房价尚承压 地产股机会隐现

　　上海朱雀投资发展中心副总经理梁跃军：

　　房地产调控政策实施一年有余，未来住宅市场房价走势如何？地产股是否已显现投资机会。第一财经日报《财商》记者日前专访了上海朱雀投资发展中心副总经理梁跃军。

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　　在他看来，房价目前有向下压力，但不一定会有显著下跌。随着下半年保障房陆续上市，如果房价有所调整，那七八月份可能是投资地产股的较好时机。

　　房价有下行压力调整幅度有限

　　《财商》：你怎么看目前的房地产调控政策？

　　梁跃军： 房地产调控目前是一个不得不做的事情。在过去十多年尤其是1998年房改以后，房地产对中国经济发展起到了很大的作用，最直接的就是房地产投资对中国经济的拉动。另外，这个行业产业链很长，对上下游产业也起到了很大的促进作用。

　　但这个行业在过去的快速发展过程中也存在一些问题，主要是在于房价过快上涨。房地产其实具有两种属性，一种是消费属性，另一种是投资属性。过去10多年，房地产的投资属性被充分放大，表现明显，使得社会资金都热衷做房地产。只要有资金、有能力，不光民企，央企也在做。因为房价涨得很快、获利空间大，所以很多资金冲着投资属性涌入房地产行业。但是，房屋最根本的功能是满足人们的居住需求，这种消费属性在过去一段时间并没有得到充分体现。

　　之所以矛盾到了现在发展到不可调和的地步，就是因为房地产的消费属性还没有完全发挥出来，还没有解决大多数人居住需求的时候，房价已经高高在上了，所以必须对这个行业进行调控。

　　《财商》：本轮房地产调控已经一年多，目前成交量有所下滑，但房价还未明显松动，你怎么看房价未来走势？

　　梁跃军： 其实调控从2003年就开始了，但到现在一直没有很好的效果。中央政府一直下手调控，但为什么没达到很好的效果，最根本的原因是和我们的财税分配体制有关。1994年我们做了财税分配体制改革，中央和地方分税，税收大头归中央政府，而与房地产有关的才是地方政府能控制的资源。这就造成地方政府把拍地收入作为主要收入来源，也不希望房价跌。其实这个根本矛盾到现在还没解决，所以调控并没有太好的效果。

　　至于房价怎么走，如果这个根本的矛盾解决不了的话，房价很难降。现在中央只是通过它能控制的部分，比如信贷，从资金口切断，希望通过抑制需求来调控。但单纯从需求角度来管控起不到很好的效果，现在交易量是在下降，但房价并没有明显下降。

　　为什么房价下不来，因为开发商在金融危机之后的2009、2010年日子太好过了。他们过去两年积累了很多资源，有实力撑过去。只要资金链不断，为什么要降价呢？而且开发商还有一个共识：地方政府的压力比开发商要更大。因为地方政府可能拍地收入减少，但同时还承接了大量保障房建设任务，支出并没有减少。

　　所以房价具体怎么走很难说。不过销售量萎缩之后，总体趋势来看，起码不会涨太多。因为没人去买或者想买的人没有资格买，需求全部被抽离。而楼盘上市之后毕竟占用开发商资金。所以房价可能会有向下的压力，但不一定会有显著的下跌。

　　《财商》：目前开发商的资金链是不是并不太紧张？

　　梁跃军： 整体资金链肯定是偏紧，因为交易量下滑了很多。 而且，从2009年下半年开始，房地产新开工还是上得比较快的。有很多企业看到当时形势起来了，加大开工量。现在要看谁动手快，像万科这样的企业，它的很多供给集中在去年底今年初就已经释放出来了。而有些企业周转比较慢，就赶上调控，项目压在手里，占用资金。

　　《财商》：你觉得调控政策可能什么时候会松动？

　　梁跃军： 从中央政府角度来说，现在一方面抑制需求，另一方面是增大供给。保障房建设去年580万套，今年、明年、后年一共3600万套。如果保障房的供应上来，中低收入群体的住房问题得到解决的话，社会矛盾就会缓解，政府压力就会减轻。到那个时候可能房价就不是一个焦点问题，因为房价本来就应该是由市场决定的。

　　但保障房从开工到建设也需要一段时间，去年建设的那些保障房预计要到今年下半年才能够陆陆续续进行分配。那么今年下半年七八月份，需求已经压了很久，成交量也萎缩， 价格可能会有一些下行压力。这个过程中最希望看到是房价有明显调整，但想要整体调整也很难，可能个别开发商个别楼盘做一些调整。最终的话看到量慢慢往上走，价格不涨或者稍微往下走一点，可能就是这个结果。

　　这个时候社会焦点可能会转移，政策可能会松动。当然预计松动也不会太大，可能一些极端的行政手段会取消。

　　地产股投资机会隐现

　　《财商》：你怎么看目前地产股的估值？

　　梁跃军： 估值确实比较便宜，龙头地产公司2011年PE都是10倍以下，PB也低于历史水平。但现在大家还是担心房地产调控对地产上市公司业绩的影响，明年的利润怎么保证，如果今年销售不好，那明年是不是会受影响，主要是担心这个。

　　《财商》：那你觉得地产股今年会有好的投资机会吗？

　　梁跃军： 在行业比较“坏”的时候投资，机会更好一些。“坏”有两个方面，一是销售量，另一个是房价。销售量可能最坏的时候已经过去了，今年4月全国房屋交易量是7300万平方米，去年单月最低的是6500万平方米。我判断从单月来看4月份的交易量有可能是全年的低点。5月份供给量逐渐增大，哪怕是同样的去化率，总量肯定会上来。所以交易量后续可能不一定继续萎缩，或者就是在7000万平方米左右，再要很低也很难，因为毕竟刚性需求还是存在的。

　　另一方面如果房价有显著调整的话，投资地产股也更好。如果房价下来，通胀压力也会降低，整个紧缩政策就会宽松，那时候就会有机会。

　　《财商》：你觉得经过这一轮调整之后，未来房地产行业的发展情况如何？

　　梁跃军：经过这样一轮调整以后，未来我们对地产股的认识可能会有一些变化。过去10多年房地产行业发展很快，以前的模式很简单，开发商赚得更多的是房价、地价上涨的钱，所以利润率很高。真正开发商通过它的运作能给房屋带来多大附加值，体现并不明显。过去开发商只要能拿到地，它都可以赚钱。

　　行业经过调整以后，房地产的消费属性上升，开发商不能靠房价上涨赚钱。以后开发商可能就是个制造业，从拿地、设计、开发、销售，就和工厂制造业一样，工厂其实就是赚一个加工费。品牌开发商运作能力好，设计品质更有保障，消费者愿意给它更高的价格，那么它的利润率会更高一点，但像过去那种很高的利润率不现实。

　　行业利润率应该是会往下走，往社会平均利润率回归，当然这个过程是比较长的，不会那么快就实现。

　　房地产这轮调控对整体经济和行业发展是有利的，因为它会改变大家对房价单边上涨的预期，弱化房地产的投资属性，让大家觉得买房子主要是消费，别总指望买房子增值。如果能达到这个目的的话，对全社会都是好事。否则没有人会踏踏实实搞实体经济，一个人买几套房，什么都不干，过几年赚了十几倍，其他人辛辛苦苦做实业还不及他的零头，这样肯定对经济发展不利。

　　梁跃军简介

　　北京大学硕士。11年证券从业经验。先后任职于西部证券、大通证券、西南证券等机构。

　　2007年参与创立上海朱雀投资发展中心，现任副总经理，负责投资管理及金融、地产、机械行业研究