赞美老师的现代诗:策略观察：把握地产股确定性机会-慧眼识券商-财经频道-金融界

限购令对购房者造成的观望情绪正在恢复。此外，限购令对首次购房和首次改善需求客户影响较小，对高端客户的影响也较小。
[案例]深圳楼市成交量回升 开发商打折促销
[分析]3月房价涨势回落 调控到质变关键期
[猜想]从限购到限价：新房均价必然下跌？
目前开发商大多放缓了开盘进度，但随着资金链的紧张以及旺季来临，市场供给将大幅增加。安信预计，今年全年可售房源仍较去年有所增长。
[案例]北京中低价房源供应井喷 开盘价降8000
[分析]5月新盘集中入市 北京36个项目预计开盘
[猜想]限购效应进一步显现 市场供求格局逆转?
调控不断趋紧，市场供给增加，开发商再逆势涨价的底气已经不足。房价或将呈现稳中有跌的局面，有利于地产股表现。
[观察]国务院督察组到访 开发商不提涨价
[分析]房价涨势放缓 供应量增或带动降价
[猜想]专家激辩房价拐点二季度会否出现？
安信认为，二三线城市可能处于全年成交量低点附近，随着成交量的回升，地产股有较确定的投资机会。商业地产则得益于不受限购令影响。
[案例]住宅销量下滑 商业地产成楼市需求强音
[人物]陈劲松加码西南 践行二三线得天下论
[分析]限购令选择性失明 二三线城市房价看涨


保利地产

招商地产

万科 A

荣盛发展

泛海建设

世茂股份

南京高科

华业地产

地点 市场调研结果
南京市场 1、据市场人员称，365房地产网经过统计，预计南京2011年新房可售资源较2010年会有所增长，约700万平米，而2010年约为600万平米，潜在供给较大。
2、目前客户的观望情绪也很浓。南京开发商变得谨慎，减少了推盘量。
3、目前价格没有下降，政府在审批预售证时对价格有一定约束。
4、按揭贷款放款进度依然受到额度紧张的影响。
5、优质项目如世茂滨江新城能够贷到开发贷款，为基准利率。
6、通过加大营销力度，特别是加大宣传推广力度、增加营销渠道，一些楼盘，尤其是金地自在城取得了良好的销售业绩。世茂股份即将推出的楼栋蓄客时间较2010年明显加长，目前蓄客情况良好，且销售人员对蓄客转化为实际购买的信心较强。
7、一些楼盘近期将陆续加推。左右阳光项目预计5月份加推；金地自在城项目今年可能持续加推；世茂滨江项目4月底即将加推。
常州市场 1、当地人士表示，可能是由于不受限购政策影响，常州房地产市场销售情况较好。如荣盛发展的馨河郦舍，四季度以来陆续推盘，最近一次开盘在2月，推出房源合计已销售90%。相对周边楼盘，项目容积率较低，因此价格有吸引力。公司采取活动营销为主的策略，打温情牌，成本低，效果好。黑牡丹的绿都万和城项目，位置优于恐龙园，去年十一开盘，销售十分火爆，今年3月又加推一期，开盘当日售罄，临时加推一栋楼。但4月市场交易情况有所降温，可能是受观望情绪的影响。这对中小开发商的影响相对更大一些。
2、常州与周边城市相比是价格洼地，价格涨幅较快，2009年至今可比楼盘价格涨幅大多超过70%，而且至近期上涨态势似乎尚未停止。黑牡丹的绿都万和城价格，已从5500元/平米上涨到7100元/平米(高层公寓)，联排别墅14000元/平米。
3、很多外地大型开发商已经或准备进入常州市场。但由于资金紧张，最近开发商竞拍热情有所下降。今年1、2月份土地成交量同比较高，3月份环比有下降。
4、从销售部门的感受来看，新政以后常州市场中的外地购房者占比上升，主要是在常州工作的外地人，也有纯粹的外地人。
5、目前常州的个人贷款情况还比较宽松。
6、常州开工和预售条件均相对宽松，有利于开发商快速周转。
7、2009年去化量在1000万方左右，2010年900万方，其中市区每年去化400-500万方左右，2010年年末，常州房地产市场存量为452万方。常州目前可售面积600-700万方（含安置房），目前看一季度新推盘不太多。
上海市场 1、新政对首次购房和首次改善需求客户影响较小，对高端客户的影响也较小。总体来看，目前上海各大楼盘销售情况不错，以万科的琥珀郡园为例，3月25日开盘，至今115平米的户型已经全部售罄，140平米的户型也仅余十几套，其他一些待售楼盘蓄客情况也比较理想。一般万科的楼盘开盘当天即能去化六成。整个上海楼盘开盘当日去化率平均约在30-40%，略高于历史平均状况。一季度是传统淡季，但万科上海分公司销售额为33亿，超过了全年任务的四分之一。
2、从结构来看，小户型房源普遍热销，大户型的销售情况则分化较大。新政后一些地段较远、配套尚不完善、不宜作为城市第一居所的楼盘体现出较大的销售压力，如万科的第五园；但地段较好的别墅销售情况则受影响较小，如保利叶语。
3、据销售人员反应，2月份受政策和春节影响，楼盘来访量下降50%以上，3月份起恢复，4月份基本与3月份持平。
4、目前市场尚有一定的观望情绪，开发商往往也主动采取了压缩开工量、推迟上市时间的对策，特别是推迟大户型的开盘时间，先推中小户型。如万科的城花新园，今年5月仅计划开盘一栋，共18套，其余都计划在十月以后再开，推盘力度明显放慢。
5、一些开发商个人贷款的审批时间有所延长，从过去的30天延长到45天左右。