诱拐什么的再也不干了:卖房人毁约购房人的升值损失该不该赔?_房地产_法邦网

卖房人毁约购房人的升值损失该不该赔?

2009-06-18 13:45:26  来源：中国劳动争议网  作者：戴燕军　  编辑：zxy  评论 0 条 点击查看

核心提示：目前，由于房价的不断举升，导致二手房交易引发的诉讼也呈上升趋势、很多房主在签订二手房买卖合同后，看到房价涨幅如此巨大，便在办理房屋过户手续前反悔，寻找各种理由拒绝办理过户。

    原告：房屋升值空间大、被告有意违约  被告：所有权已被单位索回房屋无法转让  判决：赔偿房屋增值差价

   目前，由于房价的不断举升，导致二手房交易引发的诉讼也呈上升趋势、很多房主在签订二手房买卖合同后，看到房价涨幅如此巨大，便在办理房屋过户手续前反悔，寻找各种理由拒绝办理过户。许多买受人在合同确实无法履行的情况下，提出出卖人赔偿房屋升值损失的要求，对买受人提出的该种请求，人民法院应否予以支持？如果支持，理论依据是什么?对此，司法实践中争议较大。有观点认为，买卖合同解除后，应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿；有观点则认为，买卖合同的解除不影响损害赔偿，房屋升值部分应得到赔偿；还有观点认为，虽然买卖合同的解除不影响买受人主张损害赔偿，但房屋升值部分不属于损害赔偿的范围。日前，北京市朝阳区法院就房屋涨价损失作出了一例判决，买受人获赔47万余元的涨价损失，引起了广泛的社会关注。目前此案尚在二审当中，但可以想像，一旦一审判决理由被肯定，将对类似案件产生参考效应。

    原告：房屋升值空间大、被告有意违约

    [陈建新、第三人高保忠(陈建新之夫)、第三人高晨(陈建新之女)]

   2003年的时候我想在北京购买二手房，于是通过我弟弟陈建平的介绍，与弟妹的姐夫——崔荣春在2003年8月6日签订了一份《房屋买卖协议》，约定其将一套建筑面积73.84平方米的住房以225000元的价格卖给我，我预付2万元作为订金即可入住，崔荣春要在9个月内将房屋手续办完；如我违约，按每月1000元计收房租；如崔荣春未能办理转让手续，订金款扣除相关费用后返还我，我可免费再住3个月以便找房。协议签订当日，我就向崔荣春支付了订金2万元入住。2004年1月，我将房屋余款205000元交给了陈建平。

    这套房子是崔荣春于2001年6月从自己单位——华通公司购买。我们签协议时，崔荣春尚未取得房屋产权证。2004年6月9日，崔荣春拿到了房屋产权证，但是却一直不履约。

    2004年11月10日，经协商我们又签订了一份《房屋买卖合同》，确定房屋交易价格不变；崔荣春保证房屋产权无查封、无抵押，保证提供的资料真实、有效，不含虚假内容。

    12天后，我们共同到有关部门办理房屋过户手续。因为崔荣春只提供了单位证明，缺少央产房上市交易中心的证明，所以当日未能办完手续。后来，此事被一拖再拖。

   无奈之下，我将崔荣春诉上法庭。其以种种理由拒不协助我办理产权过户手续，不提供产权证原件，使我无法获得房屋产权，其行为违反了双方约定和法律规定，构成了违约，希望法庭确认我们签订的房屋买卖合同合法有效，判令崔荣春协助我办理房屋的过户手续。因为房屋的过户手续已经办理到以旧产权证换发新产权证这最后一步，产权登记部门的登记中已记载了我的相关信息，只要崔荣春提供其持有的房屋产权证原件，就可以继续履行。

   可让我意外的是，在诉讼期间，崔荣春的原单位——华通公司竟然将崔荣春告上法庭，称崔荣春已离职，按照双方协议应将房屋产权转移到该单位名下。虽然法院支持了其单位的诉讼请求，但是我认为，这是崔荣春和单位隐瞒事实、恶意串通导演的一起诉讼。事实证明，法院判决后，崔荣舂就反诉我，称我们之间的协议已经无法履行，要求解除房屋买卖协议和买卖合同，让我腾空房屋。这根本就不可能。

   首先，从2000年起，崔荣春就以中国联通分公司副经理的身份在网上发言及发表文章，其社会保险缴费也是由该公司支付的，我们在签订第一份协议时，崔荣春就已经不在华通公司工作了，但其没有和我说过工作变动会对房屋产权有影响；其次，既然崔荣春自称已经丧失诉争房屋的产权，他也无权要求我腾房。

    崔荣春死活不肯卖房的真正原因就是意识到房屋升值较大，不想再继续履行合同了，其实房产证一直在崔荣春手里。

    对于我关于华通公司和崔荣春的诉讼系恶意串通的观点，法院未予采信。无奈之下，我对诉讼请求作出变更：要求解除合同、崔荣春返还订金2万元并赔偿损失，即诉争房屋现价值与合同交易价的差额534740元。

    被告：所有权已被单位索回房屋无法转让

    [被告崔荣春]

    这套房子是央产房，过户需要原产权单位出具证明。单位了解此情况后，根本就不给出证，而且要收回房屋。

    2005年10月29日，华通公司将我告上法庭，要求确认诉争房屋归华通公司所有。理由是我在2001年6月7日购买这套房屋时，与单位的协议中约定，我必须保证自2001年1月1日起在公司工作7年以上，如提前要求离开，公司有权收回房屋。

    我于2001年因工作需要借调到联通分公司工作，社会保险由其缴纳，但劳动关系仍在华通公司。2004年7月至9月，华通公司两次要求我回去工作，我都没有答应，后与华通公司解除劳动关系。

    我违约在先，所以只能同意华通公司的诉讼请求、2005年11月29日，法院也判决该房屋归华通公司所有。2007年7月30日，房屋产权变更到华通公司名下。

   我们双方就房屋买卖事宜签订过两份合同，第二份是对第一份的补充。2003年8月6日签订的协议中约定了如卖方不能办理转让手续，将扣除相关费用后的订金返还给买方。该条款说明协议是可以解除的。现双方的房屋买卖合同尚未履行完毕，但我已失去了诉争房屋的所有权，依据相关法律的规定，双方的房屋买卖协议和房屋买卖合同从法律上和事实上均无法履行，我不可能与原告办理过户手续。更何况，合同是根据双方约定解除的，即无法办理过户，不得不解除。

    陈建新在签订合同时已知道房屋尚无产权证，仍愿意缔约，其自身也有明显过错，相应损失应由其自行承担，所以我不同意退还订金及赔偿损失。

    我还要增加反诉请求，在腾房的基础上，要求陈建新支付房屋租金52500元，自2005年1月至2007年11月，按每月1500元计算，2005年1月之前的房屋租金及房屋供暖费均从订金中扣除。

    判决：赔偿房屋增值差价

   法院认为：陈建新与崔荣春于2003年8月6日签订的《房屋买卖协议》于2004年6月9日房屋产权登记于崔荣春名下时生效，双方2004年11月10日签订的《房屋买卖合同》是对第一份协议的确认和补充，两份协议共同构成了双方就房屋买卖事宜的合意，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。在上述两份协议的大部分义务已履行之后，崔荣春以长期不作为的方式停止继续履行合同；之后，华通公司与崔荣春发生关于诉争房屋权属变动的诉讼，该诉讼结果将可能导致崔荣春无法继续履行其与陈建新之间的房屋买卖合同，崔荣春对此有充分的预见和明知，其未采取措施避免，且放任该结果的发生；崔荣春既未将华通公司曾在内部协议中对房屋权属作出保留以及与华通公司发生诉讼的事实告知陈建新，又在该诉讼中称将房屋借给陈建新使用，向法庭隐瞒房屋已卖给陈建新并已办理了部分产权过户手续的事实。同时，华通公司在诉讼中提交且声称由公司保管、待职工服务满7年后方给付职工的房屋产权证原件，在诉讼之后重又由崔荣春持有，而崔荣春又称房屋产权证原件其于2004年10月从单位借出后一直未予归还。此外，在华通公司与崔荣春对判决结果均予认可的情况下，无一方要求或主动执行判决内容，直至本案审理中对该诉讼的目的提出诸多质疑后，华通公司和崔荣春才突然办理了产权变更登记手续。上述事实足以说明，华通公司和崔荣春并非真正追求该判决所确认结果的实现，而是通过法院判决使崔荣春获得履行与陈建新之间房屋买卖合同的障碍。

    崔荣春的行为违背诚实信用原则，严重违反合同约定，导致合同无法履行，现合同应予解除，崔荣春应承担违约责任。

    违约责任的承担应与违约情节相适应，并应能弥补陈建新因此遭受的损失。陈建新目前的损失主要体现为丧失了诉争房屋的使用价值和交换价值，则损失赔偿额应相当于诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，从而使陈建新得以购买同等水平的其他住房。

    法院向价格部门查询了诉争房屋在2007年8月至11月间的市场价格水平，根据法院提供的房屋具体情况，价格部门答复在该期间房屋单价为每平方米9500-10000元。

    考虑房地产市场的交易状况及本案的具体情节，法院确定采纳单价每平方米9500元计算房屋现价。房屋建筑面积73.84平方米，总价为701480元，与双方合同约定价格225000元的差额为476480元，此金额系崔荣春对陈建新的损失赔偿额。

   此外，陈建新已支付的订金，应根据相关法律的规定和双方合同的约定退还。就崔荣春主张的从订金中扣除供暖费一节，有供暖单位的欠费证明，亦符合双方的约定，法院准予扣除；就崔荣春提出腾房的反诉请求，因崔荣春现已不是诉争房屋的所有权人，故无权主张收回房屋；关于租金，根据双方2003年8月6日的协议，在买方即陈建新违约的情况下，陈建新需支付房租，现崔荣春违约导致合同解除，故其向陈建新主张房租，依据不足，而且在诉争房屋的产权由崔荣春变更登记至华通公司名下之后，崔荣春已丧失房屋权利，亦无权提出租金主张，对于崔荣春要求支付房屋租金的反诉请求，法院不予支持。

    需要说明的是，崔荣春曾允诺，在诉争房屋确定无法过户至陈建新名下之后，陈建新享有合理的免费居住期，但因房屋权利人的变更，该允诺崔荣春已无法兑现，今后如各方就此问题产生争议，当事人可另行主张解决。

   综上，判决原告(反诉被告)陈建新与被告(反诉原告)崔荣春2003年8月6日签订的《房屋买卖协议》和2004年11月10日签订的《房屋买卖合同》于2007年7月30日解除；崔荣春退还陈建新订金2万元，扣除供暖费，实际返还14388.16元；崔荣春向陈建新支付违约赔偿476480元；驳回双方的其他诉讼请求。

    据了解，被告方已经向上级法院提起了上诉，目前二审尚未审结。

   据了解，朝阳法院还有若干类似案件，比如出卖人直接将房转卖给第三人，拒绝将房屋按约交付给买受人，现买受人起诉至法院，要求出卖人赔偿房屋涨价损失。对于这类案件到底应该如何处理，该院日前邀请了相关专家对失信违约赔偿问题进行了研讨。主要议题有：1、合同解除与损害赔偿的关系；2、损害赔偿的范围是否包括对房屋升值部分的赔偿；3、房屋差价损失如属于损害赔偿范围，当事人主张该损害赔偿应符合何种要件?

   在解除合同与损害赔偿的关系问题上，我国立法历来认可合同解除可与损害赔偿并存，我国《合同法》第97条规定，解除合同后，当事人可以要求赔偿损失。真正产生分歧的是该损害赔偿究竟是对信赖利益的损害赔偿，还是对履行利益(包括合同履行后可以获得的利益)的损害赔偿。主张为信赖利益损失的学者从合同解除溯及使合同消灭的观点出发，认为以合同效力为依据的请求权，包括请求履行以及请求债务不履行的损害赔偿的权利，都因为合同解除而丧失了规范基础。因此，解除合同中的赔偿“损失”应指信赖利益的损失。而主张为履行利益损失的学者则或认为在损害赔偿领域合同解除溯及力应受限制，履行利益损害赔偿在债务不履行时即客观产生；或认为合同解除并无溯及力，因此，损害赔偿应为履行利益赔偿。

   对于因出卖人过错致房屋买卖合同解除后的损害赔偿问题，朝阳法院经过研究后，初步意见认为：在房屋买卖合同纠纷中，在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能，或履行费用过高，实际履行已不必要时，对履行利益不进行保护对于买受人来说是明显有失公平的。此时买受人选择解除合同并非出于自愿，而是由于出卖人的过错不得不解除合同，解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。

   比如在“一房两卖”的情况下，因房价大幅上涨，出卖人已将房屋另售他人并已合法过户，而未取得房屋的购房人已付房款数额不大，则即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条的规定，判令出卖人加倍赔偿亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。

    也就是说，如果在合同解除的情况下，将损害赔偿范围限定在信赖利益，则对违约方来说，虽然作出了赔偿，但在违约本身就是为了获得比履行所能获得的利益更多的情况下，此种赔偿显然对违约方十分有利，结果很可能会诱发违约行为。

   值得注意的情况是：商品房司法解释制定于2003年上半年，当时我国房地产买卖价格较为平稳，该解释的加倍赔偿条款在当时足以弥补守约买受人的损失，对违约出卖人亦可达到惩罚的目的。但2005年后，房价大幅上升，此种情况在制定司法解释时是无法预料的，如仅凭该司法解释相关条款已难以约束缺乏诚信的出卖人。加之，该司法解释局限于商品房买卖领域，商品房之外的房屋买卖无法适用该司法解释，因此，有必要在司法实践中正确理解、适用合同法的有关规定，平衡买卖双方的利益。