贺兰暖泉小姐多少钱:楼市调控背后的博弈

　　楼市“退烧”后的“僵局”

　　多股力量将与调控“对冲”

　　货币政策的失败

　　不加息的博弈

　　4月中旬，中国大陆三月份和一季度的经济数据陆续公布了，结果是新闻话题连连。摘其其要点：(1)三月份70大中城市中 50个上涨，8个持平，只有12个下降；(2)三月份CPI创新高，达到5.4%；(3)3月份人民币新增贷款23.4万亿，广义货币(M2)增加 16.6%，其余额达到75.81万亿元；(4)一季度发生了贸易逆差10.2亿美元；但是外汇储备却继续增加，超过了3万亿美元，达到了30447亿美元。

　　如果把这些数据翻译成更直白的经济语言，就是：(1)中国的大陆的房价泡沫还在进一步扩大；(2)全面性的通货膨胀还在恶化，人民的“痛苦”还在增加 (经济学中的“痛苦指数”指CPI和失业率的加总)；(3)国家还在增印钞票，这是房价泡沫和人民痛苦增加的原因；(4)外汇储备是货币发行增加的原因，但是现在外汇增加不是由于外贸造成的，而是由热钱的大量流入造成的。

　　进一步的说，这些数据表明中国大陆的经济结构在内忧外患的夹击下，进一步严重失衡。其实这些结构问题在2005年就开始显现，国家也早已经意识到了问题所在，也采取了一些宏观和微观调控措施，但是为什么越调控结构失衡问题越严重，没有达到政策目标呢？最典型的是房价泡沫，国家早就意识到了问题所在，从2005年开始就喊要稳定房价，采取了一系列的政策措施，喊打喊了这么多年？可是房价还是不断上升呢？

　　楼市“退烧”后陷“僵持”

　　“实施‘限购’之后，原来积累的400多组客户大量流失，只剩下180多组。”上海中环线内一大型楼盘销售负责人日前告诉记者。

　　“限购”被认为是此次调控的“杀手锏”之一。目前看来，投资投机性需求得到了一定程度遏制。中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，作为重点区域的35个大中城市，因此导致交易量下降5%-7%。

　　招商银行20日发布的相关调查报告显示，90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资。

　　去年4月起震荡上行的高房价，其涨势已有所遏制。国家统计局的数据显示，3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，比上月增加了6个，环比涨幅比上月缩小的城市有29个。

　　“地王”也暂时远离。中国城市地价动态监测系统数据显示，今年一季度超过半数城市的综合地价环比增速放缓，涨幅超过5%的城市由上一季度的18个减少至6个；六成监测城市的居住地价环比增速回落。记者采访还发现，不少城市出现了土地底价成交甚至流标的情况。

　　在此轮“最严调控”中，对房企“银根”控制之紧超出以往。上市房企的融资受到各部门“名单式监管”，一般房企申请贷款困难重重。联合产权交易所数据显示，房企股权、债权的转让十分活跃。这种以往少见的现象说明：市场正加速“洗牌”。

　　国务院常务会议指出：“随着房地产调控政策的深入推进，市场供求矛盾有所缓解，不合理需求得到一定抑制，市场出现了一些降温迹象。这说明，中央关于房地产调控的政策是正确的。”

　　不过，市场变化与人们的期待还有一定差距。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说：“判断调控的效果，应该问问买房者的感觉，问问中低收入者有没有看到更多的保障房投入供应。”

　　多股力量将与调控“对冲”

　　当“最严调控”进入关键期，各种博弈正在加剧。表面的平静之后，有多股力量“蠢蠢欲动”，可能对调控构成“对冲”。

　　比如，部分二、三线城市的房价仍在上涨，“助涨”效应不容忽视。数据显示，70个大中城市里，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%。这些城市大部分属于不甚引人瞩目或“限购”令没有覆盖的三线城市。这部分城市房价的持续升温，可能对市场预期带来不利影响。

　　其次，部分地方政府在执行调控政策时“留了后手”。其中最典型的是房价控制目标的制定问题。3月各地陆续公布的“限价”目标，几乎清一色成了 “涨价目标”，个别城市的“涨价目标”甚至超过10%。日前，经国务院督查组督查后，有城市宣布下调此前确定的新建住房价格涨幅控制目标。

　　专家提醒“新建住房”除商品房外，还包括大量限价房、动迁安置配套住房等带有“保障性质”的房屋。而随着今年“可售型”保障房供应的增加，平均房价自然也随之“被降低”。

　　再次，内外资金面因素仍造成房价上涨压力。受通胀预期影响，流动性依然充裕，买房仍是许多人的不二选择。记者采访发现，为规避“限购”，有些人选择全款买房但并不办理房产证，而是欲等到“限购令”取消再办理。其中有购房者说：“现在物价上涨较快，别的投资渠道又不多，还是买房子比较安全。”

　　值得注意的是，国内货币政策紧缩、房企资金趋紧，人民币升值预期明显，外资以各种渠道进入楼市。国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资144亿元，增幅达45.2%，为各类来源中增长最快。中国指数研究院副院长陈晟说，外资的加速进入可能会抵消掉一部分楼市调控效果，对此应予以警惕。

　　货币政策的失败

　　中国改革开放30年来一直追求的政策目标就是增长速度。1978年-1989年依靠的是农业改革促进经济增长；1990年-2000年依靠的是出口和服务业的深化；到了2000年之后就是依靠出口和房地产来拉动经济了。

　　尤其是房地产，在价格不断上涨的时候，好像所有的人都从中获益了：政府增加了收入(现在占到地方政府的一半以上的财政收入)；房地产开发商获益，创造了大量的亿万富翁；老百姓改善了住房条件，同时资产得到升值；银行的房地产贷款都是优质资产；促进了城市化和农民工收入增加；消化了钢材，铝材，水泥等产能过剩；拉动了装修和家电等行业的蓬勃发展。

　　通过大概10年的房地产发展，到了2006年大家发现房价已经涨到了一个高度。高房价严重扭曲了市场分配机制，恶化了社会收入分配的差距。国家开始调控，并且开始初步收效。不过，2008年世界金融危机改变了这一政策。本来这是一件好事，可以借着世界金融危机调整中国的经济结构，政府可以把房地产泡沫破灭的原因归罪于世界性的金融危机。

　　但是，政府担心房地产小泡沫的破灭会和当时的出口萎缩，双重打击经济增长。于是一改从紧的货币政策，同时采取扩张性的财政和货币政策。扩张的财政政策借用扩张的货币政策提供的信贷，扩张的货币政策通过扩张的财政政策，使得过量的流动性超出了房地产行业，深入到社会经济的每一个角落，引起了全面性的通货膨胀。这就是用一个大泡沫来掩盖一个小泡沫的后果。说白了，这背后还是“保增长”优先的思想在作祟。

　　由于少量超额发行货币会短时间刺激经济增长，中国经济在2008年下半年也得到了初步恢复，一时中国被认为是世界经济复苏的救星。同时，发行货币可以让政府得到所谓的“铸币收入”。于公于私，发行货币好像都是有利的。中国的货币政策制定当局或许尝到了货币政策的甜头，继续增发货币。

　　到了现在，中国的流动性在世界上排第一。广义的货币M2已经达到了75.81万亿元，约合11.6万亿美元。而现在美国的广义货币M2还不到9万亿美元。值得指出的是中国的GDP总规模只有美国的1/3。

　　经济是一个不断自我强化的系统，如果大家预期到物价会上涨，很多人会囤积，大量购买，这会进一步推动物价上涨，这也是历史上发生恶性通货膨胀的原因。由此看来，对照中国的海量流动性，中国的未来对抗通货膨胀之路还非常漫长和艰巨。如果不采取更积极的手段，发生恶性通货膨胀，也不是杞人忧天。

　　利息：最后的政策手段

　　为什么国家不调整利息呢？利息是资金的使用成本，提高利息是对抗通膨的最有效手段。由于现在大陆名义利息远远低于通货膨胀率，实际利息为负，使得大家都想尽一切办法，贷尽可能多的钱买房，来投机。货币当局当然也知道这个问题。但是，他们一定认为，如果提高了利息， 其后果就是：(1)利息的提高会吸引更多的游资进入，更加促进外汇储备的增加；(2)现在国有企业是银行的最大的债务人，提高了利息，国企肯定会难过；(3)如果提高了利息，按揭的月供也会显著增加，在工资增长幅度跟不上利息增长速度的时候，这可能会引起房贷的违约，和房地产需求的减少。房价下跌，按照上面的分析，会引起投机的抛售，地方政府收入恶化，银行坏账的增加和经济的萎缩。当然，这些利益团体也会受到巨大的冲击。

　　在权衡了各种利弊之后，最后的政策选择是，中国货币当局拼命提高存款准备金，而对利息按兵不动，或者稍微下一点毛毛雨，提高0.25个百分点，做一个姿势给大家看看。却不敢真正动一下利息。同时，过低利息也让热钱产生了升息的预期，使得更多的热钱进入中国期待生息，使得外汇储备屡创新高，人民币海量发行，房价屡创新高。

　　如果按照现在的政策结构，为了保持增长而保持实际利息为负，投机需求必然会驱动政府增发一部分货币，然后货币当局接着又是提高一点存款准备金，房价和CPI肯定还会继续上涨。因为投机需求只有通过推动房价上涨来吸引更多的资金进入，然后进一步推高房价，这就是泡沫的力量。这个过程还可以延续一年以上，到18大前后，直到所有的政策余地全部耗尽。巨大的泡沫然后破灭。在中国现有的政治架构下面，那时可能获得是经济结构全面失衡和社会动乱的代价。