高低运球:房地产三轮调控政策

来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/03/29 10:11:51

房地产三轮调控政策

 

2010年4月17日第一次调控,出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称“国十条”。

(一)统一思想,提高认识

    住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。各地区、各有关部门必须认真落实中央确定的房地产市场调控政策,采取坚决的措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。

(二)建立考核问责机制

    实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。

(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策

    首套面积在90平方米住房,首付款比例不得低于30%;第二套住房的首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;三套及以上住房首付款比例和贷款利率应大幅度提高。抓紧制定第二套住房的认定标准。

(四)研制住房消费和房地产收益税收政策

    财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

(五)增加居住用地有效供应

    指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划,并切实予以落实。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。依法处置闲置房地产用地,在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索新出让方式。

(六)调整住房供应结构

   各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

(七)确保完成2010年建设保障性住房任务

    确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书,落实工作责任。

(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管

    加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

(九)加大交易秩序监管力度

    对取得预售许可或现房销售备案的项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场。

(十)完善房地产市场信息披露制度

    加快制定、调整和完善相关的政策措施,各司其职、分工协作,加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

 

2010年9月29日第二次调控

 

楼市的快速回暖,最终引发了中央调控的加码。昨日,中国政府网站公布了 “国十条”的“五条升级版”,其中对于“购买首套住房首付款比例调整到30%及以上”、“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 ”实行了全国一刀切的原则,并指出将加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。简称“新五条”。

主要内容

  1、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。

  2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;对非本地居民暂停发 放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率 1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理,禁止用于购买住房。

  3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。

  4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

5、加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。

第三次调控  2011年1月26日,国务院常务会议召开,第三轮房地产调控政策出炉。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,被称之为“新国八条”。

新“国八条”独家解读

(一)进一步落实地方政府责任。

    地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

    解读:首次提及房价调控目标化,在新8条中要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标,首次将责任落实到各地方政府。调控已严格至政治任务。

(二)加大保障性安居工程建设力度。

    各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

    解读:保障房再次明确提及增加公租房,而公租房因为无产权的影响,最能够直接解决低收入人群的居住问题。特别是首次提及将建制镇纳入住房保障工作在高房价的影响下,目前已经全国性的房价比较高,加大保障范围有利的缓解了价格上涨过快的影响。

(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。

    调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。

    解读:首先:相比之前执行差额收取营业税,新8条再次严格了二手房交易税费。将明显遏制过度炒作;其次:对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查,将有效的遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。第三:加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。

(四)强化差别化住房信贷政策。

    对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第[最新消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。

    解读:首先:调控再次加强对投资及投机购房者的控制,特别是第二套房贷款增加一成首付,将使得投资者最多只能贷款不到4成,有效的抑制了投机购房,而且避免了金融机构的风险;其次:在价格上涨过快的城市,严格制定买楼的政策。实施更加严格的信贷政策。在目前全国已经有近30个城市落实执行限购政策。预计限购政策将继续收紧。而且信贷政策也将更趋严格;第三:预计首套房在部分城市的优惠利率也可能取消。楼市调控的作用将在增加供应及严格信贷的双重作用下,叠加效应逐渐明显。前两轮调控中未落实的部分政策也将在2011年更加收紧。预计市场将出现明显的淡季。

(五)严格住房用地供应管理。

    各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

    解读:首先:增加土地供给:今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。而且严格要求部分住房不低于70%,将使得楼市调控的供应逐渐增加;其次:土地调控收紧。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。抑制价格上涨,避免地价上涨。

(六)合理引导住房需求。

    各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

    解读:全国性的严格限购,家庭已有2套以上的不得再买房,严格原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;限购政策继续收紧,相比目前北京部分城市不论已有,只论限购的政策更加收紧,限购政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显的下调。

(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

    未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。

(八)坚持和强化舆论引导。

    对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。