视清远心镜头倍率:一场房地产调控的集体抵抗运动

一场房地产调控的集体抵抗运动

2011-3-31 南方人物周刊

    地方政府为处于焦灼期的房价火上浇油，一场稳定房价的调控，遭遇集体抵抗，深刻地暴露出财政体系的矛盾。

   截止3月底大限，600个城市中，包括县级市在内仅有不足100个城市公布目标。秉持法不责众的心理，根本就打算不公布。几乎所有地方政府的目标，都含蓄地与GDP与居民可支配收入挂钩。在所有的城市中，除北京“稳中有降”外，目标全部上涨。地方政府给出的上涨目标非常明确，最高与GDP挂钩，最低与可支配收入挂钩。没有一个地方政府将CPI、房屋购买能力与调控目标挂钩，不涉及房价收入比、租售比等核心指标。

   住建部发出通知，表示对目前多数城市房价调控目标不满意。3月29日，住建部也发出通知让各地依据民意酌情调整已发布的调控目标。但广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处处长陈大旺接受采访时表示，“（广州）出台这个调控目标之前，我们充分考虑到了社会的意见，包括听取了人大代表、政协委员、专家学者及市民代表的意见。”

    这是中央与地方财政分配体制内在矛盾的大暴露。

    表面上看，地方政府是遵命行事。今年1月26日，国务院发布史上最严厉的“国八条”房地产调控措施，第一条就提出各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

    地方政府不希望房价下挫，制订房地产价格目标动作迟缓、避重就轻，不到万不得已不出房价调控目标，定价时根据GDP、人均可支配收入等目标制订房价上升区间，对于民众的房价下跌预期、对于关键的房价收入比等指标绝口不提。愤怒的反高房价者称为涨价令，而非限价令。

    以目前地方政府公布的房价限制令，中国房地产泡沫不可能在现有的基础上缩小。如果地方不获得更多的财权，地方政府做到最好的结果就是房价与居民可支配收入挂钩，地产泡沫不再膨胀。

   这是假调控。房价与人均可支配收入增长貌似有理，实则不然。由于中国房地产泡沫已经过高，房价收入比远超警戒线，如果从2011年开始房价与人均可支配收入挂钩，中国目前的房地产泡沫不可能被挤压。并且，这恐怕是地方政府所设想的最佳状态，这样对上对下都能有所交待，也不会摧毁土地财政的根基。

    同时，与人均收入挂钩有制造虚假政绩、房价虚跌的效果。

   按照1月20号国家统计局公布的数据，2010年我国城乡居民人均收入比上年分别实际增长7.8%和10.9%。2010年我国城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。可见，房价限定存在两个上限，与扣除通胀因素之后的城镇居民可支配收入挂钩，涨幅在7.8%；如果与不扣除通胀因素的可支配收入，涨幅将达到11.3%，这意味着房价将大幅上升。

   虚增收入的办法还包括增加居民的财产性收入。2010年城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。换句话说，只要拥有一套商品房资产的人，哪怕工资一分钱也没涨，只要房价上升，财产性收入就会随之上升。房价上升反而成为人均可支配收入上升的原因，因此，鼓励居民买房然后提高房价，客观上起到了提高居民人均收入的效果，实在是滑天下之大稽。

   地方政府制订房价目标时，还可以玩弄数字游戏。中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，在目前已经公布房价调控目标的城市中，对于房价这个概念并无确切定义。部分城市规定中是“新建商品住房价格”，而另外一些则是“新建住房价格”。随着保障型住房在今年下半年开始上市，新建住房价格将有下降趋势，住房价格的涨跌很容易被操纵，比如增加保障房价格权重，或者增加郊区盘的供应，种种手段不一而足。

   笔者早就建议，制作典型楼盘价格指数是好办法，能够一眼就看出房价涨跌，比如上海以汤臣高尔夫、杭州以绿城玫瑰园的每月价格涨跌作蓝本，方便而实用。但有关方面却热衷于均价，原因就在于均价容易玩弄招术，而典型楼盘价格指数过于“死板”，没有操纵数字的空间。不要说楼盘指数，连房价数据查询在一些城市也成为禁区。

    只要土地财政不改变，地方政府一定是房地产泡沫最大的受益者，此次房价控制目标的公布显示出残酷的事实，中央政府基本上在与所有的地方政府博弈，他们拿着行政之矛攻地方政府的厚盾，胜算不大。

    改变中国房地产市场生态，中央政府的核武器并不是让地方政府顺从，而应该市场与行政方式并举。

    收紧货币降低资产收益率，让投资者主动退出市场，这是上策。

    中策是给予地方财政一定的自主权，将集中于中央的财政部分释放到地主政府手中，改变目前极不均衡的责权利分配格局，理直气壮地要求地方政府制订出切实可行的保障房目标，承担起社会保障的应尽之责。

    下策是让地方政府自己革自己的命，制造出一些虚假数字政绩来让大众欢呼，目前使用的就是下策。

    目前的房地产调控已经像所有的市场改革一样，进入深水区，不动利益、不动财税，不可能向纵深推进。

    任何调控要收到实效，都要在理、在市场，仅凭行政权力的傲慢，难以达到效果。