谷山庭院二期:对合同鸡蛋里挑骨头?深业主怕房价再涨频毁约 - 房地产数据之窗

对合同鸡蛋里挑骨头?深业主怕房价再涨频毁约
2011年4月18日  来源:深圳新闻网
“限购令”出台后，业主“惜售”情绪浓厚，这里面既有限购令后“身份”受限房子卖出后再买不会来的担心，也有看好市场预期房价上涨的判断，还有目前业主违约成本不大的现实，多种因素促使业主宁愿赔偿双倍定金也要单方面解约。
在调查中记者发现，部分业主在签订买卖合同后反悔绞尽脑汁找理由以达毁约目的。而“阴阳合同”和“房产属夫妻共同财产现另一人不同意出售”成了业主毁约惯用的招数。
业主怪招频出只为赌明天，“惜售”同时催生了毁约潮。记者了解到，业主“惜售”心理导致“限购令”出台后，虽在房地产成交量环比下降，但因“惜售”违约引起纠纷并诉至法院的二手房买卖纠纷案件却大幅增加。
中介诉苦
买卖常因业主毁约“泡汤”
近日，记者走访了新闻路、莲花路、益田路附近多家中介公司，多位中介跟记者大吐其因业主毁约令辛苦促成的买卖“泡汤”的苦痛经历。
“我上个月才遇到一单业主不想卖房毁约的。忙活了那么久，终于促成双方签订合同，业主也收了定金，以为这单买卖铁定做成了。没料到业主后来又说房子不卖了，他愿意还给买家双倍定金。”新闻路上中联地产中介周小姐无奈地说，“唉！‘限购令’后这样的经历我和同事遇到太多了。”
莲花路上家家顺中介张先生也向记者诉苦，“我们促成一单买卖多不容易，不知道要带买家看多少房子才能成。以前让双方签订合同就安心了，现在签了合同也要提心吊胆，担心业主反悔不卖了。”他说，“限购令”后确实存在很多业主“三心二意”，本来签了合同要卖房了，但看到房价在涨或是考虑到自己也属于“限购”对象担心以后买不回房子，而且房子比现金保值。考虑到以上种种因素，很多业主就会变卦。
虽然中介对业主“惜售”毁约无可奈何，但为了降低业主变卦毁约的可能性，中介一般的做法就是说服买家支付更高的定金。“我们只能尽量让买家给更多的定金，这样业主要想毁约成本就高，希望以此降低业主毁约的可能性。”益田路上一家世华地产中介告诉记者。
业主怪招
拿放大镜看合同只为反悔
目前深圳房地产市场需求依然旺盛，“限购令”出台后，房价未降反升，业主担心卖房后无法以同等价格买回同等质量的房产，甚至丧失买房资格，而且“限购令”出台后，房屋租金持续上涨，部分业主更看好租金回报，种种因素导致“限购令”出台业主毁约的现象明显增多。
记者在调查中发现，为了实现毁约业主可谓绞尽脑汁，甚至用“放大镜”看合同希望能找到买家的“毛病”以求解除合同。记者采访了多位市民和律师发现，“阴阳合同”和“房产属夫妻共同财产现另一人不同意出售”是最多被业主使用的招数。
在二手房市场上，中介为促成房屋买卖合同的签订，往往会推荐签订“阴阳合同”，这是房屋买卖的一种“潜规则”。虽然“阴阳合同”存在一定风险，但因为能帮买卖双方省下不少税费。但经过记者连日调查发现，在“限购令”下，业主以“阴阳合同”违法要求解除买卖合同的纠纷呈现上升趋势。
陈小姐最近就遭遇到业主这样的发难。去年她在海王地产中介的居间下，购买黄先生位于南山的一套房子，当时双方按照“行规”签了“阴阳合同”，以88万成交了一套登记价为28万的房子。但“限购令”出台后，业主怕以后买不回来房子不愿意卖这套房子了，给她发了一个律师函，说与买方签订“阴阳合同”是违法的，要求以实际成交价过户并由买方承担税费。“按业主的要求过户我需要再支付12万的个人所得税，业主是不想卖房才故意以‘阴阳合同’为借口刁难我，想逼迫我放弃购房。”陈小姐愤愤地说。
“限购令后，很多业主签了合同后以‘房产是夫妻共有妻子或丈夫不同意出售’为由要求解除合同，我手头就很多这样的案子，这方面纠纷的咨询也比‘限购令’前增加了很多。”广东信荣律师事务所主任张茂荣律师介绍。
张茂荣手头有这么一个案子，宏先生在中信红树湾看中了一套房子，和业主杨先生约定以750万的价格成交。房产证由杨先生和她妻子吴小姐共同署名。在签订合同时，只有杨先生过来，杨先生告诉他，她妻子在国外无法过来。因此双方在合同备注业主为夫妻产权，因女方在国外，杨先生代替其太太签署此合同，如业主出现违约，杨先生承担违约责任。但这份备注还是冲击不了业主“惜售”的坚定决心。他以房产为夫妻共有财产，现妻子不同意出售为由要求解除合同，同时他愿意将10万的定金退还宏先生。
罗湖法院
房地产合同纠纷案升35％
面对着楼市的炽热，业主除了绞尽脑汁在买家身上找“毛病”以求零成本达到毁约，更有甚者，部分业主为了毁约宁愿返还买家双倍定金。据罗湖法院统计，“限购令”出台至今半年多，该院已审理房地产合同纠纷案件163件，同比上升35％。
对“限购令”后业主毁约增多的现象，罗湖法院房产庭法官们分析了其中的原因。他们认为，导致房地产合同纠纷主要有四方面因素：一是目前深圳房地产市场需求依然旺盛，“限购令”出台的短时间内，房价未降反升，业主担心卖房后无法以同等价格买回同等质量的房产，甚至丧失买房资格，导致“限购令”出台前已签订购房合同的业主违约。二是从合同签订时到发生诉讼的期间内，房价有了较大上涨，或者部分业主对房价继续上涨的预期增强，进而导致违约。三是在深圳尚未出台房产税征收政策的情况下，业主对其持有的房产的成本并未明显增加，“限购令”出台后，房屋租金持续上涨，部分业主更看好租金回报。四是实践中，当约定的违约金过高时，业主会请求法院予以适当调整，法院则会从公平原则出发予以调整，使业主违约成本大大降低。
法官支招
提高定金增加毁约成本
不少专家提醒，“限购令”下，房地产合同纠纷有了新的变化，买家的权利随时得到损害，因此，买家在合同上写明更具体的措施，进一步维护自己的权利。
有长期从事房地产案审理的法官建议，一是增加定金支付数额。双方在签订购房合同时，应在法律规定范围内，提高定金的数额，以此增加违约方的违约成本，防范违约风险。二是严格把握违约金调整幅度。法院在审理相关房产纠纷时，应依法追究违约方责任，保护守约方利益。除严格适用定金罚则的情形外，若双方约定的违约金低于守约方的实际损失时，应根据当事人的请求予以调整；若约定的违约金高于守约方的实际损失，应严格把握调整幅度，加大对违约方的威慑作用。三是采用市场化手段进一步调控房价。