二三线地产股有望站着赚钱

　　“房产税”约束高端需求

　　昨日消息，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税；而在此前，另有消息透露，上海房产税政策将于一季度出台，且只对增量房征收。种种迹象表明，房产税在部分城市试点的脚步正在临近。受此影响，昨日房地产下跌2.25%，对市场形成了一定程度的拖累。不过，分析人士认为，短期影响主要在心理层面，而如果去年12月CPI数据得到有效控制，那么房地产板块、特别是二三线地产股的反弹行情，则有望延续到一季度中后期。

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　　一直对调控政策保持高度敏感的地产股，昨日再次迎来利空打击，有媒体称，“财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税”。尽管该传闻未得到官方的确认，不过其利空效应已经在A股市场充分显现。截至昨日收盘，上证指数大跌46.99点，房地产下跌2.25%，远超大盘跌幅。不过在本报记者的采访中，券商研究机构的行业分析师们，却大多看淡上述传闻在短期内的利空影响。

　　或将推高中低端房价

　　据悉，在2010 年12月的重庆市《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，就已经提出“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，从而实现“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控目标。兴业证券行业分析师王晓冬表示，长期来看，起到调节税收结构作用的房产税出台是大势所趋。因此，此次财政部原则同意重庆开征房产税，符合市场预期。

　　不过对于出台的时间点，多位分析人士表示：“短期出台可能性不大”。王晓冬认为，上述传闻中并未提及重庆房产税的具体细则，实施方案仍在研究中，何时出台仍需继续等待。此前有多个版本的房产税传闻，对于力度预期充分。即使一季度细则出台，无论从征收时点、征收范围还是税率都难超市场预期。 东吴证券地产行业分析师邓咸锋表示：“传闻中重庆出台房产税的时间是在‘十二五’期间，那么这个时间跨度就太长了，再加上从管理层的最终批复到地方政府的正式出台，会有一定的时间间隔”。

　　不过，一旦重庆的房产税果真“落子”，对于重庆地产市场影响在哪里呢？王晓冬表示，会影响部分高端需求，但对整个市场影响有限，“在细则出台之前，房产税对市场的影响，仍然限于影响购房者的预期，我们认为对于高端住宅市场可能有一定影响，但对整体影响有限。首先，由于重庆房产税是针对高端住宅，对刚性需求的购买行为不会构成实质影响。其次，即使高端住宅房产税开征，部分需求会流向中低端市场，可能反而增加中低端市场的需求。同时，我们了解到，2010年全年纯投资型购房需求的比例已经较低，而近期在刚性需求和改善性需求的支撑下销售依然旺盛，投资性需求的持续观望对于市场整体影响有限。同时，房产税开征的传闻已经延续了将近半年，随时间推移房产税对于预期影响已经逐步释放，短期内出现2010年5月份大幅缩量情况的概率不大。”

　　不过也有市场人士担忧：如果重庆的高端商品房需求受房产税的限制，那么资金或将流入中低端商品房，进而推高其售价。对此，邓咸锋亦有担忧，但他表示：“房产税推出的时间点和届时整个市场环境很重要，尽管确实有间接推高中低端商品房售价的可能性，但目前判断为时过早。”

　　A股负面影响将有限

　　值得一提的是，重庆并非第一个传出将征收房产税的城市。市场人士表示，去年上海版本的房产税传闻一旦被证实，对于整个地产行业的影响更加深远。据悉，目前共有三个版本的“上海版”房产税。第一个版本是只对二套以上普通商品房和别墅征收。第二个版本是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”。第三个版本是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。

　　邓咸锋告诉本报记者，“与重庆比较，上海无论是地理区位优势，还是经济发展程度，均更加优越，如果说重庆对于高档商品房的房产税征收影响较小的话，上海一旦出台严厉的房产税征收办法，或将给整个国内地产市场带来更大的负面打击。”

　　海通证券行业分析师涂力磊表示，不排除2011年房产税部分城市试点改革的可能。目前重庆和上海是外界传闻房产税改革的主要城市。其传闻的改革重点是将原有的“个人所有的非营业用房产免征房产税”部分取消。传闻版本中高档房屋将根据房产评估价格进行分段累计征税。由于房产税并非新税种，因此其改革程序相比物业税推出而言要简单，因此目前不能排除2011年房产税在部分城市试点改革的可能，但推出的时间和进度，主要看中央在后期是否能有效调控房价。

　　在市场影响方面，邓咸锋认为，目前市场已经充分消化房产税的利空，未来对A股影响或有限。涂力磊预计，消息短期影响主要在心理层面，建议关注后期经济运行数据，因为房地产板块反弹至今累计涨幅在6.14%，反弹幅度并不高，估值依旧处于底部。短期来看，该消息的主要影响在心理层面。由于当前板块依旧具备较大估值优势，因此如果后期消息得到证实，则利空出尽板块继续反弹的概率更大。涂力磊建议重点关注1月13日出台的月度宏观经济数据。如果CPI数据得到有效控制从而降低加息预期的话，房地产板块的反弹行情有望因为后期的“双下降”(CPI 和房价同比数据同时回落)而延续到一季度中后期。

　　安信证券行业分析师徐胜利也表示，此消息对市场可能难以构成大的冲击。该报道与去年的相关报道和传闻较为一致，即征收范围是针对高端商品房。尽管市场上还是有许多人很在意它，认为会影响巨大，但对于股市而言，不管是从“杀手锏”即将使出的悲观角度还是“利空出尽”的乐观角度，由于相关报道与传闻一直不断，股市对此已经 “久经考验” ，负面影响将大大降低。