请叫我威廉三世笔趣阁:2011年中国房地产新政解析与市场展望——搜房产业网

2011新政全面解读 短期量价调整不可避免
中 国指数研究院权威发布《2011年中国房地产新政解析与市场展望》报告，报告指出新政将改变相关各方预期，短期量价调整不可避免。对于未来市场走势，房产 税试点范围将逐步扩大，中长期政策环境进一步完善，楼市供需关系也将会发生转变，市场关注点将转向区域发展分化、供应结构分化和物业类型分化...【详情】【下载报告】
导读
2010年中国房地产市场总结
　2011年中国房地产新政解析
　2011年中国房地产市场展望
【政策走势预判】 【市场走势展望】
数据背景
发布机构：
中国指数研究院

发布时间：2011年02月10日
权威数据发布网站：搜房产业网
数据首发媒体：搜房网
数据来源：
房地产动态政策设计研究组

2010年中国房地产市场总结
政策环境：紧盯市场变化持续出台调控政策，力度不断加强，经济手段和行政措施并用
1-4月，第一轮调控
4月-9月，第二轮调控
9月市场回暖带来第三轮调控
2010 年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），由此拉开了2010年新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月 的市场并未降温，2-4月70个大中城市房价环比涨幅均在1%以上，同比涨幅从1月的9.5%上升到4月的12.8%，北京等热点城市“地王”频出。这直 接导致了4月17日“国十条”的出台。
2010 年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在 5-8月显著降温，其中5月和6月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7月和8月降幅扩大至15.4%和10.1%；70个大中城市房屋 销售价格指数4月环比涨幅达1.4%。
9 月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9月100个城市住宅价格环比上涨0.7%，北京 等十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全 国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“9?29新政”。
2011 年1月26日，为巩固和扩大调控成果，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，“国八条”），提 出地方政府控制房价的目标责任制，强化差别化住房信贷政策，从严制定和执行住房限购措施等，政策力度再度加强。随后，房产税改革试点方案正式浮出水面，上 海、重庆两地1月28日开始实施。
土地市场
全年全国土地出让金达2.7万亿，源自成交面积的增长，土地供应计划完成率近70%120个城市住宅用地供应面积同比增长38.1%
2005-2010年全国土地出让金和住宅用地出让面积 2010年全国120个城市住宅用地月度招拍挂供应面积及其增速

2010年120个城市住宅用地成交面积同比增长31.2%2010年120个城市住宅用地楼面地价为1818元/平方米，同比上涨6.1%
2010年全国120个城市住宅用地月度招拍挂成交面积及其增速 2010年全国120个城市住宅用地招拍挂成交楼面均价

2010年月全国120个城市住宅用地招拍挂成交溢价率及其变动幅度
上半年住宅用地平均溢价水平持续下降，三季度震荡明显，四季度有所上升，但低于上年同期水平
2010年，120个城市住宅用地平均溢价水平为33.6%，较2009年的51.7%显著下降18.1个 百分点。从月度走势来看，1-6月持续下行，到6月达到16.6%的阶段性低点，较上年同期下降22个百分点。之后有所回升，但整体溢价水平仍低于上年同 期，其中10-12月在30%-40%之间，表明企业拿地热情有所上升。

全国新房市场
开发投资
2010年，全国房地产开发投资额同比增长超三成，增幅较2009年提高17.1个百分点
市场销售
绝对水平创历史新高，但增速显著下降
2007年以来全国房地产开发投资额及其增速 2007年以来全国商品房和商品住宅销售额、销售面积增长率

2001年至今全国商品房和住宅销售均价
房价：全年销售均价涨幅明显低于2009年和2010年1-4月
在一系列调控政策的影响下，2010年全国房价涨幅得到明显抑制。全国商品房和住宅销售均价分别为 5029元/平方米和4724元/平方米，分别同比上涨7.5%和5.9%（2000-2009年平均涨幅约9%），而在2009年分别为23%和 25%，2010年1-4月均超过13%。
百城住宅价格走势与国家统计局70个大中城市价格指数走势一致，部分月份有所下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据， 6、7月百城平均价格环比分别下降1.32%和0.03%。9-11月环比涨幅分别为0.70%、0.66%和0.82%。12月上升至0.9%。

重点城市新房市场
成交：多数城市住宅成交面积显著下降，仅青岛、沈阳小幅增长
价格：多数重点城市全年成交均价仍有明显上涨
供应：多数城市全年供应量高于上年，住宅可售面积较年初有所上升
2010年，一线城市住宅成交面积皆较上年显著下降。其中北京、广州和上海降幅在30%-40%之间，深圳降幅为50%。12月，北京、上海同比降幅小于全年水平，深圳则同比增长4%。
二线城市中，青岛全年成交面积同比增长14%，12月份增幅更是达到43%；大连、成都降幅介于30%-40%之间，但12月份降幅皆超过50%；南京和杭州降幅超过50%。12月份降幅与全年水平大体相当。
三四线城市中，沈阳表现突出，成交面积较上年增长15%，12月份增长24%；西安、郑州降幅小于10%，东莞、南昌降幅分别为17%和30%，但12月东莞同比增长18%，南昌小幅下降4%...[详情]
2010年，除上海外，典型城市住宅成交均价较2009年全年上涨幅度皆超过20%。
2010年12月，各大城市住宅价 格环比涨跌互现。其中上海、北京环比皆上涨11%；深圳与上月持平；大连环比下降16%；南昌小幅上涨2%；宁波和东莞分别下降8%和3%。同比来看，除 深圳下降17%外，多数城市显著上涨，其中上海上涨27%，北京上涨17%；大连和天津涨幅介于15%-20%之间；南昌高达46%，沈阳和宁波介于 30%-35%之间...[详情]
多数城市全年供应量显著高于2009年，且主要集中在下半年。2010 年，一线城市中广州、北京住宅上市面积较2009年增加，增幅分别为14.4%和7.2%；深圳和上海则分别下降11.1%和25.7%。二线城市中，多 数城市上市面积增幅显著，其中武汉超过100%，无锡和大连介于40%-60%之间；三四线城市中，长沙超过50%，沈阳和南昌超过30%。
市场供求：重点城市销供比普遍低于2009年，且有多个城市低于1
一线城市中，2010年，北京、上海、深圳和广州住宅销供比分别为1.0、1.0、0.8和0.8，皆小于2009年的1.7、1.3、1.5和1.5...[详情]
二手房市场
成交量：全国主要城市的二手房成交量明显低于2009年，但远高于2008年水平价格：2010年全部11个重点城市的二手房价格累计涨幅依旧显著，但上涨主要在1-4月，5月以后涨幅缩小
2008年至2010年各重点城市二手房年成交量对比(单位：套)
2010 年，11个重点城市的二手房价格累计涨幅（当年年底价格指数相比上年年底涨幅）均十分明显，全部11个城市的价格涨幅累计均在20%以上，仅有杭州、上 海、苏州和天津的累计涨幅低于上年。11个城市平均涨幅为29.1%，较09年提高2.9个百分点。北京、重庆和广州的全年涨幅居前，分别为42.1%、 37.7%和36.9%，南京和天津的涨幅次之，也近30%，分列四、五位。其它城市的累计涨幅也在20%以上。
具体到不同月份，各城市价格上涨主要在1-4月，平均累计上涨15.1%，而5-8月和9-12月累计涨幅 分别为4.5%和7.5%。11个重点城市的二手房价格涨幅均于新政前的3或4月达到最高，5月开始价格虽然依然坚挺，但是涨幅明显回落。3月份全国平均 环比涨幅为4.07%，4月为5.29%，5月2.03%，7-8月环比涨幅低于1%，部分城市有所下跌。9月开始价格涨幅开始攀升，至年底的4个月平均 环比涨幅均在2%左右...[详情]
2008年至2010年各重点城市二手房价格累计涨幅
城市 2008年 2009年 2010年 2010.1-4 2010.5-8 2010.9-12 城市 2008年 2009年 2010年 2010.1-4 2010.5-8 2010.9-12
北京 -8% 39% 42% 29% 3% 6% 杭州 -22% 38% 23% 15% 2% 4%
深圳 -19% 32% 25% 13% -1% 12% 重庆 -8% 17% 38% 13% 9% 12%
上海 -6% 29% 24% 14% 2% 6% 苏州 -12% 22% 25% 15% 6% 3%
广州 -10% 27% 37% 13% 6% 14% 南京 -7% 27% 29% 18% 5% 4%
成都 -10% 8% 24% 10% 6% 6% 武汉 -9% 16% 23% 9% 3% 10%
天津 -11% 33% 30% 17% 6% 4% 平均 -11% 26% 29% 15% 4% 7%
数据来源：中国房地产指数系统
重点开发企业
销售业绩：优秀企业增长显著，前十大企业占比首次突破10%
2010销售过百亿房地产企业
销售额1000亿以上企业
企业名称 销售额（亿元） 销售面积（万平方米）
1 万科企业股份有限公司 1082 898
销售额500-1000亿企业
企业名称 销售额（亿元） 销售面积（万平方米）
2 上海绿地（集团）有限公司 675 816
3 保利房地产(集团)股份有限公司 662 688
4 大连万达商业地产股份有限公司 650*
5 中国海外发展有限公司 569 530
6 绿城集团 568 276
7 恒大地产集团有限公司 504 789
销售额200-500亿企业
企业名称 销售额（亿元） 销售面积（万平方米）
8 中信房地产股份有限公司 382* 274*
9 龙湖地产有限公司 333 245
10 碧桂园控股有限公司 329 600
11 雅居乐地产控股有限公司 323 283
12 广州富力地产股份有限公司 322 247
13 世茂房地产控股有限公司 305 253
14 金地(集团)股份有限公司 283 229
15 SOHO中国有限公司 238 40
16 华润置地有限公司 220 75
17 远洋地产控股有限公司 215 165
销售额100-200亿企业
企业名称 销售额（亿元）
18 世纪金源集团 172
19 复地（集团）股份有限公司 171
20 招商局地产控股股份有限公司 150*
21 北京首都开发控股（集团）有限公司 149
22 新城控股集团有限公司 142
23 星河湾地产控股有限公司 135*
24 重庆市金科实业（集团）有限公司 132*
25 深圳华侨城股份有限公司 130*
26 恒盛地产控股有限公司 127
27 首创置业股份有限公司 125
28 仁恒置地集团有限公司 120*
29 雅戈尔置业控股有限公司 119
30 金辉集团 118
31 保利(香港)投资有限公司 110
32 合景泰富地产控股有限公司 110
33 滨江集团 110
34 佳兆业集团 101
35 荣盛房地产发展股份有限公司 100*
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com 标*企业数据为初步统计
2010年，在中国指数研究院重点监测的企业中，共有35家企业销售额突破100亿元（2008年和2009年分别为13家和27家），其中200亿元以 上企业有17家，万科成为首家销售额过1000亿元的房地产开发企业。前十位企业累计销售额达5754亿元，占全国比重为11%，比上年提高2.4个百分 点（2009年为8.6%），首次突破10%，其中万科、保利和中海占比分别为2.1%、1.3%和1.3%，较上年分别提高0.6个百分点、0.2个百 分点和0.3个百分点。
值得注意的是，行业优秀企业的业绩差距也有拉大的趋势。万科销售额与第二名企业差距从2009年的105亿元扩大到407亿元，销售额倍数从1.2倍扩大到1.6倍...[详情]
资金状况：国内贷款和个人按揭贷款增速大幅放缓，企业积极通过各种渠道筹集资金
2010年，房地产开发企业本年资金来源7.25万亿元，同比增长25.4%，增速较上月降低5.8个百分点，也显著低于2009年的44.2%。其中，国内贷款和个人按揭贷款增速在各类资金来源最低，是开发企业资金来源增速显著低于2009年的主要原因。
由于国内贷款和销售回款（表现为购房者的定金及预收款和按揭贷款）增速的显著下降（2010年国内贷款和个人按揭 贷款增速仅为10.3%和7.6%，而2009年分别为48.5%和116.2%），IPO或增发通道又基本“堵死”（2010年全年仅中骏置业和融创中 国两家开发企业IPO上市，太古、长甲中途暂停IPO，万科、招商等多家企业增发方案搁浅），开发企业纷纷通过票据融资、信托、债券等方式拓展融资渠道， 如恒大即在2011年1月通过票据的方式融资92.5亿元...[详情]
2011年中国房地产新政解析
国八条：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉
·2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”（简称“国八条”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。
·2011年1月，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓 解房价上涨预期。该政策是2010年调控政策的升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救 火”。总体来看，本次调控政策要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施，政策力度更强...[详情]
“国八条”具体内容及点评
主要条款 关键内容 点评
1、进一步落实地方政府责任 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价
2、加大保障性安居工程建设力度 多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展
3、调整完善相关税收政策，加强税收征管 买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。 加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础
4、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。 此前是二套房贷首付款比例50%
5、严格住房用地供应管理 落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
确保保障房建设用地供给，
明确土地招拍挂制度改进方向
6、合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。 限购更加严厉、涉及城市更广
7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。 明确约谈问责机制，保障政策的有力执行和落实
8、坚持和强化舆论引导 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。 舆论引导住房合理消费
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
房产税:在征收范围上两地各有侧重，上海税率较低，重庆税率跨度大
“国办发1号文” 发布次日，上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。
·上海仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低。上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率。
·重庆除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。重 庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设 计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。
·比较：上海税率更低，但在新房市场中符合征税条件的房源更多。从 征税范围来看，上海虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但由于只要属于第二套住房即纳入征税范围（本市居民人均60平米以下部分免征，非本市居民拥有三年居 住证且仅有一套住房免征，第二套无免征），因而单从新房市场来看，上海符合征税条件的新房可能更多（重庆仅针对新房市场的高端住宅或“三无人员”购买的第 二套住房），在对大户型、高档住房产生影响的同时，普通住宅也可能征税。而重庆的政策主要针对高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2倍及以 上），对普通住宅不会产生影响。
从税率来看，重庆税率跨度大（最低0.5%，最高1.2%），而上海税率为0.4%或0.6%，在计算应纳税额时再乘以70%，因此税率相对较低...[详情]
房产税影响解读：短期影响不大，但将加大高端市场波动
·较低的税率对持有成本增加不大，但对市场预期将产生影响。房 产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看，开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几年房价 上涨幅度，较大幅度的减免也使得实际税率更低。因此，在“国八条”已有更严厉政策出台的前提下，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，而更 多地对购房者心理产生影响，此前上海的大户型高档住宅热销现象即与此有一定关系...[详情]
·部分需求已受“国八条”限购政策限制，因而房产税对购房需求总体影响不大。重 庆房产税政策中涉及的“三无人员”将因“国八条”限购政策而无法购房，上海房产税政策中涉及的非本地居民新购住房，第一套免征（需持有当地居住证3年以 上），第二套住房才纳入征税范围，而根据“国八条”，此类居民不得新购住房，因此上海房产税政策将主要影响本地户籍居民家庭改善性需求的释放（根据“国八 条”限购政策，已有两套或更多住房的本地户籍居民家庭无法购房，因而也不受房产税的影响）。
·房产税与“国八条”叠加，将加大试点城市高端住宅市场的波动。此 次房产税试点主要针对高端住宅市场（虽然所有上海新购住房都可能被征税，但由于仅针对多套住房，因而更有可能受影响的是高价或大户型住宅），2010年占 整体比重约10%（上海单价30000元以上住宅成交套数占11.5%；重庆别墅和高档公寓销售面积占比仅为5.6%，销售额占10.1%）。试点将主要 对此类物业产生影响（此前上海已出现一定程度的抢购现象），而对其他物业影响不大...[详情]
新政对相关各方的影响：新政将改变相关各方预期，短期量价调整不可避免
·此 次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包 括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成 本，也将增加投资性购房的获利风险，抑制投资投机性需求的释放。
综合来看，一系列政策将对市场需求产生显著影响，特别是35个大中城市和更多可能实行限购政策的城市，市场需求将得到显著抑制，短期内市场量价调整不可避免...[详情]
·开发企业：资金状况将受到显著影响，市场集中度进一步提高。
2010年开发企业资金压力有所上升，2011年将更加紧张。2010 年，开发企业资金来源为7.25万亿元，同比增长25.4%，增速较2009年下降20.5个百分点。而同期开发投资额为4.83万亿元，同比增长 33.2%，较2009年加快17.1个百分点。资金来源增速放缓而开发投资增速加快，开发企业的资金压力在2010年有所上升。
近五年，开发企业的资金来源中，来自开发贷款、个人按揭贷款、购房者定金和预付款三类资金的平均超过 60%。2011年货币政策转为稳健、信贷政策转向，将对开发企业和购房者获取银行贷款产生显著影响。此外，更加严厉的限购政策又将大大影响企业的销售进 度，预售回款也受到影响，这将大大影响到企业的资金状况，企业对自筹资金的依赖程度将更加明显。
·购房者：认同调控政策从严，未来预期将逐步转变。
根据中国房地产动态政策设计研究组在2011年1月开展的“2010年度中国房地产政策满意度调查”，42%的购房者认为2011年房地产调控政策将维持现状，51%的购房者认为政策将更加严厉。对于房产税改革，超过半数受访者表示支持。
调查同时显示，虽仍有超过半数的购房者认为2011年房价将上涨，但普遍认为涨幅低于10%。“国八条”的政策力度又有显著上升， 同时明确提出“房价控制目标”，将增强购房者对政府控制房价的信心，大大改变各类购房者的市场预期，对未来房地产市场走势带来显著影响。具体来看：价格趋 稳有利于自住型需求的释放，也促使其理性消费；改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影响到需求的释放；投资投机性购房者将不再期待房 价像以往一样几年翻番，投资收益的不可预见性增加。
·政府层面：明确“房价控制目标”，确保政策执行到位
已列为“政治任务”的房价目标必将实现，但也可能存在指标不清、数据操纵等风险。“国八条”提出各地政府要明确房价控制目标，对未及时公布或目标未实现的城市将进行约谈问责，表明“控制房价”已成为政治任务。
土地出让金仍将是地方政府重要收入来源，扩大土地供应、增加保障性住房建设为地方政府切实选择。尽 管房产税改革可能给地方政府带来新的收入来源，但据测算，即使房产税征收范围扩大到所有住房，也很难与土地出让金收入相提并论。未来较长时间内，土地出让 金仍是地方政府的重要收入来源（2010年，全国土地出让金收入相当于地方财政收入66.5%）。因此，扩大土地供应、增加保障性住房建设将成为地方政府 在落实限购、限购政策之外的切实选择...[详情]
·金融机构：密切关注房贷风险，信贷投放力度放缓
截至2010 年年末，全国主要金融机构房地产类贷款余额9.35 万亿元，占各项贷款余额比重为20.5%。其中房地产开发贷款（包括房产开发贷款和地产开发贷款）和住房按揭贷款分别为3.1万亿元和6.2 万亿元。银行业大量的信贷资金投放于房地产业，将增加商业银行对房地产业的依赖程度，房地产市场调控也可能加大商业银行的资金风险。
“国十条”指出，“银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严 肃处理”。2011年，商业银行将密切关注房地产市场调控和房贷风险，差别化信贷政策从严执行的可能性较大。预计2011年各商业银行的放贷规模将低于前 两年，若房地产类贷款明显下降，这将大大影响房地产业的资金状况，给房地产市场带来显著影响...[详情]
2011年中国房地产市场展望
政策走势预判
·短期政策：政策执行力度从严，“国八条”配套细则将陆续出台，应重点关注货币政策变化、保障性住房建设和土地供应量的继续增加
货币政策逐步收紧，货币供应量增速有所放缓，利率将逐步上调
保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点
土地市场：供应量继续加大，供应计划继续落实
·中长期政策：房产税试点范围将逐步扩大，配套改革持续跟进，中长期政策环境进一步完善
随着房产税改革试点的逐步展开，土地出让制度、交易环节税费减免等政策也将面临改革的契机，房地产税收制度将进一步优化、房产持有和交易环节税负将较为均衡，正如相关文件提出，“十二五”期间将“完善符合国情的住房体制机制和...[详情]
市场走势展望
·房产市场：供需关系转变，价格趋稳并可能出现结构性下调
供给：
新购土地和开工项目的入市，
市场供给将持续上升
需求：
35个大中城市需求受到显著抑制，
带动全国销售面积下降
价格：
“控制目标”和限购令促使房价趋稳，
可能出现结构性下调
·土地市场：供应力度继续加大，地价总体平稳
根据“国八条”要求，2011年商品住宅用地计划供应将不低于过去两年平均水平（约8万公顷），给开发企业拓展土地储备带来机遇。
成交方面，与2010年类似，在供应力度加大的背景下，土地成交量仍将保持在较高水平。销售业绩较好、资金较为充裕的仍将保持较大的拿地力度。
地价整体水平将渐趋平稳，而中心城市核心地段地块仍将备受关注，地价或将继续创出新高...[详情]
·市场关注点：区域发展分化、供应结构分化、物业类型分化
区域发展分化：各城市内的不同区域也将分化，中心城区房价仍将较为坚挺，而供应量较大的新兴城区房价可能出现下调。
供应结构分化：保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，住宅供应结构分化趋势更加显著。
物业类型分化：本轮调控主要针对住宅市场，商业地产将面临更多发展机遇，而在住宅市场，不同物业的分化也将更加显著...[详情]
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数据背景
中国指数研究院：是 目前中国最大的房地产专业研究机构，依托搜房网100多个城市建立了中国信息最全的房地产专业数据库，长期致力于房地产市场研究，其运营的中国房地产指数 系统被誉为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”；其运营的中国房地产TOP10研究组发布的中国房地产企业系列研究成果，已成为评判房 地产企业经营实力及行业地位的重要标准。
中国房地产指数系统数据库：中 国指数研究院数据信息中心依托遍布全国的分析师实地调查和搜房网平台长期跟踪监测，掌握了大量一手数据，建立了目前中国历时最长、信息最全的房地产专业数 据库。数据库囊括了房地产企业、项目、交易、开发、指数、政策、规划、营销、金融等多个方面，汇集了近20年来中国及40大中城市的开发经营数据和近10 年来中国40多个城市的房地产交易数据，同时收集了8万个住宅项目、5万余宗土地和近1万栋写字楼物业的600多个指标共5000余万条详细信息。
中国房地产动态政策设计研究组

陈淮
住房和城乡建设部政策研究中心主任
联席组长

莫天全
中国指数研究院院长
联席组长

秦虹
住建部政策研究中心副主任
联席副组长

黄瑜
中国指数研究院常务副院长
联席副组长
主要成员：
袁秀明、雷华、浦湛、周江、钟庭军、梁爽、张智、刘李峰、周达、侯瑞波、葛海峰、张化学、张秋芳、陈晟、汪勇、张英、张志杰、刘海波、上官建华、刘水、刘萱
中国房地产动态政策设计研究组简介：
“中国房地产动态政策设计研究组”是由住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院联合发起组建的房地产政策研究机构。办公室设于中国指数研究院，负责研究组的日常管理，旨在：独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。
自成立以来，研究组已完成《2009年度中国房地产政策评估报告》、《2009年度中国房地产政策满意度调查》、《房地产业中长期发展动态模型对2010年房地产市场的预测》，研究成果得到相关部委、开发企业的广泛关注。