西安的青龙寺怎么样:房地产调控政策后果和走势分析

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房价

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廉租房

调控政策

制度费用

杂谈

高房价的主要原因

高房价的主要构成不在于房地产建筑开发成本，而在于租值过高，在于其投资利润较高；房价上涨过快不是建筑成本上涨过快，而是租值上涨过快。它是城市化趋势的自然结果，当然也包含了历史遗留问题。长期以来，城乡差距一直存在，改革开放以后政策取向也是鼓励城市发展，使城乡差距和地区差距继续扩大，城乡流动需求激增，人口和资本大量涌入城市，尤其是大城市。收入差距的扩大，的确有利于加快城市化进程，投资向部分地区和城市集中也有利于形成规模优势，带动经济高速发展。

但是，在特定的技术条件下，资本和人口过度密集必然导致拥挤使资源效率下降，表现为交通拥挤堵、用水用电等资源紧张、环境恶化等等，拥挤导致资源禀赋不能充分发挥。为了提高效率和达到动均衡，拥挤必然导致制度产生并形成制度成本，一方面表现为行政性管制，如户籍制度、计划性分配、限购；另外一方面通过市场表现为城市商品的租值上涨，如城市房地产交易价格和租金较高，其它商品的价格一般也高于农村。

同时，为了推动城市化进程，政府也出台了大量的财政和金融政策，这也进一步推高了房价。这些政策包括各个地区的招商引资优惠政策、住房公积金、房贷利率优惠等。

行政管制。城市化是一种流动，管制犹如设置长堤，将欲进入的人口挡在堤外。设置障碍本身是要成本的，需要庞大的机构和大量人员来执行管制，使政府机构过于臃肿，而这部分劳动力并不为社会创造财富。更为重要的是，城外的人需要进去提高收入，而城内的人需要外面的来工作，人为的阻隔必将降低整个国民经济的效率和经济质量。

市场调节。高房价是对人口和资本的流动的一种市场调节，它使高房价高房租地区的投资成本上升，迫使资本向成本较低的地区流动，进而引导人口向密度稀疏的地方流动，从而扩张城市、减轻拥挤的效果。

调控：制度费用必须转移

大城市和中心地带的优势，在于任何个体或者资本，搭便车分享了公共设施和其它投资者带来的便利。比如城市道路，个体投资者并不付出直接成本；又如，在宾馆旁边开设一家商店，并不需要给宾馆付费却享受宾馆顾客带来的利润（当然，宾馆也因为商店的存在，使顾客享受了购物方便，减少了为客人提供购物服务的成本）。这种因为便车或者合作而产生的利益，其产权并不明确而成为一种公共利益。如果这种利益归原投资者，那么它们将倾向于存量资本扩大规模，而使资本密集的地方更加密集。如果把这种公共利益变成一种税收，税率的提高将迫使资本转移。

而远离城市中心的地段，其投资收益较低或者投资扩张成本较高，原因也在于不能分享公共投资或者其它投资者带来的公共利益。离中心越远，投资成本越高，私人投资者不会甘愿独自承担给其它带来好处的投资，不会优选在远离中心的地段投资。只有私人合作或者政府提供公共设施才能打破僵局。

无论是城市的拥挤也好，偏远地带缺乏资本也好，问题都出在产权的不明晰，它会形成制度费用或者公共利益。政府作为公共利益的协调和提供者，在城市化发展过程中责无旁贷。政府的责任是将拥挤地段的公共利益转移支付到偏远地段，在拥挤的地段提高税率，增加偏远地段的公共设施，使城市和地区均衡协调发展。而实现提高拥挤地段的税率的办法之一就是房产税了，按房地产的市价征收房地产税或者占地税，将该地的高租值进行部分转移无疑可以减少拥挤的程度和减少浪费、环境压力。

自由主义的市场调节，也不会阻止城市的拥挤。无论资本如何转移，中心地段的租值始终随着城市的扩张而提高，制度成本和租值总和会一直上升。如果没有政府的公共转移，制度性浪费就是很严重的，人们热衷于开发大城市的国土也不利于整个国土资源的充分利用。在地理条件近似相同的情况下，只有扩大边远地段的人均资本才能恰当地均衡。当然，在土地资源紧张的条件下，为了充分利用土地资源，发展大都市也是有必要的。但是，过度“高效”的土地利用，使人均生活空间大幅压缩，高楼林立造成能源浪费，以及美国的各个地区的人均GDP是很接近的事实，这告诉我们大城市内部多中心而非单一CBD、城市之间形成均衡的城市群依然是必须的。

政策后果和走势分析

要分析房地产调控政策的影响，必须综合分析，不能看单一因素。

如前所述，高房价的形成在于租值过快上涨，主要来源于城市快速扩张带来的租值普遍上涨，其次来源于房地产特殊优惠政策导致的购房相对成本下降。城市化进程带来的资本集中优势利益本是城乡合作的结果，是公共利益或者国民福利；但是这些利益并没有恰当分配，地方财政过度依赖房地产的融资和转移功能，而其它投资者的利润过高但却承担税收不足。这有些超过了购房者的承受能力，为了减缓其压力，出台的住房公积金制度和房贷优惠利率政策更加加剧了政府对高房价的依赖。这样，高房价成为了城市发展过程中主要的均衡力量：除了政府高价卖地获得土地财政以外，房地产溢价交易为投资向城市周边转移提供了很好的融资载体。这实际上体现了税收体制的不足，在其它行业不能实现按地区和城市地段进行差别化征税。

税收转移的不足导致高收入群体集中，成为房地产的强大购买力，如果不干涉，必然炒房，并购买多套住房，尤其是房贷优惠的情况下更加如此。在资本过度集中于房地产的时候，城市其它配套设施就不足，房地产空置增加，使租值部分消散，长期积累就会形成泡沫。如果以高房价代替税收转移，那么租值向房地产集中，就打压其它行业的投资，导致物价上涨。

限购也许就是出于减小泡沫和资本局部管制的目的。但单纯的做法可能并不会达到目的。限购主要是限制了多套房购买，但是这些人正是在其它行业获得了大量租值的投资者，而我国又缺少类似长期国债等融资渠道，银行利率长期极低，股市泡沫严重，多套房购买者的资金就失去了通过房地产进行恰当流动的渠道。资金会通过银行、股市、债券市场、期货市场等融资渠道窜动，小部分资金会较快沉淀下来，大部分资金都不会轻易就范。冒险规避监管继续投资房地产和基础设施也是他们的更优选择。但可以肯定，投资房的需求还是会大幅下滑，城市扩张会减缓，炒房资金尤其是中小额度的民间资金可能更多流向商品市场，推高物价。

对货币政策的影响。需求回落、资产价格的回落形成的流动性，最终必须依靠通胀来吸收。因此，限购中期而言减少了房贷有利于物价回落，但是短期而言却会增货币政策紧缩的压力，增加融资渠道和人民币升值才可以减轻压力，央行将使用所有政策工具。考虑到随后的紧缩，快速过多加息是不太现实的。按经济增速8-9%，基尼系数G=0.5考虑，存款加权平均均衡值在2%-2.25%左右，贷款加权平均利率均衡值在6%-6.75%之间。当前活期存款利率没有调整，加权平均值在1.6%左右，贷款利率名义值也在6%以上，银行还有贷款优惠的空间，但随着准备金率和存款利率提高，银行也基本取消了房贷利率优惠，实际的商业贷款利率一般也会高于6%，导致贷款利率加息的空间十分有限，比如加到7%以上一定会加剧随后的通货紧缩，年内加息四次已是极限，每加一次都会压缩银行利润空间（这之前，银行可以通过取消利率优惠来规避）。对于房地产而言，住房公积金利率只有4.5%，远低于6%，仍然是推动房价上涨的一个重要因素。加息政策的目标可能在于促使贷款利率优惠政策取消，从而使商业贷款趋势正常化，前期加息更多提高存款利率可能更有利于实现这个目标，从而使名义贷款利率不至于过高导致紧缩风险。

对价格的影响。包括存量房地产在内的存量资产受到新楼盘减少的影响，其利润收入将集中于现有城区扩张，因此存量房的租值还是会继续攀升，加之新房屋减少，那么房租上涨就是必然的事情。既然租值依然是上涨趋势，房价趋势也不会因为限购而改变，只是上涨速度变慢或者一定幅度调整。调整更严重的是资本明显流向中西部的东部城市，比如深圳、东莞、广州等。而资本流入较多的中西部城市可能并不会有太多变化甚至继续缓慢上涨，比如重庆、武汉、长沙等地。

至于廉租房，作为流动人口和低收入人口的准公共产品，理应建设到私人不愿投资的地段，在政府财力有限的情况下，对房价和房租不会产生根本影响。在开发区，投放廉租房与提供公共设施类似，比如在工业区附近建设廉租房的确受欢迎。只是廉租房的位置和品质可能低于商品房要求，满足市场需求的有效性相对不足，比如类似建筑工地的临时住房（只是程度不同），同样存在一定程度的浪费。而一旦投放“物超所值”的“廉租房”必然导致权力寻租，将将基本失去保障房的意义。事实上，廉租房一直存在，就是小产权房屋。政府介入廉租房可能对小产权房构成冲击，尤其是城中村，也许会在建设廉租房过程中加速消失，这样，真正的“廉租”房可能甚至相对减少。

政策的变化趋势。限购对于存量资产是没有办法的，这使政府的财政增长受到很大的威胁。因此，地方政府一方面会与民间一起微妙地执行限购政策，一方面致力于开辟新的税源，比如房产税，可征收对象是存量房地产，其规模比新房屋量大得多、持续时间长得多。只可惜，当下物价高涨，而加税会导致物价上升压力更大，加之房产持有状态还不是清楚，一旦物价渐趋稳定和借限购之名摸清了房产持有状态，征收房产税的诱惑恐怕无法抵挡，房产税为未来城市发展提供新的动力。也许房产税只是一个开始，当因为限购导致财政收入减速增长，城市扩张融资风险、社保亏空就会更加严峻，政府不会将宝只押在土地财政上面，也不太可能重走高房价代替税收转移的老路，将开辟更多的财产税和资源税税种，财产税会从房地产向其它财产和资源产品全面展开，尤其是汽车，例如车船税、车船牌照税费、停车税费、燃油税、环境污染税费、水电税费等新增税种或者原税种上调。