市场，像中国这样的新兴市场投资，一定要把趋势看清楚，这一点就说我今天讲了很多东西，可能是强调一些短期的因素，让大家更好地把握一些资本市场短期的波动，但是要赚大钱的人短期的波动把握得好，但是最重要的是掌握好趋势。

讲到这里我讲一个故事，我最近经常在飞机上飞，我以前在宾拉沃特读书，有一个教授坐在我的旁边，不期而遇。那位教授很绝，我在美国读书的时候，那阵子他对中国看得是非常淡的，对美国看得是非常好的，最近我却在飞机上碰到他了，当初他是觉得中国没有希望的，我那天就问他现在对中国的印象如何，他讲了很多。

简短来说：一、美国的事还没完，美国肯定还是不行，我问他中国怎么样，他说中国在2025年经济总量可能超过美国。教授已经六七十岁了，按道理观点是非常难改变的，我说你怎么会有这么大的改变，我说你给我举两到三个原因吧。他说我现在基本上一个季度要跑中国两到三次，中国这个民族很有意思，让我很震憾的就是基本上是没有什么信仰的民族，我说对，他说我错了，他说后来我发现中国是有宗教和信仰的，基本上我所有遇到的中国人最大的信仰就是财富、赚钱，这就是他们的宗教，这样的民族是史无前例的，全球都看不到，没有任何一个国家的人会把赚钱、累积财富看得这么重，而且你们的机制也转过来了，市场机制就是放大人的欲望，让他们有施展的空间。

我说美国不是这样吗？他说美国和欧洲跟中国是反过来的，你们中国虽然说中国是社会主义，把美国和欧洲说成是资本主义，但实际上美国和欧洲的人都非常懒惰，他们社会主义的倾向、共产主义的倾向非常明显，而且他说通过这次金融风暴，这个趋势就看得更明显了。金融风暴你们天天讲，在西方和欧洲就太明显了，就是国家印钞，私人现在都吓坏了，在减少市场的活动。所以他说这两个经济体现在的趋势看起来是非常明显的，这个观点很绝，一般来讲市场会觉得中国要到2040年，至少是2030年经济总量才会超过美国，他的观点是2025年就差不多了，甚至2020年就有可能达到。这跟我的观点很像，我觉得中国2020年很有可能经济总量超过美国，如果从趋势上来看，我跟大家讲讲趋势，然后再讲讲今年的趋势。

我觉得在这个波动当中最重要的是要增强信心，波动就是看不准，今天涨明天跌，今天涨了明天又跌了。所以我觉得要在波动当中把这个趋势讲清楚，过去的十年中国的经济总量、成长的增量这部分跟美国是差不多的，虽然美国的经济体系比中国的经济体系在十年前大十倍，中国在十年前经济总量才有1万亿美金，美国当时是10万亿美金。经过十年以后，中国的经济总量现在已经是5万亿美金，就是从1万亿涨到了5万亿，过去十年经济总量翻了5倍(用美金计算)。美国的经济总量从10万亿涨到了14万亿，也涨了4万亿，中国也是如此，所以说成长的总数是差不多的，但是从倍数来讲，美国的经济总量涨了40%(过去十年)，中国的经济总量翻了四五倍，这里面所代表的就是财富的积累。

还有一个事情我也经常讲，这跟我们在股市里的投资者相当重要，前段时间很多人讲中国的市场有泡沫，“泡沫论”泛滥，尤其是迪拜以后，国际上有一种论调，说中国是一个大泡沫，是一个比迪拜还严重的大泡沫。在座有很多媒体的朋友，我毫不客气地讲讲这句话，我觉得媒体非常有意思，国外来的言论，我们的媒体和民族的心态往往是抱一种质疑和怀疑的态度，我们有一种习惯就是以“阴谋论”的姿态去看国外的言论。

国外有一批人看到中国在总结过去十年，大家觉得吓一跳，中国的经济总量怎么可能从1万亿翻到5万亿了呢？翻了5倍！未来这10年再翻5倍，不就成10万亿了吗？那超美国就是很自然的事了，当然未来10年不会这么快。国外看不懂我们中国，我们的教授还是很聪明的，看得懂，国外看不懂就说中国是一个大泡沫，我们媒体在泡沫论这个问题上就跟国外唱双簧，把这个观点搬过来说中国是一个大泡沫，尤其是在房地产问题上跟人家唱双簧。说一个美国的教授或者说美国的诺贝尔奖获得者说中国是个巨大的泡沫，媒体就一个劲地唱。中国实际上不存在任何的泡沫，房地产局部上存在一定的泡沫，但是那个东西也不一定要用泡沫来定义。你要说它是泡沫最终是要以破裂为结局的，过去很多人预测了中国过去二十年的泡沫，这二十年中国是怎么成长过来的？

所谓的泡沫没有一个破掉的，因为中国很多所谓的泡沫是不需要破裂来消化的，中国的泡沫即使有，通过发展，我们特别天才的一个领导人邓小平讲话：中国的问题是要靠发展来解决的。

我给大家简单地列举几个数据，大家心里就踏实了。首先，资本市场、股票市场是根本不存在泡沫的，我不知道媒体也好、有些经济学家也好，讲泡沫论是怎么出来的，过去十年我们经济总量翻了5倍，但是中国的股市2001年上证指数是2100点，现在是3000点，过去经济总量翻了5倍，我们的股市涨了不到50%，现在的市盈率是18～20倍，哪来的泡沫，我不知道这些“泡沫论”如何解。作一个国际比较好了，在过去的10年当中，巴西涨了7倍，俄罗斯股市涨6倍，比我们穷很多的印度涨了5倍，中国的股市涨了不到50%，哪来的泡沫？你作国际比较也不成立。

我们再做一个历史的比较，在亚洲“四小龙”、“五小虎”，当时你看日本的泡沫是破裂了，亚洲“四小龙”、“五小虎”泡沫也破裂了，他们是发生了泡沫的现象。但是在日本或者亚洲四小龙、五小虎，或者你看美国工业化高速时期、欧洲工业化高速时期，比如说经济增长维持在8～10，比如说日本，或者“四小龙”、“五小虎”的时代，他们的股票市场估值，一般来讲在那个经济增长时期都维持在30～40倍。那么泡沫破裂的时候，市盈率都超过了100倍。

日本、台湾、韩国都是这种现象，包括到2010年纳斯达克泡沫破裂，市盈率也是远远超过了100倍，我们现在的市盈率才18～20倍，经济成长这么快，我们历史上股票市场历史非常短，也不过20年而已。过去的20年我们平均的市场市盈率是20～25倍之间，哪来的泡沫？我们很少见到长期市盈率维持在40倍、50倍，作为一个市场，我讲的是市场，不是单支的股票。尤其是我们的蓝筹股，市盈率才有十几倍，经济成长这么快，这有什么泡沫可言呢？我们为什么要去附和别人，讲中国是一个泡沫呢？讲中国是一个比迪拜更大的泡沫呢？

第二，我们讲房地产是不是泡沫。也要讲清楚，这个事情要客观判断，去年的房价确实涨了很多，我过去几个月也一直讲。即使你今年不调控房价和房地产，今年的楼价也会平稳发展，不会涨到哪里去，要停下来消化一下。但是去年是一个很特殊的时期，在那之前我们一直对房地产市场进行宏观调控，但是从绝对价格来看，中国的房地产在国际上来比是否就是泡沫呢？这个也缺乏一个客观的分析。

我给大家举个例子，你们去看一下，去分析一下全球房地产价格。不要只看美国，不要只跟美国比，跟美国比，就说美国的一个诺贝尔经济学奖得主跑到中国转了一圈，看到上海的楼价怎么这么贵，跟美国的楼价一比，说中国是泡沫，那种活不需要经济学家，尤其不需要得诺贝尔奖的经济学家去说，老百姓都可以判断。你们到美国溜一圈回来以后，我的感觉也是这样的，只要你去过美国，你回来就不想在中国买楼，很明显的。比说上海100万美金，680万人民币买一个100平米高端盘，在美国能买一个庄园，好几亩地，后面有游泳池，特漂亮的别墅，三层楼，在某些已经绝对可以。所以你把美国的楼价跟中国的楼价这么比较，那中国当然是泡沫了，因为美国人均国民生产总值是4万美金，中国的人均国民生产总值只有3800美金，美国人均国民生产总值是4万美金，差10倍。

但是大家想一下，为什么在全球头十名楼价最贵的城市，你们去看过没有，在全国最贵的十个城市里面，美国只有一个城市入围，就是纽约曼哈顿，第一名是一个非常小的城市的国家，第二名大家猜猜是谁？中国大陆没有任何一个城市进入全球城市楼价最贵的城市，我们中国只有香港是排在第七位。第二名是莫斯科，莫斯科平均楼价是每平米15万，最贵的那个城市是每平米55万。印度的孟买也进入了前十名，印度的孟买是排在香港稍微后一点的位置，大概是第七、第八，香港好像是第六。印度孟买平均楼价，每平米是5万左右人民币。大家知道印度人均国民生产总值比中国低很多，低1/3，印度是一个比中国穷很多的国家，印度孟买不过是他们的金融中心，大家知道上海的平均楼价也就是两三万，印度孟买是5万，为什么国际上没有人说俄罗斯、莫斯科是泡沫，没有人说印度是泡沫，就指着中国是泡沫。

楼价形成的原因在哪里？我们的媒体，我们的经济学家们要做这个分析，楼价不仅仅是一个简单的人均收入决定的价格，它是一个供求关系所决定的东西，如果地、房子是一个稀缺资源的话，它的价格就会非常高。土地在很多发展中国家，尤其是在中国这样的发展中国家是一个稀缺资源，所以我一直讲这种观点，如果讲短期的话，两会以后短期的宏观政策可能会比较少，中国的住房观点要改变，如果不让房价涨那么快，不能说居者有其屋，人人都是住房的所有者，不可能。有些人是买不起住房的，就不能让他买，他可以租用政府提供的廉租房。在温总理的报告当中提出了这个，要大力发展租赁市场，不是说居者有其屋，并不是说是屋的所有者，必须鼓励租，租有什么不好的，租也是住的地方啊。媒体就炒作房地产的泡沫，中国有80%的无家可归者吗？

在发达国家中租房子的心态也是正常的，不要说我们大学生一出来就想买楼，美国大学生出来根本没有想买楼的，研究生，比如说MBA出来，5年以后工作稳定了，大概每年有几万美金的收入，那时候才会去买楼，在那之前大家都是租房子住，那有什么不好呢？最近有人问我：“中国的房价是涨还是跌，短期来讲。”短期肯定是涨不起来了，如果我是投资者，其它有很多的投资渠道，在这种情况下，目前中国作为投资的选择来讲，买房子不合适。很简单，中国的租金回报率非常低，2%，一年的定期存款都2.25%，租金回报率2%，何必作为投资去买房呢？住就不一样了，住就不要算投资回报率了，住是有其它的一些功用、功效，对这个资产的估值就不一样。你说房贷利息是5%左右，租金回报率只有2%，想买房子和租房子住的人，租房子不是很划得来吗？为什么不能租呢？这就是美国年轻人的心态，他认为我将来会频繁地换工作，我不知道我会在这个岗位上工作很多年，这时候买楼不太高，因为它是一个流动性不太高的资产，所以在工作稳定之前不会想去买楼，所以在很多的发达国家租房子住是很正常的一种心态。

你说中国是一个文化的问题，所有人都想要拥有房子，才叫居者有其屋。还有我们的姑娘，比如说男朋友不给她买房，她就不嫁，这时候房价过高，你能只骂发展商吗，什么发展商囤地等等，那是一个文化问题，那你就要从文化舆论的角度去解决，何必要根人家简单地进行“泡沫论”的附和呢？比如说中国的房价为什么跟收入相比，觉得这么贵？很简单，我说你们媒体或者一些经济学家不了解国内情况的人说中国房地产是泡沫，你们去看看莫斯科、看看孟买，你们去看看亚洲其它的房价普遍比较贵。

我们讲这个供求关系，中国虽然土地面积比美国大，但是中国的可耕地面积只占国土面积40%，美国基本上全部是可耕地，美国的国土极其肥沃，基本上都是可耕地。同时，中国的人口是美国的4倍，美国只有3亿人口，我们有13亿人口，4倍多。所以，人均可耕地，中国在世界上少得可怜，排名倒数第二，只比日本稍微好一点。但是，没有人去讲这个事情，就是如何在中国城市化进程过程当中去更加有效、更加珍惜我们不断流失的可耕地。

为什么呢？因为你要从发展的角度来讲，这个问题更要命了，美国已经是一个发展的国家，已经是城市化进程完成的国家，中国的城市化过程才进展了45%，中国每年还要不断地新增人口，每年大概是1000多万，我们城市化率每年提高1.5%左右，每年中国新增城镇人口是2000万，相当于中国每年都要造一座像上海这样的城市来吸收新增人口。城市化的进程就是一个可耕地流失的过程，因为城市都是建在可耕地上。历史上中国可耕地的聚集地就是东南沿海，东南沿海也正好是人口最密集的地方，都是中国土地最肥沃的地方，这是人的本性所决定的，人是不会去那种草都长不出来的地方居住的，连草都不能生存人如何生存呢？想想这个就很简单了。
所以可耕地还要继续流失，本来就这么稀缺，听我这么讲之后，你觉得中国的土地价格会下降吗？长期会有一个下降的趋势吗？如果中国的土地价格降不下来，楼价怎么降下来呢？除非就不发展了，不搞城市化了，中国的发展就停滞下来，那土地价格就会平稳，不会再上升。这是一个客观的状态，所以说房子和土地在中国来讲，相对其它的国家来讲是非常稀缺的资源，这种资源怎么可能人人都所有呢？人人居者有其屋，市场就会询个价，不想询价的话就要搞计划经济了，就不能搞市场经济了。所以说这个事情要很综合地、客观地去分析，不能简单地讲中国就是一个大泡沫。如果国际上这么多人讲中国是大泡沫，我们媒体按道理应该是有审视的目光、有怀疑的目光，他们为什么不去讲莫斯科和孟买是大泡沫，为什么单单说中国是大泡沫，凭什么？

我刚才把这些大趋势讲了，就是中国经济成长的一个动力来自哪里，说未来的投资机会等等，这个趋势是没有改变的，中国的城市化进程、中国结构转型、结构调整，结构转型和结构调整应该是今年经济增长的主轴，结果还是城市化，城市化进程不要进行下去。

从这个角度来讲，你说我们的资本市场会不好吗？会长期不好吗？为什么我长期以来都是中国的一个大好友呢？短期觉得，我会变得谨慎，就像去年年底到现在，我觉这个市场要出现很多很多的宏观不确定性，我的一个主轴就是今年我们面临的问题，就是微观层面会非常好，企业盈利的成长、定单的增加，现在沿海地区又缺工人了，很多企业找不到工人，美国的情况也是这样。美国最近不但第四季度的劳动生产率是6.7%，美国历史上劳动生产率也就1～2%，最近非常快，这表明企业盈利成长非常快，那么它经济成长率，第四季度也做到了5.7%，所以从企业定单、企业开工的角度来讲，基本层面是不断地好转，为什么市场涨不上去了呢？因为宏观上不确定性太多了，政府要退市，宏观要紧缩，要有流动性管理。

我们到目前为止已经加了两次息了，去年非常充足的流动性环境今年会不会维持下去，今年中国的通胀会有多少，很多人担心今年的通胀会不会突破5%，会不会出现2007年出现的8%，如果是这样的话，负利率很多人又开始担心了，媒体一炒作，在负利率的情况下本来就有资产泡沫的担心，如果负利率的话，紧缩不是更快了吗？这就是政策的不确定性。国际上也有很多，国际上宏观的不确定性取决于投资者和市场的基本判断，就是金融风暴这个东西有没有从根本上得到解决，这个市场的分歧也是非常大的。就像我们刚刚的几位行长在开场白的时候讲到的，我们去年搞讲坛，大家是在讲大萧条，如何抱团取暖。去年的状态和今年的状态是冰火两重天，现在我们谈有没有过热，资产有没有泡沫，去年是衰退、大萧条，很多人说这一年的时光怎么会发生这么多的本质变化呢？很多人就觉得心里不踏实，这个问题到底有没有根本的解决，现在经常出现的危机，比如说迪拜的危机也好、希腊的主权债务危机也好，欧盟区存在的一些结构性的问题也好，昨天晚上的冰岛全民公决，冰岛会不会因此国家破产。

在全球范围内又会形成什么样的危机，不时有这些事情，就让人反思这个金融风暴会不会重来，有没有得到根本性的解决。从经济学家的角度来讲，海啸的状态已经过去了，你说金融风暴有没有从根本上得到解决，应该来讲，没有从根本上得到解决。原因很简单，什么引起了这场金融海啸？就一个字，债。债太高，美国、欧洲发达经济体系的个人和企业债太大，所以说这是一个私人债务的问题，私人债务引发危机以后造成躯干氧化，引发了这次金融海啸，后来各国政府是怎么解决这个问题的呢？财政、货币双重刺激，这个过程就不断地减息，政府不断地印钞，政府不断地购买这些私人的债，实际上就是把私人的债变成了国家的债。所以说现在私人的债，像美国的金融体系也好，美国的个人 储蓄率以前是负的，现在回到了8%左右，美国的个人债务好像是缓解了，企业也是一样，很多投资银行或者对冲基金以前是40多倍的杠杆，现在降到了12、13倍，躯干氧化。各国政府因此债务累累，财政刺激极其庞大，实际上解决危机的过程是把私人的债变成了国家的债，对危机的解决来讲，一般都是采取这个过程，因为个人如果债务太高有可能就不还债，借债不还的现象很多，国家的信心要大一点，国家不还债的可能性不高，最终就是不断地通过印赤字、印新钞，发新债还老债，就是把这个问题延缓。

现在的问题是希腊主权债务危机提醒大家，国家的债也许是不安全的，国家也许有赖帐不还的情况。冰岛昨天的情况就是这样，国家的债也有可能不还，市场就要求减债，国家的债也得反映足够的风险，投资者才会继续持有，否则就不会持有。本来各国政府想等经济复苏以后再来解决债务问题，因为经济复苏以后税收增加，政府对经济的支出可以减少，那时候自然而然就把债务问题解决了。现在由于希腊和欧洲主权债务危机，市场的感觉这个债务太高，不能拖到以后解决，现在就得给我解决。在这种情况下，它会对经济带来一个很大的代价，就是各国政府，比如说欧盟、希腊，以后美国、日本也可能出现这种情况，就是市场 逼他们现在就开始减债，结果就是你要削减支出、增加税收，削减支出、增加税收就是更低的经济增长率。所以全球目前的这种经济复苏的速度，在今年来讲可能会很高，但是明年、后年就不一定了，未来几年全球经济成长的速度可能会非常低迷。

你现在可能只担心希腊的主权债务危机，那么希腊的财政赤字占GDP比重是15%，整体的债务规模占GDP债务规模是120%，是挺高的。现在市场只选择关注希腊，用我们的行话来讲，最近非常流行的一句话就是“希腊被关注了”，但是很多其它地方还没被关注到，像日本，日本的政府债务被希腊严重多了。日本的国债占GDP比重是百分之两百多，它那个赤字占GDP的比重也是百分之十几，美国的国债占GDP比重也是百分之十几，整体比重占GDP百分之七八十。欧盟很多国家，西班牙、葡萄牙、爱尔兰、意大利都有这种债太高的情况。现在市场只关注希腊，如果这个事情扩散，由于什么事情扩散，引发市场对美国、对欧盟整体里讲，债务关注，逼他们减债，你说这种经济增长的速度能维持吗？这就是宏观的不确定性，就是我们未来要面对的问题。

我最近在财经上发表的一篇文章，3月初我讲的一个观点，就是说“通胀不足虑，退市要谨慎”，通胀是非常不足虑的事情，我觉得今年温总理的目标3%左右，达到这个目标问题不大。有很多人在进入今年以前做了一个预期，觉得在头三个月会超过3%，一月份的通胀只有百分之一点几，二月份的通胀也是低于市场预期，全世界的情况也是这样。全世界进入新的一年，虎年以后通胀基本上都是低于预期的，美国的情况也是这样，全世界很多国家，主要的经济体系今年不是把抗通胀作为主要任务，今年把抗通缩作为主要的经济任务。

这个是很特别的一种现象，所以我不觉得比如说某个月，三月份也好、四月份也好，我们的通胀超过了2%，超过了3%我们就要马上加息，不一定的。暂时性的负利率在一个通缩环境，或者整个通缩威胁没有消除的情况下是可以容忍的。美国一直容忍负利率，但是他的通胀低于预期，也有1～2%左右，按照最近的数据来看。只要这个事情是暂时的，但是长远的前景不明朗，而且对通胀的基本判断，你看现在全球面临的仍然是一个大范围的产能过剩问题，大范围的产能过剩就很难形成通胀的威胁。所以在这种情况下，你何必要把抗通胀定成一个头等大事呢？

所以为什么我刚才讲，两会以后的宏观不确定性比两会以前要小，从中央经济工作会议十二月，到前一段时间，大家对通胀的焦虑都是被媒体逼出来的，也是炒作的，或者我们一些政策的陈述不明晰。因为通胀实际上不可怕，我们的经济如果能保持在九、十的成长，有4～5%的通胀是很正常的。对企业来讲，如果经济成长8～10%，通胀是3～5%其实更好，很多企业更有定价能力，如果是8～10%的成长，通胀只有1～2%，表明大部分企业还没有定价能力，盈利能力还是很弱，这样对股市来讲，对经济效益来讲、经济成长的质量来讲也许并不好。我觉得4～5%的通胀，全球各国政府都要在财政上逐渐退出和紧缩，经济成长的基础还不牢靠，同时过剩产能还大范围存在的情况下，怎么会出现这种现象呢？很难说得通，所以通胀不足虑，退市要谨慎。

退市中央也认识到这个问题，两会上代表也认识到这个问题，甚至说财政上   要紧缩，货币政策要忠信，把政策要重新定。温总理讲了，还是要继续实行积极的财政政策和货币政策，对房地产的定调也是非常对，中央也在提倡要发展租赁市场，租房子没有什么羞辱的，租房子住很好。而且我觉得没有房子的人租比买更好，因为租金回报率这么低，房价涨了很多，租金没有涨，为什么要去买不租呢？这是很正常的道理。

但是长远抑制房价最关键的就是增加供给，这一点我觉得在温总理的报告中强调的，是跟历次房地产调控所不一样的，就是强调供给，强调经适房和廉租房，而且经适房和廉租房的定位也找到了，不是政府弄块地建房子，然后以低于市场价格卖给买不起房子的人，而是政府去建房子，作为政府的所有财产，廉价租给那些需要住房但是又买不起的人，不是搞价格的双轨制，如果搞双轨制，同一种地产，同一片地区有两个买卖价格，市场经济就搞乱了，我们三十年的改革不就是要解决一个市场定价的问题吗？

香港、新加坡解决贫苦老百姓，新加坡70%的人住在政府提供的廉租房里面，不是廉价房，不是政府把这个房子用低于市场的价格卖给老百姓。双轨制带来的一个必然就是腐败嘛，到时候这个票那个票又得出来了，不是这么解决问题。所以我们国家的政府，我们的官员和政策制定者是非常聪明的，他把这个事情看得非常透，只能这么解决。这个房子不可能低价地卖，卖了以后能不能在市场上扭转，不能扭转如何继承。是政府拥有，暂时租给老百姓住，收非常低的租金，保证人人有住房住，不是说人人有住房的所有权。这个定位就把解决房地产问题做好了，两会的定位是非常准的。

宏观的不确定性实际上在两会以后，从国内的角度来讲实际上是少了很多，实际上忧喜参半，我刚才讲的主权债务危机这些问题，希腊的这个问题是一个不确定性，是一个风险。那么我们的投资人，什么叫投资呢？就是把风险看清楚，然后去决定要不要冒这个风险，如果你冒了这个风险，那么所担心的问题没有出现，你就获得了回报，投资是这么一个过程。

希腊危机一直在演绎当中，进程一直在不断发展中，但是国际上的股市没有怎么跌。欧洲出现这么大的问题，英国的指数创出了一年的新高。由于欧洲出现的问题，欧元面临的问题，美金涨了很多，美金兑欧元、美金兑英镑，美金升值非常厉害。但是在美金升值的过程当中，大家注意到没有？油价不但没有跌，而且企稳在80美元以上，黄金涨跌 也很厉害。美金虽然在反弹，按道理，按照去年资本市场的基本逻辑，美金反弹，商品价格应该下跌，黄金价格应该下跌，为什么美金反弹，希腊危机，全球危机不断的情况下，这种高风险的资产反而涨得更好呢？

两个原因：一是全球的经济确实很强，至少暂时来讲是这样的。如果现在很强，未来不行也不可以，商品价格也是短期的炒作，可能波动也会很大。但是历年很重要的是从希腊危机得出的结论，将来出现的一个危机是一个慢性病，就是政府解决危机是有时间的，会比私人解决债务危机，市场愿意给他更多的时间。但是他不会一下子这个月、这个季就还钱，比如欧盟救救希腊、欧盟的债务增加，慢慢就要退市、减少债务，长期对欧盟的经济增长会造成很负面的影响，欧盟的经济增长被影响的话，直接的结果就是全球的利息可能会长期处在非常低的位置。就是全球的加息周期可能因希腊危机而推迟，市场是这么看的。所以市场把这个事情作为一个对资产价格来讲是一个正面的事情。

所以今年的复杂程度，很多东西的不确定性取决于你以什么角度去看，取决于你以什么态度去面对这个风险，比如说前段时间希腊危机爆发，商品资源也跌了很多，然后油价也跌到了70以下，香港股市、中国的股市跌破3000点，但是有很多投资者觉得希腊危机不会像去年演变成海啸，不会像急性病，会演变成慢性病，就是加息加不了了，流动性还得继续维持，这么多钱，利息这么低，上哪儿去呢？美金反弹，很难继续炒商品资源，新兴市场的成长不会受希腊的影响。

总共的债务是多少？如果这个事情变得可控，比如说欧盟愿意去救，这就不会演变成全球的危机，因为总共的债务就1000多亿美金。大家知道雷曼兄弟一家银行的债务是6000亿美金，所以希腊本身这个危机很小，但是希腊这个事情对全球资本市场，对全球的影响却在于首先欧盟会不会救，如果欧盟救了以后，要不要将来也同样救西班牙、葡萄牙、意大利、爱尔兰，这就演变成一种慢性病，不会成为一种危机，市场就会非常波动。但是很难出现这种单边上升，比如说又出来一个爱尔兰的事件，或者某一个地方又出来另外一个事件了，就是今年有很多突发性的事件。可能涨一个星期，每天涨二三十点，有一天就跌个一百点，又慢慢爬升，慢慢震荡。今年的资本市场就是在这两者之间进行徘徊，就是这种宏观的不确定性、宏观的风险，政策上的一些风险。

还有微观层面，从企业来看，我们的银行从盈利的角度来看是绝对没有问题，市盈率和估值都很低，去年的4万亿有一大部分变成了坏账，10%变成坏账，我们现在银行的坏账率是1.5%左右，如果去年贷款9.6万亿，假如说10%变成坏账，我觉得这是非常不可能的现象，很难出现的，除非中国经济出现非常严重的问题。即使出现这种状况，我们银行体系也就从1.5%升到3%左右，还是非常安全的，这种坏账率是非常低的。


你看中国银行[4.15 -0.72%]的拨备公布的，我们的坏账拨备已经达到了150%，为什么涨不上去呢？就担心流动性、担心紧缩，担心这个担心那个，担心我们银行要在市场上集资，充实资本金，就有很多这类的宏观上的分析，微观层面上的分析很多问题都不大，大家只要非常客观、公正、冷静、理智来看待就可以了。

我觉得今年的市场就是介于宏观和微观因素之间的摇摆会不断地继续下去，一直继续到下半年，短期市场就区域一个区间盘整，跌不到哪里，涨不到哪里。总的一句话，用我刚开始讲的一句话，今年的宏观比去年数据上来看要好很多，但是今年赚钱要非常非常难，要做足很多的功课，要把很多事情在家里用一个周末疏理清楚，你才知道今年怎么投资，投哪些行业、哪些板块。谢谢大家！

(本文来源：凤凰网 )