豆瓣北京租房太阳宫:地方房价调控集体不给力的背后

经济房产 

题外话：全国600多个城市公布的房价调控目标让老百姓大失所望，也让业界有恃无恐，更让中央管理层尴尬不已！

房地产新政似乎命悬一线。但透过媒体的追踪报道，我们看到各地政府的心态，也似乎看到了解决问题的方向。从长远来看，还必须解决“土地财政”问题，让地方不再那么痴迷于房地产，但这非一日之功!

从中期来看，尽快在全国推行房产税，让地方由土地财政转向房产税收，这样政府的角色可以转变。当然要将上海、重庆的方案更加完善，并加大对多套房持有者的调控。

从短期来看，进一步在全国实施限购令（实际上是“限炒令”，经常被业界忽悠为“禁买令”），作为全面推行房产税之前的过渡措施；同时，加大保障房建设，可以坚持10年一年1000万套，这样总计1亿套，可解决3－4亿人口居住问题，城市化可能导致的贫民化威胁可以避免。

总之，房地产调控只能由中央推动，而房产税、限购令、保障房都只有在中央的逼迫下（包括政策要求、督察、问责等）才有可能落实！

地方房价调控缘何不“给力”？

2011年04月06日

为何此次地方房价调控目标如此不“给力”？清明假期期间，《第一财经日报》以广州、成都、济南三个城市为样本，派出记者针对各地调控目标情况继续跟踪采访，以追寻此次各地房价调控政策出台背后的原因。

编者按：

截至3月31日，全国657个城市中，已有608个城市陆续公布年度新建住房价格调控目标，从去年延续至今的房地产调控也由此进入到一个关键时期。回顾此次各地出台的房价调控目标，除北京提出新建住房价格“稳中有降”外，大多数城市的房价涨幅目标都在10% 左右。

无疑，从事后的反应来看，这次地方房价调控目标难言“给力”。不仅《人民日报》4月1日发文称，确定什么样的房价控制目标，实际上体现着地方政府调控房价的诚意、决心，甚至发展路径的选择，而且，众多分析认为，这也与中央政府对房价的调控目标并不一致，而民意则直接发出对房价调控 “失望”的声音。

为何此次地方房价调控目标如此不“给力”？清明假期期间，《第一财经日报》以广州、成都、济南三个城市为样本，派出记者针对各地调控目标情况继续跟踪采访，以追寻此次各地房价调控政策出台背后的原因。

广州:

房价限涨幅11%出台的背后

张艳红

随着3月29日晚上9点之后，各大媒体收到广州市今年房价调控目标的新闻稿，这个各方密切关注的数字，算是正式出台。确切地说，这份新闻稿中并没有数字，而是一个与GDP和人均收入水平涨幅挂钩的文字描述。研究者需要绕一个弯才能得到“房价涨幅不高于 11%”这一结论。

广州市在接近最后时限的一刻出台自己的目标，很大程度上效仿了其他城市的做法，并且聪明地将经济适用房和限价房的价格列入整体均价，为最终达到目标加上一道保险。从某种层面看，这也无足为怪，毕竟目标能否达成将直接关系到相关官员头上的“乌纱帽”，谁也不愿意以身犯险。

另据《第一财经日报》调查，此次广州所出台的房价调控目标背后的深层次原因，不仅仅是官员问责那么简单。

房价涨跌之间的取舍

3月29日出台的广州房市调控目标为，2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅，而新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用房。此前，广州曾公布今年的GDP涨幅目标是11%。

广州市国土房管局官员为了避免坊间的争议，在第一时间解读“限涨幅”和“涨幅目标”之间的差异，即11%是封顶，并不意味着房价不可能下降。

据广州市社会科学院研究员彭澎透露，这一调控目标出台前，有关部门算是“间接地收集过”行业人士的意见和看法。具体是，广州市房地产业协会组织了11名专家参与的研讨会，询问大家对今年房价走势的看法，国土系统相关基层官员旁听了这次座谈。

这次“询问会”其实并不是严格意义的“征集意见”，因为当时有关部门并没有以11%的控制目标来直接问询，而最终并没有形成统一的结论。只是各个专家对今年的房价做出了自己的判断。

据悉，与会的11 个人中，9个人坚持房价会上涨，认为涨幅在15%～18%不等，只有2人预计房价有可能下降。而坚持房价上涨者表示，GDP和居民收入都在增长，城市也在发展，房价不涨城市化很难推进，此外，也有人指出，到目前为止，没有一个中央文件明确指出，房价一定要下降，而都是要求稳定房价。

“我在会上提出房价‘上下浮动10%都是中央、地方和老百姓可以接受的结果’。”彭澎说。

这次征询最后在多大程度上影响了广州市政府的决策并不得而知，但看得出的是，政府站在了绝大多数行业人士的一边，采取了容忍房价有所上涨的做法。

围绕房价的“矛盾”

“控涨11%”，是一件颇考验拿捏艺术的事情。小小数字之间，除了必须应对中央在年底考核和问责之外，更为重要的是有几个矛盾点需要被综合考虑，而房价与地价之间的矛盾，便首当其冲，此外，还有保障房任务与实际完成能力之间的矛盾。

3月28日，广州市国土房管局公布了今年计划出让的土地，其中居住类用地面积为3.3平方公里，是去年全年出售量的一倍多。相关部门在年初披露的数据显示，广州今年计划实现土地出让金近600亿，比2009 年增加近200亿。

这意味着，在今年极度复杂的市场环境下，广州的土地创收任务相当繁重。尤其是第一季度，挂牌出让的7宗土地全部以底价成交的现状，让相关部门格外忧虑——怎么样才能确保土地交易中心那把木槌之下槌出500多亿的土地收益？

彭澎评论，城市建设的资金缺口在很大程度上还是依赖土地收益，这恐怕也是在制定房调目标时的一个顾虑，如果没有给开发商“房价稳中有升”的预期，土地出让任务可能有压力。

繁重的保障性住房建设任务也是广州地方官员心头的一块石头，中央下达的8.5万套保障性住房硬指标，被视作是在现有资金和土地等条件下不可能完成的任务。这也是确立房价目标时绕不开的一对矛盾。

据悉，4月1日，广州市政府召开了全市住房保障工作会议，今年广州要完成8.4959万套保障性住房的目标，为去年完成量的3倍。广州市市长万庆良代表市政府与各区、县级市负责人签订了《广州市2011年度住房保障工作目标状》。

数据显示，2011年，广州全市保障性住房年度投资总额约需118亿元，其中，市、区财政投资约52亿元，各项目业主利用自有资金或银行贷款解决66亿元。约需保障性住房建设用地211.3公顷，目前已落实土地178.3公顷（含配建公租房用地），尚有33公顷土地需落实。

为了这个 “不得不完成”的任务，广州将采取很多种手段，例如在出让土地中搭售保障房、鼓励有实力的大企业和事业单位自行建设保障房、让开发商参与保障房建设，甚至是利用农村集体建设用地建设保障房。

看得出，保障性住房的任务在很大程度上，依然依赖于土地收益和开发商的参与。假如房价出现下跌迹象，导致土地市场萧条，开发商投资热情降温，单纯靠政府来完成去年3倍的保障房建设任务，基本上只能沦为空谈。

成都：

不能大涨也不能大跌的尴尬

李秀中

相比于全国其他一些城市较早发布楼市“限购令”，成都的房价调控目标临近截止日期时才发布。3月30日，成都市公布其2011年度新建住房价格控制目标——“新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。”

一位成都市开发商营销部门负责人介绍，清明节前， 成都市房管部门召集开发商开会，要求开发商的楼盘定价后一年之内不能涨价，房价下调不能超过10%。

控制房价上下“两难”

回顾此前的成都版“限购令”，由于相对宽松的条件，使得其在发布之后成为一些城市效仿的榜样。不过，这次房产调控目标的发布，相比于榜样，成都市更愿意做一个效仿者。临近3月底截止日时，成都宣布将房价调控目标与收入指标挂钩。

据成都市政府设定的今年收入增长指标，城镇居民人均可支配收入增长 12%，农民人均纯收入增长12%以上，那么，2011年成都的房价调控目标便为低于12%。这与全国大多数城市的房价调控目标相似。

不过，成都全程机构总经理蒋晓冬则表示，2010年，成都城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长11.7%和15.1%，而房价涨幅为 18.7%。成都公布的房价调控目标，相比去年18.7%涨幅有所下降，与今年成都经济社会发展目标相适应。

蒋晓冬用“三个符合、一个体 现”来分析成都的房价调控目标。即此次调控符合国务院对房价调控政策的总体精神，符合成都2011年经济发展目标，符合全国均衡水平；作为西南地区重要城 市，这一目标也体现出中国的基本水平。

成都市一位房地产开发公司营销部门负责人则表示，政府要控制一定能控制住，而目前房地产市场调控已是 全面的行政调控。比如，在年底前多推郊区房，高价房不让备案或推到明年，这都是行政手段，而不是市场自身因素。

对于地方政府而言，对于房价 面临两难境地。一方面要完成中央下达的调控任务，否则将被问责，另一方面又担心房价下降带来的利益损失。据介绍，成都市房管部门清明节前召集开发商，要求房子定价后一年内不能上调，但是房价下调不能超过10%。

调控政策不阻房市回暖

据最新楼市成交数据，刚刚过去的3月份，成都 主城区新房成交2963套，比2月减少了6375套，不过，从各周数据来看，成都楼市在经历“限购令”之后已经在3月的第三周触底反弹，成交量开始持续回升。

除此之外，随着春季房交会临近，一手房供应小幅放量。数据显示，3月21日～3月27日，主城区商品住宅供应2224套，供应面积为 17.88万平方米，供应套数与供应面积较上上周分别增加144.13%和140.65%。

业内人士认为，供应量增长会相应带动成交量的上 升，“之前一下子成交很低，其实也是技术性地降下去，因为供应跟不上。”

对于后期走市，四川中原地产的分析报告认为，未来楼市前景仍不明朗，短时间内波动还将持续。而30日成都公布的12%的房价控制目标，或许将对市场产生影响。

蒋晓冬说：“老百姓会感觉房价不会降了，观望 氛围就不会太多，政府没有公布限价幅度，观望会更多。”

蒋晓冬表示，把房价涨幅调控在12%以内，政府用了很多手段，比如保障性住房建设，未来可能还有税收政策。现在政府公布了房价调控目标，购房者再比较全国的限价情况，观望情绪会有所降低。

而对于开发商而言，在行政控制的约束下，如何定价就面临考验。“定低了很快就卖完了，但是以后又不能涨价，定高了又卖不出去，定价必须充分考虑到未来一年的发展水平。”一位开发商人士介 绍，他们的楼盘预计5月开盘，但是价格却始终定不下来。

蒋晓冬表示，预计成都今年房价涨幅在11%左右。上半年涨幅相对低一些，下半年相对要高一些，而这也跟季节有关系，因为春交会之后接着就是销售淡季，而下半年9月、10月后会迎来销售旺季。

济南：

政府调控的“底线”在哪里

李攻

按照日前济南市政府确定的2011年新建商品住房价格控制目标，新建商品住房均价涨幅应低于城镇居民人均可支配收入增长水平。这意味着，济南市今年新建设商品房涨幅的最高限是12%。

然而，参照济南市居民可支配收入3000元左右的涨幅，再将对应的房价调控百分比涨幅目标换算成具体数据，此次房价调控目标，更像是一张说起来好听，吃起来很差的“画饼”。

好听不好吃的房价调控目标

济南市2011年政府工作报告中提到，2010年全市城市居民人均可支配收入达到25321元，“十二五”期间，全市城市居民人均可支配收入年均增长规划指标为11%，2011年预期增长目标是12%。

如果按照今年人均可支配收入增长12%计算，济南市居民人均可支配收入可以增长3000元左右。这一增幅比起设定的房价增幅，可以说是杯水车薪。

来自济南市城乡建设委的数据表明，今年1月份，济南新建商品房中住宅销售的均价为每平方米7713.31元；今年2月份，均价为每平方米7287.84元。这其中的因素是高档住宅销售的减少。

即使按照每平方米7000元的价格，购买一套70平方米的住房总价也在50万元左右。如果房价增长12%，则意味着如果到明年再买，就要多支出6万元。

一位月收入在4000元左右的媒体工作者表示，如果她的收入增长12%，一年也不到6000元。比起房价的涨幅，从绝对数上说，收入增长可以忽略不计。

前年，她买了一套40多平方米的小户型，她说，随着结婚、生孩子等诸多事项的来临，换一套大点的房子势在必行。而政府的房价调控目标让她觉得，早买还是比晚买合算。

目标实现与否须看政府决心

根据济南市城乡建设委的数据，今年1月份，该市新建住宅商品房销售均价同比去年上涨了16.5%。

对已经设定的房价调控目标是否可以实现，济南市房地产业内人士徐先生告诉记者，这要看政府干预房地产市场的决心有多大、力度有多大。“没有政府办不到的事。一套措施不行，可以再来一套。问题是政府调控的底线在哪里。”

“从根本上看，房价的涨跌还是一种市场行为。行政力量的干预可以在一定时间内有效，但持续多久是个问题。”他说。

济南房地产市场业内人士田先生则告诉记者，这次调控对消费者的心理影响更大，从企业角度看，还不需要太担心。“搞不好控不住又和过去一样再来个报复性反弹。”

记者获悉，为保证调控目标的实现，济南市将对市场的监管方面主要采取三条措施。

首先是严格商品住房价格申报制度。房地产开发企业在申办商品房预售许可时，提报的预售方案必须明确每套商品住房的预售价格，如申报价格明显高于同地段、同品质楼盘价格的，将暂缓办理预售审批。

其次是严格商品住房明码标价制度。房地产开发企业要在销售现场公示全部房源及销售价格，并做到一套一标、价目齐全、内容真实、字迹清晰、标示醒目。

此外，济南市还将加强商品住房价格动态监控。对不执行明码标价规定、明码标价不规范,以及销售价格出现异常的楼盘，主管部门将约谈其开发企业负责人，责令其限期整改，整改期间将暂停其网上签约，并依据有关规定进行处罚。

国土部专家：地方房价“达标”不难

楼市调控要善终

刘展超

中国房市的供需矛盾并未得到真正缓解，虽然未来五年中国要建设3600万套保障房，但这也只是解决了 20%的住房需求，其余八成仍需进入商品房市场.

随着3月31日全国城市陆续公布房价调控目标，一直处在风暴眼中的楼市调控争议，也从此前所关注的房价涨跌转向这些地方政府所出台的目标能否如期实现，以及实现之后楼市调控又将何去何从。

国土资源部下属的中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云接受《第一财经日报》采访时表示，楼市调控一定要做到善始善终，在退出时机选择上要慎重，并和中国的宏观经济均衡发展。

邹晓云并表示，房地产投机行为萎缩之际，方能考虑是否改变调控政策。对于目前一些引起社会争议的如“限购”等政策，为了遏制楼市投机，一些热点城市应坚持长远一些。

房价调控目标的继续关注点

住房和城乡建设部统计的数据显示，截至3月31日，全国657个城市（包括 287个设区城市、370个县级市）中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。 国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。

这就意味着还有49个城市没能按期完成公布调控目标这一硬任务。按照“国八条”的要求，对未如期公布的，要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。

中央近期如何“处置”这49个城市，值得外界关注。

此外，多数重点城市房价调控目标多与地方GDP增幅或者居民收入增幅挂钩，一度被外界称为“涨价目标”。

住建部曾在3月29日通知要求，各地酌情调整已发布的调控目标。对此，邹晓云对本报记者表示，这表明中央对地方的这种做法并不满意。

而地方政府之所以如此制定房价调控目标，邹晓云认为，一方面是给自己留出余地，以便在年终考核时不会受到中央问责，另一方面也反映出地方政府实际上不愿意房价大幅下降，进而影响当地的土地财政。

邹晓云认为，在当前的楼市调控大环境下，地方政府实现自己制定的房价控制目标不会太难，地方政府不会有太大压力。今年以来，房贷政策收紧，热点城市实行住房限购，这直接抑制了部分购房需求，市场交易已经趋于冷淡。

如果市场销售达不到预期，回款不顺，开发商的资金链自然会受到冲击，在定价问题上会更趋于谨慎。一位开发商负责人近日对本报记者表示，当前新开楼盘只能追求市场化定价，因为现在的限购政策已经直接影响到了供需双方。“低于市场价可能董事会通不过，高于市场价老百姓不同意，总归要在两者之间找一个平衡。”

“即便地方不制定房价控制目标，在多重调控政策影响下，今年的房地产市场本来也不会太好。”邹晓云称。

深圳市规划国土委发布的最新数据则显示，3月深圳全市新房成交均价19423元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。这是今年深圳新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。

“达标”之后房市何去何从

如今年房价“达标”，是否意味着中国的房市调控取得了成功？目前似乎没人能回答这个问题。

过去两三年来，下至普通购房者，上至中央高层，在房价过高超过居民购买能力这一问题上已达成共识，即便今年重点城市房价涨幅最终不超过居民收入增幅，房价依然处于“不合理”的区间，房市矛盾仍难以解决。外界担忧，一旦政策退出，房市需求会出现强大反弹，催生房价再度上涨。

此外，中国房市的供需矛盾也并未得到真正缓解，虽然未来五年中国要建设3600万套保障房，但这也只是解决了20%的住房需求，其余八成仍需进入商品房市场。

国土资源部下属机构——中国土地勘测规划院发布最新报告即认为，现阶段中国房地产持续发展的内外部支撑因素仍然存在，部分城市出现泡沫值得关注，但发生日式“泡沫大规模破裂”的可能较小。

记者查询北京房地产交易管理网发现，截至4月4日，北京市场上可售期房加上未签约现房总量已经不足 93000套，去年年底，这一数据曾一度超过10万套。这意味着，北京市场上可供应的房源正在减少，开发商并未大幅推出新盘。

“楼市调控时间越长，开发商越发不敢开工，所积累的购房需求越多，供需矛盾可能会更加紧张。”第一太平戴维斯中国区执行董事刘德扬近日接受《第一财经日报》采访时表示，虽然一些购房者受到限购政策影响不能买房，但这部分需求并未消失，如果住宅市场供应问题得不到很好解决，一旦政府干预政策退出，需求会出现一个反弹。

对中国房市而言，这并非一个积极的信号。