九乡新闻网解放碑有什么火锅好吃:受系列调控政策影响 购房违约责任谁“埋单”
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/30 10:26:31
近日，记者在采访中发现，受房地产调控政策和利率调整等因素的影响所导致的房地产交易搁浅纠纷时有发生，由此所引发的违约纠纷也在不断上演。那么，由政策因素而引发的违约，责任究竟该由谁来承担呢？
争议一：买方是否承担责任
2011年1月底，市民唐先生看上中心区一套70多万元的二手房，并在2月初支付了1万元的定金。没想到2月下旬“限购令”骤出，由于唐先生名下已有两套房产并且其准备购买的这套二手房正好处于一环限购范围内，“限购令”的出台令唐先生一下陷入两难境地。买，其根本无法办理过户手续。不买，则将可能面临违约风险。
律师解答：这类纠纷并非购房者不履行合同，而是无法履行，如果继续履行合同，将无法实现双方订立合同的目的。因此，房地产新政下的“被违约”属于法律上的“情势变迁”，从情势变迁、公平合理的角度看，买卖双方解除合同，双方均不应承担违约责任，解除合同后其法律后果是双方互有返还的义务。情势变迁是指合同有效成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大情势变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的的情况，允许合同当事人变更合同内容或者解除合同，而不必承担责任。因此，如果唐先生提出解除合同的请求，可以依法得到支持。
争议二：中介费用是否还需支付？
市民郑女士通过房产中介选中市区一套二手房，在合同签订后郑女士支付了2万元购房定金。由于限购令的出台，导致郑女士无法再继续购房，在买卖双方协商下，卖方同意解除购房合同。对此，房屋中介认为已经帮助买卖双方达成交易，即使郑女士与卖家解除了购房合同，郑女士依然需要支付中介费用。
律师解答：二手房交易中有两个合同，一是房屋买卖合同，二是居间服务合同。居间服务合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。如果房地产中介机构为买卖双方提供了订立合同的机会，而且买卖双方也签订了房屋买卖合同，那么根据《合同法》第四百二十六条的规定，委托人就应当向房屋中介支付报酬。但是如果房屋中介机构故意隐瞒与订立购房合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害买方或卖方利益的，买方或卖方有权拒绝支付报酬并有权要求其承担损害赔偿责任。因此，是否解除买卖合同系买卖双方的行为，应当由居间合同的各方当事人协商，如中介方不同意解除合同，而且中介方在提供服务的过程中也没有隐瞒重要事实的，则双方不能解除居间服务合同，买卖双方只能要求中介方返还除居间服务费以外的费用。
争议三：利率调整，退房是否算违约?
市民何先生通过中介看中了位于东山的一套住房，并很快与卖家签订了买卖合同，并支付了2万元的定金。没想到在申请办理房屋贷款的过程中，“新国八条”出台，明确贷款购买第二套住房的家庭首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。由于首付比例和利率大幅提高，何先生感觉购房压力明显加大，为此，何先生想到解除购房合同，但又担心会因此而承担违约责任。
律师解答：首付、利率的调整应属于可遇见的，因此不能以“不可抗力、情势变更”为由要求解除合同并免责。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“《商品房买卖合同》约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中何先生没有申请房屋贷款，导致双方不能履行房屋买卖合同是其单方面的行为导致，并非归责于出卖人的原因，因此，何先生如果提出解除购房合同，根据双方合同的约定应当承担违约责任。（来源：贵阳日报 刘圆圆 ）