诛仙乾装备在哪儿升级:房价攀升?二手房纠纷水涨船高/卖方毁约后的责任担当

房主反悔  被判赔偿差价

    2007年7月7日，刘女士通过中介北京金隅万嘉房地产公司，看中了一套位于朝阳区世贸国际公寓的商品房，并与房主祁女士签订了一份《北京市房屋买卖合同》。当天，刘女士支付了2万元定金，两天后又支付了38万元定金。

此后，刘女士要求祁女士交付该商品房，被祁女士以种种理由拒绝。

刘女士说，她发现是因房屋价格上涨迅速祁女士反悔才不想交房的，因此以祁女士违约为由将其告上法庭，要求祁女士继续履行合同，并配合办理相关产权变更手续。如果合同无法履行，则要求祁女士双倍返还定金80万元，赔偿居间代理费8万元，并赔偿损失194万余元。

庭审中，刘女士的代理人认为，房屋买卖合同无法履行完全是祁女士欺诈造成的。刘女士所购房屋面积是259平方米，签订合同时价格为每平方米1.65万元，而现在已经涨到每平方米2.4万元，祁女士应该赔偿刘女士购买同样位置、同等条件房屋的差价损失。

祁女士只同意退还定金，并表示“房屋还没办理产权手续，无法进行交易”。“中介公司隐瞒了交易价格，规避国家税收法律法规，故意偷逃税款，因此合同无效”。“真正的侵权方是中介公司，因中介公司的违规操作造成的刘女士的一切损失应向中介公司索赔，与我无关”。

祁女士的代理人还提出，双方签订的买卖合同侵犯了房屋共有人即祁女士儿子和丈夫的权益，这些理由均未得到法庭认可。

合同法规定：收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

法院审理后认为，刘女士和祁女士签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为刘女士享有的合同履行后可以获得的利益。现因祁女士的违约行为导致合同不能继续履行，故对该可得利益应予赔偿。

关于赔偿的具体数额，朝阳法院向北京市价格认证中心咨询后得知，涉案房屋的市场单价已经为每平米1.7万元至2.2万元。法院在综合考虑同地区房屋的当前市场价格、双倍返还定金仍不足以弥补刘女士经济损失的情况后，确定房屋现价与原价的差额为50万余元。

今年2月2日，朝阳法院当庭判决解除双方的买卖合同，祁女士双倍返还刘女士定金80万元，赔偿50万余元，并赔偿刘女士已支付的居间服务费损失4万元。

毁约方式  不一而足

    此前的2007年12月18日，朝阳法院就曾判决过一起类似案件。崔先生于2003年以22.5万元的价格将位于望京的一套房屋卖给陈女士。在房价猛涨之后，崔先生设置障碍拒绝办理过户手续。法院一审判决解除双方的房屋买卖合同，崔先生退还陈女士定金1.6万元，并赔偿陈女士房屋差价款47.6万元。崔先生已提起上诉。

在全国，由于房价飙升，部分售房人以种种借口拒绝履约引发的诉讼也呈上升趋势。

据朝阳法院奥运村法庭何青叶法官介绍，2007年1月至11月，该庭共受理二手房买卖纠纷案件57件，案件上升率31.5%。中介市场不完善仍是二手房买卖纠纷频发的主要原因之一，“黑中介”、问题中介利用不合理的合同条款非法赚取差价，违规收取服务费、看房费，骗取定金等，使得交易者与中介公司的争议在二手房纠纷中占有很大比例。同时，因房价上涨售房人违约导致的纠纷案件有所增加。

而据2007年上半年广东省深圳市宝安区人民法院统计的数字，该院受理的二手房纠纷案件中，因售房人违约导致的纠纷更是占到了二手房纠纷案件总数的95.48%。

有的售房人发现房价涨幅迅猛，甚至已超过支付违约金的数额，宁愿赔偿违约金，或按合同约定双倍返还定金，也不肯将房屋过户，而是高价另卖。

为此，一些售房人挖空心思，不达目的不罢休。他们首先要求买房者加价，加价不成就想方设法毁约。朝阳法院民一庭法官俞里江向《法周刊》记者总结出售房人经常采取的几种毁约方式：

第一，共有人称房屋买卖合同未经其同意，主张房屋买卖合同无效。

目前，我国的房屋所有权证对于共有人的记载不全面，是家庭共有房产，可能就登记在其中一人名下，签订合同时，共有人未签字，就容易发生共有人明知房屋买卖仍主张合同无效的情况。

第二，承租人主张行使优先购买权，要求确认房屋买卖合同无效。售房人与第三人串通，伪造与第三人存在承租关系的相应证据，由第三人诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。

第三，售房人以房屋存在抵押，房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效。

第四，签订房屋买卖合同时，如果售房人尚未取得房屋所有权，就可能采取多种方式违约。比如第三人主张房屋的所有权归其所有，售房人仅是以其名义购房，导致售房人根本无法交付房屋，房屋买卖合同只能被迫解除。

第五，售房人以各种理由称对方违约，要求解除合同。

除此，还有称所售房屋是央产权，政策规定不允许出售；以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效等等，不一而足。

应对之策  提高违约成本

    二手房交易手续繁多，而由于一些中介机构的不规范操作和售房人的失信行为，经常引发纠纷甚至连环诉讼，买房者可谓防不胜防。

业内人士提醒二手房买家，签订房屋买卖合同前一定要调查了解房屋的产权来源、产权现状；签合同时更要“多留几手”，避免房价攀升卖家反悔，不仅要约定合同履行的程序、细节，还要把合同不能履行的违约责任约定清楚，并在合同中适当提高违约金额。

有关人士建议，还应在合同中增加对不诚信违约方的惩罚性条款，如售房人又将房屋卖给第三人并办理过户登记手续，导致原房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的，买方可以请求返还已付的购房款及利息，并要求赔偿损失，损失范围包括房屋差价损失。

朝阳法院法官牛冬华也认为，二手房买卖中出现合同纠纷，区别于房产一级市场，购房人主要依据与售房人所签订的合同进行维权。如果在购房合同中对房产今后的收益没有明确约定，那么，购房人可以主张索要房屋差价。

而在房价上涨较快的上海市，在2005年12月16日，针对二手房买卖纠纷中出现的“新情况、新问题”，上海市高级人民法院就已出台《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》。关于合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的情况如何处理，《解答》规定：除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合合同法第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失，后者即包括房屋涨跌损失。

近几年，买房者要求赔偿房屋差价损失的请求不断得到支持。尽管如此，分析人士认为，由于二手房市场目前仍处于卖方市场，房主的自我感觉普遍好于买方，加价现象依然如前。不过这提醒售房者不能太乐观：去年底，房价“拐点论”的出现加重了买房者的持币观望情绪，北京二手房市场交易量开始萎缩，今年1月份跌幅猛增30%。

也许，个别见利毁约的售房人确实该反思了，否则不仅自己枉费心机，得不偿失，对本已问题重重的二手房市场无疑更是雪上加霜。

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上海计算房屋

差价的方式

  　　上海市高级人民法院出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

  　　认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

  　　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

卖方毁约后的责任担当

在房屋买卖合同纠纷案件中，由于房价上涨，买房者一般都要求继续履行合同。但是，在合同不得不解除的情况下，很多买房者要求售房人赔偿房屋的升值部分。朝阳法院还有若干在审案件，买房者均提出了此项诉讼请求。

  　　今年1月31日，朝阳法院就相关法律问题召开了研讨会。与会的专家学者和律师观点基本一致：房屋升值部分属于损害赔偿的范围，但确定房屋差价应当有更为科学的依据。

升值部分应该赔偿

  　　买房者能否要求差价赔偿，在司法实践中存在多种不同观点，争议较大。有观点认为，买卖合同解除后应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿；有的则认为，房屋升值部分应得到赔偿。

  　　据了解，商品房司法解释制定于2003年上半年，当时我国房地产买卖价格较为平稳，该解释的加倍赔偿条款在当时足以弥补守约买房者的损失，对违约售房人也可达到惩罚的目的。但2005年后，房价大幅上升，仅凭该司法解释相关条款已难以约束缺乏诚信的售房人。而且，该司法解释局限于商品房买卖领域，商品房之外的房屋买卖无法适用。

  　　鉴于此，朝阳法院认为，有必要在司法实践中正确理解、适用合同法的有关规定，平衡买卖双方的利益。

  　　朝阳法院的观点是，在房屋买卖合同纠纷中，因售房人违约导致合同的履行在法律上或事实上已成为不可能，则合同履行后预期可得利益损失不进行保护，对买房者明显有失公平。如果在合同解除的情况下，将损害赔偿范围限定于合同的签订、履行而支出的实际费用，违约方虽然作出了赔偿，但在违约本身就是为了获得比履行所能获得更多利益的情况下，此种赔偿显然对违约方十分有利，结果很可能起不到制约违约行为的作用，相反却会诱发违约行为。

  　　因此，在因售房人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，买房者提出要求售房人对房屋升值部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。

  　　中国政法大学副教授刘智慧对此持赞成性意见。她说，支持对房屋升值部分进行损害赔偿的请求有两方面意义：直接的作用是平衡双方当事人利益，间接的是起到遏制违约行为的作用。但她提出，如果将来房价降了，售房人考虑履行合同而买房者违约，买房者如果赔偿，差价该如何考虑，是不是也按照市场价格和原来合同约定价格的差价补回？

房屋差价如何确定

  　　在朝阳法院2007年底判决的崔先生赔偿陈女士房屋差价款后，一些人表示关注：47.6万元差价款是如何计算出来的？

  　　据主审法官介绍，陈女士目前的损失主要体现为丧失了诉争房屋的使用价值和交换价值，损失赔偿额应相当于诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，从而使她得以购买同等水平的其他住房。根据法院向价格部门查询，诉争房屋在2007年8月至11月间的市场总价应为70万余元，与双方合同约定价格22.5万元的差额就是47.6万元。

  　　清华大学教授、博士生导师韩世远认为，没有其他更好的方法作参照，用同期市场上的价格是很典型的、客观的计算方法，总体上可以肯定。但“市场有波动的时候选取哪个价格进行参照，这是计算损害赔偿时间点的问题，不同时间点价格不一样。我认为一方面由债权人去选择，另一方面也不排除法院裁量的余地，在不同时间点中选取相对合理的时间点”。

  　　北京市道可特律师事务所主任刘光超则认为，判决支持这种房屋差价的损失应根据不同的情况考虑，“建议在确定房屋差价时应该有更为科学的依据，经过更为严格的程序，最好借助于中立的部门”。

  　　北京市律师协会房地产专业委员会秘书长康铧谈了自己的看法：房屋差价可以作为赔偿的重要依据参考，但不是唯一的依据，只是计算数额的一种方法。

  　　康铧表示，支持房屋差价要有两个原则：一是守约方完全履行合同义务，完全是由于卖方违约导致合同不能履行；二是确实有证据证明违约方因为违约获得了足够多的相当于房屋差价的既得利益。

  　　康铧认为，现在二手房交易清淡，价格认证部门给出的评估价格都是合理的，但实际上可能有价无市，因此，对于房地产过程中双方违约和责任认定，应当根据房屋的性质和履行过程中的诸多因素考虑。

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