蒙娜丽莎的眼泪 云盘:炒房团千亿元潜伏住宅市场 商业地产难成主角? - 房地产数据之窗

炒房团千亿元潜伏住宅市场 商业地产难成主角?
2011年3月4日  来源:证券日报
第三波楼市调控余音未歇，而温州炒房团转战全国各地商业地产的消息却已甚嚣尘上。2月26日，这边厢市场传言温州商人一次性买下北京商改住项目12套房源；那边厢温州公共资源交易中心负责人已对外表示“新国八条”出台1月，温州市区已有11宗土地流拍。
以“炒客”著称的温州商人，缘何“厚彼而薄此”至这般地步？3月2日，《证券日报》社记者采访了温州中小企业协会会长周德文，他一方面表示温州本市土地市场流拍也很正常，另一方面却对市场将“飞”起来的房价怪罪于温州炒房团而直呼冤枉。
千亿资金仍“潜伏”住宅市场
商业地产难成主角
针对于温州土地市场低开流拍的现象，周德文认为原因有以下几个方面：其一，限购令限制了当地人对住房的需求，而外地人住房需求又极为有限；其二温州楼面价格已被炒高，楼市调控下暂时已经不具备较大的投资投机机会。
至于温州炒房团在各地转战商业地产，周德文认为几乎可以称为是大势所趋。除去中国一直以来商住倒挂的现象较为严重，商业地产本身就存在投资机会外，他认为还要澄清一个问题——“温州商人并不是从原来投资的房产中退出来”只能说是新增了对商业地产的投资。根据周德文的介绍，目前温州民间流动资本规模大概在8000亿左右，而“目前停留于住宅市场的大概有1000多个亿”。因此，温州民间资本投向于商业地产的规模暂时还不会超过对住宅市场的投资，“（向房地产行业）新增的投资还在减少”。
这样看来，温州炒房团对商业地产的投资还达不到对住宅市场投资的规模，周德文强调的是温州的民间资本并未从住宅市场中退出，“也没出现大面积抛售的问题”。
商业地产黄金时期
可能在3-5年以后
某浙江省券商地产分析师在接受《证券日报》记者采访时表示，目前商业地产概念虽然被广泛炒作，但是商铺、写字楼价格还未能迅速升温。
在他看来，商业地产与住宅市场不同，其对宏观环境依赖较深。“目前，国际大的投资机构尚未出手，国际经济形势也称不上稳定”，因此该名券商分析师认为，商业地产的开发和入驻都需要经济大环境持续向上，而目前时机显然还有待成熟，从他个人角度来看，这或许还需要一个推动力——无论如何，目前住宅开发市场仍是主流，高利润促使更多的投资炒房客将资金注入其中。
“我与一些上市公司的高管也聊过”，上述券商分析师表示，“在他们看来，商业地产“黄金时期”的到来，可能还需3-5年的时间吧”。
针对于市场传言，温州炒房团联手拿地，变身开发商一说，该名分析人士认为温州炒房客若想分享住宅市场带来的高利润，无需绕道而行。“毕竟，从投资客变身开发商还是要承担更多风险的”，在他看来，被楼市调控政策“挤压”出来的投资资金可以以信贷的方式为“缺血”的开发商“输血”，以高利率的方式分享利润。而一位杭州担保业的资深人士对《证券日报》记者表示，目前浙江的民间资本借贷年利率在20%-30%之间，“基本上不会低于20%”。
对此，上述接受记者采访的券商分析师也无奈的表示，资本的逐利性会驱使资金在一段时间内还会流向住宅市场，短期内商业地产或许还不能迎来大幅持续上涨的机会。
温州炒房团作用被放大
仍需防范政策放松后房价反弹
一直以来，市场都有一个普遍的观点——温州炒房团所过之处，房价会迅速飙升。而且，温州民间流动资本四处涌动，话题不断。
为此，温州中小企业协会会长周德文对记者表示了另一种看法：据他所说，温州民间流动资本投向于房地产市场的规模，最高峰时也不到2000亿。这些资金分散到全国各地，实力有限，“炒房的人所占的比例其实是不大的，我认为并不能起到决定性的作用”，周德文如是说，“根本问题还是供需问题和制度问题”。
记者曾向郑州自身地产分析人士了解后得知，该市区也存在温州商人买一下整栋商业楼宇作为投资的情况，但是从整体看来，即使在核心地段，商铺的价格也仅仅高于住宅市场的20%-50%左右。据他分析，一方面是由于二、三线城市的商铺运行情况远不如一线城市，另一方面则是由于风险与资本回报率要低于住宅投资。
而在周德文看来，温州炒房团对房价过快、过高上涨的作用被过分放大了；同时，他也对房价能否持续被控制表示担忧。虽然肯定了保障房在一定程度上会缓解住宅市场，尤其是中低收入人群住宅供需情况，但他也认为，商品房市场在调控结束后，或将迎来反弹行情。
随着“新36”条的发布与执行，周德文认为存在于温州巨额民间流动资本或将逐渐需找到合理的投资渠道，而不是一味追逐房地产市场利润——“还要看它的（新36条）是否有效执行”，毕竟，“温州的民间流动资本不能一条道走到黑啊。”