地产股大涨原因揭秘

　　==本文导读== 

　　地产股估值低廉 有望迎来超跌反弹行情

　　四大因素支撑上涨空间 地产股集体展开反弹

　　地产5强争霸时代来临 新一轮行业整合将至

　　金融地产股：震荡市中机构资金“避风港”

　　点击查看>>房地产板块一览（附领涨股）

　　地产股估值低廉 有望迎来超跌反弹行情

　　2010年调控成为空调，价量齐增，触发了2011年初暴风骤雨式的调控。行政、财政、税收、土地、信贷等多管齐下，冷冻需求，释放供应，遏制房价过快上涨。我们相信调控可以取得成效。

　　短期看，销售速度的下降和开发企业理性定价，主要的关注点从担心政策转为担心基本面，但土地市场和投资行为的迅速收缩，本身可能意味着新一轮周期起点；房地产金融化的制度环境，也不曾受到颠覆性的影响，地产销售的相对旺季也即将到来。虽然在个股选择方面更加注重安全性，然而我们目前对估值低廉的地产股表现持乐观看法。

　　1、产业集中度提高是最重要的投资主题

　　虽然大公司在过去半个月并没有展现出对行业的超额收益，但是仔细考察上涨较多的个股，我们认为一些“非地产因素”推动一些地产股上行，本质上反映了市场对产业的悲观，而不是产业内大公司基本面落后小公司。

　　促进产业集中度提高的因素主要包括：金融资源集中的趋势，消费者的偏好和原材料价格。当货币相对偏紧的时候，金融资源的集中度会更高，银行体系会倾向于扶持一批大公司。而房地产行业的贷款又往往是高波动的，这使得资金相对紧缩变成了对大公司的结构性利好。当然，大公司本身也确实在金融创新方面更有经验。在货币宽松的情况下，大公司和小公司的负债结构不会有大的差别。一旦货币相对紧张，大公司的长期借款占比会明显提高，而小公司可能无从获得长期的借款，以短搏长，现金流容易遇到风险。

　　消费者从来都偏好那些优质物业，特别是在品牌、营销、物业管理等各个方面具备优势的物业。但在牛市阶段，消费者的偏好不能充分体现，“日光”和“抢购”都使得各类物业鸡犬升天。在熊市，消费者也往往受制于较高的杠杆条件或是房价下跌的预期。理性而不疯狂的市场，销售分化可能更加明显，消费者的偏好可能促使产业集中度迅速提高。

　　原材料价格也是产业集中度提高的重要原因。一方面，大公司在集中采购时候具备优势，和产业链其他环节谈判也占尽先机。另一方面，政府更加乐意出让土地给大企业，因此大企业拿地的价格往往比没有开发实力的小公司要低一些。尽管这种市场占有率提升和融资手段占优，需要很长的时间才能显示出来，但越往后，大公司相对小公司的优势也越发明显。

　　至于市场持续担心的大公司可能位于一些被限购的区域，若干小公司则可能分布在不被限购的区域。一方面我们认为大公司本身也在走经营区域下沉的道路，一线城市在大公司业务占比也在下降；其次我们认为一线城市需求基数大，品牌号召力强的大公司仍然可以取得不错的销售成绩，反而是一些缺乏开发经验的本地小企业可能面临窘境。

　　当然，大公司不是只指全国范围的龙头，只要是那些与地方关系紧密，融资渠道通畅，品牌突出的公司(比如华发股份、首开股份、金隅股份、滨江集团等等)，即便不是全国性的，也同样享受产业集中度提高的好处。

　　2、地产股投资须考虑安全边际

　　安全边际，包括资金链的安全边际、股价的安全边际和事件的安全边际。我们认为，在地产牛市时安全性并不重要，房价和销售上涨对于业绩推动力量很强。但是当前地产股的行情则不同，安全性已经成为了选股必须考虑的因素。

　　静态我们尚且看不到地产企业资金情况的紧张。2010年已经公布年报的企业，短期借款规模小于现金规模，有息负债率(扣减现金后)为25.1%。由于一些有息负债率低的企业尚未公布年报，我们相信最后行业的有息负债率会在2007年以来历史高点上下，但也不会达到25%。而且负债结构之中，短期需要偿还的压力不大。

　　但动态看，2011年资金紧张是常态。除了销售端面临的不确定性，更重要的是物价上涨压力使得货币紧缩是常态。我们因此不得不去选择安全性高的企业。安全性高的企业并不一定是有息负债率低的企业，有一些有息负债率比较高，但是背景较好的国企，也可以视为安全性高的企业。因此，我们在其后的个股选择中，多选择那些国企背景，规模较大的企业(或者就是新湖这样的特殊民企，本身有银行的股权).

　　股价的安全边际，一方面是指盈利预测本身的确定性。一般来说，预收款越高，盈利预测越确定。另一方面，也是是估值本身的安全性，也就是指在2011年的反弹式行情中，需要无惧调控的舆论声浪，也要正视销售速度下降的可能。我们既建议在当前的估值低点买入地产股，也建议在估值回补到较高位置时(例如全体地产股都达到NAV平价时)选择降低仓位。目前来看，股价向上的空间是充分的。

　　事件性的安全边际，是指此一阶段不必过分相信突发事件的影响。例如，市场认为未来股权融资环境可能会有一些变化，新的“特例”会继续出现，我们十分同意这一看法。但房地产融资本身出现一些缺口，未必等同于豪赌重组股，因为特例的出现有时候也意味着“非特例”被否定。(中信证券)

　　四大因素支撑上涨空间 地产股集体展开反弹

　　蛰伏已久的房地产板块集体展开反弹。

　　四大因素促发地产业想象

　　纵观地产股的反弹，业内人士称，有四大原因支撑。

　　其一，保障房建设和建材下乡或催生千亿元的市场，保障房建设概念受关注，新快报记者曾提及的中天城投便首当其冲，“200亿元签下保障房第一大单，且目前总市值距离投资额差逾50亿元”，如此利好吸引资金青睐，近期成交量持续放大，昨日为39万手，较之前一交易日的23万手放大近七成。同样受益此利好的还有万方地产，其3月18日晚间公告称，签订15亿元保障房代建协议。

　　其二，近日国家统计局公布2月份全国70个城市住宅价格变动情况，数据显示市场趋于理性，符合经济需要。中信证券房地产行业研究员陈聪表示，“房价上涨幅度的回落是地产股走出估值困境的基础。”

　　其三，业绩的支持。截至3月21日，已公布2010年年报的30家房地产上市公司多数净利润同比增长，尤其是万科A、保利等龙头公司，稳定的业绩表现再度彰显行业龙头风范。而小盘股方面，首开股份3月17日公布的年报显示，2010年实现净利润13.45亿元，较股权激励开出的业绩目标超额36%，公司管理层可计提现金激励5640万元。

　　地产业5强争霸时代来临 新一轮行业整合将至

　　随着“招保万金”以及华侨城等五家收入过百亿的地产公司相继披露年报，A股市场房地产公司2010年的经营业绩和财务状况也大致清晰：五强主导行业发展的格局正在形成，新一轮的行业整合即将到来。

　　据统计，剔除属于地产重组概念的ST东源、中汇医药，截至昨日A股共有39家房地产公司公布了2010年年报。这些公司去年共实现销售收入2297.45亿元，同比增长40.35%；合计实现归属上市公司股东的净利润330.62亿元，同比增长41.96%，收入与净利润实现同步增长。

　　统计显示，虽然银根不断缩紧、调控压力持续不断，但是截至2010年年底房地产公司整体偿还债务的资金压力并不算大。数据显示，上述39家公司2010年年末的流动负债余额总计为4436.44亿元，同比增长约54.17%；不过，扣除不需要偿还的预收账款2243.24亿元，上述公司合计面临的流动债务实际为2193.20亿元。而这些公司账面的货币余额为1424.36亿元。也就是说，静态来看，这些公司合计面临的短期净债务为768.84亿元。这样的短期净负债水平虽然高于2009年，但是低于2008年。

　　当然，这也并非意味着房地产公司在短期内可以高枕无忧。实际上，在当前信贷紧缩以及各地纷纷限购的背景之下，上述39家公司拥有的庞大存货可能面临漫长的消化周期。2010年上述公司的存货余额合计为5476.86亿元，同比增长46.39%，高于收入的增长速度。

　　而且，值得注意的是，虽然整个房地产行业在2010年继续蓬勃发展，但行业内部的分化也越来越明显，“招保万金”及华侨城五强争霸的格局正在形成。

　　统计显示，2010年万科、保利地产、金地集团、华侨城、招商地产五家公司实现的销售收入、净利润占上述39家公司的比重均达到六成。这是自2009年来连续第二年达到这一比重。

　　从货币资金、长期债务以及存货的数据来看，各种资源向上述五家公司集中的倾向也非常突出。根据已披露的39家地产公司年报统计显示，截至2010年年底上述五家公司拥有的货币资金为857.29亿元，占比超六成；在存货方面拥有的资源量为3469.61亿元，占比超过六成三。同时这五家公司还获得了绝大多数的银行长期借贷资金余额，占比超过七成五。

　　从增量角度来分析，可以发现，上述五家公司还在进一步加速“挤占”行业内其他公司的土地资源、资金资源、客户资源和信贷资源。统计显示，2010年年末上述39家公司的货币资金、存货、预收账款、长期借款余额分别比2009年增加308.48亿元、1735.66元、866.30亿元、705.02亿元；而万科、保利地产、金地集团、华侨城、招商地产五家公司2010年合计分享了其中的八成二、六成七、八成二和七成七。

　　这预示着实力弱小、规模不足的房地产公司面临的发展环境正在逐渐变得艰难，上述五强主导的行业整合可能正在到来。其实在近年来日益激烈的土地竞拍中这种趋向已经有所体现：资金实力单薄的公司已经越来越难以在土地竞拍中取胜。(证券时报 李坤)

　　金融地产股：机构资金避风港

　　目前这两个板块估值优势明显，其中两类个股在震荡市中或将反复活跃

　　近期A股市场出现了震荡中有所企稳的格局，其中金融地产股更是反复活跃，尤其是金融股中的银行股更是成为多头的护盘品种。而地产股中的金隅集团等品种也出现了放量回升的态势。

　　估值洼地遇上避险资金

　　对于金融地产股在近期的反复活跃走势，业内人士倾向于两个因素。一是金融地产股具有典型的估值洼地效应，尤其是金融股中的银行股，比如说招商银行、中信银行等银行股的动态市盈率在20倍以下，动态市净率也在2倍左右，均处于估值的历史低位区域。而地产股，虽然目前面临着一定的调控政策的压力，但由于2010年的商品房销售势头强劲，使得地产股的预收账款处于历史高位区域，也就意味着，随着预收账款陆续结转主营业务收入，地产股的2011年业绩预期也相对乐观。而目前该类个股的股价大多处于近年来的低位区域，故也有着一定的估值洼地效应。对于A股市场的资金流向来说，一直有着流向估值洼地的趋势，因此，金融地产股的确有望得到资金的滋润，从而出现了股价相对强硬的态势。

　　二是资金存在着避险的要求。目前A股市场处于2900点上下持续窄幅震荡的格局，而历史经验显示出久盘必跌，故在此预期下，越来越多的资金开始担心上证指数在2900点一线震荡时间越久，回落的压力就越大。在此背景下，基金等机构资金就需要考虑指数出现这一概率的可能性。而基金等机构资金不可能像一般投资者那样可以空仓的，他们或出于资金规模的考虑，或出于基金契约的考虑，需要持有一定的筹码。一方面是担心市场可能会出现调整，另一方面则不能完全清仓，故他们需要寻找那些下跌空间有限的品种作为避风港，如此就意味着拥有低估值优势的金融地产股具有一定的资金配置的可能性。

　　两大因素或将赋予乐观走势

　　目前金融地产股还有两大有利因素。一是金融地产股虽然目前整体上呈现出市值庞大、业绩弹性一般的行业特征，但对于部分细分产业，或者部分个股来说，业绩的弹性依然是乐观的。比如说华夏银行，每股对应的主营业务收入是目前银行股中最高的，只是由于其历史负担沉重、管理效率尚未迅速提升等因素，每股收益尚未体现出银行股的高盈利能力。但随着历史负担的逐渐消化、德意志银行参股后的管理效率提升等，未来该银行的盈利能力有望迅速提升，从而赋予该股较强的业绩弹性。与此同时，对于城市商业银行股来说，也由于迈向全国性扩张等因素，业绩的成长性也较为突出，这就意味着动态市盈率、动态市净率将更为低企，既如此，估值的优势就有望成为股价涨升的动能。

　　二是题材的刺激。目前地产股的确面临着限购令等房地产调控政策的压力，但问题是，保经济增长、保充分就业也是经济政策的取向之一，这必然意味着房地产的支柱产业地位并未完全丧失。而且，目前关于保障房的建设也进一步强化了各路资金的这一预期。正由于此，有观点认为，保障房将成为地产股股性激活的一个实质性题材，其中金隅集团、天房发展等个股就是如此。而有意思的是，此类个股的股价走势也的确相对强硬，所以，保障房可以释放地产股低估值的做多能量。

　　积极关注两类个股

　　循此思路，目前金融地产股的确有避险资金持续流入的可能性，其间必然会产生结构性机会。其中两类个股可积极跟踪，一是业绩弹性较为乐观的品种。前文提及的华夏银行等银行股，中国人寿等保险股，地产股中的合肥城建、荣盛发展等品种也可跟踪。主要是因为他们的房地产项目主要位于二、三线城市，受调控的压力并不大，因此，短线仍有进一步涨升的空间。

　　二是题材较多的品种。其中招商银行的题材主要在于其业务结构调整颇有成效，是目前银行股中盈利稳定性与成长性最为乐观的个股之一，可跟踪。而地产股中的金隅集团、苏州高新、南京高科、建发股份等个股则可跟踪，其中金隅集团的水泥、保障房题材，苏州高新的新三板题材，南京高科的分拆上市题材，建发股份的综合业务优势等，投资者都可留意。(金百临投资 秦洪)