出台八项政策调控房地产市场

新华社北京1月26日电 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

2011首轮调控政策昨天出台：有2套房不能再买

　　二套房首付提高至六成

　　购房不足5年转让营业税全额征收

　　已有两套住房不能再买

　　2011年楼市的首轮调控政策,昨天正式出台。

　　昨天,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,以有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展。 会议确定了八项政策措施,包括贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税、对执行“限购令”的城市进行政策的进一步强化等。

　　此外,会议要求加大保障性住房的供应量,对此进行了深入的调查和了解。

　　二套房贷款首付提高到六成

　　新政策规定,强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

　　杭城银行业多位业内人士表示,目前杭城绝大多数银行都已严格实施“新国十条”中对二套及以上房贷的限制,二套房首付五成以上,贷款利率上浮10%。

　　深圳发展银行杭州分行信贷部负责人杜志良说:“经历一轮轮的调控,目前市场上的购房者以首次置业和首次改善的刚需购房者为主。相比加息,提高首付成数显得稍为缓和,可以避免误伤真正的刚需型改善型购房者。”此外,提高首付成数将促进银行转型,目前杭州多数银行已对购买第三套房和外地的购房者停贷,2011年的工作重心将转移到中小企业贷款上。

　　购买不足5年的普通住宅再交易营业税要全额征收了

　　政策还规定,调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。依照此项条例,普通住宅的营业税征收,将从以往对差额部分进行征收调整为对销售额全额进行征收。免征营业税的惟一条件为:这套房子是房东的惟一住宅,且购买年限满五年。

　　根据新出的房产交易政策,以一套2007年购入、建筑面积100平方米、当时购入价150万元、如今出让价300万元的二手房为例,营业税从之前的8.4万元{(300万-150万元)×5.6%},调整为16.8万元(300万元×5.6%),多缴纳8.4万元。

　　业内人士说,营业税征收办法调整后,对二手楼市将造成不小的冲击。

　　值得一提的是,政策中提出“严格执行个人转让房地产所得税征收政策”,但并未明确个税征收办法。盛世管家市场部经理韩毅介绍,目前在二手房市场上,房东缴纳个税时有两种计税办法:交易总价的1%,或是房屋买入卖出交易差额的20%。“如果严格执行的话,税务部门有可能将该税种的征收方式调整为‘二手房交易差额的20%’,比原有的第一种计税方法,要严格得多。”快房网首席评论员大老哥说。

　　目前杭州的二手房交易,所涉税费大多由买家全部承担。但在多轮调控作用下,部分买家在交易时会提出:涉税房源,要适当降价,否则买卖双方需自理税费。

　   “限购令”全面升级

　　此外,政策还强化了各大城市此前颁布的“限购令”。

　　政策规定:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

　　2010年10月11日,杭州颁布了《杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》,其中第五条规定:暂时限定居民家庭购房套数。从10月11日起,暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)。此条规定,被民间俗称为“杭州版限购令”。

　　而此次国务院明确的八项调控政策,则将限购令的杀伤力提升了一个档次:从“只能新购买一套住房”,升级为“三类人群暂停购房”:已有2套及以上住房的本地居民、已有1套及以上的非当地居民、无法提供一年以上当地纳税证明或社保纳税证明的居民。
　　专家说:2011年或是楼市“调控年”

　　“基本在意料之中”,浙江工商大学金融学院副院长楼迎军说,“相比前段时间传的比较热的房产税,这些政策都是战术性的手段。不过,这些政策传达了一个明确信号:政府调控房地产市场的决心很大,今后将严格进行商品房和保障房两手抓。针对商品房,继续加大对投资投机性需求的打压力度;针对保障房,明确鼓励加大供应量。现在,国家关于保障房的政策已经非常明确,关键就看地方政府如何操作了。”

　　快房专家、我爱我家市场研究中心经理周包军也表示,今年连续出台房地产调控政策似乎已不可避免。

　　德信控股集团有限公司副总裁费中敏认为,此次调控短期内对杭州楼市的影响可能不大,“影响主要体现在购房者对市场的信心层面上。此外,在抑制投资投机性需求的同时,二套首付的提高会使部分改善型购房需求受到影响。”

　　新闻附件:2010年以来主要房产调控政策回顾

　　2010.4.13:住建部要求加快保障房建设、遏制房价过快上涨;

　　2010.4.15:贷款购买二套房,首付不得低于50%;

　　2010.4.17:房价过高地区可暂停发放第三套房贷;

　　对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款;

　　2010.6.4:明确个人房贷二套房认定标准“认房又认贷”;

　　2010.9.29:各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,首套商品房首付被确定提至30%;

　　2010.10.10:杭州购房契税个税全面调整,若当下购买的不是唯一住宅,契税不计面积大小按销售总价的3%征收;

　　2010.10.11:杭州新政细则出炉,本地及外地居民家庭只能新购一套房;

　　2010.11.3:公积金贷款二套房首付不得低于50%,三套房停贷;

　　2010.12.3:商品房预售资金监管出台细则,要求专款专用。